20121101_武汉_武汉侨亚集团调查.ppt

1、养老产品市场调查,侨亚颐乐园,地址:蔡甸蔡甸区唐河村 总建筑面积: 24000平方米 占地面积: 16000平方米 建筑规划：养老公寓、别墅项目、住宅项目、旅游度假会所 规划户数:800户 入住时间：2005年01月18日,侨亚颐乐园,项目概况,侨亚颐乐园,整体规划,侨亚集团首个的养老项目，集养老、休闲、居住、度假为一体。养老产品自持，总体销售不理想。,侨亚颐乐园,居住产品,住宅区,别墅区,高螺河,住宅项目分为三栋高层和数套别墅。现都以出租的形式对外，暂不出售。高层项目总套数为402套，售出总套数为81套，05年交付的，销售情况差。周围配套不齐全，交通也不完善。,房龄超过是十年，销售情况差。环

2、境、物业、园林都处于无人监管打理的状态。,侨亚颐乐园,旅游产品,侨亚颐乐园是一个以现代养老为理念的高档次、大规模的养老、度假乐园。其中旅游产品能提供最好的星级服务标准。是老人与子女亲属相聚游玩乐、娱乐嬉戏的好地方。,会所处于营业中，但氛围冷清。由于周围交通不便和人群的消费所限，旅游产品根本不成规模。,高螺河作为分界线将养老公寓和住宅区、休闲度假区分割开来,启示：确定产品的市场客群，根据客群的需求设计功能性的建筑，有效避免项目后期运营风险。,初步理念,侨亚颐乐园,养老产品,养老公寓自持，已租赁形式面市。现入住率高达85%，受市场欢迎。,养老产品共有六栋楼，都是为老人的生活需求所设定。无独立的医疗

3、配备，仅有简单的医务室，设立在19号A区的一楼。院内主干道并不宽敞，仅供大型车辆独立行驶，进出无大碍。,院内道路,启示：出行过道单一且窄，一旦发生紧急事故，很难第一时间得到抢救，我们要避免窄而无回环的路网设计。,侨亚颐乐园,养老产品,公寓内设有电梯，服务大厅二十四小时有人监控。园区内设施齐全，但活动空间小。医疗设施不完善，仅设有简单的医护室。,启示：借鉴24小时服务大厅的设计，每栋楼中设立1间，全面防患老人突发事件的发生。并在综合楼中设立图书室等休闲项目，丰富老年生活。,侨亚颐乐园,养老产品,养老院规模小，楼体陈旧，周围环境差，缺少打扫人员。高螺河内污染明显，并有异味传出。,启示：环境后期的维

4、护至关重要，差的环境会影响老人的生活健康，而完善的管理维护团队是养老产品的基本配备。,侨亚中华孝庄,地址:江夏区藏龙岛科技园 用地面积:100亩 建筑规划：餐饮娱乐设施、 养老公寓、康复医院 基本设施：门球场、网球场、 康复训练室、台球室、棋牌 室、健身房、书画室、阅览 室、舞厅等等设施 开盘时间：2009年12月 入住时间：2010年06月 产权年限：70年,侨亚中华孝庄,项目概况,一期医院,二期 美院宿舍,一期 养老产品,项目为侨亚集团武汉第二个养老产品，其配套完善，居住质量高。医院正对主干道栗庙路，临街面小。,侨亚中华孝庄,项目规划,邻街面,侨亚中华孝庄,一期医院,医院暂定为二甲医院，医

5、院目前仍处于招标过程中。项目已经封顶，预计2014年7月正式运营。上层公寓现出售中，客户群体为中大疾病的患者。,美院周边医疗配套处于空缺状态，医院的建成必将成为江夏区重要的医疗中心，也极大便利了养老人群。,下层 二甲医院 共3层,上层 医疗公寓 共7层,名称：康复医院 营运时间：2014年7月 总建面：24000 病床位：300余张 医院职工：360人 教授：6人 正副主任医师：20人 医院科室：13个,启示：大型医院是养老产品的基本配置，它能满足老龄客群的对健康需求。三公里内能直达医院是吸引养老客群的硬性指标。,侨亚中华孝庄,二期公寓,二期公寓共有四栋楼，不属于养老项目规划。现作为美院的学生

