物业管理的安全注意义务.ppt

1、物业管理安全注意义务，标题：从合同法到侵权法的安全注意义务；一般安全注意义务理论；管理服务安全注意义务的法律规定；违反义务的“四个方面”和“两种责任”的范围；官方博客：QQ:1318241189QQ群：175569632，官方博客：QQ:1318241189QQ群：175569632，物业管理的安全注意义务也是经营者的安全保障义务，因为这一义务决定了人身伤害在管理过程中需要承担责任。安全注意义务=安全保证义务(法律表述)，通常表述为“安全注意义务”。原因是物业服务主要是管理过程中的安全护理，以确保人身安全。安全注意义务理论是物业管理行业安全保证义务的法律基础。一、从合同法到侵权法的安全注意义务

2、，官方博客：QQ:1318241189QQ群：175569632，人身伤害赔偿纠纷的法律诉讼可分为：违约，侵权，官方博客：QQ:1318241189QQ群：175569632，“违约诉讼”的法律适用是合同法，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。“侵权行为”的法律适用是侵权法，侵权责任是行为人违反一般义务(侵犯绝对权利，如财产权和人身权)的法律后果。2002年，提交全国人大的中华人民共和国民法通则(草案)第八篇侵权责任法，标志着侵权法的立法进程才刚刚开始。在第一起“银河宾馆案”中，一名妇女在银河宾馆逗留期间被杀害。死者父母认为银河宾馆严重失职，应承担侵权责任。1999年，他们向法院提起诉

3、讼，索赔超过133万元。一审判决认定，酒店与死者之间建立了合同关系。如酒店未能履行“24小时保安巡逻确保您人身安全”的承诺，应承担违约责任，应责令被告酌情赔偿原告人民币1万元。二审法院认为，该酒店未能履行保护王安全的义务，应当承担违约责任。王的死是凶手造成的。银河宾馆的不作为只是为凶手作案提供了条件，与王的死亡没有必然的因果关系。银河宾馆只对合同订立时应预见的违约可能造成的损失负责，银河宾馆不承担侵权责任。案例二，笔架山村，笔架山村的主人于1998年被杀。2001年，这家人向法院提起诉讼，要求财产公司赔偿139.36万元。一审判决未起诉违约，而是要求赔偿42.85万元，并认定根据财产合同的性质

4、、目的和行业习惯，避免居民的人身和财产受到侵害成为该类合同的附随义务。物业公司未全面、认真履行合同义务的，应当承担违约责任。赔偿责任不应超过订立合同时应预见的损失，违约赔偿金额应酌情定为10万元。在第二起案件“笔架山村”中，二审判决、合同规定和规章制度明确排除了上诉人保护和维护住宅区业主和非业主人身和财产安全的义务。如果合同当事人以合同的形式明确排除合同义务，或者相关法律法规明确规定合同义务不包含一定的内容，则该内容不应视为合同的附随义务。如果将其视为附随义务，财产合同中附随义务的责任大于主债务的责任，违反了合同中的诚实信用原则。废除最初的判决。这两种情况的共同特征如下：1 .以担保义务为合同

5、义务，追究违约责任。2.承担赔偿责任最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释(法释200320号)，从事经营活动或者其他社会活动的人有义务在合理范围内保障相关公众的安全。发布日期2003年12月28日生效日期2004年5月1日。最高人民法院司法解释颁布后，保障安全的义务实际上成为了一项法定义务。不履行义务的，应当承担侵权责任。人身损害赔偿已由“违约诉讼”转变为“侵权诉讼”。侵权责任赔偿(第十七条)、医疗和损失时间，包括医疗费、损失时间、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费和必要的营养费。伤残赔偿费用，包括伤残赔偿、伤残补助、家属生活费，以及因康复护理和继续治疗实际发生的必要

6、的康复费用、护理费用和随访治疗费用。死亡赔偿金，包括抢救医疗费、丧葬费、家属生活费、死亡赔偿金、交通费、住宿费、误工费以及被害人亲属办理丧事发生的其他合理费用。侵权责任归责原则，过错责任原则，无过错责任原则(过错责任推定原则)，公平原则，第二，一般安全注意义务理论，以及“冤情是第一，债务是主要”的传统观念，这些简洁而直接地反映了传统权利保护观念的内涵。这一概念认为，损害赔偿应由违反者承担，这是一个自然的真理；与损害事实相关的其他人和事只是偶然因素，因此没有必要在模糊的事实关系中找出是否有其他责任人。根据传统民法理论，以下三种不作为承担侵权责任：根据法律，它应该被执行而不是被执行；(非法)应当按

