大明宫区域报告

1、 大明宫区域报告一、 近期主要政策A、 新国八条 新国八条内容：(一)各级政府须在一季度公布房价控制目标。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。(二)加大保障性安居工程建设力度。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。( y$ |5 _( * J(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值

2、税清算和稽查。(四)提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。; K0 * |8 Q/ 6 N4 % _- R4 F(六)拥有2套及以上住房的，禁止再买房。各直辖市、计

3、划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(七)房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。 ( c6 l9 p* # E5 3 jy (八)坚持和强化舆论引导。6 x4 U2 0 D0 T; d1 新国八条解析：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，

4、研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。/ Ew) v( E) M; U+ e. _此举能否进一步“弹压”房价呢?记者紧急对此进行了采访。对于此次调控，南京业内直言“寒意阵阵”。不少人认为，二套房首付款提高、限购范围扩大、营业税从严征收等举措，对楼市的影响恐将持续相当长一段时间。* K0 i( X4 T# s& L _0 b: a+ x)（1）二套房首付比例提至6成 利率不低于基准利率的1.1倍# 4强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷

5、款利率不低于基准利率的1.1倍。$ q4 q7 H4 O, Q1人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。3 F# c- g关于二套房首付六成，调高二套房首付，这一政策对购房人有什么影响?通知中还提到“强化差别化信贷政策”，这又意味着什么?记者昨晚连线了多位业内人士。9 q5 x-二套房新政. A- 4 Y+ g; O这是房贷“差别化”的要求 R3 Q4 q& s! b7 E7 Q6 w. n. “二套房首付比例由现在的50%提高到

6、60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高。”一家股份制银行南京分行个贷部负责人向记者分析，所谓“差别化信贷政策”，就是拉开信贷政策的档次，实际上首套房和非首套房之间现在已拉开了档次，比如三套房及三套房以上住房都已停贷、二套提高首付和利率。- _- J! Z4 Q+ w x& Z“当然，二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍，这不是新政策，去年4月份楼市调控后就已执行这一政策，此次只不过再次重申一遍。”“我们行去年楼市调控以来，二套房贷业务一直占比不大，大约在10%左右。”两家中等规模的股份制银行人士均如是表示。, x3 E I- + T9 |对买房人心理有影响，4 v那么二套房首付由50%提高

7、至60%后，会不会遏制市场需求呢?“真想买二套房的人，首付多个10%，怎么着也能凑齐这部分钱。对这部分的市场需求影响不大。”2 Q. e9 T y; Y但一家中等规模的股份制银行个贷部负责人则认为，“虽然表面上看影响不大，但对想买二套房的人来说，心理预期的影响是存在的”，这一通知也表明了中央调控的决心，加上最近上海、重庆传征房产税，对买房人的心理会造成一定的影响认为房价不会涨了，也就不一定急着买，特别是某些购房需求可能会缓一缓，比如父母为子女买房，可能会观望。0 G$ t/ M! g6 n9 U) Z/ w#不少人担心; $首套房首付会跟着上调吗?5 K6 Y7 z6 _) w二套房首付提高后

8、，首套房首付是否也会跟着上调?对此，接受采访的几位业内人士均表示，“不太可能，毕竟购买首套房是国家政策支持的，与民生息息相关，国家现在只是提高了二套房的贷款门槛，这已经伤及一些改善性住房需求，如果再提高首套房的首付，那打击面就太大了。”9 A. j8 K7 Y9 j- l1 j# Y& | l9 目前首套房首付是三成，但也有人表示，不排除首套房首付调至四成的可能。首套房利率已经调了吗?5 i9 a; C( ( 一位本地银行个贷部老总认为，自己所在银行的首套房利率很可能要调整，目前执行的是85折利率，估计节后就会上调，至于是执行9折利率还是恢复基准利率，尚不清楚。“如果执行基准利率6.4%，以上

9、次加息0.25百分点计算，接近于加息4次”，这位老总向记者算了笔账。5 R.另一家已执行首套房基准利率政策的股份制银行个人信贷部负责人认为，去年楼市调控国家只是规定首套房的利率下限是85折，没有限制上浮比例，可以是9折，也可以是基准利率，甚至再上浮，具体自定。现在各家银行贷款额度都很紧张，自然会逐步上调利率门槛，估计各家银行取消首套房贷款优惠利率只是个时间问题。但总体来看，南京地区首套房利率不太会在基准利率上再上浮，毕竟住房贷款在我国一直是专用利率，低于其他商业贷款利率。: F4 Q（2） 本地人限购两套房 外地人限购一套房4 G: V1 p+ U! q6 d各直辖市、计划单列市、省会城市和房