6、宿舍使用，与养老产品化隔开来。,根据房地产信息网上可知：二期公寓销售了几十套，其余都被抵押。,侨亚中华孝庄,路网设计,规模设计合理，动线分明，人行车行无障碍。,人行、车行通道,后勤人员通道,启示：延续原有设计的同时，将路网分为内外两条回环。内网行人外网行车，楼栋之间设外出通道，方便车辆接人，保证院内安全和安静。,路宽为四米，人行道和车行道并未分离。 后勤通道独立设计，将后勤人员和住户分离，互不干扰。,侨亚中华孝庄,园内绿化,三大绿化片区，密集的环网绿化带,启示：采用原有设计同时，绿化圈路面需采用面宽1m的木板材料，且粘接好衔接处，让轮椅也能自如上下。,大面积的绿环区，采用四纵五横的石板路设计，

7、深处在园林中也能随意穿梭。沿路的绿化带让人享受移步换景的乐趣。,侨亚中华孝庄,整体布局,项目规划为4栋公寓楼和一栋综合性服务大楼，4栋楼宇之间互通互联，与活动中心等距。,综合性大楼,连廊,一层为餐厅 二层为活动中心 三楼为空中花园,启示：老龄人喜欢与朋友串门走动，连廊能方便他们随意到达任何楼栋。综合楼设计到中心，能缩短各楼之间的距离，为老人带来便捷。,连廊设计在3、4层楼，通过3组连廊可贯通4栋公寓。,连廊,活动中心,配置齐全，但规模小。项目满负荷运作，供应量不足。,养老配套,启示：增加医务室和棋牌室。每两栋楼设立一个300的医务室，诊所、药房、病房分离。并在每栋楼一层设立一个100棋牌室。服

8、务中心设立在综合楼的一楼。,服务中心建面为150平方米，建设在6号楼底,棋牌室、医务室 均在服务中心旁边,便民超市仅一所，但未开放,养老配套,启示：1000户养老中心，综合性大楼单层面积至少为600才适宜老人生活。门球场、羽毛球场可建设在广场附近或者综合大楼中。而乒乓球台、健身器材可设定在公寓一楼内。,名称：门球场 面积：400,名称：综合性服务大楼 功能：一楼餐厅 二楼活动 三楼空中花园 单层面积：350,配置齐全，但规模小。项目满负荷运作，供应量不足。,每栋中配置两部电梯，但是电梯过窄，不能抬入担架。 走廊中都设有双层扶手，房间在两侧，中间为走廊。 每栋每层中设有两个休憩平台 入口设有斜坡

9、，方便轮椅进去,楼内设计,入口,启示：沿用以上人性化设计的同时，在每栋楼中设立3部电梯，两部小型，一部可推入病床的大型电梯，大电梯直通外出通道。,公寓情况,总共680套住房，入住了140多户。4种户型平均分布，大户型位于转角区域。,37.85,56.41,71.83,63.49,启示：固定4种户型，主力户型为30的一室一组，大户型设计在楼体的转角区域。延续酒店式分布，一栋二三十户，借鉴黄金配比。,主力户型,户型配比为6：3：2：1,户型分析,37.85,优势： 宽景阳台 简易厨房 功能型宽敞卫生间 精装修，入户即住,启示：确定主力户型，将阳台、厨房、护理卫生间、精装及24小时热水、恒温空调设定

