2017成都中德麓府项目个案分析

1、【个案解析】中德麓府 2017年/08/31,PART ONE,区域解析,区域规划,区域,整体规划,区域是以原生态环境及其先天优势，打造一个自然环境优美、生活配套高端且丰富，拥有自身产业特点并云集豪宅的低密高品质住区。,麓山板块一直以来以高端宜居著称，但由于板块内的各种配套设施并不太完善，很长时间内麓山板块呈配套少，人口少的状况。随着麓山板块划归为天府新区成都直管区后，世豪广场和复地复城国际的陆续开业，加上原有的伊藤和嘉里的商业区，大量生活型配套开始落地，麓山板块从完全的高端定位逐步过渡为以高端和改善为主。,住宅用地,商业用地,产业用地,公共管理与公共设施用地,绿地,交通配套,区域,主干道,次

2、级干道,支路,地铁,天府大道南延线,红星路南延线一段,麓山大道,东山大道,香沙路,地铁六号线,天府大道南延线、 红星路南延线一段,麓山大道、 东山大道,香沙路,地铁六号线桃花岛站（规划）,交通纵横交错，地铁六号线桃花岛站预计2017年开始动工，目前出门基本只能靠开车。,本案,华阳客运中心,幼儿园,小学,中学,教育配套,区域,本案,成都市实验外国语学校,麓山国际光亚学校,规划学校,规划中学,规划小学,成都市实验外国语学校、麓山国际光亚学校、规划中学,规划小学、规划学校,生活配套,休闲配套,医疗配套,生活配套,区域,本案,麓山国际社区,万安体育公园,麓湖,双流区第三人民医院,成都天府新区奥亚医院,

3、双流普济医院,双流区第三人民医院、双流普济医院、成都天府新区奥亚医院,万安体育公园、麓湖艺展中心,麓山国际社区,主要依托于麓山国际社区已经成型的生活配套。,区域市场,区域,区域内主要热销户型是70-130的套三户型，产品以改善为主，热销产品面积以90-110居多。,区域市场,区域,滨江和城,恒大天府半岛,合能枫丹铂麓,三利麓山城,区域内项目较少，产品多以改善为主。,小结,区位卖点：,区域小结,区域,PART TWO,项目解析,开发商概况,项目,公司简介,销售表现,四川中德世纪置业有限公司和成都中德红谷投资有限公司是光贸（香港）投资集团有限公司在川投资的大型房地产公司。其中，成都中德红谷投资有限

4、公司成立于2010年1月；四川中德世纪置业有限公司成立于2008年1月，注册资金5.5亿元。,在成都的项目：中德英伦联邦、中德英伦城邦、中德英伦世邦 中德英伦联邦自2011年6月到2016年1月，五年9次单盘销冠,开发商概况,项目,项目特点,区域内热销楼盘 产品偏改善 英伦系风格,开发商在蓉项目是去化快，产品具有独特的建筑风格，有很强的标识感，同时还注重产品品质。,土地概况-,项目,本案,占地面积：327.08(亩) 可建面积：218053.34(万) 容积率：3 建筑密度：商业：40%，二类住宅：30% 建筑高度：建筑物制高点满足机场航空限高要求,项目四至-,项目,麓山国际社区,万安体育公园

5、,本案,成都奥迪天地,周边生活配套少，主要依赖麓山国际社区,成都外国语学校（西区）,基础信息,项目,项目规划,项目,项目规划,整体规划：分为三个板块，高层、住宅、商业街,麓云：新中式高层府邸，当前项目总楼栋数9栋高层，高层地下2层、地上30层，分别为3梯7户、3梯6户。,麓院：中式合院，当前项目总共88套合院，地下一层，地上两层，1梯1户。,麓坊：美容主题商街。,项目整体占地300亩，总建面约65万，当前楼栋总数共9栋高层，88套合院，高低配。,户型配比,项目,本次首开产品为5号楼，产品合计推出392套，其中三套二为主力。首次推出产品丰富，面积段跨度大，选择面宽。,户型解析,项目,建筑面积:1

6、01，实得面积:134，3室2厅2卫,户型优势,户型劣势,户型动静分区； 阳台以及飘窗赠送面积大，采光通风好； 直面中庭，南北通透。,主卫和衣帽间采光差； 户型不规则； 过道面积浪费。,户型解析,项目,建筑面积:106，实得面积:122，3室2厅2卫,户型优势,户型劣势,户型功能布局合理、动静分区； 水线集中； 直面中庭。,过道存在一定面积的浪费 户型不规则； 主卫采光差，易潮湿。,户型解析,项目,建筑面积:67，实得面积:75，2室2厅1卫,户型优势,户型劣势,户型整体方正； 采光通风较好；,户型功能区分布不合理，厨房离餐厅太远 卫生间采光通风差，易潮湿； 主卧面积小。,户型解析,项目,建筑

7、面积:90，实得面积:100，3室2厅1卫,户型优势,户型劣势,户型整体方正，动静分区； 采光通风较好； 卧室采光好，主卧飘窗设计。,户型过道面积浪费； 卫生间采光通风差，易潮湿。,户型解析-,项目,建筑面积:315，实得面积:595,户型解析-,项目,建筑面积:713，实得面积:1323,亮点解析-新中式建筑风格,项目,中德麓府在文化和精神上的属性是改善型产品中所拥有的最大竞争力，这样对传统文化的传承，是独一无二的。因为中式建筑的设计工艺和流程，是非常复杂的，对于用材用料也是有很高的要求的，中德麓府的打造是经过中德反复推敲和调整才最终成型的产品。所以，中德对于品质的追求和对产品的研发，都是很

8、难被模仿的。,对比麓湖、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等清一色、外国范的国际社区，麓府的中式风格别具一格。,亮点解析-追求品质,项目,耗资千万打造一扇门,合院的屋脊,合院的瓦,LOW-E玻璃,合院大门,高层大门,中德麓府对标全国南派合院，对细节把握面面俱到，设立三种不同主题的院落，分别赋予院落“清、博、奢”的风格特征，结合了古典和现代的设计手法，以契合不同性格和文化层次的高端人群。,亮点解析-美容主题商街,项目,基于中国青春美容行业快速发展的大背景，中德将在麓府项目中大手笔引进瑞士、日本、韩国的尖端科技和产业，聚合成国际一流美容、康疗、康养商业中心，真正打造一站式、立体化“靓丽”产业体系，制造成都颜

9、值制高点，开启一部当代的“清明上河”图鉴。,亮点解析-规划名校资源,项目,已开校的成都实验外国语（西区）近在咫尺，2016年四川高考成都市文理科状元均出自成都实验外国语(西区），政府拟引入中小学名校毗邻项目，另中德拟引进知名品牌幼稚园。,客户解析,项目,客户分析,客群年龄段,购房特征及抗性,客户来源,内部认购、老业主为主力,30-40岁为主,以自住和投资为主,项目现状,项目,2016年9月3号开盘，推出5号楼，当天去化率达到94%。,价格预测,项目,内购价,开盘价（已涨500-600）,学区规划开工（价格全面上升）,随着周边配套完善，价格不断上涨,价格预测,价格随着周边配套的不断完善而上升,项目小结,项目,小结,自身卖点：,自身不足：,PART THR,营销解析,案场包装-案场外部,营销,售楼部大门,绿荫小道,喷泉,抽奖车,项目售楼部还未修好，现借用的是中德英伦联邦的售楼部，售楼部预计房交会之前修好,案场包装-案场内部,营销,垂花门,户型展品,水晶吊灯,客户洽谈区,与中德英伦联