第三章1 房地产抵押贷款-综述.ppt

1、School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,房地产金融与投资分析,周天建 中国矿业大学土地资源管理系 二一三年三月,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,1-1 房地产抵押贷款综述 1-2 固定利率抵押贷款 1-3 可调利率抵押贷款 1-4 个人

2、住房公积金贷款,Chp3 房地产抵押贷款,3,1-1 房地产抵押贷款综述,1、抵押与房地产抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财 产作为债权的担保。,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、房地产抵押贷款概述,房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占 有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人 （一般为抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以 抵押的房地产拍卖

3、或折价所得的价款优先受偿。,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,1、抵押与房地产抵押 抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人 或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的 公民、法人或者其他组织。（银行）,2、房地产抵押贷款的涵义及分类 涵义：房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的 房地产为抵押物，向金融机构申请

4、的，并承诺以年金形式定期 偿付贷款本息。 当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产 的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Tec

5、hnology 中国矿业大学,2、房地产抵押贷款的涵义及分类 房地产抵押贷款依据不同分类标准可分为： （1） 按贷款对象 A 企事业法人房地产抵押贷款 B 个人房地产抵押贷款,（2）按贷款用途 A 房屋开发抵押贷款 B 土地开发抵押贷款 C 购房抵押贷款 D 其他用途的房地产抵押贷款,房地产开发建设贷款,7,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,2、房地产抵押贷款的涵义及分类 房地产抵押贷

6、款依据不同分类标准可分为：,（3）按贷款利率确定方式 A 固定利率抵押贷款 B 可调利率抵押贷款,3、房地产抵押贷款的特点 （1）以抵押为前提建立的信贷关系 （2）以房地产抵押为条件的贷款（融资关系，非买卖关系） （3）房地产抵押贷款的现实性（与保证贷款相比）,4、房地产抵押贷款的作用 （1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的 财务杠杆功能，促进房地产业的发展 （2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费 市场的发展 （3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 （4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金 融的发展,1-1 房地产抵押贷款综述

7、,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,1、房地产抵押权的设定 房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。,二、房地产抵押贷款的运行环节,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,下列房地产不得设定抵押： （1）

8、权属有争议的房地产； （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产； （6）依法不得抵押的房地产。,2、房地产抵押合同 房地产抵押的设定包含两个程序，签订书面抵押合同和办理抵 押登记。抵押合同主要条款有：,二、房地产抵押贷款的运行环节,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining

9、 & Technology 中国矿业大学,（1）抵押当事人的名称或姓名、住所； （2）抵押合同与借款合同的关系、借款合同编号； （3）抵押权所担保的债务种类、数额、范围； （4）抵押物的名称、处所、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至范围、房地产权属和编号；,2、房地产抵押合同 抵押合同主要条款有：,二、房地产抵押贷款的运行环节,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,（5）抵押房地产的价

10、值； （6）抵押期限； （7）抵押房地产的占管人、占管责任以及意外毁损或者灭 失的责任； （8）抵押权灭失的条件； （9）抵押房地产的保险； （10）抵押物的处分及所得价款的分配顺序；,2、房地产抵押合同 抵押合同主要条款有：,二、房地产抵押贷款的运行环节,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,（11）抵押人和抵押权人的保证； （12）违约责任； （13）合同争议的解决方式； （14）抵押

11、合同公证、登记与注销、费用的负担； （15）抵押当事人约定的其他事项； （16）签订抵押合同的时间、地点。,3、房地产抵押登记,二、房地产抵押贷款的运行环节,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,（1）抵押登记的意义 只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。 抵押登记的意义即是保障房地产交易的安全和有效。设定抵押并经登记后，抵押便具有公信力和公示力，可以对抗任何第三人。,

12、（2）房地产抵押登记的规定 1） 申请房地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验下列文件： A 抵押当事人的身份证明或法人资格证明； B 抵押登记申请书； C 抵押合同； D国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产 权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其 他共有人同意抵押的证明；,3、房地产抵押登记,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,（2）房地产抵押登记的规定 1） 申请房

13、地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验下列文件： E 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； F 可以证明抵押房地产价值的资料： G 登记机关认为必要的其他文件。,3、房地产抵押登记,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,（2）房地产抵押登记的规定 2） 申请登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不

14、予登记的，应当书面通知申请人。,3、房地产抵押登记,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。,（2）房地产抵押登记的规定 2） 申请登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书

15、面通知申请人。,3、房地产抵押登记,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,以预售房地产或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。,（2）房地产抵押登记的规定 3） 申请抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。,

