红星美凯龙商业评估及发展战略建议.ppt

1、,CDL CHINA,Development 天津市城市居民人均可支配收入已 达19423元, 同比增长18.7%;,天津市人民生活正在向中等小康水平迈进, 城镇居民人均可支配收入稳定增长, 年均增速保持 在14%左右。,衣 着 9%,居 住 11%,医疗保健 9% 家庭设备、用 品及服务 6%,娱乐、教育、 文化服务 12% 交通和通 讯 12%,杂项商品和服 务 4% 食 品 37%,宏观经济 天津市人均支出与消费,城镇居民人均可支配收入达到2000 美元以上, 恩格尔系数为37.3%, 处于 小康向中等小康水平发展的阶段。 居民消费能力增长迅速,CDL CHINA Development

2、 & Asset Management,14,第二产业成为天津的主导产业 2008年, 天津第二产业比重占整体比重的60%, 处于主导地位, 以电子信息, 汽车, 石油化 工, 冶金, 生物技术与现代医药, 新能源及环保为主, 年均增速在20%左右； 天津产业结构处于“二, 三, 一”阶段,第二, 三产业发展迅速, 属于工业经济快速发展的阶段。,118.97 109.42,122.58 102.86,102.291560.16,2485.83 2050.34,2891.33,3821.07,1269.43,1732.93 1504.1,2024.09,2410.43,0,1000,2000,3

3、000,4000,5000,6000,7000,2004,2006 2005,2008 2007,第一产业,第二产业,第三产业,制造业多于服务业, 蓝领多 于白领,宏观经济 天津市主导产业 天津市目前处于工业经济快速发展阶段, 发展前景乐观。,3.38,5.05,CDL CHINA Development & Asset Management,天津市固定资产投资总额稳定增长, 增长 率亦迅速提升, 08年增长率为42.5%； 固定资产投资以第三产业为主导, 力度逐 年加大, 08年其所占比重为56%。 15,固定资产投资稳定增长, 增速亦在不断攀升中, 第三产业投资力度逐年加大, 进入服务业经

4、济快速 发展的阶段。,1258.98,1516.84,1849.8,2388.63,3404.09,20.3%,20.5%,22.0%,29.1%,42.5%,5.0% 0.0%,35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%,45.0% 40.0%,500 0,3000 2500 2000 1500 1000,4000 3500,2004,2005,2006,2007,2008,固定资产投资（亿元）,增长率,21.32,433.85 3.09,6.54 962.27 701.83 543.16,1381.29,695.39,1004.45 837.35,1258.85

5、,1786.83,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,2004,2007 2006 2005,2008,第一产业,第二产业,第三产业,宏观经济 天津市固定资产,CDL CHINA Development & Asset Management,16,天津二, 三产业就业人员比重快速增长, 其中以制造业就业人员为主体。,2008年天津市新增就业岗位安置就 业38.02万人, 比上年增长13.9%, 从事 二, 三产业的人群稳定增加； 第三产业人口占到45%, 占总人口的 比重接近一半；,2008年天津外来人口增量首次超过 北京, 上海, 为53万人, 外来人口数

6、量 达到了224万人。,82.8 85.3,76.3,226 223,79.93 231.36,80.36 257.54,271.9,229.2 221.9,251.63,276.03,299.12,0,100,200,300,400,500,600,700,2005 2004,2006,2007,2008,第一产业,第二产业 12%,第三产业 42%,46%,第一产业,第二产业,第三产业,36%,科教文卫 10%,其他 10%,批发和零售业 15%,交通运输、仓,储及邮政业,7%,金融业 2%,8%,建筑业 服务业,9%,房地产业,1%,采矿业,2% 制造业,宏观经济 天津市就业人员分配,C

