财务会计学7(2) 投资房地产.ppt

1、1,7.2 投资性房地资产,2,一、投资性房地产的含义与范围,（一）投资性房地产的定义 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。 。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。,3,(4)下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产(固定资产或无形资产)；作为存货的房地产：适用存货，销售收入适用收入； 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同。,4,(5)下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、

2、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。,5,【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产 【答案】ABC,6,二、投资性房地产的初始计量,（一）投资性房地产的初始计量 按照成本进行初始计量。 外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产 贷：银

3、行存款在建工程等 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。,7,（二）与投资性房地产有关的后续支出 1.资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 2.费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,8,三、 投资性房地产的后续计量,（一）采用成本模式进行后续计量 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量： 1.计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2.租金收入,作“其他业务收入”。 3.存在减值迹象的，按照资产减值的

4、有关规定处理。 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备,9,例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日以270万元购入一幢建筑物用于出租。预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年的租金收入15万元存入银行。 2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。,10,借: 投资性房地产 270 贷：银行存款 270 借:其他业务成本 11 贷:投资性房地产累计折旧 11 借:资产减值损失 9 贷:投资性房地产减值准备 9 借：银行存款 15 贷：其他业务收入15,11,（二）采用公允价值模式进行后续计量,1.采用公允价值模式的前提条件 只有存在确凿

5、证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,12,会计科目,投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益,13,2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 (1)不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； (2 )以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资

6、性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） (3)取得的租金收入确认为其他业务收入。,14,甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。 当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。 由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。 2007年l2月31日，该写字楼的公允价值

7、为92 000 000元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。,15,甲企业的账务处理如下： （1）207年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租 借：投资性房地产写字楼（成本）90 000 000 贷：开发产品90 000 000 （2）2007年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）2 000 000 贷：公允价值变动损益2 000 000 （3）2008年12月31日，公允价值又发生变动 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）1 000 000 贷：公允价值变动损益1

8、 000 000,16,三、 投资性房地产的转换,（一）投资性房地产的转换 投资性房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。,17,（二）投资性房地产转换的会计处理,1 .在成本模式下转换: 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产； （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；,18,长江公司于2008年1月1日将采用成本模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的账面价值为1800万元，（成本19

9、00万元，已折旧100万元） 要求：编制长江公司2008年1月1日将投资性房地产转为自用的会计分录。 借：投资性房地产累计折旧 100 固定资产 1900 贷：投资性房地产 1900 累计折旧 100,19,2 .公允价值模式计量,（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益). 借：固定资产无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产 (借或贷) :公允价值变动损益,20,长江公司于2008年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用 该建筑物2007年12月

10、31日的公允价值为2000万元，（成本1900万元，公允价值变动100万元） 2008年1月30日的公允价值为2070万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为15年，采用年限平均法计提折旧，无残值。 要求： 编制长江公司2008年1月30日将投资性房地产转为自用的会计分录。,21,借：固定资产 2070 贷：投资性房地产成本 1900 公允价值变动 100 公允价值变动损益 70,22,(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产: 按照转换当日的公允价值计量. 转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益), 转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差

11、额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入),23,例,长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元 出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元,尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元 2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元。 要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。,24,（1）2006.12.31 借：投资性房地产成本1800 公允价值变动损益 200 累计

12、折旧 500 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 2800 （2）2007.12.31 借：银行存款 150 贷： 其他业务收入 150 借：投资性房地产公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益 50 注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。,25,例:长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元尚可使用年限为20年，公允价值为2200万元，2007年2月3日，该建筑物的对外出售

13、，收到1800万元存入银行。 要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。,26,（1）2006.12.31 借：投资性房地产成本 2200 累计折旧 500 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 2800 资本公积 200 （2）2007.2.3 借：银行存款 1800 贷： 其他业务收入 1800,27,借：其他业务成本 2200 贷：投资性房地产成本 2200 将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入） 借:资本公积其他资本公积 200 贷：其他业务收入 200,28,借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减

