日常管理案例分析.ppt

1、5日常管理案例分析(1)请参阅案例1。 房地产公司如何看待这个案件承担的责任？小区养狗伤害女童的法院，2000年8月11日上午，潘老师5岁的女儿在私家车旁玩耍时，被同一个小区的黄某的宠物狗2只咬伤。 经过宝安人民医院的检查诊断，“发现两条腿被狗伤害的痕迹”，注射了5颗狂犬病疫苗，吓得女孩为此在噩梦中醒来，寝食不安。 潘老师得知黄某养的宠物狗不但没有得到养狗许可证，也没有预防接种，没有犬类免疫证，医生说狂犬病的潜伏期持续10年，非常担心。 黄某不愿给予任何赔偿，房地产公司也不愿承担责任。 潘老师在一年多次索赔后，于去年8月10日将黄某和房地产公司一起上诉法庭，要求他们赔偿女儿精神损失费用3万元，

2、医疗费、交通费、护理费、营养费和膳食补助金合订7353元。 案例说明，与该案例有关的法律法规有：相关法规制度：中华人民共和国民法通则中华人民共和国物权法中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国治安管理处罚法不动产管理条例，案例2，少年在小区内孙某(男，10岁)在家玩耍时在阳台旁边的树上发现小鸟，用身边的铁丝打小鸟。 孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。 法院明确了在离孙家阳台的垂直距离约5米处，有10条潜在的高压线，事件是前天晚上，刮起了里氏7级的大风，大风吹走了高压线，导致了损害事故的发生。 问题：请分析孙某父母的要求学生讨论5分钟，案例说明、房地产服务合同和

3、供电合同是两个法律关系。 物业管理的职能是保障物业的正常使用，维护小区的公共秩序。 物业管理的管理范围应当限于与建筑物及建筑物密切相关的附属辅助设施。 所有者在小区内受到的一切伤害并非由物业管理企业负责，物业管理企业负责的界线是合同的约定和法律的规定，物业服务合同没有约定物业管理企业管理有关事项，如果法律法规没有规定物业管理企业的相应义务，物业管理企业当然不承担法律责任。相关法律法规：电力公司负责维护和养护高压电线，严格遵守电力设施保护条例及其实施细则的规定，必须采取有力措施保障电力设施的安全，大风吹后采取措施消除危险。 民法通则第一百二十三条规定：“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、

4、高速运输手段等对周围环境有高度危险的作业给他人造成损害的，如果能够证明必须承担民事责任的损害是受害者故意造成的，则不承担民事责任。 物业管理条例第五十二条第一款规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等机关，必须依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。 ”电力公司未能及时检查切断的电力设施，主观上有过失的，应当承担损害赔偿责任。 参看案例3，房地产管理费是否合理汪老师最近办理入住手续时遇到一件不愉快的事情：开发人员要求汪老师一次性支付一年房地产管理费，否则不办理入住手续。王老师对此提出了一些疑问：一是什么样的房子还没有检验，房地产管理费用还要支付？二是开发者指定的房地产

5、管理公司，是开发者为这个项目新设立的，从来没有任何房地产服务经验和业绩，房地产管理与商品买卖不同持续的服务，一次性支付一年的物业管理费，意味着至少在一年内，不管是否满意这家物业管理公司的服务，没有任何制约。 王老师面临的情况具有一定的普遍性，其中包括两个问题：一是应该先领房子，还是先支付房地产管理费，二是房地产管理公司要求预付房地产管理费合理吗？ 学生们请思考5分钟后发表意见。 根据案例说明，购买者和开发者签约购买，双方之间是一种买卖关系，购买者和物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这个委托关系成立的前提是，购买者已经购买的目标物(物业)取得，成为了所有者。 如果买家在接管房地产时，由于各种

6、原因退房(如工程质量、面积误差等)，也无需与房地产管理公司之间委托服务。 开发人员以支付房地产管理费为房屋交付的前提，实质上对房屋交付增加了附设条件，是双方之间买卖合同的变更。 根据合同法的规定，合同在当事人协商一致的条件下，只能由当事人变更，开发人单方面变更合同的做法显然不公平，也是违约行为。 因此，两者的关系应该在收到房地产后支付房地产管理费。 考虑到物业管理公司的正常运行，事先收取一定的物业管理费是合理的，现在的有关法规也是为了允许物业管理公司的事先收费。 但是，此前的收入应该有一定的限度，从房地产管理费的构成来看，有的按年、按季、按月收取。 例如，在禁止北京市小区一次性收取多年房地产管