7、DL CHINA Development & Asset Management,天津人口结构的快速转化促使消费能力有效提升, 同时人口总量的不断上升形成利好 影响。 天津市自2004年以来, 已经连续5年呈现人口稳定增长的状态, 常住人口已达到1176万人 天津城市化进程加快, 将吸引更多人口。规划到2020年天津市常住人口将达到1350万 人。 天津市人口自然出生率为0.16%, 显示常住外来人口数量快速增长。中心城区中, 常住人口 最多的三个区域依次是南开区, 河西区和河东区。 城市人口迁移流动方向为东南向, 并向中期老年型发展 17,宏观经济 天津市人口,CDL CHINA Develo

8、pment & Asset Management,宏观经济 天津市未来发展,一轴, 两带, 三区 的市域空间布局结构.本项目 位于城市发展城轴之上. 重点发展滨海新区和空港工业区, 两区将呈现 人口增长快, 人均收入高和区域经济发展迅猛 的趋势. 本项目地处中心城区与该两区的连接 部. 本项目 18,CDL CHINA Development & Asset Management,19,117大厦 占地面积：占地83万平方米 建筑面积：规划建筑面积183万平方 米,富力摩根大厦 建筑层数：93层 建筑高度：总设计高度431米,中钢国际广场 建筑层数：88层 建筑高度：总设计高度358米,建筑层

9、数：地下3层 ，地上117层 建筑高度：总设计高度在600米以上 （尚未最后确定） 南站中粮中心,天津嘉里中心 占地面积：86,164平方米 建筑面积: 499,000平方米 建筑高度：总设计高度333米 津门津塔 占地面积：86,164平方米 建筑面积: 340,000平方米 建筑层数：地下4层 ，地上75层 建筑高度：总设计高度336.9米,占地面积：130,000平方米 建筑面积: 755,000平方米 建筑高度：总设计高度350米 泰达MSD 占地面积：1,140,000平方米 建筑面积: 1,340,000平方米 建筑高度：总设计高度430米 作为目前中国北方经济中心，每年增长30万

10、人的大都市， 天津将建设很多摩天大楼。预计在未来五年内，将有14座 楼高超过300米的摩天大楼出现在津城。,宏观经济 天津市未来将出现的摩天大厦,CDL CHINA Development & Asset Management,20,6.98%,7.33%,6.12%,1.00% 0.00%,2.00%,4.00% 3.00%,常住人口占比重 固定资产投资比重,2.51% 户籍人口比重 社会消费品零售总额比重,河东区概述 河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民82万人，河东区 是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。海

11、河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道，河东区正处在海河东岸，因其地理位置而得 名。 河东区经济状况 2008年河东区各项指标占全市比重 8.00% 7.00% 6.00% 5.00%,宏观经济 河东区概况及规划,CDL CHINA Development & Asset Management,河东区规划状况 天津市将河东区的发展功能和产业定位为金贸河东。河东区将建设成为天津市现代商务中心的重要组成部 分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。 一个中心 - 天津（南站）现代商务中心（CBD） 南站CBD将建设成为拥有多座甲级写字楼以及五星级酒店、商务商业建筑的现代化商务区，成

12、为立足天津、服 务环渤海、面向东北亚的现代化、国际化中央商务区。当前已有嘉里商务中心在建，中粮集团、中信集团、渤海 银行总部等项目正在规划建设。 三条发展带 六纬路津塘路经济发展带。以六纬路沿海河区域为主要节点，重点发展金融、高端商务业，与和平区金融城、 河西区小白楼商务区共同形成天津市CBD区域。 天津站新开路津滨大道经济发展带。新开路津滨大道是天津中心城区连接滨海新区、机场和北京的重要通 道，是天津东进战略的主方向和为北京、滨海新区生生成活提供保障服务的重点发展带。 十一经路卫国道经济发展带。卫国道是连接滨海新区机场的重要迎宾线，规划建设成滨海新区、空港物流加工 区提供配套装务并相互支撑的