7、照合同行事而不按照合同行事；(违约)由于在危险行为发生之前有义务采取行动防止危险而导致的不作为。(危险行为)，一般安全注意义务的要求：如果你从事贸易或社会活动，导致特定危险的形成或持续，你应该采取必要的安全措施，保护他人免受损害。违反这一一般的安全注意义务会导致损害。虽然没有法律规定或合同约定的义务，但安全注意义务人仍应对其不作为承担民事责任。安全注意的一般义务要求：的主要类型，即防止由第一行为引起的危险的义务，例如驾驶汽车和打人，受伤的人应该被送到医院进行无过失的治疗；应覆盖挖沟或采取其他必要措施。开放或保持一定的交通或通信风险防范义务，如寺庙宝塔楼梯有缺陷，应进行必要的警告或照明；在自己的

8、院子里举办鸡尾酒会应该能防止腐烂的老树压碎客人。承担防范因从事某种业务或职业而产生的危险的义务。如果你经营一家酒店，你应该注意清除楼梯上的油渍，维护电梯安全，照亮通往停车场的道路，防止危险。第十八条经营者应当保证其提供的商品或者服务符合人身和财产安全的要求。对可能危及人身和财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或接受服务的方法以及防止危害的方法。第六条从事住宿、餐饮、娱乐等社会活动的自然人、法人和其他组织未在合理范围内履行安全保障义务，给他人造成人身伤害的，人民法院应当支持权利人的赔偿请求。因第三人侵权造成损害的，实施侵权的第三人应当承担赔偿责任

9、。担保义务人有过错的，应当在防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。赔偿权利人起诉担保义务人的，第三人应当视为共同被告，但第三人不能确定的除外。在解释中，只列出了三个行业：“住宿、餐饮和娱乐”，但后一个词“等等”概括了从事商业活动的经营者和其他社会活动的组织者，并成为承担义务的主体。无法确认侵权人或者侵权人不能承担赔偿责任的，酒店、银行或者列车的所有人或者经营人履行保护义务的，不承担责任；未履行保护义务的，应当承担补充赔偿责任。侵权责任法(草案)第65条对完善侵权损害赔偿规则体系具有重要意义。承担担保义务的法律依据是：(1)利益与风险相一致的原则；风险控制理论；从经济角度来看，经营者承

10、担安全义务更为经济；从社会学角度看，根据现代公司法的社会责任理论，经营者是强势群体，应当履行社会保障义务；从世界立法思潮来看，让经营者承担安全义务符合世界立法思潮。经营者安全保障义务的性质如下：(1)基于法律义务的经营者安全保障义务是一项基本的法律义务，它只是对经营者的最低要求，具有一定的限度和范围。如果经营者单方承诺其义务高于法定义务并被对方默示接受，则应认为存在相应的合同协议。(2)基于主动义务原则的被动不作为往往构成对其安全义务的违反。那些有义务积极行动但不积极行动并对人造成伤害的人被称为消极伤害行为。法律义务和合同义务都被违反，受害者有权选择。社会活动的组织者，应该注意解释也加入了“其

11、他社会活动”，一般把这解释为组织者，这种社会活动也包括第一行为这一类型，因为我们理解一般社会活动的注意义务是包括所有这些类型，社会活动的组织者也是义务的主体。在案例3中，“吕游”在索赔案中死亡，陈某在网上发布了一个自助旅游，一个每人60元的AA系统活动，因山洪死亡的受害者家属向12个自助旅游组织者和同伴索赔35万元。根据法院的一审判决，发帖人陈某、死者和其他“驴友”均承担不同程度的责任。宣判海报的责任，以及死者和其他驴友的责任。旅伴必须向集体家庭赔偿21万元，其中海报应承担1万元以上。第四，管理服务的安全注意义务范围，涉及物业管理的服务内容和事项，一般是共用部位、共用场地、共用设施设备维护管理

12、、绿地维护、车辆停放、秩序维护和安全防范措施。有些还包括俱乐部、文化和体育设施等。物业管理设施，与“准公共场所”，即非特定用户。安全预防措施的标准高于普通家庭。此外，公共场所特殊侵权责任诉讼应承担无过错责任。第十六条有下列情形之一的，适用民法通则第一百二十六条的规定，所有权人或者管理人应当承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外： (一)道路、桥梁、隧道和其他人工修建的建筑物，因维护管理不善造成人身损害的；(二)堆放物品翻滚、滑落或堆放物品倒塌造成人员伤害的；(三)树木被倾倒、折断或果实掉落，对人造成损害的。因前款第(一)项设计、施工缺陷造成损害的，业主、管理人和设计、施工单位应当承担连带责

