著名咨询公司北京市酒店市场分析报告

1、5.1北京市场分析5.1.1供给面分析5.1.1.1库存合订在过去的20年中，北京的酒店供应稳步快速增长，从1984年的13,000间增加到2003年末的109,000间，增加了近10倍。 从下图可以看出，88年到92年是北京客房量增加的第一高峰，年客房的增加量最大达到0.8万间。 第二个高峰是2000、2001年，年客房的增加量达到了史上最高的1.3万间。 这两个客房供应量的高峰也反映了北京酒店业的发展曲线。图5.1: 1984-2003年北京星级酒店客房数统订资料来源：根据北京旅游统订年鉴整理随着08奥运会的临近，北京市星级酒店的建设一直在进行，其中星级酒店从2001年开始到年平均增加数超

2、过100家的2003年底，北京市星级酒店达到了614家。表5.1 :近年北京旅游酒店供应量统订表2000年2001年2002年2003年北京旅游饭店数量456家公司554家公司622家公司659家公司客房数(万间)8.49.310.310.9新旅游酒店的数量98家公司68家公司37家公司新客房数(万间)0.910.6新酒店的平均规模(间/家)92147162其中星级酒店间数407家公司506家公司572家公司614家公司星级酒店数全国排行榜第三名第四名第四名未修订资料来源：北京旅游统订年鉴关于优质宾馆，现在北京有4，5星级宾馆(包括备用4，5星级) 89家，提供宾馆房间约35，596家。 其中

3、，34家五星宾馆提供客房约16，607间(套)，55家四星宾馆提供客房约18，989间(套)。图5.2 :北京优质酒店(4，5星级)历史供应情况(1995-2004 )资料来源：根据北京旅游统订年鉴整理5.1.1.2库存结构截止到2004年末，北京市有659家景点酒店，其中星级酒店614家、星级酒店24家、公寓21家没有得到评价。星级酒店按企业类型分类：国有和集体酒店502家，占81.76%； 三资酒店60家，占9.77%； 个人酒店52家，占8.47%。按星别：五星级34家公司占5.54%； 五十五家四星级公司占8.79%； 三星级为199家，占31.41%； 二星级公司为267家，占43.

4、49%； 一星级公司60家，占9.77%。图5.3 : 2003年底北京星级酒店配置情况资料来源：根据北京旅游统订年鉴整理图表分析显示，北京至三星级酒店525家，占总数的86%，高级酒店89家，占总数的14%，该结构比例合理。但实地调查结果表明，北京市酒店市场各星期的划分模糊，等级不分，实际供应结构不合理。 主要反映在以下方面该星级饭店服务水平不同，没有星级对应的服务标准，星级定位不准确。价格体系混乱，没有形成明确的高中低级的价格差。市场定位不明，主题酒店不足。 很多酒店没有明确的市场定位和经营特色，商务型酒店和度假型酒店差别很小。5.1.1.3库存区域的分布图5.4 :北京优良酒店(4，5星

5、级)主要集中区资料来源：汉博顾问据地区分布，截止到2004年底，市六区共有89家4，5星级酒店(包括备用4，5星级)，提供35，596家。 其中朝阳区供应13，369套，海淀区7827套，东城区7138套，西城区3113套，分别占全市这类总供应的37.6%、22%、20%和8.7%，区域集中趋势明显。图5.5 :北京市优良(4，5星级)酒店区域分布资料来源：根据北京旅游统订年鉴整理作为中国的主要旅游和商务旅游目的地，北京酒店的房地产也定位为满足这些需求，提供服务的很多。 酒店选址及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。 一般来说，商务酒店大多位于亮马桥到国贸桥之间的三个环路区域，旅游酒店大多集

6、中在长安街、崇文门、王府井周边。北京高级酒店房地产主要集中在以下地区燕莎区o建国门-CBD地区o王府井地区o北三环地区(一)燕莎地区；燕莎地区的第一家酒店是1984年建成的长城酒店，毗邻大使馆区，也是北京酒店业发展较快的地区。 这里聚集了高级宾馆，区划现在有4，5星级宾馆11个，总客房数为5，422个。 其中，五星级酒店4家，总客房数为2，639间。燕莎地区位于第三大使馆区，毗邻三环和机场高速，位置优越，交通便利。 此外，区域发展迅速，投资管理更趋国际化，如长江实业与北京旅游合作的五星长城酒店等，区域酒店在北京高级酒店市场上具有较强的竞争力。主要客户以来自周边商务区的大量业务需求为主，区域内国

7、际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人员尤为有吸引力。表5.2 :燕莎地区高级酒店房地产名字位置星客房开业时间北京丽都假日酒店朝阳机场将台十字路口47201984北京海逸饭店朝阳将台西路8号43701990北京皇家饭店北三环东路甲3号43621993中旅大厦北三环东路2号42041995国航万丽酒店霄云路36号42122003渔阳饭店新源西里中街18号44401992亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990长城饭店东三环北路10号51,0071984昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989凯文斯基酒店亮马桥路50号55261992希尔顿饭店东三环东风路1号53401993资料来源：