14、值准备贷：固定资产、无形资产或存货投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,29,公允价值 小于 原账面价值 借：投资性房地产（公允价值）累计折旧（摊销）公允价值变动损益(差额) 资产减值准备 贷：固定资产、无形资产或存货,公允价值 大于 原账面价值 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 资产减值准备 贷：固定资产、无形资产或存货 资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）,30,借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的原账面价值计量） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备,31,借：固定

15、资产/无形资产/存货 （以转换当日的公允价值计量）公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额列为损失）贷：投资性房地产 （按转换当时的账面价值结转）公允价值变动损益 （公允价值大于账面价值的差额计收益）,32,练习:甲企业是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。 2007年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。假设4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，2007年12月31日，该项投资性房地

16、产的公允价值为430 000 000元。2008年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2008年6月以460 000 000元出售，出售款项已收讫。,33,甲企业的账务处理如下： （1）2007年4月15日 借：投资性房地产成本410 000 000 公允价值变动损益 40 000 000 贷：开发产品 450 000 000 （2）2007年12月31日 借：投资性房地产公允价值变动 20 000 000 贷：公允价值变动损益 20 000 000,34,（3）2008年6月，出售时 借：银行存款460 000 000 贷：其他业务收入 460 000 000 借：其他业务成本4

17、30 000 000 贷：投资性房地产成本 410 000 00 公允价值变动 20 000 000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。 公允价值变动减值40 000 000元公允价值变动增值20 000 000元公允价值变动减值20 000 000元 借：其他业务收入 20 000 000 贷：公允价值变动损益 20 000 000,35,练习:沿用前例相关资料，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2008年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性

18、房地产，并于2008年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。,36,甲企业的账务处理如下： （1）2007年4月15日 借：投资性房地产成本470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积其他资本公积 20 000 000 （2）2007年12月31日 借：投资性房地产公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）2008年6月，出售时 借：银行存款550 000 000 贷：其他业务收入 550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产成本 470 000 000 公允价值变动 10

19、000 000,37,同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 借：公允价值变动损益 l0 000 000 贷：其他业务收入 l0 000 000 同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入 借：资本公积其他资本公积 20 000 000 贷：其他业务收入 20 000 000 点评：在转换初始时会计处理不对称：若公允价值大于原账面价值，计入资本公积；小于原账面价值，计入公允价值变动损益。处置时，要分别转回，调整其他业务收入。,38,四、投资性房地产的处置,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性房地产的账

20、面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益. 借:公允价值变动损益/资本公积-其他资本公积 贷:其他业务收入 或者相反.,39,【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为300 000 000元，乙公司已用银行存款付清。 （1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280 000 000元，已计提折旧30 000 000元。 （2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为210 000 000元，公允价值变动为借方

21、余额40 000 000元。,40,（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280 000 000元，已计提折旧30 000 000元。 甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）30 000 000 贷：投资性房地产写字楼 280 000 000,41,（2）甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 贷：投资性房地产成本 210 00

22、0 000 公允价值变动 40 000 000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 借：公允价值变动损益 40 000 000 贷：其他业务收入 40 000 000,42,某企业20X6年12月31日以银行存款3 000 000元购入一栋房屋，作为管理用房使用预计使用年限为50年，预计净残值为0。 20X7年12月31日，该企业将房屋的用途改为出租，并以公允价值模式计量，当日的公允价值为3 200 000元。 20X8年该企业收取房屋租金150 000元，12月31日该房屋的公允价值为3 300 000元。20X9年1月10日该企业将房屋出售，收取价款3 210 000元，

23、存入银行。,综合题,43,(1) 20X6年12月31日购入房屋。 借：固定资产 3 000 000 贷：银行存款 3 000 000 (2)20X7年计提房屋折旧 年折旧额=3 000 00050=60 000(元) 借：管理费用 60 000 贷：累计折旧 60 000 (3) 20 X 7年12月31日将固定资产转换为投资性房地产。 公允价值大于账面价值的差额 =3 200 000一(3 000 000-60 000) =260 000(元) 借：投资性房地产成本 3 200 000 累计折旧 60 000 贷：固定资产 3 000 000 资本公积其他资本公积 260 000,44,(