13、任。民法通则第一百二十五条未设置明显标志或者采取安全措施的第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的架子或者悬挂物倒塌、脱落或者坠落，给他人造成损害的，其所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明其没有过错的除外。在第4起案件中，未被特定人使用的场所被认定为“公共场所”，原告是在去一家公司做生意后出来的，与此同时，被告正在进行二次装修施工。当隧道的地砖掉落时，墙上的滑石粉被擦亮，没有任何警示标志，导致原告滑倒受伤。一审法院认为，装修场地所拥有的房屋不同于一般意义上的公共场所和通道。原告的不小心导致了坠落，其责任不在于被告拒绝索赔。二审法院认为。该楼层出租给被上诉人和其他单位从事经营活动。

14、没有规定禁止人们进出大楼和楼层。如果租赁房屋从事商业活动，将会有员工和顾客进出营业场所。该建筑的走廊也是为公众通道提供的，应属于公共场所。被上诉人辩称走廊不是公共场所。被上诉人在装修公共场所时，应当采取充分的安全措施，并设置明显的警示标志。没有证据表明警告标志是被上诉人在事件发生前发出的。因此，被上诉人关于警告标志是他在事件发生前设置的说法被驳回。被上诉人在公共通道施工过程中未履行足够的安全责任，是过错，应对被上诉人遭受的损失承担主要责任。上诉人作为一个具有完全民事行为能力的人，在施工现场应该有一种谨慎的意识，对因不小心造成的伤害应该承担次要责任。70%由被上诉人承担，其余30%由上诉人承担。

15、当XXXX(某事)发生时，被告应做XXXX。但是，被告未采取任何措施，未履行“好经理”的注意义务，应承担相应的法律责任。“好经理”注意，在我们的民法中没有“好经理”。“好经理”的关注点是什么？从经济学的角度来看，它不过是理性经济人概念的复制品。从法律的角度来看，“好经理”的注意力来自罗马法，他要求行为人管理他人的事务，不是从普通人的角度，而是从一个具有相当知识和经验的人的角度。这种“好的管理者”对其义务有很高的要求。它不以行为人的主观意志为标准，而应客观地予以关注。管理服务提供者有义务主动做以下工作：(1)在其负责的区域内检查和发现危险源；及时消除危险；如果不能排除，设置障碍物隔离危险；不能排

16、除，也不能孤立，采取措施降低风险。设置危险警告标志。除了对业主或其他人开放外，一些由物业公司管理的场馆和设施是封闭区域。如配电室、计算机房和封闭屋顶。如果因管理疏忽造成人身伤害，也应承担责任，尤其是轻伤。案例5，管理仓库未上锁，油漆罐被孩子拿走，造成伤害。物业公司承担了一些责任。在案例6中，屋顶的门没有上锁，孩子从玻璃光井里掉了下来，物业公司承担了责任。五、违反义务的“四个方面”和“两种责任”，违反安全保障义务的“四个方面”:设施设备未履行安全保障义务。管理服务未能履行安全和注意义务，以防止和制止第三方侵权。案例7“超市坠落案”(设施安全)在超市室内装饰的人造草坪中使用石膏构成了“危险前行为”

17、。案例8:措施不当和管理不善。某小区的挡风板被强风吹倒后，被砸碎在小区道路上的一辆客车的后窗上。在社区安全部门发现后，在通往gi的客车一侧放置了两根警告管一名业主因高度接近而被挡风玻璃绊倒，导致10级伤残，并将物业公司告上法庭。虽然物业公司在挡风玻璃框架倒塌后设置了警告管，但警告管设置在离被吹动的挡风玻璃框架一定距离的地方，未能起到足够的警告作用。因此，他应该承担措施不当和管理不善的责任，并赔偿原告的一些经济损失。原告行走时没有注意到障碍物，所以他也应该对自己跌倒的后果承担责任。案例9:第三人违反并未履行其担保义务，“东海花园索赔案”和“信托花园索赔案”。在案例10中，孩子们的安全和保障义务没有得到履行，顽童被推开玻璃门弄伤了。银行对没有在门上贴警告标志负有责任，原被告和被告对此负有七三次责任。该解释规定了经营者安全保障义务的两种责任：直接责任。补充