物业管理的前期介入.ppt

1、第六章物业管理的前期干预、教育目的是通过学习，要求学生理解物业竣工检验与接收检验的相关内容，理解物业管理项目招标方式，掌握前期干预的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招标的程序，掌握物业管理招标书和招标通知书的编制方法及装修管理内容。 第一节物业管理前期干预概要，一、物业管理前期干预的认识(开发-经营-管理)二、物业管理前期干预的必要性-意义三、物业管理前期干预的内容四、物业管理企业在规划、设置、施工阶段的参与五、物业管理前期干预中面临的一些实际问题1， 前期干预：指房地产公司在接管房地产前的各个阶段参与决策，制定物业管理方案，从管理和运营的角度给开发商提供良好的建设性意见。 接管房地产前的

2、各个阶段：项目的可行性研究阶段、建筑物修订方案设置修订阶段、施工阶段等参与决定：是指参与房地产的修订设置和建设的过程。 物业管理公司从所有者和使用者和物业管理的角度，对物业的开发、建设和今后的使用、管理提出了建议，从物质上和组织上准备接管的物业，使之有利于所有者和非所有者的使用者的需求和后续的物业管理。 2、前期干预时房地产企业向开发商提出的建议(1)配套设施的完善(2)水电等供应容量(3)安全防卫系统(4)垃圾处理方式(5)绿化配置(6)消防设施(7)建材选择、前期、二、房地产管理前期干预的必要性-意义，1、保持房地产公司的良好形象减少再加工，防止后遗症(修订规划，减少或避免建设危险) 3，

3、有利于全面理解房地产：土建结构，管线方向，设施建设，设备安装4三，房地产管理前期干预的内容(1)通过投标配合房地产管理业务1，可行性，可靠性，收益性分析具体修订物业管理费用3，签订投标竞争、谈判、物业管理合同4，派人员经营物业前期管理；(2)根据物业等级确定服务标准；(3)制定物业维修管理方案；(4)了解所有者或者使用者使用物业的安排； 参与销售部门与所有者或者使用者签订合同(五)参与施工和设置修订；从用户角度审核建筑物的设置修订图案；从管理角度分析房地产建设的选择材料和安装方法等；在施工现场记录；提供改良意见；检查施工进度；参与工程检查；设置修订管理模式； 拟定和制定管理制度1、建设经营管理

4、委员会2、拟定服务体系和服务网络1、设立、选聘专业项目小组、协商签订合同2、各部门联系、沟通3、代理网络(8)进行接管1、接管接管事项的合作与处理，四是在物业管理a的订划、设订阶段的参与：物业项目的开发建设应该有先进的意识，物业管理专家对订划设定的参与职责主要表现出对全面细致的物业管理顺利实施的各种需求和过去的管理实践中发现的订划设定订上的问题(1)配套设施的完善(2)水电等的供应容量(3)安全防御系统(4)垃圾处理方式(5)绿化配置(6)消防设施(7)建筑材料选择(8)其他，b在施工阶段参与物业管理企业2 .尽可能全面收集物业的各种资料，并熟悉各部分， 应做好未来管理的充分准备3 .按照国家

5、规定的技术标准，与工程设施修订和设置修订单位的施工单位、开发人员一起认真进行技术鉴定和图纸审查4 .在工程施工中按照国家已有的法律规定，技术标准和合同不断进行检查。 五、物业管理前期干预面临的一些实际问题，(一)干预方式： 1、作为早期干预-顾问，此时提出的建议是最及时、最容易采用的，此时一般不设固定人员进入开发现场，工作方式可根据开发人员的需要确定，如定期开发人员的设置修订2、扮演中期干预-监理，干预人员主要是工程技术人员，特别是设备系统工程师。 3、晚期干预-开始管家是从以前的顾问的工作转移到实质性的操作工作，这时，管理公司的整个团队基本上必须到达。 前期干预的方式被认为是早期干预：房地产