13、中高档商务酒店、餐饮、娱乐休闲设施。 六个聚集区 十一经路现代金融商务区 - 引进金融总部及管理部门，促进金融服务业的发展。 天津站-新开路商务商贸区 - 改扩建高档酒店、影城、大型购物场所、高端品牌专营店、夜店等配套设施，突出 天津市特色消费产业。 津滨大道现代物流商贸区 - 天津市20个重大服务业项目之一，建设成为大型交易中心、展览中心、酒店公寓、 精品商业、生活保障服务等多功能复合区。 大直沽文化旅游商贸区 - 将建设成为兼有天津历史文化特色和现代商业氛围的综合消费服务区。 天钢都市商务区 - 打造宜居、休闲水城，吸引CBD地区高级人才、国际商务人士等高收入人群入住。 二号桥都市工业园区

14、 - 将形成配套装务设施完善的中小企业群落以及中小企业总部基地。 21,宏观经济 河东区概况及规划,合商贸物流中心。目前，包括河东万达广场在内的商 业综合体项目已经进驻。 22,CDL CHINA Development & Asset Management 津滨大道物流商贸区,宏观经济 河东区概况及规划 津滨大道现代物流商贸区 津滨大道是天津市6个最主要的入市道路之一，设计标 准为双向八车道，起到链接天津市区与滨海新区的重 要作用。围绕津滨大道周边，政府规划了津滨大道物 流商贸区，其东至月牙河，西至红星路，南至京山铁 路线，北至成林道，规划占地面积98万平方米，建筑 面积212万平方米，预计

15、总投资140亿元，是连接中心 城区与滨海新区临空产业区、滨海国际机场的重要迎 宾线和物流集散的主要通道。 津滨大道物流商贸区将以家具家装为基础，拓展植物 花卉、汽车交易、非家电类数码产品、休闲娱乐、人 才培训等内容，建成后将成为北方地区最具特色的综,CDL CHINA Development & Asset Management,天津市经济发展迅速，潜力巨大，前景乐观，处于工业经济快速发展的阶段 人均GDP超过8000美元，从国际经验值角度已经进入购物中心高速发展阶段 社会消费品零售总额和人均可支配收入持续加速增长 人口基数庞大，外来常住人口快速增长，零售市场有发展潜力 天津市总体产业结构为“

16、二、三、一”结构，而河东区为“三、二、一”结构 天津市就业结构以制造业从业人员为多数，高端服务业相对薄弱。可能体现为消费观念 保守，不愿尝试新事物。 政府规划大力发展沿海河的南站CBD，将在未来为本项目带来潜在的活跃的中高端消费 群 23,宏观经济 小结,CDL CHINA,Development & Asset Management,24,市场分析和竞争对手,现有项目,在建项目,910,14,19,21 12 13,23,22,CDL CHINA Development & Asset Management 南京路商圈 1 乐宾百货 2 美美百货 3 伊势丹 4 米莱欧百货 5 津汇广场,滨

17、江道商圈 6 滨江商厦 7 劝业场 8 麦购,11 20 7 8 6 1 3 2 4 5,和平路商圈 9 百盛百货 10国美电器 11沃尔玛 小白楼商圈 12滨江购物中心 13海信广场 东马路商圈 14 新世界百货 15家乐福 16远东百货 其他地区,17 嘉贸-天津湾购物中心 在建项目 18仁恒海河广场 19中粮大悦城 20恒隆广场 21嘉里中心 22河东万达广场 23红星美凯龙广场 17 25,市场分析和竞争对手 城市商业网点 15 16 18,CDL CHINA Development & Asset Management,乐宾百货 开发商: 印尼力宝集团 地址:天津市和平区南京路滨江道

18、交 口/南京路128号 开业日期: 2007年11月 占地面积：13,871平方米 GFA: 97,613.3平方米 楼层: 地上8层 出租率：98% 租金：B1 - 180元/平方米/月 1F - 300-465元/平方米/月 26,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 27,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management A栋,世界名品及国内时尚品牌 开发商:海航集团 地址:天津市和平区南京路211号 开业日期: 1986 GFA: A栋7,000平

19、方米, B栋15,858平方米 楼层: A栋地上4层 B栋地上5层, 地下1层 28,市场分析和竞争对手 南京路商圈 天津国际商场,CDL CHINA Development & Asset Management 29,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,伊势丹 开发商:伊势丹天津有限责任公司 地址:天津市和平区南京路108号 开业日期: 2006年9月 GFA: 28,000平方米 层数: 地上7层 出租率：94% 30,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset M

