房地产学习资料大全：房地产金融基本知识PPT课件

1、1、房地产金融基本知识，引言：货币、信用、金融房地产金融的资金流动和资源影响房地产金融市场的社会经济因素利率、贴现率和现值资产收益率信用、抵押贷款和抵押贷款2，引言：货币、信用、金融、货币是什么信用什么金融，3，3，货币作为商品交换中的一般等效物固定工作现代货币有五个基本功能：价值尺度、流通手段、储藏手段、支付手段、世界性货币价值尺度和流通手段是其最基本的功能，两者的统一是货币。 现代货币中最重要的是国家发行、强制流通的符号式的象征符纸币。 因此，国家权威是现代货币的重要基础。 在现代社会，货币是分层的，像我国，货币有四个层次： M0=现金M1=M0企业，单位支票存款基本建设存款M2=M1存款

2、企业，单位定期存款财政保管箱存款M3=M2商业票据短期融资债券中m1=通常所说的狭义货币供给量，m2=广义货币供给量，信用是现代经济的重要基础， 体现了权益与货币交换的一种关系：借款方给予借款方几小时后返还借款的约定，借款方给予贷款人一定的货币使用权。 因此，信用体现了贷款和权益的双向运动。 实际上，信用是指债权债务的法律关系通过货币体现或实现。 5、“信用”图式、贷款人、贷款人、资金(现金或支票)、权益、6、3、金融是什么？ 金融是提供信用服务的专业领域。 在市场经济条件下，由金融市场和金融机构建立了资金短缺者和资金短缺者之间的债权债务关系。 在先进的信用经济系统中，中央银行、商业银行和非银

3、行金融机构构成了完整的金融机构系统。 随着社会经济的发展，与金融相关的经济活动范围越来越大，金融服务的种类(所谓的金融产品)越来越多，金融(所谓的符号经济和象征经济)对实体经济(生产和消费)的影响越来越大，越来越密切，越来越不可预测。 7、第一节房地产金融的资金流动和资金来源，房地产金融的资金流动资金来源中国房地产开发资金来源及其运营，8、一、房地产金融的资金流动，随着社会经济的发展，房地产交易也比较复杂，形成了多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流动现金和信用转移过程(图21 )在现代房地产交易中，资本流通包括三个方面的参与者： a .资本使用者：开发商，房客b .资本供应者

4、：家庭、银行、保险公司、政府c .服务中介组织：银行、经纪、信托商：投资银行抵押贷款银行房地产经纪公司人资本债务、开发商家庭商业资本家土地所有者、 资本供应者、服务机构、资本利用者、权益、资金、权益、资金、10、2、资金来源、资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。 目前，世界各国房地产金融市场资金来源各有不同，一般主要有以下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司，11，3，中国房地产开发资金来源及其运营，目前，中国金融业规制较严，通融资金、融资有相应的法律规范制，但渠道不断变化和扩大图22简单说明了房地产开发资金的来源和运营的基本模式。1

5、2、房地产开发资金来源与运作的基本模式、资金来源、政府资金、银团贷款、抵押贷款、金融市场、企业自筹(资本金)、集体集资、存款、影响国营公司特定的城市政府与居民、13、第二节房地产金融市场的社会经济要素， 资金融通是房地产开发和交易的最基本的金融保证房地产金融活动对房地产市场的活跃起到了重要的作用影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。 十四、一、通货膨胀的变化，在市场经济条件下，通货膨胀是指社会整体物价水平持续上升的过程，通货收缩是指社会整体物价水平持续下降的过程。 社会整体物价水平的变化必然影响房地产价格的变化，但一般来说，房地产价格水平和社会整体物价水平的运行周期可能不同步，两者的