7、理费的通知中专门规定，房地产管理费必须一次性收取多年房地产管理费。有关规定及参考解决方法1、商社的销售管理方法规定，在商社销售时，房地产开发企业选择房地产管理企业的情况下，买家在签订商社的买卖合同时，必须与房地产开发企业选择的房地产管理企业签订有关房地产管理的协议。 2、既然开发者选择了物业管理公司，就把物业管理公司的状况和费用的标准，在商社签订买卖合同时通知买家，判断买家选择的物业管理公司和费用的标准。 3、由于许多项目是期房预售，开发商在销售时，无法确定许多房地产服务的设施、设备，所以“关于房地产管理的协议”的签订，还在进房时，至少要在“商社的买卖合同签订后”。 对于买家来说，如果开发者在

8、签订商社买卖合同时，提供了有关物业管理的协议文本，这些协议就构成买卖合同的附件，仔细阅读，签字后，必须履行相应的义务。 4、汪老师遇到的那样，开发人员从签订买卖合同到入住时，提供有关物业管理的协议，如果以此为物业交付的条件，可以按照上述内容，有理地努力。 但是，最好的办法是在签订买卖合同时，开发者无论如何，都要求开发者把房地产收费的相关标准、收费方式以及房屋交货程序作为补充内容，写补充协议。请参阅日常管理案例研究(2)、案例1。 在小区外墙赚租金的收入是否属于业主？ 判例早在去年6月，魏先生等业主所属的小区房地产公司为了增加自己的利益，未经业主委员会的同意，向当地的超市借用面向街道的外墙，为了

9、发表巨大的经营广告，领取了一半房租。 今年6月租赁期满后，超市方面又支付了房地产公司另一半的租金5000元。 韦老师等老板认为这个租金应该全部老板所有，但是房地产公司拒绝的理由是外墙单独开发利用，因为借金属获得额外的收入，所以应该拥有。 同学们讨论了5分钟，提出你自己的意见，案例说明，租金必须由所有人共享。 根据最高人民法院关于审理建筑物地产分类所有权纠纷案件的具体适用法的第三条第(一)项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大厅等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备、避难楼层、设备所有者对外墙的共享权利， 只有所有者才能对外墙享有占有、使用、利益和处置

10、的权利，房地产的外墙租赁的利益，必须决定所有者全体具体如何处置或分割。 请看案例2。 房地产有权领取装修押金吗？ 张某在某小区买了一套住房，装修前接到物业服务企业的通知，要求支付装修押金5000元和装修管理费1500元，装修中破坏物业设施，给别人造成生命、健康、财产方面的损失等，由这笔押金支付相应的钱，次日，张某买张某随后要求法院起诉物业服务企业排除干扰问题：案例中提到的这种现象在我们实际的物业管理中普遍存在，你对这个问题有什么看法？ 考虑5分钟，案例研究表明，本案主要涉及房地产服务企业是否有权收取装修押金和装修管理费的问题。 所有者对房屋的专有部位有所有权，所有者有权对房屋进行必要的处置，包

11、括装修房屋等行为。 任何其他人不得妨碍、干涉所有者合法行使权利的行为。 同时，赋予了所有者权利法律必要的限制，即在行使权利过程中不得侵害他人权益的行为。 物业管理条例第46条规定了物业服务企业制止物业管理区域内有关治安、环境保护、物业装饰和使用等违反法律、法规规定的行为的权利。 物业服务企业有权监督所有者行使房屋所有权的装修行为，物业管理条例第五十三条进一步规定所有者装修房屋的，应当事先通知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰中的禁止行为和注意事项通知业主。 房地产服务企业发现业主在装修过程中违反法律、法规规定的，房地产服务企业可以制止、制止或者反映在有关行政部门。 在本案中，业主张某装

12、修房屋是行使所有权的表现，物业管理企业要求业主支付装修押金和装修管理费的要求是没有法律依据的。 如果张某违反法律、法规规定不侵害其他所有者利益，物业服务企业妨碍张某装修工人和装修材料进入小区，引起对张某所有权的干扰，张某必须对物业服务公司排除干扰，得到法院支持。当然，如果对装修押金、业主条约或物业管理合同有约定，物业服务企业也可以领取装修押金。 在周末，小区的黄老师在家被盗，家里的笔记本电脑、装饰品、手表等贵重物品和现金全部被盗，但是家里的门和窗被关着。 黄先生向警察报案，警察说小偷的手法熟练，现场没有留下任何指纹等线索。 黄老师表示，小区大门需要门禁卡才能通行，但经常有外面的人进入人群，小区