16、3、房地产抵押登记,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,4、抵押房地产的处分 当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规 定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折 价的方式优先受偿，以实现其债权。,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China

17、 University of Mining & Technology 中国矿业大学,4、抵押房地产的处分,（1）抵押房地产处分的条件 只有当符合法律规定的条件，即一定的法律事实出现之时，抵 押权人才能行使处分抵押房地产的权利。这个条件即为债务履行期 限届满，而债务人未履行债务。具体有以下几种情况：,1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的； 2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；,1-1 房地产抵押贷款综述,School of Environment Sciences & Spatial

18、 Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,4、抵押房地产的处分,（1）抵押房地产处分的条件,3）抵押人被依法宣告解散或者破产的； 4）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； 5）抵押合同约定的其他情况。,（2）抵押房地产处分的方式 房地产抵押权的实现可分为以下几种方式： 1）抵押房地产折价 2）抵押房地产变卖 3）抵押房地产拍卖,关于房地产抵押贷款的研究，一个是每月付款额，另一个是贷款余额。为了研究这两个重要因素，首先需要计算的就是抵押常数。以固定利率抵押贷款按月等额偿还本息方式为例，介

19、绍抵押常数和贷款余额的计算方法。,5、抵押贷款的偿付 抵押贷款一般以年金形式定期偿付。具体的偿付方式因贷款方 式的不同而不同。到目前为止，国际上抵押贷款大致可以分为两大 类，一类是固定利率，一类是可调利率。,1-1 房地产抵押贷款综述,1）抵押常数,5、抵押贷款的偿付,1-1 房地产抵押贷款综述,在房地产抵押贷款的清偿过程中，为了简化计算，将每一元贷款本金的每月偿还额(A)定义为抵押常数。其实质是已知年金现值(贷款本金PVA)求解年金。,抵押贷款清偿的特点是最后一笔债务清偿之日就是整个贷款到期之时，所以房地产抵押贷款的清偿过程可以用期末年金现值加以描述。,房地产抵押贷款大多是按月付款、按月计复

20、利的，假定贷款总额为P，每月偿还额为MP(A)，贷款时期为n，年利率为Rn，每年复利次数为12，根据公式(39)，有,如果贷款总额为1元（即P=1时），则每月付款额，即抵押常数M为：,1-1 房地产抵押贷款综述,其经济含义是，在给定的n年内，为回收1元贷款，每月应收回的数额。实际上抵押常数等于1元贷款年金现值的倒数。表2-3列举了部份年利率为12的按月现值情况。,根据表2-3很容易便可求出每月付款额。譬如，一宗贷款年利率为12，时期为30年，贷款总额为10万元的抵押贷款，根据表2.3查出抵押常数为0.010286。由于每月偿还额等于抵押常数与贷款本金的乘积，所以每月偿还额为1028.6元。利用

21、利率表，只要已知贷款利率、贷款时期、贷款本金、抵押常数和每月付款额这5个因素中的任何4个，即可求出剩下的一个。,1-1 房地产抵押贷款综述,年利率为12的抵押常数,1-1 房地产抵押贷款综述,2）贷款余额,经过一段时间还款之后，借款人希望了解到底还有多少贷款本金尚未清偿。如果借款人需要提前还款，或者借款人违约，贷款人不得不取消借款人对抵押房地产的赎回权并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿，此时也有必要求出贷款余额。,现值法：固定利率抵押贷款中，每月付款额即为年金，贷款总额便是期末年金现值，则还款t年后的贷款余额MB就是(n-t)年的期末年金现值。假定贷款年限为n，按月等额本息还款，则有：,1-1

22、房地产抵押贷款综述,实际上公式的后半部分是年金现值因素，可以从表2-3查，所以贷款余额等于每月付款额与剩余年份的年金现值因素的乘积。,1-1 房地产抵押贷款综述,1-1 房地产抵押贷款综述,解题思路与步骤第一步：求出月供数额第二步：把剩余还款期限的月供折现到提前还款的时点,例题1：赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？,1-1 房地产抵押贷款综述,第一步，已知贷款P，先求出月还款额A,例题1：赵某购买一套商品住宅，

23、成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？,1-1 房地产抵押贷款综述,第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末 已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60,例题2：某家庭拟购买一套面积为80平方米的经济适用房，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款

24、后的最低月还款额是多少？ 解：1、公积金贷款月还款额为749.75 元。 （P=100000元，n=15，Rn=4.2%) 2、商业贷款月还款额为964.28元。 （P=3500*80*（1- 25%）-100000= 110000元，n=15， Rn=6.6%) 3、组合贷款的最低月还款额为：749.75+964.28=1714.03元,1-1 房地产抵押贷款综述,例题3：某家庭以4000元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8