20、anagement 31,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,米莱欧 开发商:米莱欧集团 地址:天津市和平区开南京路209号 开业日期: 2006年 GFA: 24,888平方米 层数: 地上5层 出租率：94% 32,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 33,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,津汇广场 开发商:新加坡政府投资公司 地址:天津市南京路与营口道交汇

21、处 开业日期: 2001年 GFA: 35,000平方米 层数: 地上5层,地下2层 出租率：92% 租金：B1 520元/平方米/月 1F - 510-600元/平方米/月 34,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 35,市场分析和竞争对手 南京路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,滨江商厦 开发商:滨江集团有限责任公司 地址:天津市和平区南京路滨江道交 口/南京路128号 开业日期: 1992年 GFA: 48,428.51平方米 楼层: 地上7层，2F有夹层

22、出租率：98% 36,市场分析和竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 37,市场分析和竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,劝业场 开发商:天津劝业集团股份有限公司 地址:天津市和平区和平路290号 开业日期: 1928年 占地面积：3,500 平方米 GFA: 24,000平方米 楼层: 分为新旧两厦，地上7层 出租率：98% 38,市场分析和竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 39,市场分析和

23、竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,麦购 开发商:麦购天津集团有限公司 地址:天津市和平区滨江道211号 开业日期: 1992年 GFA: 55,000平方米 楼层: 地上4层,地下1层 出租率：85% 40,市场分析和竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 41,市场分析和竞争对手 滨江道商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,百盛 开发商:百盛商业集团有限公司 地址:天津市和平区和平路162号 开业日期: 200

24、4年 GFA: 40,000平方米 楼层: 地上7层，地下1层 出租率：95% 42,市场分析和竞争对手 和平路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 43,市场分析和竞争对手 和平路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,滨江购物中心 开发商:滨江集团有限责任公司 地址:天津市和平区开封道29号 开业日期: 1998年9月 GFA: 50,000平方米 楼层: 地上5层, 地下两层 44,市场分析和竞争对手 小白楼商圈,CDL CHINA Development & Asset Managemen

25、t 45,市场分析和竞争对手 小白楼商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,海信广场 开发商:青岛海信集团股份有限责任 公司 地址:天津市和平区解放路188号 开业日期: 2007年5月 占地面积：12,000平方米 GFA: 58,000平方米 楼层: 地上6层, 地下两层 出租率：99% 46,市场分析和竞争对手 小白楼商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 47,市场分析和竞争对手 小白楼商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,新世界百货 开发商

26、:香港新世界集团 地址:天津市南开区东马路138号 开业日期: 1997年 GFA: 56,000平方米 楼层: 地上5层, 地下1层 出租率：99% 48,市场分析和竞争对手 东马路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 49,市场分析和竞争对手 东马路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,远东百货 开发商:台湾远东集团 地址:天津南开区东马路168号铜锣 湾广场 开业日期: 2006年春季 GFA: 57,000平方米 楼层: 地上7层, 地下2层 出租率：99% 50,市场分析和竞争对手 东

27、马路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management 51,市场分析和竞争对手 东马路商圈,CDL CHINA Development & Asset Management,天津湾嘉茂购物中心 开发商:新加坡嘉德集团 地址:天津河西区南北大街1号 开业日期: 2008年10月 GFA: 120,000平方米 楼层: 地上4层, 地下1层 出租率：99% 52,市场分析和竞争对手 其他,CDL CHINA Development & Asset Management 53,市场分析和竞争对手 其他,CDL CHINA Development & Asset

28、Management,仁恒海河广场 开发商:仁恒发展（天津）有限公司 地址:天津南开区东马路与潼南路交汇处 开业日期: 2011 占地面积：95,277平方米 总GFA: 381,500平方米 购物中心GFA：74,300平方米 概述：项目将综合住宅公寓、零售商城、办 公楼和酒店式公寓。分为两期开发，第一期 规划的住宅和服务式公寓建筑面积分别为 227300平方米和46300平方米。第二期规划 的零售和办公楼建筑面积分别为74300平方 米和33600平方米。主力店拟定为乐天百货 (28,380平方米)和CGV影院(4,950平方米) 54,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA D

