cric克而瑞咨询商业地产盘点及发展预测.pptx

1、商业地产 2012盘点及发展预测 2012年12月,前言,2012年,中国的商业地产界，无论从投资主体、投资额、开发数量、开发模型，还是销售额、销售价格、开业数量上，可谓是百舸争流，俗称“大跃进”。如果用一个词来形象描述，可以叫做“跨界”。 2013年，如果还想在商业地产圈里混，则必须“整合”，整合投资、整合土地、整合商家、整合团队。 这就是我们眼中的2012和2013！,目 录,内容提示,PART 1 宏观经济形势与房地产发展 PART 2 商业地产整体发展现状研究 PART 3 商业分业态发展及趋势预测 PART 4 商业地产热点新闻事件评价 PART 5 商业地产未来发展趋势预测,PAR

2、T 1 宏观经济与房地产发展,工业增加值,2012年三季度GDP累计同比增速7.7%，创2009年三季度以来最低；尽管季末年末效应和基数效应会导致四季度GDP增速会有所回升；总体上，今明两年都处于新环境下寻找可持续增长区间、寻找增长中枢稳态水平的过程。 2013年，我们预计，GDP增长区间约为7.6-8.0%。,固定资产投资,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,宏观经济形势,2012年,GDP增长将处于7.5%8%的区间，宏观经济保持平稳发展态势。基础设施建设，是带动投资回升的主要拉力。,人均可支配收入(元),社会消费品零售总额,宏观经济形势,各项消费指标呈现稳步上升状态，社会消费品牌零售

3、总额进一步增长,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,目前房地产在建未完工面积达到47亿平方米，按2011年的年度竣工量，需要大约5.2年完工，很多项目急需资金； 房地产政策的放松主要在信贷供应，限购等需求方面的政策不会有明显放松； 整体而言，固定资产投资在建未完工项目计划投资额达到39万亿人民币，是去年全年固定资产投资的130%,房地产在建未完工面积,固定资产投资在建未完工金额,宏观经济形势,固定资产投资方面，在建未完工项目计划投资额达到39万亿，与去年相比提高13%，地产行业对资金需求较大。,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,土地交易,受政策限制，全国土地交易量较去年有所下滑。二三

4、线土地市场活跃，今年商业用地供应首超住宅,全国商业、住宅土地供应对比,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,房地产销售,今年1-11月，全国房地产开发投资6万亿，同期增长16.7%，住宅投资增长11.9%。商品房销售面积同比增长2.4%,2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%,1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平

5、方米；,1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,房地产销售,2012年，下半年房地产市场销售量稳步上升，整体市场有一定回暖,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,房地产销售,经过年初的震荡调整之后，房地产市场交易量趋于平缓上扬,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,房企销售金额,销售额排名前十位的地产公司与去年相比变化不大，业绩均有一定幅度增长，预计全年业绩平均增幅将超过20%,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,小结,2012年，宏观经济趋于平稳发展，房地产市场经过上半

6、年盘整之后，下半年平缓回升。商业地产用地首次超过住宅，商业地依旧将成为热点,宏观经济 宏观经济趋于平稳发展，整体经济向好，固定资产投资对资金需求量较大。 2012年,GDP增长将处于7.5%8%的区间，宏观经济保持平稳发展态势。基础设施建设，是带动投资回升的主要拉力。社会消费品牌零售总额快速增长。,房地产市场 销售成交和销售额平缓增加，商品房库量呈现波动性降低，楼市回升增强。 今年1-11月，全国房地产开发投资6万亿，同期增长16.7%，住宅投资增长11.9%。商品房销售面积同比增长2.4%。销售成交和销售额平缓增加。,土地市场 2012年全国商业用地供应首次超过住宅。土地供应增长，商业用地增

7、加明显 大型房企出于补库需要而加大了对土地的购置，后市信心恢复；土地供应增长，明年可能将出现供应短缺；二三线城市土地成交比例加大，房地产市场发展方向逐步向下。,PART 1 宏观经济形势与房地产发展,PART 2 商业地产发展现状研究,商业地产,在住宅调控之下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张,万达,绿地,红星美凯龙,华润,PART 2 商业地产发展现状研究,除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。,大量住宅

