某国际城项目定位报告(PPT 111页).ppt

1、兰乔国际城市位置研究，华城时代房地产顾问有限公司兰乔国际城市项目组，名单，第一部分：市场分析1，当前情况下谁是购房者2，为什么第二部分：兰乔国际城市项目市场定位分析1，地理优势分析2，产品格式分析3，市场调查4，该地块产品定位及风险规避3部分：兰乔江城购房者的购房心情：这可能不是买房的好时机，但这是我买房的时候。他们是中小型弧形的主要买家。兰乔国际城市市场分析-1，(2)，对特定地区长期感兴趣的人：长期居住在特定地区，熟悉该地区的情况，知道过去几年价钱变化和哪些住房类型更适合自己。他们以提高生活质量、投资自用为主，同时还兼任购买租赁的第一批购房者。兰乔国际城市市场分析-1，(3)，器官理性投资

2、者：购买目的：1，通货膨胀2，股票建筑3，对未来的信心他们是当前豪宅的主要买家，兰乔国际城市市场分析-1，2，为什么，兰乔国际城市市场分析-2 兰乔国际城市市场分析-2，如上表所示，销售量前5套平均面积为大户型197.42平方米，一方面为60-80平方米的中小型公寓，兰乔国际城市市场分析-2，结论：在理性市场环境下，第一批购房者反而是市场主力购买者。 兰乔国际城市：从规避市场风险的角度来看，主要客户群体是第一位住宅者和对未来的希望者，兰乔国际城市市场分析-第1，2部分：兰乔国际城市项目位置分析，第1，地理位置优劣分析，兰乔国际城市项目位置分析-第1，2部分，大安装空间，140-。兰乔国际城市项

3、目位置分析-1，西安市房地产发展趋势为2002年九月16日向南长安区撤退县雪区，被称为“西安市后花园”，是西安市中心南移的大后方。目前长安区已经是新兴住宅的新板块。，现阶段长安区大划分：1、传统老城区2、新区韦郭路(大学城)、郭头产业园(西满路)延线、兰乔国际城市项目位置分析-1、位于传统老城区的兰乔国际城市地块：优点：地铁概念城市配套设施完备教育，学校可选性多区内交通便利性旺盛1、根据老城区劣势，目前无法购买西安市豪宅的顾客2、现阶段对西安市出身的中产阶级主流顾客也没有吸引力。兰乔国际城市项目市场定位分析1，2，产品形式分析，兰乔国际城市项目市场定位分析2，1，别墅2个房间90100之间，3

4、个房间120140之间，大部分次级住宅者对于以提高生活质量为目的购买住宅没有紧迫感)3，中小型社区(第一个住宅者)老城区豪宅：市场特征：客户以牙齿地区内的客户为主，对地区外的高端客户缺乏吸引力。市场条件：地区内经济发达，普遍人民丰富，有一定数量的潜在客源。长安区现实：经济落后，高端客户的资源有限。兰乔国际城市项目市场定位分析-2，结论：本地块建造豪宅，当地消费能力不足，对地区外西安市城市高端客户没有吸引力。威廉莎士比亚，美国电视电视剧，兰乔国际城市项目位置分析-2，本场能否成为传统的主流住宅？(90-140)，老城区：主流社区市场特征：1，客户应该以本地区内部客户为主，对地区外客户有一定的吸引

5、力。2、更多的市场同类产品，激烈的竞争。必须满足的市场条件：1，牙齿地区内人口基数大，拥有相当数量的消费阶层。2.当市场后的三大特征出现时，被地区外的消费者所吸引。在市场繁荣时期。(投资)、城市规划和支持的重大利益。(自我使用)，价钱魅力。(自我使用)，兰乔国际城市项目市场定位分析-2，结论：西安市城市主流产品供应，客户选择余地大，这种客户有较强的经济实力，对地理区域社会形象有要求。近年来，牙齿客户群大规模地去韦谷购买城市主流住宅，因此，兰祖国制度市1-2号，城市主流住宅产品，兰祖国制度市项目位置分析-2号，牙齿区间是否能做到纯中小小区？市场特点：主要来自地区外、主流城市的客户是主要客户。长安

6、区老城区当地消费者不是主流顾客的原因。老城区社会结构稳定，生活状态稳定。家庭人口比主流城市地区的家具平均人口多。机关、企业事业单位大多数通过分房、福利房等基本解决住房问题，提高住房质量的需求大于满足基本住房需求。与主流城市相比，以老城区为工作地点的外来人口数、青年家庭数都低于老城区。新大企业很少见。兰乔国际城市项目位置分析-2，区域外顾客购买房子的原因：1，主要城区房地产价钱高，不能购买。2.价钱廉价3，城市发展的预期区域外顾客买房需要满足的市场条件：1，省市住房价钱上涨超过了大多数青年家庭的购买力。2、在主流社区，项目物理距离不能太远。3、方便的公共交通4、概念(纠正计划和主要基础设施支持设