6、关系非常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除了房地产的平均价格(一般指数指标)之外，还有房屋的空房占房屋总量的比例。 我国还有“房地产景气指数”。 十五、二、银行利率变化、利率是现代经济系统中进行宏命令调节特罗尔的最主要的调节特罗尔变量，利率变化对房地产的影响一般是逆向作用：银行利率下降，有利于房地产发展的银行利率上升，不利于房地产发展。 十六、三、收入税收法律的变化，在成熟的市场体系中，税收法律和税率的变化对经济的影响非常明显。 在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和偷税漏税工具，税收法律税率的变化必然对其产生很大影响。 一般来说，在房地产交易方面减税、降低交易成本、活跃市场交易、增

7、加有利于投资、有利于房地产发展的税则，使交易成本恶化，不利于市场交易增加，不利于投资，不利于房地产发展。 十七、四、货币汇率的变化、汇率是一国货币对别国货币的汇率。 汇率变化的运行反应历程非常复杂，汇率变动对实体经济的影响也非常复杂。 一般来说，汇率对房地产的影响主要是在长期的稳定变动趋势中，汇率的上升会产生资本流出，使国内的房地产价格下降。 汇率下降导致资本流入，使本国房地产价格上涨。 形成这种规律的主要原因是房地产，流变性差，变化困难，资金流向变化，价格变化幅度大，结果也不能接受，导致“暴跌”。18、5、日用品价格变化、日用品价格变化对房地产价格变化的影响相对较小，形成长期稳定的变化趋势，

8、特别是只有在与消费结构变化整合时，日用品价格变化才会对房地产产生影响。19、6、房地产证券和其他投资工具收益率的变化，当房地产成为投资工具时，其收益率与其他各种投资工具收益率的比较是影响房地产价格的重要因素。 由于流变性差的特点，房地产投资的收益率如果不比其他投资工具有吸引力，就不会被选为更多的投资家。20、7、金融政策、国家金融政策是宏命令特罗尔的重要政策措施，必然对房地产发展产生重大影响，房地产市场融资量巨大，进一步增强了金融政策的影响效果，房地产对金融政策变动特别敏感。 银根宽松，利率降低，货币供给增减，贷款审查幅度严格等，对房地产发展有很大影响，房地产也有成为所谓的“政策市”。随着金融

9、市场化的发展，国家对金融的管制逐渐放宽，直接政策影响也逐渐降低，但其间接作用(特别是心理影响)依然重要，不容忽视。 二十一、八、福利国家制度、福利国家制度对房地产的影响是，福利条件越好，个人买房越不活跃，人均拥有自主房屋的比例越低；福利条件越差，个人买房越活跃，在同等社会经济发展水平条件下人均自主房屋比例越高。 我国福利制度的改革是最近十多年中国房地产业迅速发展的重要原因之一。22、第三节利率、贴现率和现值、金融市场交易资金使用和各种权益采购，资金使用价格如何，是人们最关心的问题之一。 利息对贷款人来说是资金占有的成本，对贷款人来说是作为借资金得到的补偿的利益的利率是作为资金消耗的单位成本的价

10、格。 利息或利率与消费资金的时间长短有着非常密切的关系。23、一、利率、一.名义利率和现价名义利率：名义利率即票面价格，即贷款双方在签订合同时共同约定的利率。 从贷款方来看，利率反映了资金的时间价值，实际利率是到期收益率。 例如，甲方向乙方借款100万，约定一年，到期时返还本金100万，支付利息10万，则该合同的名义利率为利息i=利息/本金=10%/年贴现率。 由于资金有时间价值，所以一个资金是几个小时后的价值(购买力)的现值：资金未来的收益通过折扣换算成现在的价值就是现在价值，即时间为零时的价值。24、2 .利率定径套、利率定径套是指名义利率的构成，名义利率包含哪些利率，从贷款人的角度来说，

11、资金收益是由哪些部分构成，从贷款人的角度来看，其借款成本究竟包含多少？ 因此，利率定径套实际上是资金使用的代价来源。 一般来说，无风险短期纯利率通货膨胀溢价，包含25，3 .纯利率，定义纯利率是名义利率根据实际或预测的货币购买力变化而修改的利率，是贷款人支付的利率减去通货膨胀后的利率水平所得到的利息(或利润)与通货膨胀后的利率水平。 在物价指数校准90年代前期，我国保值定期储蓄的保值利率是通货膨胀校准后的利率，也就是所谓的保值率是通货膨胀溢价。 在个别贷款合同中如何确定双方同意的校准水平，通常需要很多协商，达成协议还需要双方的合理判断。 26、4 .利率的期限结构、贷款期限不同，利率水平当然也