6、管理企业在项目可行性研究阶段的干预。 中期干预：是物业管理企业方案修订阶段的干预。 晚期干预：指物业管理企业在项目施工阶段的干预。 (2)前期干预费用由谁承担？ 根据费用产生的原因和用途，管理公司入团前介入产生的费用必须由开发人员承担。 原因： 1、前期干预的主要目的是协助开发人员工作(1)前期干预为检验交接奠定基础，保证房屋质量，提高房地产等级。 (2)让购买的业主放心房地产的质量和将来的管理，帮助发展者销售。 2 .管理费还没有收费金元，前几天公司的实际服务对象是发展者，谁获利，谁付费。 3、政府规定：目前国家没有统一立法，但各地政府有明确规定。 (3)设置修订单位不接受、不接受意见该怎么

7、办？不采用的理由： (1)不符合设置修订规范(2)提高设置修订难度(3)认为设置修订符合规范，无需改变管理公司的做法和态度： (1)对于不符合设置修订规范的意见(2)说服发展者，多考虑今后的事情。 (3)有些设定订正符合规范要求，但保守，落后于现实发展需求的，应当用事实依据努力改变设定订正单位的看法。泊位前期干预流程图、第二节物业管理的招标与投标、一、物业管理招标的必要性二、招标的类型、原则、程序、特点三、物业管理招标文件的内容四、物业管理招标的程序与方法五、招标策略六、招标文件的制作与经营管理的修订、一、物业招标由房地产开发商(或者是奥数) 2、必要性： (1)发展社会主义市场经济的需求；(

8、2)物业管理体制改革的需求；(3)提高物业管理水平，促进行业发展的需求；“外树形象，内强素质”；二、招标类型、原则、程序；(1)类型： 1、投标内容类别：单纯物业管理招标物业管理和经营总投标2、投标公正-投标评定的标准是衡量所有投标书的尺度。 公开-指招标过程中各流程对外公开，实施行业监督，提高招标透明度。 合理-选择投标的价格、要求必须合理，不能接受低于正常管理服务成本的标价，不能脱离实际市场状况，也不能提出不现实的管理服务要求。 (3)物业管理招标程序，1 .选择招标方式2 .制作招标文件3 .发出招标邀请或通知，进行招标单位资格审查，出售招标文件4 .组织现场调查5 .投标人购买招标文件

9、后安排投标人会议，即投标前会议目的是为了明确投标人提出的各种问题，召开投标前会议。 6 .收购投标书投标7 .与中标企业签订物业管理委托合同(4)物业管理招标的特点，1招标物业管理的早期干预的特点，决定物业管理招标必须先行。 具有两阶段性和时间性，首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，不久，可能会因各种变化而需要调整。 其次，物业管理公司中标，并不意味着管理的物业寿命结束之前，可以长期占有这个市场份额。 物业管理公司在激烈的竞争中有可能被更好的物业管理公司所取代。 因此，物业管理招标具有阶段性和时间特征。 三、物业管理招标文件内容，1投标心得：包括投标人心得、投标主要要求、

10、合同格式和合同条件等内容。 (1)投标人知道的要求和内容应当出具投标保证书。 投标保证书必须与投标书一起提交，应当用于保证投标后不得中途撤回投标。 否则投标保证金关于被没收的保密要求。 投标文件有保密性质，投标人不得泄露秘密。 这是为了避免投标的物业管理企业相互勾结，竞争提高投标价格的规定，不选择最低价格的声明是必要的。 大多数投标文件都按照国际惯例有“业主不限制自己接受最低价格”的规定。 由于某些管理费标价低或低于成本，导致未来管理不充分，损害赔偿无法继续履行合同。 投标书的投递过程以投标人的心得说明投标书的投递顺序。 其主要内容是将投标书使用的语言、份数、住址、截止日期、转送方法和必要证明

11、文件即投标的时间和标准评定为投标。 招标文件的投标人体会应当说明投标时间、投标时间和评定标准。 评标的标准应尽量量化，使各投标物业管理企业能够理解如何量化。 (2)有关投标的主要要求发放履约保证书。 投标的物业管理企业在中标后签订合同之前，必须在履约书上签名，交纳履约金，确保合同的履行，其手续与办理投标保证书相同。 保证金额可以具体规定一定的金额。 履约保证书的有效期到履行合同为止。 中标物业管理企业中途违约的，承付款被开发人或者业主委员会没收，不对用于损失赔偿的开发人或者业主采用最低价格的承诺。 此规定主要是为了避免对投标物业管理企业选择权的争论管理服务的具体要求和条件。 (3)关于合同格式