8、房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,全国四个片区商业地产开发情况 （1）从2011年开始到2015年的这5年，2013年会是商业地产的释放年，很多城市的商业地产项目都将在2013年完工。沈阳的商业地产空置率一直在15%以上，未来5年都将处在消库存阶段中。 （2）2013年青岛、大连、杭州、深圳、重庆、成都的商业地产放量都会逐步面临较大的市场消化压力。 （3）上海的供给增长压力最小，空置率不高，仅为5.6%，而其商业地产租金增长潜力最大。 （4）北京的租金增长已显疲态，空置率提升较快，已经超出10%水平。,数据来自CRIC2013,随着商业地产

9、开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大,目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。 天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米； 沈阳市中心区域在建的综合体项目超过40个； 成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。,市场增量,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,开发模式城市综合体开发模式可以分为三类：持有型、资金平衡型和全销售型,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,开发模式：一是持有经营型，以中粮、华润、恒隆、凯德等具备大资金实力的开发商，借助强大资本实力和运营管理能力

10、，资本与管理互动，在资本市场上释放商业管理和持有的价值,中粮,华润置地,恒隆广场,凯德广场,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,开发模式：二是资金平衡型，像万达、龙湖这样的民营中大型开发企业，借助典型商业项目建立起来的品牌、资源和管理能力，借助政府的转型，低价拿地，以销售部分盈利来覆盖持有商业部分的投入,万达广场,龙湖地产,宝龙,金源,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,开发模式：三是全销售的现金为王模式，像绿地、SOHO这种开发企业，大部分商业都是散售的，追求快进快出，不会沉淀大资产。SOHO今年也开始战略转型，向持有型转移,商业地产,PART 2 商业地产发展现状研究,

11、城市综合体,PART 2 商业地产发展现状研究,城市综合体因为其能带动投资、刺激消费、形象工程等属性，受到国内各大城市政府和投资者的青睐，,城市综合体,随着房地产市场的阶段性调整，特别是政策对住宅地产的打压，使得资产型、经营型商业地产特别是城市综合体发展迅速，正因为其能够带动投资、刺激消费、地标形象等属性，受到国内各大城市政府和投资者的青睐，一场来势迅猛的“造城运动”正在全国展开。,PART 2 商业地产发展现状研究,未来2-3年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。,城市综合体,在2005-2010期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量

12、翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米 增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。,PART 2 商业地产发展现状研究,城市综合体案例万达广场,PART 2 商业地产发展现状研究,万达，在全国拥有55座万达广场，已成为中国商业地产标杆企业，其城市综合体开发模式，也是各地开发商效仿的对象。,万达广场,大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、

13、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元。,PART 2 商业地产发展现状研究,万达模式一： 建立资本循环系统，解决开发资金问题,万达广场,万达很好的运用了经营性物业抵押贷款，建立了自己的资本自循环系统。万达开发项目后，进行物业性抵押贷款，凭借其强大的开发能力，销售物业归还贷款后的余额，转换为剩下一部分资金和自由资金，再加上经营性物业抵押贷款，变成下一个项目的开发资金。,PART 2 商业地产发展现状研究,万达模式二： 订单式商业地产模式，缩短项目养店期,万达广场,万达与众多的国际国内知名品牌商家签订联合发展协议，从项目的选址开始，便有联发品牌共同介入。缩短了项目招商时

14、间，也提升了万达品牌在拿地的议价能力。项目在建设前期，招商工作先行，在开工前确定租赁商家，降低了项目的经营风险。在招商洽谈阶段采用平均租金的模式，节约谈判时间，保证项目快速扩张。,PART 2 商业地产发展现状研究,万达模式三： 万达品牌战略和人才团队建设,万达广场,万达进入商业地产后，非常突出在集团品牌和项目品牌上的宣传。先后在电视等媒体中投放广告，冠名足球赛事，迅速建立品牌知名度。万达在各地的项目，非常注重参与公益慈善活动，为万达品牌美誉度起到促进作用。企业建立了万达学院，为集团人才梯队建设与知识传承保驾护航。,PART 2 商业地产发展现状研究,万达模式三： 万达品牌战略和人才团队建设,