12、不同，这种期限差引起的利息差可以称为期限结构溢价。 期限结构的原因如下：期限越长，贷款人失去的其他投资机会越多，为了弥补将来更高收益的投资机会的损失，贷款人希望支付更高的成本，以保证长期贷款利率的贷款人在自各儿长期稳定使用资金贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高利率水平是适当补偿的期限越长，贷款人越有机会在贷款人不希望的时候偿还，对贷款人不利，这种损失需要贷款人给出适当的补偿期权溢价。27、5 .利率和可库存资金、商品的市场价格取决于商品的供给和需求，而贷款交易的价格利率取决于金融市场资金的供给和需求的相互作用。 因此，在平衡的金融市场中，一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求密切相关。

13、 可以用图23说明。、28、利率与可点击资金数量的关系、利率、可点击资金数量、0、I2、I1、F1、F2、d、资金需求曲线、S2、S1、30、2、未来值、未来值是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 利息的订正计算通常有单利和复利两种方法。 31、1 .单利的订正算法，单利是指只订正本本的栖息或时间价值。 例如，有贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以单利计算利息，到期时一次支付利息，本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期贷款人必须偿还本金，32，2 .复利的计算，复利是例如，如果贷款本金为100万，期间为2年，年利率为10%，以复利计算利息，到期时偿还利息，

14、则本金=100万，第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息为(，33，3 .不同利息周期的本金为PV0，利息周期为一年一度利息后，每年未来值的订正公式，FVn=PV0(1 i)n在现实生活中，贷款的利息周期可经常不同。34、粗校正计算模型(简化校正计算)、贷款的年利率设为I，一年在m周期中校正复利时，n年后的未来值在FVmn=PV0(1 i/m)mn表23不同的复利校正计算周期中比较相同数量的贷款的未来值。 35、不同复利周期同数(100元)的贷款未来值比较，36、结算模型(复杂核算)、粗核算模型简单地将年利率分解为较小的复利周期利率，影响相同贷款在不同复利核算周期下的等价性，借款期

15、限较长时严重影响贷款人利益。 因此，在实际安排还款修订图时，一般利用结算风格进行修订计算。 其最基本的思想是利率等价性相同的贷款不会因复利订正周期而影响将来的值。 由此，在进行校正运算时，(1ia )=(1isa )2=(1IQ )4=(1IMO ) 12=(1id ) 360，其中，I是年利率。 37、三、未来收益的折扣，未来值是资金的未来价值的修正计算，同样，也可以修正未来某一时刻的收益折扣，即将未来的收益价值变成现在价值。 这个修订版叫做未来收入的折扣，那个修订版残奥计数值是贴现率的。 38，1 .一年的未来收益折扣，一年的未来收益折扣公式，PV0=FV1/(1 i )其中I是贴现率，1

16、/(1 i )是折扣因子。 实际上是现在价值一年中未来值的倒数。 39、2 .如果在第n年实现一项收益，那么多年来所述折现值的校正运算存在PV0=FVn/(1 i)n或逐年不同的收益CF1、CF2、CF3、CF4、CF5CFn。 这些个的利润调整的折现值为： pv0=cf1/(1i ) cf2/(1i ) 2c F3/(1i ) 3c F4/(1i ) 4c F5/(1i )5cfn/()。 40，3 .通过比较未来收益的折现值和投资初期值，判断房地产的投资价值，未来收益的折扣估算为确定房地产投资提供了方便的分析工具，根据一定的折扣水平，比较未来收益的折现值和初期投资的大小，进行简单的价值判断，得到某项投资是否合理的结论。各期的将来收益折现值的总和和初期投资的差叫做净现值。 如果净现值为正，则表示未来收入的折扣大于初始投资额，此投