2009年7月武汉房地产市场月报

1、,声明： 1、本报告数据均来源于上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所，分析结果仅供合法取得本报告的单位、个人参考使用。报告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。 2、报告所刊载的所有内容，包括但不限于文字、图片、图表、标志、标识、广告、商标、专栏目录与名称、内容分类标准以及编排方式等提供的所有内容，为上海易居房地产研究院所有，均受中华人民共和国著作权法中华人民共和国商标法的保护。 3、报告的发表权、署名权、修改权、作品完整权、复制权、发行权、出租权、展览权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权等应当由著作权人享有的其他权利以及商标权仅归上海易居房地产研究院武汉易居

2、房地产研究所所有，未经上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告不享有该等权利，否则依法追究法律责任。,武汉房地产市场月报 主 编：吴 洋 编 辑：朱 薇 肖 静 采 编：汪 洋 杨 琴 张 健 胡望龙 彭 菲 王 松 王 伟 何 莹 陈盼盼 姚 媛 肖 锐 王福生 朱 伟 魏 铮 张春桃 胡佳浩 编委会主任：张永岳 编 委：丁祖昱 张 燕 龙胜平 彭家亮 喻颖正,以CRIC中国房地产决策咨询系统为平台 以客户需求为导向 提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务,综述 4 专题 26 土地 57 营销 66 数据 72,武汉09年7月商品住宅市场形势分析,7月宏观政

3、策分析,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年8月,国际国内经济形势变化，导致国家宏观调控目标调整,0804,宏观调控目标,0801,国际国内经济形势,0808,0812,双防：防止经济由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨变为明显通货膨胀,新双防：既防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑,一保一控：保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨,双放松：实施积极的财政政策和适度宽松的货币政,美国金融危机影响已现，国内经济高速增长，通胀压力明显,发达国家经济危机苗头显现，初步影响到我国出口业，但国内经济增长情况良好，通胀压力明显,发达国家经济衰退，国内经济增速骤降，通胀压力几乎消失，

4、甚至出现通缩可能,发达国家金融危机和经济危机深化，严重影响我国经济；国际国内原材料价格回落，国内通胀压力减弱,6,09年,世界经济回升的趋势显现，国内经济开始复苏，但基础仍不牢固；随着投资的加大，未来出现通胀的可能性加大,财政政策和货币政策转向的可能性不大，但是未来政府可能结构性的调整政策防范通胀预期和资产价格飙升,大政方针,在复苏基础仍不牢固的局面下，当前财政政策和货币政策转向的可能性不大,货币政策,货币政策从上半年的从紧到下半年宽松，变化十分明显。上半年，央行五次提高存款准备金率，主要目的在于抑制通胀；下半年，央行四次下调存款准备金率，四次下调存款利率，五次下调贷款利率，目的在于帮助积极财

5、政政策筹资和刺激投资。12月份，国务院出台“金融国九条”，随后又发布了更详尽的“金融三十条”，旨在建立多层次的金融体系和融资渠道多元化。信贷政策方面，四季度央行先后停止了对银行信贷规模的硬管控和开放了并购贷款，显示出对企业发展的信贷支持；汇率政策方面，出口面临的困境使人民币升值趋势放缓，甚至小幅贬值，但是依靠货币贬值来促进出口的可能性很小,5.5,央行基准利率变化,财政政策,财政政策经历了从08年上半年的稳健到下半年的积极，尤其08是四季度发达经济体衰退迹象明显并严重影响到国内出口行业后，为保证09、10两年GDP的增长，中央开始出台刺激经济的财政政策，包括七部委的联合救市、国务院的扩大内需十

6、项措施和七项工作部署以及各项税收政策的变化，目标集中在扩大政府投资和刺激企业投资，税收改革等,未来政府可能结构性的调整政策防范通胀预期和资产价格飙升,经济大幅下滑后快速回升，很多行业和企业的调整并不到位。而且，生产和投资回升主要集中在政府大规模刺激计划相关的行业；国际市场仍然比较低迷，出口导向的地区和企业的回升速度都比较缓慢等问题还比较突出 中国一直面临着比较严峻的产能过剩问题，随着投资加快，这一问题会越来越严重 大规模的信贷投入可能会推高通胀预期，同时刺激资产价格即股票价格、房地产等价格大幅上涨，会导致大量资金从实体经济再回流入股市、房市，对经济恢复是不利的。一旦形成资产泡沫，未来经济隐患将

7、很大 从国内通胀压力上来看，虽然今年以来货币供给快速增长，但是因为经济低迷，大量产能过剩存在，使得货币流通速度比较慢，所以经济没有很快表现出通胀压力。但是随着经济的回升，货物周转速度会加快，货币流通速度也会加快，加上初级产品价格回升，将会给经济带来很大的通胀压力,2009年武汉住宅市场特征,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年8月,7月成交增长价格小幅上扬 市场呈现出量价其升的阶段,市场分析,供应量大幅回落，市场呈现供不应求的局面,淡季不淡 7月商品住宅成交增幅稳定,09年1-7月，武汉商品住宅成交持续增长成交量接近07年的水平，持续在高位震荡。显然与07年不同的是本轮成交的大幅回暖来源

