房地产物业管理.ppt

1、第八章房地产物业管理，2006年4月，第八章物业管理，1。物业管理概述2。房地产物业管理市场。房地产物业管理程序。房地产物业管理业务1。物业管理的概念。广义的物业管理是指在一个物业的生命周期中，为了充分发挥其经济价值和使用价值，管理者采用各种科技方法和管理手段来实现各种物业。狭义的物业管理是指受业主委托，运用现代管理手段和维修技术，按照合同或约定，管理和服务于已建物业及其业主或使用人的专业组织或机构。狭义的物业管理一般包括以商业方式对建筑物、附属设备、设施和场地的管理，对周围环境、清洁、安全、公共绿化、公共设施和道路维护的统一专业管理，以及为居民提供各种商业服务。(2)物业管理的作用。1.能延

2、长房屋的经济使用寿命，充分发挥财产的使用价值；2.它可以增强社会信任和投资者信心；3.为人们提供一个良好的工作和生活环境。(3)物业管理的原则：1 .服务第一，方便群众；2.统一领导、综合管理；3.经济效益和社会效益并重；4.社会化原则；5.专业管理与民主管理相结合的原则。(4)物业管理的特点。1.社会化：分散的社会分工被集中起来进行统一管理；2.专业化：设立专业管理职能部门；3.市场化4。管理：有偿服务和合理收费。(5)物业服务的主要内容，常规公共服务所针对的特殊服务，委托特殊服务，1。常规公共服务是指在物业管理中为全体业主和用户提供的公共管理和服务工作，以满足全体业主和用户的共同服务需求。

3、其内容通常在物业服务合同中规定，旨在确保物业的完整和正常使用，维护人民的正常生活和工作秩序。常规公共服务一般包括以下内容：主体建筑管理服务、房屋装修管理服务、设施设备管理服务、环境卫生管理服务、绿化管理服务和安全管理服务。物业管理区域包括治安防范、消防管理和车辆管理三个方面。2。有针对性的特殊服务，有针对性的特殊服务是物业服务企业为满足部分业主和用户的特殊需求，改善业主和用户的工作和生活条件而提供的服务。通常情况下，物业管理单位会提前设置服务项目，并公布服务内容、质量和收费标准。当业主和用户需要某种服务时，可以向物业管理单位提出要求，双方根据服务内容协商服务质量和收费标准。特殊服务的主要内容是

4、：1日常生活服务。指物业服务企业为业主或用户提供的服装、食品、住房、交通等各种服务，如支付水电费、煤气费、电话费等；2商业服务。指物业服务企业为多元化经营提供的主页运营服务项目，如小商店、餐厅、家电维修店的设立和管理。3.文化、教育、健康和体育。是物业服务企业在文化、教育、卫生、体育等方面开展的服务活动。包括各种相关设施的建立和管理以及各种活动的开展。如：开设图书馆、文化知识讲座、托儿所、设立卫生站、组织体育活动和比赛等。4 .金融服务和中介服务。物业服务企业为业主或用户提供各种保险、房屋租赁、评估、公证等服务。3.委托特约服务是指物业服务企业为满足业主和物业用户的个人需求而提供的服务。通常是

5、指在物业服务合同中没有约定，在专项服务中没有设立，业主和物业使用人有这方面需求的服务。事实上，特殊服务是特殊服务的补充和完善。当更多的业主和物业用户有一定的服务需求时，物业服务企业可以将这种特殊服务转化为特殊服务。常见的特殊服务项目包括：1 .代表顾客送牛奶和书报；2 .送患者就医、给药和就医；第三代邀请小时工、保姆、家庭教师和家庭护理人员代表他们做家务；四代人将送孩子去幼儿园，进入公园，上学，上学；5 .代购、代送汽车、船只、机票和物品；6代清洗车；七代居民设计了小花园，绿化了阳台，并取代了盆景花卉。8 .办理业主和用户委托的各类业务和其他服务。此类服务项目一般都是协商定价，也是按照微利标准

6、收取费用。(1)物业管理市场的概念房地产市场的一个子市场，以房屋和土地为物质载体的各种房地产产权是商品的交易市场。物业管理市场由以下三个方面组成：市场客体、市场主体和市场环境。(2)物业管理市场的形成及其两个条件。1.对物业管理服务日益增长的需求推动了物业管理市场的形成。对物业管理服务的需求主要来自两个方面：(1)房地产开发企业的需求；(2)业主对物业管理的需求。2.物业的特殊性使得物业管理服务成为一个独立的交易对象成为可能。(3)物业管理市场的主体。1.物业管理公司的概念物业管理公司是一家专门从事地面永久性建筑物、基础设施及周边环境科学管理的经济实体，为业主或使用者提供良好的生活环境，具有独

7、立法人地位。(1)物业管理公司的主要权利和义务根据有关法律法规，结合物业的实际情况，制定有关公约、住户手册、员工手册等方面的管理规定。(2)按照物业管理合同和管理办法实施住宅小区管理。(3)按照物业管理合同及相关规定收取管理费。物业管理企业有权按时收取物业管理费、装修管理费等合理费用。(4)制止违反规章制度的行为。(5)选择特许经营公司承担专项管理服务。例如，选择一家清洁公司负责清洁财产，选择一家保安公司负责财产安全。(6)请业主委员会协助管理。当畜牧管理公司在实施管理中与业主和用户有较大分歧时，可要求业主委员会出面协调。(7)可实行多种经营，收入将补充物业管理资金。目前，由于居民收入水平的限