15、万达广场,2011年11月，万达学院于廊坊正式启用。万达自办企业学院，显示出了万达对人才的长远战略，以及雄厚的实力和行业地位。将对培养企业人才、传递企业文化、推进战略发展产生不可替代的作用，也为其它龙头企业做出了人才选用机制的表率。,PART 2 商业地产发展现状研究,购物中心,PART 2 商业地产发展现状研究,2004年全国有购物中心877家，预计到2015年全国购物中心的数量将超过4000家。2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。中国购物中心产业资讯中心保守估计，仅今年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元，

16、预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。,购物中心发展现状：,购物中心,PART 2 商业地产发展现状研究,从80年代中后期，购物中心开始在北京、上海等一线城市出现探索和萌芽。在之后的20年时间里，购物中心得到迅速发展。,购物中心-发展史,2008-2015年,中国购物中心 雏形阶段,2000-2008年,20世纪90年代,中国购物中心 逐渐形成阶段,中国购物中心 高速发展阶段,中国购物中心发展的四个阶段,2015年以后,中国购物中心 成熟阶段,PART 2 商业地产发展现状研究,从80年代中后期，购物中心开始在北京、上海等一线城市

17、出现探索和萌芽。在之后的20年时间里，购物中心得到迅速发展。,购物中心-发展史,阶段特征：,自发探索,逐步尝试,圈地时代,发展动力：,新型市场机会,迫于竞争压力,高额回报诱惑,开发主体:,传统百货升级,国企投资,国企+地方个体企业,开发模式：,将传统百货改造，增加餐饮娱乐比例,按照发达国家的模式，收取稳定租金和物业增值,产权分化，投机出现，产权式购物中心盛行,开发结果：,影响力较小，尚未形成规模,逐步产生了大型综合性购物中心,经营状况差别较大，成为商业开发热点,整合时代,持续经营价值,国企+地方个体企业,大体量自持物业出现，零售企业进入开发环节,项目更注重品质，开发商注重长期收益,2008-2

18、015年,2000-2008年,20世纪90年代,2015年以后,PART 2 商业地产发展现状研究,中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市普及，城市型购物中心是国内购物中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变。,趋势一 市场向二三线城市普及,中国购物中心的开发模式正在由强制式供应的住宅开发模式逐渐往定制化开发模式转变，这表现在购物中心的建筑与商业功能的结合越来越好。,趋势二 定制化物业,中国购物中心建筑发展趋势正在往独立化、高层化、空间娱乐化、停车数配比大的方向发展，越来越追求建筑空间的趣味性和舒适性。购物空间正在向多业态、复合式、体验式方向发展。特别

19、是餐饮、休闲娱乐业态增速迅猛。,趋势三 体验式，多业态融合,中国购物中心的经营发展趋势显示持有经营是购物中心成功的保证，自营管理仍是经营管理的主流。自持物业越来越受到开发商的重视，能否实现长期收益能力也成为考验购物中心是否成功的重要标准。,趋势四 自持物业占比较高,购物中心发展趋势：,购物中心,PART 2 商业地产发展现状研究,北京西单大悦城,购物中心案例,基本情况： 物业类别：购物中心 物业地址：西城区西单北大街131号 总建筑面积：超过20万平方米 商业建筑面积：超10万平方米 均 价：20元/平米天 餐饮租金：10元/平米天 开 发 商：中粮集团 开业时间：2007年12月28日试营业

20、 物业管理：广州新中华酒店物业管理有限公司 停车位：1000个,PART 2 商业地产发展现状研究,经营理念： 西单大悦城坐落于成熟西单商业区，由中粮集团巨资打造，是一座定位于“国际化的青年城”的SHOPPING-MALL。 开业后其商业业态为购物中心模式，并非像现有区域内中友、君太、西单商场以及西单购物中心四大商场一样坚持百货路线。最明显的区别就在于，该项目在引进了众多百货类品牌商家的同时，还引进了香港嘉禾影业，并将在项目顶部两层设置目前北京最具规模的影城。 此外，为了实现购物中心的一站式消费模式，更是不惜重金吸纳了众多亚洲知名餐饮类商家，其中以星奇异水果厨房、Dolar Shop/豆捞坊、