29、evelopment & Asset Management,天津大悦城 开发商:中粮置业投资有限公司 地址:天津南开区南马路与南门外大街交界处 占地面积：89,000平方米 总GFA: 530,000平方米 购物中心GFA：125,077平方米 概述：天津大悦城项目地处天津内环核心区 域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交 汇处，占地8.9万平方米，由世界500强企业中 粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾32 亿元。 其总建筑规模50万平方米（含地下部分），涵 盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式 购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态 “都市综合体”的天津“大悦城”项目占据了 城市

30、的核心位置，拥有了便利的城市立体交通 体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显 了现代城市商业的独特风貌。 55,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,恒隆广场 开发商:香港恒隆集团 地址:天津和平区和平路与滨江道交汇处 占地面积：40,000平方米 总GFA: 260,000平方米 商城GFA：132,831平方米 概述：恒隆商贸广场投资总额约32亿元人民 币，拟设计为包括地上六层、地下一层的商业 娱乐休闲区及地下二、三层停车库的综合体。 该项目单体设计长370米，建筑高度为50米， 建成后将成为本市最大集商业、娱乐、

31、休闲、 餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。相 关负责人介绍，商场内除设有百货公司和各类 特色店铺外，还会有主题乐园和娱乐中心、特 色餐厅、超级市场及配套服务，甚至还有音乐 酒吧、DISCO、卡拉OK、电影院乃至现代化 酒店等现代娱乐休闲和服务业态。消费者吃、 喝、玩、乐的需求都可在其中得到满足。 56,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,天津嘉里中心 开发商:香港嘉里集团 地址:天津河东区火车南站附近 开业日期: 2010 占地面积：86,164平方米 总GFA: 499,000平方米 概述：天津嘉里中心项目东起六

32、纬路、南达 保定桥延长线、西接海河东路、北至六经 路，规划用地8.6 万平方米，建筑面积72万 平方米。该项目被定位为海河沿岸“第二高 层区”，规划建成38层、建筑面积约10万平 方米的香格里拉五星级酒店，71层、300多 米高的国际甲级写字楼以及近3000平方米 的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物 中心、高级精装公寓、地下停车场等。 57,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,河东万达广场 开发商:大连万达集团 地址:天津河东区津滨大道与泰兴南路交界 开业日期: 2010年底 占地面积：82,000平方米 总GFA

33、: 508,500平方米 概述：“天津河东万达广场”位于天津市河 东区中环线外，津滨大道北侧，东至太昌 路，西至来安里现状住宅，北至金湾路。用 地被市政干道泰兴南路分为A、B两块，A地 块位于泰兴南路以东，B地块位于泰兴南路 以西。规划用地总面积8.2万平方米，其中A 地块70348.6平方米，B地块11651.4平方 米；项目总建筑面积52.05万平方米，由大 商业综合体、室外步行商业街、公寓、住 宅、底商、地下超市大卖场、车库组成。 58,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,59,市场分析和竞争对手 在建项目 河东

34、万达广场,面积,%,面积,%,面积,%,每层总数,商铺数量,第一层 第二层 第三层 商场总数,4,227.08 3,631.55 - 7,858.63,69.93% 65.72% 0.00% 35.01%,640.84 859.23 9,790.73 11,290.80,10.60% 15.55% 90.02% 50.30%,1,177.19 1,035.06 1,084.89 3,297.14,19.47% 18.73% 9.98% 14.69%,6,045.11 5,525.84 10,875.62 22,446.57,63 63 64 190,服装,餐饮,其他,CDL CHINA Dev