24、4) 20X8年收取租金。 借：银行存款 150 000 贷：其他业务收入 150 000 (5) 20X8年12月31日调整投资性房地产公允价值。 公允价值变动 =3 300 000-3 200 000=100 000(元) 借：投资性房地产公允价值变动 100 000 贷：公允价值变动损益 100 000 (6) 20X9年1月出售投资性房地产。 1)取得出售收入。 借：银行存款 3 240 000 贷：其他业务收入 3 240 000,45,2)结转应交税费。 应交营业税= 3 220 000 X 500 =162 0000元) 应交城市维护建设税=1620007%=11320(元) 应

25、交教育费附加=162 0003%=2 860(元) 借：营业税金及附加 178 200 贷：应交税费应交营业税 162 000 应交城市维护建设税 11 340 应交教育费附加 4 860 3)结转出售成本。 借：其他业务成本 3 300 000 贷：投资性房地产成本 3 200 000 公允价值变动 100 000,46,4)结转公允价值变动损益。 借：公允价值变动损益 100 000 贷：其他业务成本 100 000 5)结转原计入资本公积的金额。 借：资本公积其他资本公积 260 000 贷：其他业务成本 260 000,47,其他长期资产是指不属于固定资产、无形资产和长 期投资的其他长

26、期资产，主要包括长期待摊费用、冻结 资产和特准储备物资等。,定义,7.3 长期待摊费用,48,某企业在筹建期间发生人员工资、注册登记费、差旅费、办公费等开办费共计300 000元，在生产经营开始之日一次摊销。根据以上资料，编制会计分录如下: (1)发生开办费。 借：长期待摊费用 300 000 贷：应付职工薪酬、银行存款等 300 000 (2)摊销。 借：管理费用 300 000 贷：长期待摊费用 300 000,49,本章思考题,1.什么是投资性房地产？核算范围包括那些？ 2.投资性房地产如何进行初始计量？ 3.采用公允价值模式的前提条件是什么？ 4.投资性房地产如何进行后续计量？ 5.简

27、述投资性房地产采用成本模式和公允价值模式计量的异同。,50,本章练习题,1. 甲公司采用公允价值模式对所有投资性房地产进行后续计量，发生的有关业务资料如下： （1）2006年 12 月 1 日甲公司与乙公司签订协议，将自用的厂房出租给丙公司，租期为 3 年，年租金为 300 万元，于每年初收取， 2007 年1月1日为租赁期开始日，2010年1月1日到期。转换日的公允价值为 1500万元，该固定资产账面原值为 2000万元，已计提的累计折旧为600万元，已计提减值准备60万元。 （2）2007 年 12 月 31 日该投资性房地产的公允价值为 1800 万元。,51,（3）2008 年 12

28、月 31 日该投资性房地产的公允价值为 1630万元。 （4）2009 年 12 月 31 日该投资性房地产的公允价值为 1700万元。 （5）2010年1月1日租赁协议到期，甲公司将厂房以1580万元的价格对外出售。假设不考虑相关税费。 要求：请对甲公司2006年12月1日至2010年1月1日的有关业务进行会计处理。（假设计提折旧和确认收入均在年末）。,52,2. 丙公司是一从事房地产开发业务的上市公司，发生的有关业务资料下： （1）2007年1月1日，丙公司开发的一栋精装修写字楼达到预定可使用状态，当即出租给丁公司使用。该写字楼总造价为9000万元，预计使用寿命为30年，假定没有净残值，采用平均年限法计提折旧。丁公司的租赁期为5年，每年租金为800万元，于每年末收取。丙公司对投资性房地产采用成本模式