10、价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 G: r3 p/ p 原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。5 Q9关于限购: o/ 4 m! r+ G1这些清楚了：5 5 o( - |# t6 z3 p) 直辖市、计划单列市、省会城市都在“限购”之列1 J- R+ K3 C; r- x- B这些还不清楚：$ n$ S9 0 Fs9 i7 _: S1.到底哪些城市是“房价过高、上涨过快的城市”? $ 3 y; P$ B, ?1 h% s& y2.“原则上”限购，如果不限购，有什么说法?; y-

11、6 - e& Z, 6 N% P$ P0 “限购令”的提法从去年上半年出台至今，已经将近一年，而真正执行的只有上海、深圳等少数城市，许多地方虽然有限购令，但并没有落在实处。以南京为例，去年下半年公布了限购令的措施，却一直没有具体的操作细则和执行时间，市场上三套房以上过户照常进行。# z$ ?3 |+ p6 V2 “这次国务院非常明确地提出，不仅是房价过高、上涨过快的城市，连省会城市也被包括在内，换句话说，你就必须要限购了。”经纶表示，在国务院去年首次提出限购令时，仅提出“房价过高、上涨过快的城市”，而究竟是哪些城市，一直没有明确说法，这次将直辖市、计划单列市、省会城市也拉了进来，可见力度之大、

12、决心之强烈。5 / T7 r* f O在执行的具体细则上，“国八条”提出的方案类似深圳的限购方案，即“限购第三套房”，与上海执行的“限制新购一套房”的较宽松政策有所区别。就南京而言，去年推出但没有执行的“限购第三套房”与此次国务院精神相吻合，至于何时执行，则要看当地政府的态度了。2 U) C- w7 O+ W# Z9 w/ X9 L而对于此次“新国八条”的规定，南京有关人士则明确表示，“我们不折不扣执行国务院精神”。 6 I h6 p2 k0 C9 e（3） 购房不足5年转让 全额征营业税4 j& s5调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交

13、易的，统一按销售收入全额征税。: R+ f8 + s r8 |: 7 r4 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。B、 西安限购令限购令内容：（1）限购对象：已有1套房的本市户籍居民家庭，限购1套房能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房。（2）禁购对象：已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭房贷条件：2套房贷首付不低于60%（3）政策背景：西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精

14、神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。会议指出，各区县政府、市政府各部门要统一思想，坚决贯彻落实中央房地产调控新政，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的重任，做好房地产市场调控工作。特别是住房保障和房屋管理部门要切实担负起监管职责，严格执行国家相关文件的要求，积极采取措施，稳控房价。限购措施二套房首付最低60%已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新

15、建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。西安市政府要求有关部门加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对未严格核实购房人资格，违规销售或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构要严肃查处。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差

16、别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。二手房不足5年买卖全额征税“限购令”还调整了个人转让住房营业税政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 保障性住房今年新增8.6万套今年一季度末，西安市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。各区县和市级有关部门要

17、按照市政府2011年度住房保障工作目标责任书的要求，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，确保全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。各区、县、部门和各开发区要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。保障性住房建设用地未落实的区县、开发区和部门，必须停止供应其他住房建设用地。 开发商2年不施工收回土地使用权对已供房地产用地，超过两年没

18、有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 房价上涨过快约谈有关负责人进一步加强对住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，住房保障年目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力的，执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区、县、部门和开发区负责人。（4）限购令执行区域：西

19、安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。（5）限购令对西安市场影响： 政策温和，在市场意料之中西安的限购令几乎是国八条的翻版，保证了在不违背中央意愿的前提下，对于楼市影响的最小化。此次西安限购令的温和程度也在业内的预料之内：作为一个大兴基建又资金匮乏的省会城市，缺乏先进制造业及领先的高科技产业，不依靠土地财政如何融资？目前西安尚有数