12、和条件在招标文件中说明开发者或者业主委员会与物业管理企业合同的合同格式和条件，明确招标的物业管理企业在自己中标后承担的责任、义务和享受的权利。 2、要求管理的房地产说明书开发人员或业主委员会应在招标文件中具体详细说明本次招标中要求管理的房地产的具体情况。通常列举房地产的地址，包括房地产的地理位置、占地面积、住户数和房地产的各构成部分，如建筑物的建筑结构和建筑材料的选择和设备、设施的选择和安装、房地产环境和辅助设施、委托管理经营的范围、应达成的各经济指标、管理指标和基本要求、投标开始日和投标开始日、地点， 3提供订正方案和设订图纸如果是新的房地产，在招标文件上提供订正方案和设订意向案，使投标的房

13、地产管理企业能够在投标书中提出对自己的设订方案的合理看法和改善调整构想，便于招标工作。 如果是完成的房地产，可以给投标文件提供详细的设置修订图纸，全面理解投标的房地产管理企业接管的房地产，方便投标文件正确合理地修订管理费标价。 四、物业管理投标的流程和方法、投标是指物业管理公司应物业开发人员招标文件要求制作投标书，参加物业管理资格竞争的行为。 物业管理投标的程序和方法如下： (1)取得招标文件并收到招标邀请的物业管理企业，可以向发出邀请的投标人直接购买招标文件。 取得招标广告通知信息，经营资格预审的物业管理企业，也可以按照规定的程序购买招标文件。 (2)熟悉招标文件，考察房地产现场招标文件的取

14、得后，首先要详细阅读招标文件的内容，对现场进行现场调查。 有时开发者和业主委员会组织投标人参加统一参观现场，进行必要的介绍活动。 招标文件中的各项规定，如招标时间、招标保证书、履约保证书、奖惩措施等都应当明确，做好相应的准备。 更重要的是要仔细阅读和理解图纸、设置说明书和管理服务标准、方案和要求。 (3)详细列举管理办法和工作量根据招标文件中的物业状况和管理服务范围、要求，详细列举完成要求的管理服务任务的办法和工作量。 一般可分为日常综合管理方法和工作量、特约特需管理服务方法和工作量、维护更新管理方法和工作量等。 (4)确定单价，估算管理服务费总额的国家规定的管理服务单价不需要研究，在此主要就

15、市场指导价格和市场价格两个单价进行主题分析研究。 不同房地产情况不同，有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，不能适用单价，需要具体分析具体问题。 另外，为了明确竞争对手的状况，在确定单价时从战略战术上进行研究。 定好单价后，可按工作量计算管理服务费的总定价。 (5)制作投标书1并提交投标书的投标人，在决定投标报价后，应当按照投标文件的要求准确制作投标书。 即投标人心得规定的投标人必须提交的所有文件。2份投标书包装书的一般管理，投标人应当按照投标文件的要求准备原件和复制(通常原件1份、复制2份)所有投标文件。 投标文件的原件和各复印件必须分别包装，并且必须在内外二楼信封，信封上必须按投标邀请书

16、的规定标明投标地点和收货人，标明投标文件的编号、房地产名称、某日(投标日)前不开封等。 由于内层封皮用于原封不动地退还投标文件，所以要注明投标人的地址和名称，如果外层信封未按上述规定密封、标记，投标人的工作人员不负责将投标文件放错或过早。 因此提前开封的投标书，由投标人拒绝返还给投标人。3、投标书的制作和封入应注意的几个问题(1)投标书的各空白必须填写，有空白的话意见分歧，没有填写重要的数据，有可能作为废标处理的(2)提出的所有书面必须在各页上签字，填写中出错必须在修改的地方签字(3)印刷或者填写墨笔正书(4)必须变更投标书的格式，必须变更投标书的格式(原格式不能表现投标意图的情况)，可以另外附加补充说明(5)投标文件文字清晰框架必须整洁(6)修订数字必须准确，无论单价、修订、支部修订、中定价及大写数字，投标人必须严格执行各项规定，不得贿赂或进行私人舞弊不得与其他投标人勾结提高标价，不得隐瞒事实真相，不得有损他人利益的行为。 (6)物业管理中标和合同前后的工作，(1)在合同前，完成履约保证书和各保证手续，提交所有者及时签订合同，(2)保存投标