21、Mango Mango为代表的甜品店都是首次登陆北京的商家。 经过严格的挑选，众多国际一、二线品牌入驻其中。作为一个集购物、休闲及享受为一体的时尚 生活地标，提供国际上尖端的潮流商品，更让人充分享受奢华、愉悦的购物体验。,背景： 2007年以来，西单商圈商业面积放量已超过百万平方米，且都定位于中高端客群，这必然使原本就聚集了9家商场的区域内形成更加激烈的竞争。 从体量上看，建筑面积最大的西单大悦城的试营业能否成功面临着巨大挑战,北京西单大悦城,购物中心案例,PART 2 商业地产发展现状研究,商业特色： 西单大悦城的面市改变了这一区域原有的以百货类为主、服装类商品批发零售业为辅的旧格局，成为西

22、单北大街唯一一座真正意义上的购物中心。 不断闪烁的LED外墙更把西单装扮得更加时尚和国际化。“世界最长飞天扶梯”带给人攀升在时尚之巅“一览众山小”的魅力感受。优雅的天幕广场令购物空间显得慵懒，让购物本身变得惬意。 大悦城不仅汇聚了众多位于国际时尚前沿的品牌，也有很多首次进京的国际品牌，比如PROMOD，创立于1975年的法国时尚女装品牌，一直以来以款型时尚和注重设计而著称。定位于休闲运动类的时尚男装品牌Cottonfield则追求穿着不做作，表现出更多俊朗和自然休闲的气质 美食和娱乐也是时尚重点，品味轩的粤式私房菜、香港大快活餐厅的中西式快餐、Mango Mango的美味芒果甜品等都带来消费者

23、不同的味觉感受。 国内最大的数码影院则将观众的想象力发挥到极致。这里还拥有DHC在北京唯一的实体店，韩国现今最Hit的化妆品牌The Face Shop也入驻其中。,北京西单大悦城,购物中心案例,PART 2 商业地产发展现状研究,商业特色 这里是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。日本前沿建筑大师隈研吾是三里屯VILLAGE的主创设计师，他为三里屯VILLAGE打造的第一印象是极具实验性的几何美感。通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。,三里屯village,购物中心案例,PART 2 商业地产发展现状研究,三里屯village,

24、购物中心案例,PART 2 商业地产发展现状研究,内容提示,PART 3 商业分业态发展及趋势,PART 3 商业分业态发展趋势,百货,2011年，全国排名前50位百货商场与去年同期相比，业绩均有一定幅度增加。其中排名前十位企业平均增幅达到20%，增速明显,百货,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,百货,2012年，百货行业增长趋势放缓，整体毛利率急剧下滑。百货行业已由快速增长的圈地时代，转为想经营要效益的近身战时代，竞争日益激烈,据统计，2008年底百货百货的年平均毛利率在15-22%，预计2012年会下降到10-12%左右，未来也许会进入到个位数时代。,11和12年百家大型零售企业各月

25、零售额增速对比,2012年9月，全国百家重点大型零售企业零售额同比增长7.8%，增速比2011年同期放缓16.34个百分点，降幅比上月扩大2.77个百分点。,2011年零售百强企业中，百货销售规模同比增长33.4%，增速比2010年加快19.3个百分点。2012年三季度全国百家重点大型零售企业零售额同比增长7.8%，增速明显放缓。,北京市商务委的统计数据：今年1至6月，本市65家重点百货企业实现商品销售额368.1亿元，增长仅为5.9%，其中有31%的企业甚至出现了负增长。高端精品消费受影响最大，上半年以经营国际品牌为主的新光天地和赛特购物中心销售增幅明显减缓，分别比去年同期下降27.9%和9

26、.6%；而知名的百货连锁集团王府井今年上半年营收虽然实现了10%的增长，但主要得益于新店开业，老店的增幅只有1%。,北京百货行业上半年增长仅为5.9%,百货整体表现低迷，增速明显放缓,今年上半年，国内服装市场整体销售增速只有9.82%，与去年同期的21.81%相比跌幅明显。服装类商品零售量累计增长仅为0.99%。这意味着服装类商品零售额的增长，大部分来自服装价格上涨的推动。,2012年上半年服装零售增速同比大跌,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,百货品牌高端化将成为趋势，错位经营,寻求差异化竞争,日前，北京翠微大厦股份有限公司通过2011年度股东大会，发布了最新发展计划。今年，翠微将以品