20、百个城中村亟待改建，浐灞、沣渭、泾渭等城市外延区上大片土地等待出让，未来十年西安还肩负着成为容纳超过1000万人居住的国际化大都市的宏图伟愿，在这样的大背景下，西安的温和限购政策也是顺理成章。对部分改善型客户造成影响刚需无影响二套房首付提至60%及限购令会对部分改善型客户造成影响，这将直接提高置业门槛，增加购房成本；而对刚需客户而言，未来西安城市建设利好不断，这将平衡此类客户的心理预期，激励其“该出手时就出手”。长期房价增速放缓从宏观战略层面来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续：一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的

21、供应，健全多层次的住房供应结构。“两手都要抓、两手都要硬”，控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。基于这样的调控思路，此次限购属市场短期行为，一旦房价过快上涨的势头得到有效遏制，限购令的战略使命也就完成了，就会退出市场。另外，从大西安的发展来看，限购与西安建设国际化大都市的城市发展战略相冲突，这也决定了它属于特殊市场行情下的特殊政策。因此，受政策密集出台的影响，西安近期房价会出现一定波动，但总体表现出“波浪式震荡前进，螺旋式稳步上升”的平稳发展态势。近期全国市场在“新国八条”影响下，全国房地产市场出现了惨淡的局面，市场趋于冰冻期阶段。在中

22、央要求被检测的一些城市出台地方细节性的限购政策，打击过热的房地产投资行为，解决房地产市场过热行为；促使全国房地产市场平稳、健康的发展。西安房地产市场在“限购令”影响下，市场成交量、成交面积以及客户群都在发生转变；目前市场出现暗淡、萧条的局面。二、 近期西安市场情况从2007年开始，中国的房地产市场就似乎进入了“深度调整期”，起起伏伏的房价、逐次严厉的政策一次次将房地产、将楼市推向了中国经济的风头浪尖。每一次调控都是房地产市场再调整、再梳理的一个过程，并对楼市产生或大或小的震荡。这一次的“限购令”也不例外，成交量下降、房价下跌这样的“专家预测”几乎没有人再去怀疑。2011年2月25日西安市政府发

23、出通知，出台了西安市辖区范围内的楼市限购令，一时间关于西安楼市下一步如何发展的猜测此起彼伏，西安房价会不会因为限购令的出台而有所松动成为购房者关注的焦点。1、近期西安市场销售情况商品房12月交易情况2011-01-13区域碑林区莲湖区新城区雁塔区未央区灞桥区高新区曲江新区经济技术开发区套数16817755773543508535214405面积14029.8518171.715438.7466994.1955208.656518.8451473.5729373.3240374.75商品房1月交易情况2011-02-18区域碑林区莲湖区新城区雁塔区未央区灞桥区高新区曲江新区经济技术开发区套数44

24、5603159221214161161146616001622面积40704.5762201.7615708.62.82.45.79.84.65.19商品房2月交易情况2011-02-28区域碑林区莲湖区新城区雁塔区未央区灞桥区高新区曲江新区经济技术开发区套数26543510018841612859136210252329面积27908.846629.839998.86.07.6885144.87.63.81.02商品房3月份3月10日之前交易情况2011-03-10区域碑林区莲湖区新城区雁塔区未央区灞桥区高新区曲江新区经济技术开发区套数15421683441042141828面积1511.0

25、23294.461802.649790.853570.558244.9823106.3425986.24336.03西安市商品房成交量示意图西安市商品房成交均价示意图在国家出台“新国八条”前，全国房地产市场没有出现大的变化，房地产市场销售趋于平稳状态；新政之后，在二套房首付起高、交易年限加长、要求被监测城市出台细则等，促使全国房地产市场出现一定的波动。通过上表可以看出，在国家出台新政前后西安房地产市场成交套数和成交面积，市场变化比较明显市场销量有所减少，销售价格有所增长。西安限购令出台后，3月中旬之前西安房地产市场销量面积和销售套数急剧下降，政策影响面较广。政策对市场的影响具有一定的邂逅性，未

26、来市场走向、“限购令”影响面还有待观察。三、 近期大明宫市场情况1. 大明宫简介大明宫是唐代“天朝”的国家形象，是中国历史上最强盛帝国史的一个缩影，它的兴衰与欧亚大陆上以中国为中心的世界秩序相始终的，曾经是亚洲一颗闪亮的明珠。大明宫先后耗费了二个世纪无休止的营造，成为79世纪中国最雄伟的宫苑相环抱、水景相衬托的帝王宫殿群。大明宫国家遗址公园将建设成为未来西安的“城市中央公园”，使大明宫遗址区保护成为带动西安率先发展、均衡发展、科学发展的城市增长极，成为西安未来城市发展的生态基础、最重要的人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑，进一步提升西安的城市特色。 在空间形态上形式“一心两翼三圈六区”的基