8、制，物业管理费不可能很高。这是进行多元化经营，增加收入，弥补物业管理资金不足的有效途径。物业管理公司的主要义务是：(1)以服务业主和用户为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。(2)按照政府主管部门规定的管理质量标准，履行物业管理合同，依法经营。政府部门应该从实际出发制定物业管理标准。物业管理企业应以此为依据，履行与业主委员会签订的管理合同，遵守国家有关法律法规开展经营活动。(3)重大管理措施应提交业主委员会审议，经业主委员会批准，并接受业主和使用人的监督。物业管理公司必须意识到自己的权利。当相关措施超越自身权限时，3.1、物业管理公司的法律地位。物业管理公司是企业法人；拥有独立的财产

9、，以自己的名义享有民事权利，承担民事义务；2.物业管理公司属于服务业；3.物业管理是一种特殊的服务行业，承担着一定的管理职能，是现代化和管理的重要组成部分。(4)业主管理机构和业主大会：在物业管理区域内的物业管理活动中，代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会：由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，监督物业管理公司的管理行为，是业主大会的执行机构。一、业主大会的权限，一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会有下列职权：制定和修改业主大会议事规则；制定和修订管理规定；选举业主委员会或更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；建筑物及其附属设施的

10、改建和重建；其他与共有和经营权有关的重要事项。法律法规规定的其他义务。业主委员会的权利和义务业主委员会的权利如下：召集和主持业主大会。-修订业主公约和业主委员会章程。决定聘请一家物业管理企业。-审查物业管理服务费的收取标准和使用方法。-审查年度管理工作计划和年度成本预算。检查和监督物业管理企业的工作。监督公共建筑和公共设施的合理使用，负责物业维修资金的筹集、使用和管理。业主大会或业主大会赋予的其他职责。业主委员会的义务-向业主大会报告。-执行业主大会决议，接受业主监督。贯彻和督促业主遵守物业管理等相关法律政策，协助物业管理企业开展各项管理工作，并对居民进行多种形式的宣传教育。-严格履行物业管理

11、合同，确保物业管理目标的实现。-接受政府行政机构的监督和指导，执行政府部门对该物业管理提出的指示和要求。-业主委员会的决定不得违反法律、法规和政策、业主大会的决定以及业主的公共利益。(5)物业管理市场法规，制定物业管理规范的依据应从五个方面填写(从高到低)。1.宪法2。法律3。行政法规。地方法规。行政法规及其他。3.房地产物业管理程序(1)前期介入物业管理1。了解早期的物业管理，即对于一个物业来说，2。物业管理前期介入的概念所谓物业前期介入是指物业管理企业在物业开发设计阶段的介入，以及物业形成前的阶段性管理；3.前期介入物业管理的作用；1.减少后遗症；2.有利于对财产的全面了解；3.为以后的管

12、理做准备；4.物业管理前期干预的内容；(1)物业管理企业通过招标方式承接物业管理业务；(2)与所有者或使用者建立联系关系；(3)检查施工现场；(4)设计管理模式，起草和制定管理制度；(5)建立服务系统的服务网络；(六)办理交接事宜。(2)物业的接收和验收，涉及部门：房管部门、物业管理公司、建设单位和居民个人；接受物业管理公司的接管：对开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋进行复检，主要内容是主体结构的安全和满足使用功能(3)物业入住程序入住概念：入住是指业主领取钥匙并接管房屋入住。物业管理企业验收交接完毕，即物业具备入住条件时，物业管理企业应按程序办理物业入住手续。2.占用通知是关于

13、业主在规定时间内占用的通知。3.职业程序(家庭手册)是职业程序的程序和安排。业主办理手续时，物业公司应及时将住户手册发送给用户，以便客户了解购置管理的相关事宜，并及时签订公共合同或入住合同。4.收楼须知，即告知业主收楼过程中的注意事项及需要携带的各种证件、合同和费用，以免遗漏、往返和给业主带来不便。5.店主接受购物行业符合店主的利益。在验收前，业主应始终清楚物业可能发生的情况，并逐项进行评估和检查，以尽可能解决问题，将出生缺陷减少到入住前的最低限度。6.该物业的装修管理包括业主装修申请表和装修管理规定。7.物业的日常管理和维护；(4)物业综合管理。在物业管理中，采用“P D C A”流通方式具

14、体实施各项服务。p阶段：发现问题，分析问题，找出原因，制定对策d阶段：付诸实践c阶段：监督检查a阶段：总结经验，找出差距。房地产物业管理和经营是指物业租赁的出租人通过合同或契约将物业使用权有偿交付给承租人，定期向承租人收取租金，并在租赁期满时收回物业使用权的经济活动。1、物业租赁的主要内容。租赁物业的具体情况。租赁价格3。财产的使用。物业维修。违约责任注：租赁关系开始的标志：租赁合同正式成立；租赁开始日期可根据房屋租赁使用通知书或房屋交换协议确定。(填空)，租赁合同的变更和终止，租赁合同的变更：1。财产出售和继承。承租人需要独立使用部分租赁物业。原承租人死亡。承租人出于某种原因需要与第三人交换房屋使用权；5.租赁合同变更、终止的其他条件。租赁期限届满。国家建设征用。不可抗力造成的