27、牌、效益、发展为主线。其中，翠微首家购物中心翠微广场，将在明年进行较大范围的品牌调整。继2012年3月，国际著名品牌Burberry签约翠微广场之后，翠微的错位经营意图更加明显。,北京翠微广场明年将吸引国际品牌入驻,广州市经贸委提出，高端继续成为今年广州商贸发展取向，政府招商目光投向世界知名百货商。报告透露，会重点开展巴黎“老佛爷”、伦敦“哈罗斯”等世界知名百货商招商，鼓励和奖励国际一线品牌进驻。从，古琦(Gucci)、爱马仕(Hermes)在广州丽柏广场新店开幕，同时还引入香奈儿(Chanel)、迪奥(Dior)、普拉达(Prada)等十几个国际一线品牌；,广州将牵手老佛爷百货,郑州丹尼斯百

28、货是河南百货龙头企业，位于竞争激烈的二七商圈，目前经营品牌逐渐调整升级，引进了古驰、FERRAGAMO、卡地亚、MAX中部和西部地区门店数分别为 1211个和 1714个，占 14.2%和20.1%，增长5.6%和16.1%，西部地区超过了东部地区门店的增速3.3个百分点。,现状三 连锁化发展成为趋势,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,餐饮行业发展趋势,餐饮,从销售额增长比例情况分析，95%企业都有两位数的增长，其中增长10%20%区间的占 42%，增长20%30%区间的占31%，此两区间增长比例是被调查企业的主流，说明多数企业发展符合良性运营的规律，依然可以保持较高的发展速度。,趋势一

29、 餐饮企业将依然保持高速发展,52%企业原材料增长率达 10%20%，16%企业原材料增长率达到20%30%。在原材料成本日益高涨的前提下，仅有26%被调查企业的毛利率下降 5%内，47%企业毛利率基本没变，另有16%和11%的企业分别增长5%以内和5%以上。由此可以看出，大多数企业仍能够保持稳中有升的毛利率，,趋势二 原材料上涨快速，毛利率趋稳,人力资源匮乏占选择比例最高，达80%，其次为经营成本高涨，为60%，,趋势三 人力资源匮乏、经营成本高涨,调整直营店与加盟店的比例;提升现有品牌或建立新品牌;创新产品，实现差异化经营;建立原材料生产基地，整合供应链;建立中央厨房;提升公司内部运营效率

30、及单店盈利水平。,趋势四 公司战略调整立足长效发展,从目前商业地产发展形势来看，餐饮行业发展仍会保持较高的增长幅度，企业的经营压力将得到逐步缓解，90%以上被调查者表示持积极乐观态度。,趋势五 商业地产热对促进餐饮发展,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,院线,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,2011年排前20名的院线均超过亿元，其中十大票房院线合计票房为92.49亿元，比上年同期的76.02亿元增加16.47亿元,增加17.81%,票房,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,2012年上半年，前十名的院线票房合计57亿，预计年票房超十亿的将达到六个，比2011年增加两个。,票房

31、,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,2012年上半年，广东区域票房销售达11亿，其次是北京及江苏,票房-区域,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,2012年上半年，广东区域票房销售达11亿，其次是北京及江苏,国产与进口,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,北京万达凭借最多的IMAX银幕和在全国各地自建万达品牌影院的优势，稳座全国院线第一把交椅；中影星美在与相关单位合作研发使用国产巨幕、TMS管理系统等数字技术方面，取得了重大突破票房稳步增长；上海联和拥有全国冠军影院耀莱成龙国际影城等优质影院和不断向全国各地扩张开拓市场，一直保持稳步发展态势；深圳中影南方以“把服务加盟影院放在重要