27、本格局： 一心：大明宫国家遗址公园； 两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块； 三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈； 六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。大明宫遗址公园作为未来西安“城市中央公园”，其区域未来发展契机也是比较大的。目前区域生活配套、商业不断完善中，人群在不断聚集中将会成为城市发展新的焦点。2.大明宫板块主要产业目前，大明宫板块主要以房地产市场为主，商业为铺的发展导向；在未来一段时间内，以房地产市场的建设完善，产业形态会发生一定的转变：由房地产市场转向商业、旅游、商务等市场，逐步向可持续发

28、展方向转变。东二环太华路未央路现阶段，大明宫板块还是以房地产市场发展为主要方向和产业。在大明宫版块内，主要有三部分组成；分别是：未央路、太华路和东二环三条南北走向道路形成的房地产集中发展和商业中心。A、 未央路范围项目1、楼盘基本资料楼盘开发商均价占地建筑面积容积率绿化率建筑类型宫园壹号陕西荣民房地产集团有限公司750066700平方米42万平米6.335%塔楼 小高层 高层大明宫寓西安市房地产经营二公司70004002平方米56070平方米14/塔楼 高层唐越腾联实业5300平方米67000平方米3.540%板塔结合 高层市政馨苑西安市市政建设开发公司650019749平方米48000平方米

29、5.3643%板楼 板塔结合 高层通过对未央路范围内楼盘基本情况了解可知，未央路范围内楼盘体量较小，容积率较大，区域范围内均价6500元/平米左右；本区域容积率较大，体量较小项目是大明宫寓，目前宫园壹号区域价格最高7500元/平米，唐越区域价格最低5300元/平米。2、未央路范围内商品房成交量 楼盘名称近期开盘时间主 主推盘套数去 去化套数月 月均去化套数12月 本月去化套数宫园壹号2010-10620套 540套90套8套大明宫寓2010-04-10650套 580套48套2套唐越2010-09240套 180套26套5套市政馨苑2010-8352套 210套26套3套对未央路范围内商品房成

30、交量对比可知，此次调控对房地产市场影响面较广，市场未来走向有待观察。目前区域销量较好的项目是宫园壹号，未央路范围内价格最高、销量最好的项目， 3月10日之前已销售8套房源；销售较差的是大明宫寓，3月10日之前已销售2套房源.3、未央路范围内商品房户型配比情况楼盘名称一室二室面积套数去化配比面积套数去化配比宫园壹号（1、4.5号楼）38.6142389069.6464609443.9960569390.0442389050.5964609496.3346408751.59424095100.25464393大明宫寓（1号楼）52.9686799289110908254.461109485106.

31、1886839658.8868093113.85867891115.04867688唐越（1号楼）35.2132206297.7645586104.44322269市政馨苑（4.5号楼）91.564355591.586576691.964416493.9644570楼盘名称三室四室面积套数去化配比面积套数去化配比宫园壹号（1、4.5号楼）125.11463985177.07322063132.64403895225.27321856150.14645078大明宫寓（1号楼）/唐越（1号楼）122.62564987/136.92322062140.86241458市政馨苑（4.5号楼）126.1

32、743243/通过对区域近期开盘到目前销售去化情况对比可知,未央路范围内以宫园壹号为代表去化率最好，其次大明宫寓；去化最慢市政馨苑。但，总体区域项目去化良好，去化率都超过40。B、 太华路范围项目1、楼盘基本资料楼盘开发商均价占地面积建筑面积容积率绿化率建筑类型中建开元壹号西安中建地产有限公司8000-10000平方米平方米2.9536%板楼 小高层 高层汇林华城陕西江林房地产开发有限公司6000平方米平方米2.1742%板楼 板塔结合 多层 小高层 高层华远君城西安万华房地产开发有限公司7000平方米平方米3.1942%板塔结合 高层唐越六和坊陕西西瑞房地产开发有限责任公司650029315