35、elopment & Asset Management,河东万达广场 60,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,河东万达广场 61,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,河东万达广场 62,市场分析和竞争对手 在建项目,CDL CHINA Development & Asset Management,市场分析和竞争对手 小结,基于对天津消费市场的研判，将未来可能的竞争者归纳为以下。 位于传统商圈中现存的中大型商业物业，经营模式以传统百货 为主。

36、优势 商圈商业气氛浓，人流量大。 交通便利 租户入住意愿强 消费者习惯在此购物。拥有忠实顾客群。 劣势 物业陈旧，设施老化，购物环境难以改善 交通拥堵，停车位稀缺，停车困难 租金昂贵，难以提供大面积优质物业给品牌租户开设旗舰店. 高租金迫使在此开店的租户倾向于大量销售，重“量”而轻 质“ 高租金促使餐饮业态快餐化。难以满足消费者多元化及聚会社 交的需求 业态组合倾向单调而失去丰富性和趣味性，缺乏娱乐教育等新 兴业态。满足购物需求而无法满足“一站式消费”的需要。 63,CDL CHINA Development & Asset Management,市场分析和竞争对手 小结,在建设中的位于高端城

37、市综合体中购物中心，如嘉里 中心、恒隆广场、津门津塔等。 位于商务区，大体量城市综合体，目标顾客为城市精 英阶层、高收入群体和奢侈品消费人群 定位高端，以奢侈品牌为亮点。与本项目定位存在较 大区别。 64,CDL CHINA Development & Asset Management,市场分析和竞争对手 小结,从项目体量, 区位,物业条件, 市场定位,业态组合等方面综合考虑, 筛选出建设中的大连万 达河东购物中心和中粮大悦城为主要竞争者. 大连万达河东购物中心 业态组合丰富, 主力店面积占比大, 强有力的磁石效应 相对本项目位置更好, 有截取本项目北侧消费人流的潜在危险 具有大体量 “一站式

38、”的优点 档次偏低,中至中低消费群, 时尚感度弱, 更偏向家庭及青年 万千百货经营能力偏弱 娱乐业态强 - 万达影院 / 大歌星KTV / 家庭娱乐中心 大众化风格的餐饮组合 品牌力弱 大悦城 集客型客户 (37%) 超市/餐饮/影院 (主力级餐饮) 具时尚感领头羊品牌 (国际时尚品牌 15%) 引进新品牌 (15%) 租金收益型, 服装, 鞋, 化妆品, 配饰, 运动用品和休闲占 33% 最新引进泰国中央零售旗下的尚泰百货 65,CDL CHINA Development & Asset Management,市场分析和竞争对手 本项目和其他竞争对手的比较,业态特征 项目定位 商圈商业氛围

39、停车场 业态组合 超市 百货 餐饮 娱乐 教育 66,CDL CHINA,Development & Asset Management,67,项目定位,SWOT,市场定位,CDL CHINA Development & Asset Management,项目定位 SWOT - 强势与弱势,强势 位于天津市中心城区之内，属于重要的居住生活区域 位于城市主干道旁，交通便利，可见性好 城市经济发展迅猛，人均GDP超过8000美元，人均消费支出稳步增长 城市人口超过1100万，外来常住人口快速增长 弱势 第一商圈内居民消费力偏弱，消费习惯保守（缺乏如大学生、白领等热衷消费、喜爱试 新事物的人群） 项目

40、所在地并非传统商圈，商业氛围弱，人流稀少 存在潜在的人流阻碍问题（南侧火车轨道，西侧道路被津滨大道隔断） 多数国际性租户对河东区认识少，不是租户优先考虑的店址所在地 68,CDL CHINA Development & Asset Management,项目定位 SWOT - 机会与威胁,机会 本项目位于连系中心城区与快速发展的滨海新区之干道旁，具有吸引滨海新区消费人群 的潜力 位于城市规划发展主轴及津滨大道现代物流商贸区中 传统商圈内商业物业陈旧，业态单一，市场需要现代化的大型购物中心 大连万达河东购物中心先于本项目开业，有利于培育区域商业氛围 基地方正，项目规模庞大，停车位规划数量大 威胁