32、位置上”的经营理念，赢得重庆、广州UMAE、广州飞扬等系列和南昌、成都、天津、北京、兰州等省市优质影城加盟，也跃上了10亿台阶；主攻我国二、三线城市的广东大地，则以2K、3D数字放映技术和统一品牌管理，以及低价优惠观众取胜，成为排前10名院线增幅最大的院线；立足本土，向周边地区扩张的浙江时代和四川太平洋院线，票房收入都有不同程度的增长。,院线发展现状,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,酒店,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,高星级酒店尽管回报率下降，但在“城市综合体”的带动下，二三线城市发展迅速，全球连锁酒店也将目光投向中国市场。,酒店,卡尔森全球酒店： 卡尔森全球酒店集团计划未来

33、三年实现在中国的酒店数量增长一倍，发展重点集中在二三线城市。卡尔森集团目前在中国有9家酒店，超过2600间客房在建，包括丽笙酒店及度假酒店和丽亭酒店及度假酒店。,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,数据显示，五星级、四星级酒店出租率较高，一星级酒店出租率最低，正面临市场淘汰。,酒店,酒店出租率： 据统计数据显示，11799家星级酒店中，五星级酒店占4.6%，出租率60.40%;四星级酒店占17%，出租率61.79%;三星级酒店占45.7%，出租率60.16%;二星级酒店占31%，出租率58.35%。而一星级酒店仅有212家，占1.8%，出租率50.06%，固定资产收益率39.1%，各项指标

34、均为星级酒店中最低。,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,趋势1：物业逐步升级，以提升其市场竞争力,酒店发展趋势,酒店行业在经历了前几年的投资停滞后，=现在是进行物业升级的最佳机会。在2012年，我们将会看到更多的酒店对其大堂、餐厅、酒吧、健身中心进行翻新，以及更新床、电视和更多的设施。酒店的销售当然会受益于这种物业的升级改进，并进而促进更多的物业升级，因为酒店合同总是会包括要求新业主对物业升级的条款。,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,趋势2：在线预订业务会持续增长,酒店发展趋势,进行在线预订和研究的美国旅行者数目依然在增长。在2012年，将会有2亿人会在网上进行旅游计划。有超过5

35、0%的旅游预订是通过网络进行，在线旅游市场已经成熟，我预期市场将会稳定增长。,PART 3 商业分业态发展及趋势预测,趋势3：经济型酒店的连锁化发展是主流,酒店发展趋势,经济型酒店的客户对于品牌的依赖程度远远超过星级酒店的客户。因为经济型酒店进入门槛低，更容易出现一些滥竽充数者，所以客户更喜欢选择品牌知名度和美誉度较高的酒店。所以连锁酒店必然会整合经济型酒店资源，未来在全国形成几家经济连锁酒店独大的形势。这个也是全球酒店发展的趋势，英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现，世界上酒店客房总数的1/6被32家酒店集团连锁经营，而欧美等发达国家的饭店总数中超过半数的都是连锁经营的。,PAR

36、T 3 商业分业态发展及趋势预测,趋势4：会议酒店、公寓酒店、主题酒店和休闲度假店等多元发展,酒店发展趋势,在近20年城市 商务酒店发展的高峰期后，在今后的数十年中，开始迎来会议酒店、主题酒店尤其是休闲度假酒店的发展良机，这些装饰设计无论是选地规划还是功能分布均与城市商务酒店不尽相同。客人们不懂要求此类酒店不仅仅是要有健身、休闲娱乐活动等设施，还关心对食物的选择及各种旅游项目的安排，他们要求酒店所处的景区应有鲜明 的特色，丰富的历史文化内涵。而会议酒店既要安排会议中心还要有不同中、小型会议室，另外根据会议中心所接待的人员数， 安排好会议就餐的大、中型餐厅以及配套设施。,PART 3 商业分业态

37、发展及趋势预测,内容提示,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势一： 城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。,商业地产,正是在总结其第代产品：主力店散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势二： 购物中心成为商业地产发展的主流商业产品,商业地产,购物中心因其能提供多种体验功能，尤其在休闲、娱乐、餐饮方面有更多融合，也更加符