33、平方米90676平方米2.7340.50%板楼 小高层锦绣芙蓉公馆陕西锡源房地产开发有限公司503820000平方米80000平方米330%板塔结合 高层铂廷西安东元房地产有限公司600022087平方米平方米3.9539%高层太华路范围是大明宫板块居住聚集区，是未来大明宫板块重要发展区域。目前区域内以中建开元壹号为代表，占地、体量、价格都是比较大和高的，华远君城次之，锦绣芙蓉公馆占地、体量、价格都是区域最低的。区域比较有影响力的开发商有：中建集团、华远集团。2、太华路范围内商品房成交量楼盘名最近 近一批开盘时间主 主推盘套数去 去化套数月 月月均去化套数12月 本月去化套数中 中建开元壹号2

34、011-05264套/唐越六和坊 2010-11（认筹）432套 310套 75套 10套华远君城 2011-2-21352套 310套1 55套10套汇林华城2011-1-4216套 111套 37套 15套锦 锦绣芙蓉公馆2010-6360套 244套 24套 10套铂廷 2010-11（认筹）300套 300套 60套 12套目前中建开元壹号处于咨询阶段未开始认购或销售，不能够表述近期销售情况；但根据项目近期每天来客量情况可看出，近期来客量与新政之前相比有所减少。区域内认筹楼盘有：唐越六和坊和铂廷项目，在3月10日之前铂廷认筹12套，唐越六和坊认筹10套。在售房源中，3月10日之前五证不

35、全项目汇林华城和锦绣芙蓉公馆销量超过华远君城或持平。可看出，城改项目销量在不断增加，售价将会有所上浮；与房地产市场走势相反。2. 太华路范围待开盘项目案名开发商地 址建面占地工程进度情况东安叁城东安地产含元路与太华路交汇处向东100米7万平米14674平米售楼部已建好紫薇东进紫薇集团八府庄北路北端路西，含元路北平米平米规划期樱花之都天丰地产东二环与太华路交汇处西南角平米20723平米未出地上正负零，销售部在建中龙记帝景湾龙记地产八府庄路与含元路交汇处东北角平米28027平米售楼部已建好/经发地产自强东路与太华路交汇处路东/工地已有围墙广告东岸阳光陕西石家街城中村改造建设发展有限责任公司含元路东

36、头平方米72860平方米咨询期通过上表可看出，本体周边未来供应量大于等于46万平米；本体周边具有一定竞争压力。区域内未来主要竞争楼盘有四个，距离本体较近的依次是：龙纪帝景湾、樱花之都、紫薇东进、东岸叁城。 其中东岸叁城销售人员已进入场地，预计3月初正式接待客户；龙记帝景湾销售部已接近尾声，近期可装修完毕并投入使用。4、太华路范围内项目户型配比楼盘名称一室二室面积套数去化配比面积套数去化配比中建开元一号（1.2号楼）/84132/华远君城（14、20号楼）59646297%87968083%88645687%汇林华城（8号楼）46321856%89322991%51321959%94322887

37、%唐越六和坊（1、2、4号楼认筹）/911089790%锦绣芙蓉公馆（1 2号楼）52541018%71581119%78561120%8356814%铂廷（1、3号楼认筹）/80.326464100%85.935656100%86.195656100%楼盘名称三室四室面积套数去化配比面积套数去化配比中建开元一号12564/12964/华远君城（14、20号楼）108645586%/129645789%汇林华城（8号楼）116644672%/119323094%123322165%唐越六和坊（1、2、4号楼认筹）1361288465%/1401087367%155885461%锦绣芙蓉公馆（1

38、 2号楼）10556814%/11732928%铂廷（1、3号楼认筹）99.416060100%/126.086464100%太华路范围内，目前唐越六和坊、铂廷以认筹为主，铂廷认筹率较高预计本月开盘；中建开元一号处于咨询阶段，预计5月开盘。在售楼盘中，华远君城去化较快，去化率高。C、 东二环范围项目1、楼盘基本资料楼盘开发商均价占地面积建筑面积容积率绿化率建筑类型海景印象海荣集团/15333平方米平方米3.8643.4%高层、小高层、电梯洋房新兴骏景园西安新兴房地产开发有限公司7500/47000平方米3.535%塔楼 高层恒基碧翠锦华西安恒金房地产开发有限公司8500平方米平方米2.8740