8、北京旅游统订年鉴(2)建国门-CBD地区建国门-CBD最早的酒店建于1982年，是北京最早出现涉外高级酒店的区域。 地区现有4，5星级酒店11家，总客房数为5，644间。 其中，五星级酒店6家，总客房数为3，251间，五星级酒店在地区高级酒店市场占有较大比例。该地区接近日坛路大使馆区，是迄今为止北京市最具代表性的商业集中区和涉外经济的核心。 目前，根据北京市CBD建设修订计划，该地区地位更加突出。本地区作为北京商务中心区，存在大量的商务性需求，这种需求对酒店的位置、环境、商务娱乐设施、服务水平等因素有着很高的要求，它向着地区酒店的高级化、国际化、高价格的方向发展，在全市具有很强的商务竞争力表5

9、.3 :建国门-CBD地区高级酒店房地产名字位置星客房开业时间建国饭店朝阳建外大街5号44671982京伦饭店朝阳建外大街3号46561984国贸饭店朝阳建外大街1号45521989塞特酒店朝阳建外大街22号42941991凯利酒店朝阳建外南街2号44241992京广新世界饭店呼家楼54461990嘉里中心酒店光华路1号54872000中国饭店建外大街一号57161990长富宫酒店建外大街26号53361990国际俱乐部酒店向外的街21号52731997国际饭店建内街9号59931991资料来源：北京市旅游统订年鉴(3)王府井地区王府井地区的大多数酒店建于1988年至1993年，1999年至2

10、002年也集中供应酒店。 现在有12个4，5星级酒店，提供总客房4，965间。 其中，五星级酒店7家，总客房数为3，356家，地区酒店整体水平高，项目规模小。王府井地区酒店市场在商务区形成初期，由于需要正式接待外宾，有旅游集团、华侨、机械管理局等机构前来建设。 在此基础上，依靠王府井旺盛的商业和旅游资源，区域饭店市场进一步发展。区域酒店客户主要包括政府、组织、企业内部、外宾和高消费者。 从发展前景来看，这个地区交通不便，旅馆的商业发展空间小。表5.4 :王府井地区高级酒店房地产名字位置星客房开业时间北京饭店长安街33号58811900贵宾楼饭店东长安街35号52171989王府饭店金鱼胡同8号

11、55361989皇冠假日酒店王府井大街48号53821991华侨大厦王府井大街2号54011992天伦王朝饭店王府井大街50号54081990东方君悦酒店东单和王府井大街55312001和平饭店王府井金鱼胡同3号43441988首都饭店前门东大街3号43221992好苑建国饭店建国门内大街19号43931999北方佳苑饭店王府井大街218-1号42022001王府井饭店王府井大街57号43481995资料来源：北京市旅游统订年鉴(4)北三环地区北三环地区主要指西直门外街以北中关村周边地区，目前该地区共有4，5星级酒店10家，总客房数5，928家。 其中，五星级酒店5家，总客房数为2，942间，

12、整个市场以四星级酒店为主，整体等级略低于其他集中区。区域内高级酒店市场的发展随着区域商务环境的成熟而逐渐发展。 地区最早的高级酒店是1954年建成的友谊酒店，是前苏联的专家大厦，地区许多科研大学和高新技术企业对地区的发展显示了良好的前景。地区酒店的主要客户包括京西旅游需求和地区各科研、学校、部门系统旅游、会议需求。 中关村商务区的快速发展预计会带来地区商务需求的增加。表5.5 :北三环地区高级酒店房地产名字位置星客房开业时间天鸿科苑饭店海淀知春路25号43942001燕山饭店海淀路甲38号42181989友谊宾馆白石桥路3号41,7531954德宝饭店西城区德宝新园22号42061994中苑饭

13、店西直门外高粱桥斜街18号44151990翠宫饭店知春路站53611998香格里拉饭店紫竹院路29号56571987西苑饭店三里河路1号56501954新世纪饭店首体南路6号57201992世纪金源酒店海淀区板井路69号55542002资料来源：北京市旅游统订年鉴5.1.1.4未来的供应情况目前，北京市可调查4，5星级酒店建设项目24个，预计2007年底可向市场提供约10，000套客房，其中，5星级酒店项目超过20个，预计提供约9，250套客房，预计将来新供应的90个表5.6 :北京市高级酒店房地产未来供应编号名字地址客房星开业时间1庄胜广场酒店宣武门外大街站400520052向外商业中心c区

14、正街中段南396420053金宝街5号地金宝街400520054德胜科技苑h区划德胜门外大街站3504东京电视台5万达广场建国路400520066嘉里来世界贸易中心新源南路站400520077中关村西区中关村西区500520068金融街B4区西城区金融街B4区400520059天圆广场酒店东城区北二环中轴路4005200510财富中心朝阳路4505200511世界贸易中心酒店亚运村北5005200612国贸中心三期国贸桥西站6005200713银泰中心大北窑桥西南2505200714华贸中心万豪酒店西大望路站6005200615华贸中心里茨卡尔顿饭店西大望路站3205200616现代大厦东二环

15、路站东京电视台5200517幸福一村幸福一村5005200718北京国际金融会议中心金融街4005200519金融街利兹卡尔顿金融街4005200620金融街B6区金融街1005200621瑞城中心酒店亮马桥3365200622五松奥运会篮球馆项目五松篮球馆3605200723奥林匹克村奥林匹克村6005200724电视文化中心(TVCC )项目电脑辅助设备30052007合订9362资料来源：汉博顾问从2008年到2008年，4、5星级酒店达到2435个(包括上述24个建设酒店)，客房约15，000套，预计2008年北京市的4、5星级酒店将达到110个左右。表5.7:2008年北京星级酒店目标数星数量540470323022601200合订800未来四年新供应将达到现有市场库存的42%，年平