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1、欢迎,光临,碧桂园海外拓展-文莱,小组成员：嘉颖 罗燕 彩娜 林芝 王英 晓玲 玉萍 淑怡 雪平 泽群,碧桂园集团创建于1997年，中国驰名商标企业，2007年4月在香港联交所主板挂牌上市, 是一家既遵守国内法令法规、也须接受海外上市机构规范监管和法律约束的香港上市公司。 碧桂园以房地产为主营业务，下属机构涉及房地产开发的各个环节，并涵盖五星级酒店、教育建筑、社区商业、休闲娱乐产业等多个行业，现已成为国内最大的综合性房地产开发企业之一。 碧桂园以快速和规模性开发房地产项目著称，项目建造完善的城市级配套设施和大量物超所值的住宅产品，已在全国各地建造了数十个大型人居新城，拥有逾二十万业主 。,碧桂

2、园简介 ：,碧桂园分布祖国大江南北分布图,模拟会议成员：,财务总监,市场开拓部总监 （国外）,市场开拓部总监 （国内）,海外拓展部,海外拓展部,碧桂园海外拓展的可行乎,国内,文莱,房地产金融的结构不尽合理 可用于住房抵押贷款的资金不足 房地产贷款方式太少 住房贷款程序繁琐 金融机构管理水平较低,文莱是一个政治民主稳定的国家 文莱是东南亚第三大产油国和世界第四大液化天然气生产国 ，也是个旅游国，国民生活水平也比较高 文莱与中国友好交流与合作不断扩大,？,财务分析,经营管理策略,企业品牌,企业目标,微观环境,资产负债表 单位：千元 人民币,（1）资产运营状况,2006/12碧桂园的资产负债率=29

3、.64%,2007/12碧桂园的资产负债率=57.48%,2008/06碧桂园的资产负债率=36.89%,由 资 产 负 债 表,可见碧桂园的06-08年上半年资产负债率都低于70%，并且根据08年中报显示，08年的资产负债率比07年低，可见，碧桂园的资产负债率降低，企业的财务风险越小，因而长期偿债能力越强。,（2）利润及利润分配,利润及利润分配表 单位：千元 人民币,2006/12的销售毛利率=38.01%,2007/12的销售毛利率=46.09%,2008/06的销售毛利率=52.53%,由利润及利润表,根据资料显示，我国中高档房地产的销售毛利率的平均水平是30%-40%。而碧桂园在毛利率

4、方面，集团一直标榜五星級的家，又以低价买地再发展成高级物业出售作为销售策略，令集团的毛利率一直处在高水平。2006-2008年上半年的销售毛利率都在40%左右，而且2008年上半年的销售毛利率高达52.53%，这是一个非常可观的数据。,2006/12的营业利润率=30.67%,2007/12的营业利润率=39.27%,2008/06的营业利润率=42.63%,由利润及利润分配表,根据调查，同行业的平均营业利润率在30%左右。由上述计算得出碧桂园06-08年上半年的营业利润率都高于30%，并且逐年递增，到08年6月，高达42.63%，因此碧桂园的盈利能力比较强。,根据利润及利润分配表可得知：,由

5、此表分析可知：碧桂园2007年的营业利润比2006年接近翻了两番，可得知，2007年碧桂园在香港上市后，营业利润猛速增长。由此可知，碧桂园有很大的发展能力。 综合以上指标，碧桂园有如此强的发展能力，向海外拓展是一条可行之路。同时综合文莱的各因素，向文莱拓展是明智且可行的战略。,海外拓展策略（稳健扩张型财务策略）,（一）稳健融资（国际融资）,合作开发搞双赢、银行贷款、债券、私募资金,项目的筹资费用 利用法人型合作开发方式来进行项目开发即以土地协议折价入股方式构成合作投资比。这样不但可以寻找到合作伙伴，并且也节省了一部分资金，这在投资初期，特别是资金不足的时候尤为重要。 利用银行贷款、发行债券、私

6、募基金等方式进行资金筹集。 所以估计要筹集资金20个亿 资本需要量=（上年资本实际平均占有量-不合理平均占有额）（1预测年度销售增减率）（1预产期资本周转速度变动率） 银行长期贷款为5年，占总投资50；长期借款的费用率为0.2，长期债券期限为8年的发行费用占发行价格的5,资本筹集方案,资本筹集成本估算,企业发展期： 为了扩大产品知名度，创立品牌；提高竞争力，实现规模经济，使企业处于有利竞争地位，要求有足够的资金来支持。可以通过权益筹资战略途径来筹集到充足的资金：一是公司向现有股东增发新股；二是将大多数收益留存企业。,企业成熟期： 一可采用债务融资策略。运用负债手段可以放大资本扛杆所产生的正效应

7、，进一步增加股东价值；二可以强化成本管理为核心的内部财务管理战略。强化内部成本管理、引进标准成本制度和责任成本考核制度。,投资初期： 可实行权益资本型的凑字策略，例如吸收直接投资和发行股票筹资。,企业生命周期的财务策略：,（二）投资,规模制造，价格为王，实行一条龙服务，将会创造低路品牌。,走本土化战略,产品多元化、差异化战略,联合与收购双步走,集中现金管理,1、,3、,4、,5、,2、,项目开发建设期设定,项目整体预计开发进度表如左表： 二00九年四月至二0一一年十二月 整个项目开发期预计为：,项目各项成本计算标准,项目各项成本计算标准主要根据项目组与文来国沟通的结果，主要依据文来国提供的指标

8、数据，我方主要在成本与收益方面进行财务分析，并以此为项目的可行性分析的基础。在可行性的基础之上，合理的运营成本与项目投入资金更进一步的合理运筹，促使我方企业资金流运作更为合理化，企业资金的利用率最佳化。,前期费用,银行成本,基础配套设施建设费用主要包含地下管网、道路硬化、景观绿化等基础配套建设费用。 项目组与文莱国的沟通，以上费用按照实际配套施工面积250元/平方计算。基础配套设 施建设费用支付方式：按照月工程进度进行付款。,前期费用主要指土地复测、地质勘探、可行性研究、发展策划、规划设计、建筑设计等 费用，在项目组与文莱国沟通之后，直接提供本部分成本为700万元。,文莱国项目贷款总额度按照该

9、国提供数据为全额贷款五年计算，经过该国确认，银行成 本为6713.42万元。,基础配套设施建设费用,企业管理费用为开发企业在投资过程中的运作费用，按照文莱国提供资料，企业管理费 用按照土地成本、前期费用、项目基础配套设施建设费总和的2%计算。,企业管理费用,不可预见费用,不可预见费用该项费用指开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外支出，通过项目 组与文莱国的沟通，本项费用按照项目费用总和的3%计算。,财务效益预测,价格水平设定 依据投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。,财

10、务指标选取 参照文莱国的财务制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评判时，所选取的财务指标为：资本收益率。,分析海外拓展的风险与成效,投资风险,（1）房地产政策风险 ：房地产政策的改变尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，例如新出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房对外销售，征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。,（2）经营管理风险 ：房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗风险的能力。由于碧桂园公司在文莱投资在文化价值方面存在着一定的差异，所以很容易造成派往当地的管理人员与当地的员工的关系处理不好，就带来了一定的风险等等。,（3）财务风险碧桂园要在文莱国进行融资就会发生债务义务，如果不能按时履行，那就给