39、%板楼 高层翠屏湾西安黄海房地产开发有限公司580042000平方米平方米3.3432%板塔结合 小高层 高层东二环范围内楼盘整体体量大于等于136万平米，区域平均价格7000元/平米左右，略高城市平均价格。目前区域以恒基碧翠锦华、海景印象为代表，特别是恒基碧翠锦华均价区域最高8500元/平米，翠屏湾价格最低5800元/平米；都以高层、小高层为主。东二环区域内楼盘容积率基本上在2.87-4左右，绿化率32%43.4%，能够保持一个比较舒适的居住环境。2、东 楼盘名称最近 近一批开盘时间主 主推盘套数去 去化套数月 月均去化套数12月 本月去化套数海景印象/ /新兴骏景园 2010-8（认筹）

40、434套 314套39套 5套恒基碧翠锦华 2010-10-31 400套 322套64套 7套翠屏湾 2010-12-26 286套 186套46套 4套本区域位于大明宫与城东的交汇处，地理位置独特；目前区域主要的楼盘是：海景印象、新兴骏景园、恒基碧翠锦华、翠屏湾。目前海景印象项目证件正在办理中，目前一期第二阶段处于咨询阶段；新兴骏景园处于认筹阶段证件不全，但项目价格接近于五证齐全项目价格为7500元/平米；恒基碧翠锦华是区域内标杆项目，无论从项目品质、价格、开发商品牌等方面考虑超过区域其他项目；翠屏湾五证齐全项目，但由于项目周边配套、环境等因素差，价格提升空间有限。现阶段，恒基碧翠锦华在3

41、月10日之间销量最好为7套，次之新兴骏景园为5套，翠屏湾销量最差为4套。3、东二环范围内项目户型配比楼盘名称一室二室面积套数去化配比面积套数去化配比海景印象/新兴骏景园（1号楼认筹）/79.7565089%90.88846577%恒基碧翠锦华（4、5号楼）/873232100%89565598%913232100%93565598%翠屏湾（9号楼）29.863220%50322062%78.26462554%79.56281761%92.46443682%楼盘名称三室四室面积套数去化配比面积套数去化配比海景印象/新兴骏景园（1号楼认筹）103.86845161%/108.73644773%12

42、7645484%136.1846678%恒基碧翠锦华（4、5号楼）1264040100%/131323197%1384040100%142323094%翠屏湾（9号楼）106.8443579%/109.78322165%111281243%D、 小结通过对大明宫板块分区域性分析可看出：在新政不利因素影响下，大明宫房地产市场跟随着西安房地产市场的变化而变化；但大明宫板块房地产开发建设处于中期，也是大明宫板块发展的最关键时期。今年4月28日在浐灞生态区将举办的世界园艺博览会的带动下，大明宫板块房地产市场将会迎来新的发展契机。大明宫板块不断被品牌开发商所重视，不断涌进的品牌开发商结合处于发展长大阶段

43、的中小型开发商使区域商品房供应多样化。政策实施随着时间的推移，加强刚性需求者或改善性居住着释放购买欲望。四、 市场客源变化情况A、 西安市场客源变化情况限购令猛然尘埃落定，使得房地产商措手不及。根据限购令要求，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。1、开发商态度据了解太阳水岸新城

44、销售经理刘经理，在谈及限购令的影响时，他表示，目前来访客户相对政策出台之前明显有所减少。购房者人群多数为长安区本地居民置业，一般家庭都有单位住房，现购房多数为改善性住房。而外地购房者多数为工作滞留在西安的购房者，户口是在上大学时迁至西安的置业者。此次政策的出台确实打击了许多房地产商，销售情况尤为惨淡。而长安中央广场的销售经理冯经理则表示，影响不大，目前他们主推的是商铺，住宅销售几近完毕，目前主打商铺，而限购令没有限制商铺和公寓，目前主要通货膨胀的压力大，因此会将投入住宅转为商铺，所以对于他们来说，也算是一件喜庆之事。兰乔国际城的置业顾问告诉笔者，他们的楼盘主要是针对刚性需求的置业者，所以首次置

45、业者占多数，较年前相比，成交量是有所下滑，也可能正由于新政的原因和淡季的原因所造成的。这里置业者多数为25-30岁高新上班的白领人群，限购令的整个影响力相对于国八条更加严厉，她猜测这样的时间应该不会持续很长。盛世长安的销售经理告诉笔者，目前影响其销售的原因主要是房源不足，而对于限购令，着实也打击了正规房地产商的销售状况，现在是问者多而买者少。因为大多数人还不知自己是否符合限购令的政策的条件。西安雅居乐花园的胡经理表示，新政的出台目前在市场上来说还在观望期，不论是消费者还是开发商，都在观望期。同时限购令主要控制的是一些炒房者置业，而更多的导向80平米左右的房子更适合两口之家或三口之家一步到位长期