41、 短期内天津市场商业物业供应量庞大。将出现多个新购物中心，争夺有限的优质租户资 源 非常接近即将开业的大连万达河东购物中心，且对手同样体量庞大，有较强的商业运营 能力，存在直接的竞争 69,CDL CHINA Development & Asset Management,“一站式消费”的区域性购物中心, 带来全新消费体 验, 营造全新的生活方式 河东区体量最大, 时尚感最强, 业态最丰富完整的购 物中心 一家老少均向往和喜爱的家庭购物娱乐中心 河东区至中心城区白领阶层和青年人最喜欢的聚会 社交目的地 中等收入阶层可以接受的总体价格定位 天津市最便利的停车与交通安排 70,项目定位 本项目的定位

42、,传统风格,设计师风格,CDL CHINA Development & Asset Management 海信广场,高端价位 大悦城,嘉茂 河东万达广场 低端价位 71,本项目,项目定位 本项目与其他项目的定位比较,CDL CHINA,Development & Asset Management,72,初步概念,成功案例,建议方案一,建议方案二,CDL CHINA Development & Asset Management,开发商:西蒙地产集团、摩根士丹利房产 基金与深国投商用置业有限公司,地址:江苏省苏州市工业园区现代大道 1699号 开业日期: 2009年9月 占地面积：46773平方米

43、 GFA: 136008平方米 楼层: 地上4层， 地下1层,出租率：98% 73,负一层 一层 二层 三层 四层,餐饮, 化妆品, 珠宝, 男女手袋, 鞋子, 饰品, 电子, 皮 具, 休闲服装, 超市 休闲服装, 男装, 女装, 体育服装, 餐饮, 化妆品, 银 行 休闲服装, 女装, 餐饮, 鞋子,化妆品, 美容, 眼镜 餐饮, 女装, 体育用品, 精品, 儿童教育,美容, 娱乐, 美容, 家具, 玩具, 电影院 家电, 餐饮,美容, 健身, 电影院,苏州印象城 楼层分布,沃尔玛, 嘉禾影院, H&M, Zara, C&A , 俏江 南 主要租户 汉堡王, 丝芙兰, 优衣库, 运动100

44、 , 马莎 神采飞扬, 无印良品, 金宝贝, 小吕宋 百思买, 外婆家, 英派斯健身, 大渔,初步概念 成功案例 - 苏州印象城,CDL CHINA Development & Asset Management 74,初步概念 苏州印象城亮点租户,初步概念 苏州印象城业态 生活便利 沃爾瑪 沃爾瑪公司是一家美國的世界性連鎖 企業，為全球最大的公司。截至2009 年12月沃爾瑪在中國的多個省、直轄 市等80個城市開設175家商店（沃爾瑪 151家、山姆會員商店3家、沃爾瑪社 區店2家、惠選折扣店3家）。2009年 收入340億元人民幣。 商业面积：20,077平方米,CDL CHINA Deve

45、lopment & Asset Management 百思买 世界财富500强跨国零售企业，它是 一家致力于创新和发展的跨国零售企 业，主营科技及娱乐产品。2010年全 球零售业250强，百思买排名21位。 目前百思买在中国共开设9家门店； 2009年2月完成对江苏五星电器的全 资收购，五星旗下共有164家门店 商业面积：2,526平方米 75,初步概念 苏州印象城业态 娱乐 神采飞扬 杭州神采飞扬娱乐有限公司成立于 1992年，是一家集游乐场所经营、游 乐产品生产研发为一体的综合型企业， 2004年申请注册“神采飞扬”品牌商 标，是国内游乐行业的知名品牌。 商业面积：1,529平方米,CDL

46、 CHINA Development & Asset Management 嘉禾影院 嘉禾还是亚洲唯一跨区域性影城经营 商，共有49间影城和345个影院。嘉 禾是最早将多厅电影城引进亚洲，并 拥有东南亚最大的18厅影城 商业面积：8,618平方米 76,CDL CHINA Development & Asset Management,77,初步概念 苏州印象城业态 餐饮,外婆家 商业面积: 1,031 平方米 一茶一坐 商业面积: 329 平方米,俏江南蒸菜 商业面积: 383 平方米 大渔 商业面积: 425 平方米,Burger King 商业面积: 309 平方米 战锅策 商业面积:85