7、施)牙齿。兰乔国际城市项目位置分析-2，结论：长安区项目符合上述市场条件，可定位为纯中小型弧形区域社会。纯粹的中小型特征：易于复制，排他，无唯一性的市场繁荣期大家都很高兴，谁迟开，谁价钱高。在市场理性时期很容易沦为价格战。兰芝国际城市项目市场定位分析-2，摘要：牙齿地块不能：别墅：没有条件，消费能力不足传统主流社区：城市供应，目前大规模客户总部不能：中小型公寓社区，但是需要解决的问题：面部问题支持问题质量问题特定解决方案产品市场定位参考，为了了解目前销售或销售的住房类型中哪种户型卖得最快，研究大楼：华城国际(一号)，池晟，塞哥国际，兰祖群岛市项目位置分析-3，智能化：长安区大学城代表性典型项目

8、中各户型的分配比例和销售趋势，为本项目户型定位提供参考。兰乔国际城市项目位置分析-3，浮力事故国际街区，分析：西安市北部郊区最典型的房地产浮力事故国际街区户型比分析，表明主力两间房72-74平方米销售一半以上，面积越小，销售额越高。兰乔国际城市项目市场定位分析-3，分析：A，智能城市，华城国际(International of International City)表示西安市客户购买长安区的需求趋势。b，面积越小，两间房越受欢迎，面积越大，库存销售就发生。c，都是工薪阶层。80%以上的顾客来自西安市工薪阶层。d、追求满足基本生活功能的低总价。e，小户型住宅受人喜爱，为单身或两个人的世界做准备。

9、通过兰乔国际城市项目位置分析-3，2室(6080 2室2厅1位)3室(95115 3室2厅1位)、项目地块周围及典型房地产分析，小面积弧形市场库存正在逐渐减少，项目地区内的市场空白将成为可能。而且从我们项目部门弧形结构调查来看，两间房是市场供应的主流。主要是由于市场需求，80%以上的客户来自西安市工薪阶层，追求低总价功能。市场需求2室和3室弧形面积区间主要为，摘要：兰州国际城市项目位置分析-3，第一，施工时间：第一：2008年1月16日1月18日第二：2008年二月17日，二月24日座谈会：2008年二月29日2日市政厅地点：1，城南办公大楼(1)高新区办公大楼(帝座，创业广场，宝座现代城市，

10、阿美大厦)(2)长安路沿线办公大楼(国际，富城大厦，世纪经典)(3)城南其他地区办公大楼4.城南房地产销售部(1)华城国际(电视塔)(2)永城(牧场坡)，兰祖国群岛市项目位置分析-3，主体问卷1，目前居住区？城内城北城东省西南高新曲河长安区2，你目前的房地产情况？单元分房自主购买租赁3，你现在有住房面积吗？4050 5070 7090 90110 110130 130150 150200 200以上4，未来住房购买计划？半年内的一年内的两年内的三年内的四年后计划5，最近计划买房子的最大原因是：需要自己的房子结婚计划。孩子现在买的房子太小了，要为老人或孩子选择租赁或投资6，你买房子的地区吗？(威

11、廉莎士比亚，哈姆雷特，家庭) (威廉莎士比亚，温斯顿，家庭) (仅选择3个项目)选择了城市内城北省东西城南高曲江长安区牙齿地区_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _8.要购买的户型和面积：1房间35-40 45-50 2房间65-75 85-95 95-100 3房间90-110 115-130 130-140 140-150 4房间以上9，您或您的家人每月可获得的最大购房款你买房子的时候完全不考虑的地区是(限3个项目)省内城北城东省西南高谷江长安区12，你买房子的最重要因素是(限3个项目)公共交通社区(限4个项目)俱乐部游泳池小型体育活动场

12、图书阅览室商业中心健身房儿童户外活动设施老人活动中心便利店快餐厅咖啡厅家庭服务中心社区医疗服务所14，未来3年内将房子无能等房价下降或利率下降，没有理想的地段或住宅户型等收入增加，兰乔国际城市项目市场定位分析-3，15，目前知道的高级房地产是什么？ 黄埔兰潮圣菲绿地世纪城市曲江公馆枫林花部16，获取房地产信息的主要方法？报纸广告电视机网络广播文字室外广告牌在巴士车体及站牌放电时通过朋友介绍背景资料的性别：男女年龄：25岁以下2530岁3040岁4050岁50岁以上职业：工人商业服务院企业管理院普通职员党政官员教师/科学研究/医生/律师等专业军人/警察个体户私营企业主自由职业家庭常驻人口数_ 技术学校)大