25、万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ 解法一：1、正常情况下抵押贷款的月还款额2835.36元。 （P=4000*120*70%=336000元，n=15，Rn=6%),1-1 房地产抵押贷款综述,2、第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为888.16元。（P=80000元，n=15-5=10，Rn=6%),3、从第6年开始的抵押贷款月还款额为： 2835.36-888.16=1947.20元,1-1 房地产抵押贷款综述,2、正常还款情况下，第6年年初的贷款余额255390.67元。（MP=2835.36元，n-t=15-5=10，Rn=6%),1-1 房

26、地产抵押贷款综述,解法二：1、正常情况下抵押贷款的月还款额2835.36元。 （P=4000*120*70%=336000元，n=15，Rn=6%),4、从第6年开始的抵押贷款月还款额为1947.20元：（P= 175390.67元，n=15-5=10，Rn=6%),1-1 房地产抵押贷款综述,3、第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元后的贷款余额175390.67元。 255390.67-80000= 175390.67元,1-1 房地产抵押贷款综述,房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场 组成的一个有序的开放式市场体系。,三、房地产抵押贷款市场结构,1、初级抵押贷款市场 初级

27、抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人 提供贷款的市场。建设贷款机构、开发商、购房者和长期抵押贷款 机构四方面的关系如下图：,1-1 房地产抵押贷款综述,第二步，房屋竣工销售解除贷款合同,建设贷款人,开发商 （以125万元售出房屋之后）,解除贷款合同,清偿贷款本息,发放87.5万元长期贷款,清偿贷款利息,2、二级抵押贷款市场结构 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的 抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。二级抵押 贷款市场结构如下图所示：,1-1 房地产抵押贷款综述,在美国，目前主要的二级市场机构包括联邦国民抵押贷款 协会(Federal Nation

28、al Mortgage Association, FNMA,美国人简称 为Fannie Mae)、政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association, GNMA,美国人简称为Gannie Mae）、联 邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage orporation, FHLMC,美国人简称为Freddie Mac）等。,1-1 房地产抵押贷款综述,2、二级抵押贷款市场结构,2、二级抵押贷款市场结构 二级市场通过对贷款人和其他投资者之间进行抵押契据的买卖和 发行以抵押贷款为后盾的抵押证券，促进了抵押市场的有序经营

29、，为 房地产业和金融业的发展起着重要的作用： 1）吸引社会资金进入抵押市场 2）鼓励抵押资金的地区间的流动 3）使抵押贷款人能够将抵押契据变现 4）平抑抵押资金的供求波动,1-1 房地产抵押贷款综述,储蓄资金如何进入抵押市场？,1-1 房地产抵押贷款综述,1-1 房地产抵押贷款综述,四、房地产抵押贷款的发展,1、美国抵押贷款方式的发展 1930年以前，美国市场上的抵押贷款年限很短，多数在3年至6 年以内。 1934年美国住宅法批准成立联邦住宅管理局。联邦住宅管 理局推广一种低首付、固定利率、等额本息偿还的抵押贷款，并通 过为住房抵押贷款提供保险来稳定抵押贷款市场。,1-1 房地产抵押贷款综述,

30、四、房地产抵押贷款的发展,1、美国抵押贷款方式的发展 固定利率的长期住宅抵押贷款只有在利率不会迅速上升及短期 利率低于长期利率的情况下才是可行的。 采用可调利率抵押贷款方式，贷款人可将贷款利率风险部分地 向借款人转移。,1-1 房地产抵押贷款综述,四、房地产抵押贷款的发展,2、我国住房抵押贷款的发展与思考 国内的住房抵押贷款走过了与美国相似的历程。 1990年代初，建设银行上海分行发放的住房抵押贷款，首付款 高达50，贷款期限也只有5年左右。,1-1 房地产抵押贷款综述,四、房地产抵押贷款的发展,2、我国住房抵押贷款的发展与思考 十年之后，上海住房抵押贷款的迅速发展，突出表现在首付款 最低降到了20，贷款年限最长可达30年，类似于美国联邦国民抵 押贷款协会关于借款人还款能力的标准，国内多数银行对借款人的 月贷款本息和家庭月收入比最高达到50。 还款方式主要有所谓等额本金和等额本息两种可变利率方式。,1-1 房地产抵押贷款综述,四、房地产抵押贷款的发展,2、我国住房抵押贷款的发展与思考,目前存在的问题及解决思路 确实把握房价的真实性 建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系 重视建立个人信用制度，以解决逆向选择问题 建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问 题,归纳小结,1、房地产抵押贷款的概