第九章租赁合同.ppt

1、第九章 租赁合同若干问题,一、租赁物的范围,我国立法 合同法第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 深圳经济特区房屋租赁条例（2004年修正）第2条 本条例所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。,租赁合同的标的物： 不动产 动产 财产权利 土地使用权 土地承包经营权 企业经营权,农地承包法39： 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 1990年5月国务院发布的城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例第28条 以出让方式获得国有土地使用权的使用权人可作为出租人，将土地使用权

2、随同土地建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。 1988年国务院发布的全民所有制工业企业承包经营暂行条例规定了企业经营权的承租与租赁。,二、租赁合同的期限,合同法第214条： 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 梅仲协： 盖租赁系债之关系，非若物权之具有永久性，如租赁期限过长，颇有害于租赁物之改良也。虽然，租赁期限，当事人间仍得以契约更新之，且更新之次数，亦无一定之限制。,台湾地区民法第449条 租赁契约之期限，不得逾二十年。逾二十年者，缩短为二十年。 前项期限，当事人

3、得更新之。 租用基地建筑房屋者，不适用第一项之规定。 意大利民法典1573： 除法律有不同规定外，租赁不得约定超过30年。若约定超过30年或者永久的，将被减至30年。,我国法中的租赁合同具临时性，所有类型的承租人依此条仅享有“提出更新的要约”的权利，而非“更新权”。 商事承租人的租约延展权： 法国、卢森堡、比利时、意大利、希腊赋予商业承租人（店主）以续租权 法国1953年9月30日法令（ le droit au renouvellement），一延9年： 倘出租人于租期届满时无正当理由，拒绝展期，则对于承租人因此而被剥夺的财产利益（包括对业务关系和客户群拥有任何商业上的权益）应予以赔偿。,三、

4、承租人先买权,1、强制拍卖与承租人先买权 1）优先购买权在强制拍卖中未得到保护时，承租人主拍卖无效、追回拍卖物的请求应否得到支持？ 民通意见第118条 城市房地产抵押管理办法第41条、42条： 在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，抵押房地产的共有人或承租人依法享有优先购买权。,观点一： 强制拍卖属于原始取得，优先购买权人不得主张追回拍卖物。 观点二 就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。为保护承租人，法律应同时规定：出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人有参加竞买的机会。,2）拍卖公告是否可认为即履行了对承租人的通知义务？ 拍卖法第45

5、、47条： 拍卖人应当于拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。 请问：拍卖人发布拍卖公告的行为能否视为出租人向承租人履行了通知义务？,最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(以下简称拍卖规定) 14：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式。通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。 16：拍卖过程中有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买

6、权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。,3）次承租人是否享有优先购买权？ 观点1：合法转租中的次承租人享有优先购买权，且其优先购买权要优先于承租人。 观点2：合法转租中：根据我国台湾地区法院的解释，次承租人对于所有人不能主张优先购买权。,四、“买卖不破租赁”,合同法第229条 1、思考： 租赁物交付前，承租人的租赁权是否具有对抗力？,2、对第229条的评价： 第一，未以承租人受让租赁物的交付并占有租赁物为要件，有害于交易安全。 日本民法第605条：“不动产租赁完成登记后，对嗣后取得不动产权利者，亦生效力。” 法国民法第1473条：“出租人出卖租赁物，买受人不得辞退经公证作成或有确切日期的租

7、赁契约的房屋或土地承租人，除非租赁契约中保留此权利。” 奥地利民法第1120条：只对经过登记的租赁权予以保护。 瑞士债务法第259条：预告登记始破买卖。 立法例规定的是“所有权变动不破租赁” 。,案例分析： 甲购买乙的房屋，但乙此前已经将房屋出租给丙。 1、请分析： （1）如乙丙之间签订了租赁合同，但尚未交付租赁的房屋； （2）乙丙签订了租赁合同并交付了租赁房屋； 依照第229条，丙的租赁权的对抗力有无不同？ 2、在下述情况下：结果有无不同？ （1）甲在与乙订立的买卖合同中接受了丙的租赁权 （2）甲根本不知乙已将房屋出租给丙,第二，对于可发生对抗力的租赁物的范围未作限制，效力失之过泛。 1、分

8、析比较下述两条文： 合同法229：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 合同法230：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,2、立法例 德国民法第571条第一项：“出租人的土地在交付于承租人后，。”将“让与不破租赁”限制在“土地租赁”。 第580条以及第580条a将该条准用于其他类型的租赁，但限于房屋租赁以及已登记的船舶租赁。 德国民法第565条b的规定，只有劳工住宅租赁才适用该条c和d对承租人的其他特别保护的规定。 瑞士债务法第259条第二项、第260条：只有在租赁标的物为不动产时才有偏向于承租人的保护规定。 奥

9、地利民法第1120条、法国民法第1743条、日本民法第605条等都有类似规定。,3、立法例中只有“台湾地区民法”第425 条规定了动产租赁权的对抗力，但已受到学者的强烈批评。 台民第425条第一款：出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。,第三，主体失之过泛：没将出租人限定为租赁物所有人。 1、出租人为所有人的： 其让与租赁物的所有权当然适用该制度 2、出租人非为租赁物所有人的： （1）真正所有人自身让与租赁物的所有权予第三人 （2）出租人让与租赁物所有权于第三人：学界存在争议 类推适用民法第425条买卖不破租赁： 类推适用其民法第118条关于无权处分（苏永钦）,五、对租赁合同一章的整体评价,参见附件条文图表,思考： 1、租赁合同立法