38、合现代人对体验式消费的需求。购物中心店中店经营模式也更加自由，也得到品牌商家的热捧。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势三： 地铁上盖商业正成为开发商和各方商业巨头争夺的对象；,商业地产,地铁拥有大量的人流，也是城市生活“绿色出行”方式。近几年得到各方商业巨头的关注。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势四： 社区购物中心将越来越受到追捧,商业地产,随着城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等条件的限制，很难满足城市其他区域的消费。社区型购物中心满足了周边社区生活消费、餐饮消费、休闲娱乐消费而受到追捧。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势五： 地产开发商开始关注增加自持比例,商业

39、地产,销售型商铺在商业招商、经营管理方面都面临更大困难。也很难提升项目的经营品质，现在注重品牌打造的开发项目，越来越关注增加自持比例，降低商业经营风险。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势六： 商业地产将吸引各类资本大量进入，发展进一步加快,商业地产,2012年以来，不管是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是二三线城市杭州、成都、温州，商业地产一路高歌猛进。转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。 招商银行公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，初步确立了系列产品线。金地地产年报显示，2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营

40、体系初步构建完成。体系建设和项目经营齐头并进，为金地商业地产未来发展奠定雄厚基础。而未来，金地将在进一步加大商业地产布局力度。 中海地产则要构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势七： 零售业转向持有型地产开发，降低经营成本，同时与地产开发商展开竞争,商业地产,在商业地产持续升温的同时，不少零售企业进入。11月，娃哈哈第一家精品商场娃欧商场在杭州开业。9月，服装零售商森马集团联合华润在温州拿地的城市综合体项目“温州万象城”开工。雨润集团旗下城市综合体“徐州雨润成”也自啊江苏徐州市开工。,PART 4 商业地产八大趋势预测,趋势八： 非理性开发导致中国商

41、业地产泡沫涌现,商业地产,中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2004年全国有购物中心877家，预计到2015年全国购物中心的数量将超过4000家。2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。中国购物中心产业资讯中心保守估计，仅今年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元，预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。,PART 4 商业地产八大趋势预测,内容提示,PART 5 年度十大热点事件,PART 5 商业地产热点事件评价,热点一：万达收购AMC,大连万达有关

42、负责人说，此次并购总交易金额26亿美元，包括购买公司100%股权和承担债务两部分。同时万达承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达集团总共将为此次交易支付31亿美元。 2012年5月21日上午，万达集团和美国AMC影院公司在北京签署并购协议。此次并购总交易金额为26亿美元。万达称，26亿美元包括购买公司100%股权和承担债务两部分。同时承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，意味着万达总共要为此次交易支付31亿美元（196亿人民币）。,大连万达集团以31亿美元并购美国AMC影院公司。这意味着万达集团将成为全球规模最大的电影院线运营公司，万达在文化娱乐市场将再一次一飞冲天。,热点二：万科进入

43、商业地产,2012年6月28日，深圳万科举行“聚势睿变 深圳万科商业策略发布暨万科广场推介会”。商业地产的火爆促使了更多的房地产商进军商业地产。,盐田区委区委、副区长王宏彬，深圳万科总经理周彤、营销总监罗霆、深圳万科商用管理中心总经理朱明辉、深圳万科商业管理有限公司总经理周强等出席活动并致辞，此外，参加今天活动的还有400多家知名品牌商家。据悉，这是深圳万科首次对外宣布正式进入商业地产领域，标志着万科在商业地产领域迈开了实质性进展的一步。 万科公布了商业策略的三大信息，一是万科运作概念将从社区商业扩展为城市商业，未来将进入城市综合体开发；二是确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”

44、、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”；三是宣布其商业地产蓝图，今年内深圳万科商业将进入惠东地区，未来两年将推出14个项目，其中购物中心项目三个，面积共计30万，社区商业面积将超34万，写字楼物业逾40万。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点三：海底捞进军商业地产,海底捞，从滚烫的火锅“捞”向沸腾的房地产。商业地产的火爆不仅吸引的是房地产商，甚至一些餐饮、零售等公司也纷纷“插手”商业地产。,据称，四川简阳(县级市)当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。 四川简阳不仅是海底捞董事长张勇的老家，也是海底捞火锅品牌的发家地。当地政府的一番支持，似乎是希望以海