10、在基本配备中去，全面提高养老人群的居住质量。,一室一组,劣势： 无24小时热水供应 无冷暖可调的空调,项目比较,VS,侨亚颐乐园,侨亚中华孝庄,伙食费：400块 只包午餐和晚餐,护理收费： 四级400元/月，三级600元/月 二级800元/月，一级1000元/月,颐乐园运营,公寓产权形式：自持，租赁 租赁价格：10501800元/月（1560户型） 租赁规则：入驻需交保证金4万，保证金每年10%的利息，以减房租形式返还，月返333，返利2年 。但租赁停止后，及时清还余款。,中华孝庄运营,租赁价格：2300元/月（38户型，包括了伙食费、四级护理费等） 租赁规则：入驻需交保证金8万，保证金每年1

11、0%的利息，以减房租形式返还，月返666，返利2年 。但租赁停止后，及时清还余款。 售价（一期）：5000/（售罄前均价）,四级600元/月 三级800元/月 二级1000元/月 一级1200元/月,分析：,启示：产品采用先售后租的经营模式，吸引投资人和刚需者，快速回笼资金。并帮购房者转租，给租赁者设定保证金，以减现形式返利，促进资金链的良性循环。,分析,中华孝庄是颐乐园产品的升级改进，从各个方面都优于前者，并将需求性的客户扩展到投资型客户，所以销售情况良好。,从多形式的养老形态转变到纯粹、精专,规模是前者的4倍,从功能匮乏转变成丰富多样，更加注重用户体验及需求,总结,武汉中国健康谷,武汉中国

12、健康谷,项目概况,项目位于武汉市蔡甸区知音湖畔，占地面积3.2平方公里，投资200亿元，建设期预计为5年。,同济健康社区,合众人寿 健康城区,五大功能区 健康养生区 养老服务区 临床医疗区 学术科研区 医学教育区,两大项目同步进行,2010年12月,武汉中国健康谷,同济健康社区,投资金额：80亿元 投资主体：同济医院和武汉健康 谷发展有限公司 项目地点：蔡甸区原铁铺村 医疗标准：三甲医院 医院占地：200亩 开工时间： 2010年12月,集大型医院、健康科研、医疗康复、健身运动、学术交流和休闲度假于一体的生态健康城。,床位1000张、门诊3000人,项目规划,同济医院国际学术交流中心 健康谷商

13、业中心 农业生态休闲旅游区 健康会所 休闲度假别墅区 蔡甸同济医院,特色功能规划,启示：项目的兴建必定必聚拢海量人群，增强周边医疗配套，成为今后养老地产和生态宜居新城强大后盾。,项目现状,工地内标识,拆迁私房,施工场地,街口围挡,项目现处于平整土地阶段，邻汉阳大道有未拆除的私房。工地施工人员少。,武汉中国健康谷,合众人寿健康社区,项目地点：蔡甸大集街堡家咀 投资金额：100亿元 投资主体：合众人寿保险股份 有限公司 建筑面积：160万平米 开工时间： 2010年12月 工程进度：马路沿线洋房已竣工 开盘时间：13年7月,打破居家养老、社区养老和机构养老三种养老模式不兼容的状况，建立全面型的养老

14、模式。,两大主题版块 护理社区CCRC、活跃老人社区 可满足处于不同生理阶段的老龄人口的各项需求，为可自理独立老人、辅助生活半自理老人、不能自理老人等各类型的老人提供专业化服务，并辅以良好的配套设施、医疗设施。,八大功能区域,持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心、休闲度假酒店、康体中心。,项目规划,一期产品为持续健康退休社区，预计明年7月开盘。,现售楼部已驻入合众自己的销售团队，但还未正式对外，产品信息并不明朗。销售道具不齐全，沙盘、单张、说辞等等都没有。,一期规划图,销售中心外立面和内部均为欧式风格，整体大气美观。营销中心为三层楼设计。,持续健康退休社区,楼栋均为5层，环境优美，面积区间为60250,启示：项目将养老客群进行细化，分为退休型和疗养型，进而设计相关功能性的养老产品。,园内着手打造欧式风情的田园小镇。休憩平台，中心广场等园区小品点缀