13、保安也有2、3人，流动性特别大。 我的家被偷了！ 不要！ 不要！ 找房地产公司赔吧！ 不要！ 不要！ 根据案例说明，根据物业管理条例的有关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 房地产服务企业未能履行房地产服务合同约定，损害所有者人身、财产安全的，应当依法承担相应的法律责任。 因此，所有者如果能够提供有效的证据，证明这种盗窃行为存在房地产公司的监管失误，例如访问者调查失职，监管的死角存在等，可以向房地产公司要求一定的赔偿。 协议不成，可以向人民法院起诉解决。 实训5-1，案例1.74被告，环节1，安排任务：如果你是房地产公司的管理者，你怎么看待这个案例中的责任？作为房地

14、产公司我们的正确做法是什么？环节2、观察案例：第74家被告深圳普通住宅楼上玻璃飞，杀害10岁男孩，为此楼上73名居民和房地产公司成为被告，他们要负责吗？ 事故的地方是住在这个公寓前面不太忙的道路，那个事故少年被称为小宇，这条道路也是小宇每天上学和放学后通行的道路，这条道路离小宇家只有200米。 2006年5月31日下午17:40左右，小宇在和同学们一起回家的路上，突然从天而降的玻璃撞到了他的头上。 事件发生后，在深圳市南山区公安局的调查中确定玻璃是从容易居住的窗户掉下来的，但由于证据有限，公安机关无法确定这个犯人是谁。 因此，2006年7月27日，小宇的父母在街道上居住方面，共有73户业主和物

15、业管理公司同时出庭，要求他们为小宇的死负民事赔偿责任。 对于小宇的遭遇，大多数老板非常同情，小宇的父母提出的76万多元的诉讼请求，除房地产公司外，73户老板每户承担约1万元左右的赔偿，我认为钱的多少不是主要问题，但是无辜的让他们的代表承担法律责任，让他们承担法律责任。 有些老板说自己也是做母亲的人，所以捐款的方式是可以接受的，但是如果向她们要求赔偿的话，我想她是不能接受的。 小宇的爸爸对大家的疑问说他也能理解，但事故发生后他们的生活完全改变了，上班后他不敢走那条小宇出事的路，现在他上法庭也是为了向小宇求正义。 据小宇的父亲说，从他的心里来说，这70多户(老板)中有99%是不合理的，犯人一定在里

16、面，但是自己不退路也只能向前走。 作为父亲，这件事的发生确实太大了。 2007年12月20日，深圳市南山区人民法院开庭审理此案。 73户业主和物业管理公司的合订74名被告，被告多数记录了全国这类事件的最多，在法庭上原被告双方展开了激烈的争论，双方争论的最主要焦点不应该让面向一切的业主承担相应的责任。 另一方面，说住在这里的人很多，特别是上班高峰时，包括孩子上学的时候，会发生这样的行为，其侵害的是不特定多数的人，其影响的是公共安全，这会损害公共利益。另一方面，保护社会公共安全的责任首先应该是国家的责任，这些无辜的业主不应该承担这样的公共安全责任。 在法庭上，73户业主中的38人相继证明自己不是嫌

17、疑犯，也不能和小宇的死有相应的因果关系。 被告的业主可以分为这种情况，一种是他们可以出租房屋排除自己的嫌疑，另一种是当时上班时间，很多家里没有人。 对于被告方举出的这些证据，原告方的代理律师提出了不同的观点。 有证据证明所有者本人不在，但他家里未必没有人，他管理了家里的物品。 在本案中，与73户所有者一起出现在被告席的是物业管理公司，对该物业管理公司也提出异议。 房地产公司说他们红线范围以外的地区没有权利管理他们，它属于市道，特别是事件地点在这条市道的人行道上。 关于这个事件，法院没有在法庭上宣布判决，在等待法院的判决期间，小宇的父亲告诉我们，他们现在已经搬到别的地方住了。 原来小宇的房间里除了床和桌子什么也没有剩下，所以曾经充满了小宇的笑声、哭声、喧闹声的房间里，似乎只有墙上这个特殊的刻度记录着小宇短暂的生命轨迹。 小宇最初测量刻度的时间是2001年10月6日，2006年5月5日早上7:00 1.45米，这是