45、底捞为支柱企业，能够带动当地商业地产和地方经济的繁荣。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点四：红星美凯龙转型,市场竞争加剧，房产限购带来的重压，家居卖场和家居企业纷纷转型，从单一的业态转型为多元化发展。在众多的转型中，红星美凯龙表现抢眼，由纯粹的家居业态卖场转型为融大型电器连锁、美食城、床品品馆、健康休闲中心为一体的专卖店集群。,红星美凯龙“玩跨界”，预示着家居卖场的未来趋势?还是昙花一现?限购造成房地产整条产业链受到影响，转型也许是他们未来的一条出路。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点五：万达进军电商,万达电商被证实，银泰等电商高管接到入职邀请。电商的营销能力和发展趋势得到认可

46、，未来会有更多的企业和公司进军电商。,万达集团此前的布局重点在商业地产、高级酒店、文化产业等领域。而据知情人士透露，万达集团打算通过电子商务，把商业地产、高级酒店、旅游、电影院线和连锁百货五大主营业务同时打包上线，开设虚拟的“线上商业综合体”。其中，百货业务将与银泰网类似，聘请单独团队进行独立B2C运作；而旅游及酒店将模仿艺龙、携程模式。万达内部人透露，未来万达百货实体店有可能考虑向消费者体验中心的方向转型。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点六： SOHO中国转型,SOHO中国，开始有销售型开发，向持有型开发转变，也正是看到商业地产所蕴含的巨大价值。,2012年8月16日，潘石屹和张欣

47、通过一系列的发布会宣布，他们的房地产公司SOHO中国将告别散售模式，全部持有开发项目。按照计划，SOHO中国此后三年开发的150万平方米商用物业，除了少量住宅，其余面积将全部持有；五年后，这些物业每年将给他们带来至少40亿元的租金。,PART 5 商业地产热点事件评价,外滩地王股权纷争，说明大公司之间的合作也存在无间道，战略合作“前途无量”,12月7日，位于上海外滩十六铺码头对面的外滩8-1地块的工地上仍热火朝天。围绕这个项目的股权纷争，自上周被引爆以来目前仍在发酵。 在开庭前夕，双方一个在自己微博上发表长微博，一个高调接受媒体专访，争取各自的舆论声势。11月29日的开庭让外滩地王纷争达到高潮

48、。尽管在11月29日的一审庭审中，纷争双方都表示愿意调解，但从目前来看，双方的诉求差异巨大，上海外滩8-1地块项目何去何从仍然是个未知数。,热点七：外滩地王股权纷争,PART 5 商业地产热点事件评价,卓展购物中心2012年9月15日正式开业,建筑面积30万平米，北京最大。锁定北京高端零售市场，将与新光天地直接竞争。,热点八：卓展开业,2012年9月15日，位于北京西四环五棵松桥附近的卓展购物中心正式开门迎客，来自香港的舞狮表演队专程到现场道贺。 “打造京西的新光天地”，开业伊始，卓展购物中心就企图以号称汇集了1200多家国际著名奢侈品牌和国内一线品牌的高端百货定位，一改其前任太平洋百货的暗淡

49、经营。卓展作为长春高端零售百货的代表，能否在北京激烈的高端市场竞争中占得一席之地，还有待时间检验。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点九：电商“血战”,2012年8月15日的电商“史上最惨烈价格战”，电商在今年突然发力，多家电商直接竞争，但这一次却只是一个噱头，消费者在失望中继续等待,豪言要“大家电三年零毛利”的京东，短短几天就偃旗息鼓，不免被外界扣上缺乏诚意的帽子。连苏宁易购CEO张近东都罕见的炮轰刘强东称，京东不过是靠吃兴奋剂获得的短期膨胀。根据比价网站一淘网的统计数据表示，价格战进行到目前，大家电的价格基本上都已恢复。 阿里巴巴旗下一淘网称，在价格战期间，商品降价的金额平均不超过10%，降价幅度远远没有商家自己喊出的“你敢1元，我就敢0元”那样吸引人，并且降价商品价格已出现上涨。,PART 5 商业地产热点事件评价,热点十：百万提成,2012年北京最牛售楼员前11个月卖了3.4亿元，奖金过百万。