46、居住的需求置业。目前对他们的影响刚刚显现出来，但影响不会很大，毕竟该楼盘主要是针对刚性需求者首次置业的需求。2、购房者心态家住外地的张先生反应，此次限购令的出台，把他原计划定在今年的结婚计划打破了。真是无可奈何，先前给女朋友家人承诺无房不结婚，而如今，由于自己户口不在本地，而今年也刚到西安工作，不符合新政的条件，不知到自己符合条件买房之时房价会不会又涨了很多，现在只有观望了。而家住本地的王女士则表示，此次限购令的出台，抑制了炒房者的猖狂行为，也抑制了房价的疯狂飙涨。而自己名下还能再购买一套房，这次刚好趁房价涨幅速度缓和之时一步到位，换套大点的房子。综述：在新政出台的同时，它无疑对市场的影响力是

47、不可估量的。根据不同人群不同需求的人来讲，有人欢喜有人忧。西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，所以在此，笔者再次提醒大家，科学置业，理性购房。B、 大明宫板块客源变化情况大明宫板块作为2008年以来市政府重点开发、发展的区域之一，也成为许多开发商开发房地产的聚集地，更成为客户投资、居住、游玩的集合点。但20102011年初，购房不利政策不断地推出房地产市场起伏不定，变化多样。此次中央“新国八条“和西安房地产市场“限购令“的先后推出，大明宫板块的投资客在减少，刚性需求者、改善性购房者在观望；各个销售部有政策之前平均每天来客量10组以上

48、，降至政策之后平均每天来客量不到5组；销售量也在锐减。楼盘新政前平均来客量/天新政后平均来客量/天新政前平均销售量/月新政后3月10日之间销量海景印象/4组左右/新兴骏景园8组以上4组左右61套5套恒基碧翠锦华15组以上6组左右146套7套翠屏湾8组以上5组左右50套4组 中建开元壹号20组以上8组左右300套/唐越六和坊10组以上5组左右90套10组华远君城18以上6组左右120套10组汇林华城15组以上10组左右80套15套锦 锦绣芙蓉公馆5组以上8组左右31套10套铂廷15组以上5组左右/12套唐越15组以上8组左右40套5套市政馨苑10组以上4组左右20套3套宫园壹号20组以上6组左右

49、80套8套可看出，在新政前后各个楼盘平均来客量变化较大，新政影响大；成交量受影响也较大，新政后成交量萎缩。此次新政调控，在一定程度上打击和影响了许多购房者的需求；促使未来市场刚性需求者和改善性居住者观望情绪加强，投资者转向商业或者其他行业投资。未来客源发展走向主要表现以下方面:2011西安世园会园区总面积418公顷（6270亩），其中水域面积188公顷（2820亩），总体结构为“两环、两轴、五组团”。其中，“两环”分为主环和次环。主环为核心展区，主要分布有室外展园和园艺景点；次环为扩展区，布置世园村、管理中心等服务配套设施。“两轴”是指园区内的两条景观轴线，南北为主轴，东西为次轴。“五组团”分

50、别为长安园、创意园、五洲园、科技园和体验园。四大标志性建筑有长安塔、创意馆、自然馆和广运门；五大主题园艺景点分别是长安花谷、五彩终南、丝路花雨、海外大观和灞上彩虹；三大特色服务区分别是灞上人家、椰风水岸和欧陆风情。2011年世界园艺博览会在西安市举行（简称：2011西安世园会）。这是继2008年北京奥运会、2010年上海世博会之后，在中国大陆举办的又一重大国际盛会，是宣传生态文明，提升国家形象的重大机遇.2011西安世园会经世界园艺生产者协会（AIPH）批准、中华人民共和国国务院同意，由陕西省政府、国家林业局、中国贸促会、中国花卉协会共同主办，西安市政府承办，于2011年4月28日至10月22日在西安浐灞生态区举行，会期178天。截至2010年9月，已有105个国内外城市和机构确定参展，预计参观游客1200万人次。大明宫板块与铲灞生态区相接，也是从市中心到达世界园艺博览会的必经之道。更会吸引更多的游客来大明宫板块进行投资。收到政府政策“限购令”影响，外地投资购房者很难实现购房，客源的转变将会以刚性需