47、9 平方米,CDL CHINA Development & Asset Management,78,初步概念 苏州印象城业态 时尚,C&A 商业面积: 1,664平方米 H&M 商业面积: 1,973平方米,Uni Qlo 商业面积: 1,161平方米 Next 商业面积: 723平方米,Mark & Spencer 商业面积: 1,806平方米 Zara 商业面积: 1,667平方米,CDL CHINA Development & Asset Management,79,初步概念 苏州印象城分析,苏州印象城人流量统计,500,000 400,000 300,000 200,000 100,0

48、00 -,600,000,十月,十一月,十二月,一月,二月,三月,40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%,50%,人流量 增长率,苏州印象城平均每天人流量统计,15,000 10,000 5,000 -,20,000,十月,十一月,十二月,一月,二月,三月,40% 30% 20% 10% 0% -10%,50%,平均人流量 增长率,苏州印象城业态分布,21. 2%,12. 7% 3. 1% 0. 5%,0. 4% 0. 6%,22. 9%,22. 0%,6. 3%,5. 5% 1. 1% 2. 2%,0. 0% 1. 3%,男装 女装 休闲装 儿童 鞋/ 包 运动用品 首饰,

49、娱乐 餐饮 家居 健 康/ 美 容 服务 其他,CDL CHINA Development & Asset Management 80,初步概念 苏州印象城,CDL CHINA Development & Asset Management,上海周浦万达广场 开发商:大连万达集团 地址:上海市浦东新区周浦镇年家浜路 437号 开业日期: 2009年9月 占地面积：63,500平方米 GFA: 160,000平方米 楼层: 地下1层，地上5层 出租率：超过80% 81,初步概念 成功案例 - 上海周浦万达广场,CDL CHINA Development & Asset Management,上海周

50、浦万达广场是万达集团在全国开业的第21个万达广场，也是万达集团今年开业的第 二个万达广场。周浦万达广场位于浦东新区周浦镇，是上海市规划的综合经济圈周康 板块的核心商业中心。项目总建筑面积32万平方米，总投资超过25亿元，由大型购物中 心、酒吧街、精装SOHO、写字楼组成。其中购物中心面积16万平方米，由时尚楼、娱 乐楼、百货楼和一条上海最长的室内步行街组成。室内步行街全长400米，高三层，云集 了120多家知名品牌商家。作为整个购物中心的灵魂和中心，室内步行街将所有主力店紧 密连接在一起。 82,初步概念 成功案例 - 上海周浦万达广场,CDL CHINA Development & Asse

51、t Management 83,初步概念 上海周浦万达广场楼层平面图,CDL CHINA Development & Asset Management 84,初步概念 万达亮点租户,CDL CHINA Development & Asset Management 85,初步概念 上海周浦万达广场,CDL CHINA Development & Asset Management,初步概念 建议方案一,流行百货 (Department Store) 虽然引进百货存在租金收益低、与购物中心存在内部招商竞争关系等问题，使很多的新 购物中心在制定租户组合策略时放弃百货业态，试图以各类专业店、品牌店组合来代替百 货的功能。 但是百货业态在市场营销、强化购物中心商品力、吸引和巩固忠实顾客、吸引女性消费 者、缩短购物中心培育期等多个方面仍具有至关重要的作用。 本项目并非位于传统商圈，引进一家具有品牌影响力、定位于中至中高档的流行百货可 行且有必要。 初步建议布局于一号地块, 分六层垂直布置, 单层面积于五千平方米 86,CDL CHINA Development & Asset Management,初步概念 建议方案一,大型综合超市 (Hypermarket) 聚客力最强的业态 体现生活便利的价值，符合家庭生活的目标定位 巩固第一商圈顾客，培养消费者将本项目作为消费目的地的习惯 初步建议布