8、于成交价格的合理回落和在政策利好下压抑的购房需求的释放，使得成交量全面回暖,预计未来成交量将持续高位运行.,商品住宅成交均价小幅上扬,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,+1%,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,从在2009年7月，市场呈现量价双稳的局面，成交价格小幅上扬，但价格还是在正常的波动范围内，呈现出稳步上扬的态势。,5,512,新推案价格大幅上扬,7月，武汉商品住宅成交价格持续增长

9、，在日益增长的成交量的推动下，不少开发商提高产品的销售价格，从本月新推案的项目来看，与上期推案的价格相比较均有不同的增幅，尤其集中表现在表现在武昌区域，成交价格的增长达到了6%。,存量项目去化周期大幅加速,最近几个月成交量持续放大，武汉市住宅存量和动态存量去化期连续4个月的下降，动态存量去化期已经低于从07年1月至今的平均水平（13.13）,2009年武汉住宅市场成交结构分析,成交区域多集中于中心区域,市场成交主要集中在市区，进几个月以来，远郊区成交呈现出稳步上升趋势，汉口中心区、武昌中心区成交比较平稳， 光谷片成交不断放量。,首改和再改需求积极释放，带动市场整体量价齐步攀升,成交分析,在经历

10、楼市长达一年多的调整期后，逐步恢复发展，改善性需求在调控政策由抑制到松动的转向后积极释放，带动整体市场的量价齐步攀升；首置需求力度不减，但市场占比呈下降趋势,舒适三房类产品占据市场大部分成交,外地客在汉置业比例逐步增长,外地客在汉置业的比例逐步增长，其中以湖北省内的客户为主，占据市场整体成交的30%的份额，随着1+8城市圈政策及规划的日益完善，外地客在汉置业的比例将大幅增长,各环线价格进入价格上升通道,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,一环内成交价格在08年11月跌至底部并

11、率先回升，随后一二环，二三环，三环外分别触底反弹。与底部价格相比，二三环件成交均价反弹幅度最大，为24%；一环内中心区价格上涨幅度最小，为10%。,50-69万的首次改善及50万以下的首次置业类产品依旧是市场成交的重点,品质改善内产品稳步上升，总价在70万以上的产品成交稳定，09年以来呈现出小幅上扬。而总价在50-69万的首次改善及50万以下的首次置业类产品依旧是市场成交的重点。,品质改善类产品增长稳定,首次改善产品增长快速,首次置业产品成交稳定,商品住宅总价成交结构走势,隐忧一：产品供求结构性矛盾仍然突出,由于70/90限制，和首次置业产品在08年调整期中的稳定表现，使得不少的开发商加大了此

12、类产品的供应，2房结构的产品的供应占据供应量的大部分的份额。然而伴随着09年改善类产品成交的大幅增长，此类产品的供应并未跟上成交的脚步，7月此类产品的供求比进一步下降，产品供求结构性矛盾突出。,24,资料来源：武汉统计局,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,受住宅开发周期影响，目前竣工项目都是一年前市场火热时开发的，4月竣工面积增幅虽然大幅下滑，但是依然处于高位，虽然新开工面积下降的趋势较上月有所减缓，但和去年同期相比依然萎缩严重；新开工面积的持续下降将影响到未来市场的供应量，未来或出现供不应求的现象,352.93,隐忧二：新开工面积的持

13、续下降，下半年供求关系将进一步失衡,总结:,武汉楼市逐步进入量价齐升的阶段 ，全国楼市成交量有了明显的增长幅度，北京，上海，广州，深圳，成都等城市的销量大幅增长，一度又回复了数年前的火爆场面。相对全国其他一线城市而言，武汉虽不例外，楼市呈现出良好的量价回升的趋势。一方面受利好政策效果显现的带动效应，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现,2008年底，降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始体现效应。房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。另一方面楼市成交价格的下调，部分

14、房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放带动销售量上涨，使得月成交量全面回暖，而成交均价止跌回升趋势明显，武汉楼市逐步进入量价齐升的阶段。 尽管市场趋好，但隐忧依旧存在 由于70/90限制，和首次置业产品在08年调整期中的稳定表现，使得不少的开发商加大了此类产品的供应，2房结构的产品的供应占据供应量的大部分的份额。然而伴随着09年改善类产品成交的大幅增长，此类产品的供应并未跟上成交的脚步，7月此类产品的供求比进一步下降，产品供求结构性矛盾突出。受住宅开发周期影响，目前竣工项目都是一年前市场火热时开发的，4月竣工面积增幅虽然大幅下滑，但是依然处于高位，虽然新开工面积下降的趋势较上

15、月有所减缓，但和去年同期相比依然萎缩严重；新开工面积的持续下降将影响到未来市场的供应量，未来或出现供不应求的现象。伴随着不少有效需求在成交快速上扬的一二季度快速消化，如果的成交价格持续增长将有可能抑制三季度有效需求的释放，使得成交量萎缩，从而加剧房地产市场的调整。预计伴随在去年二季度以来的有效需求在今年一、二季度大量消化后，预计楼市三季度整体压力比二季度明显增大再次进入调整周期，四季度整个市场将进入相对稳定和相对健康的状态。,二七后湖市场专题分析,研究思路,整体研究思路：站在投资开发的角度，分析区域投资潜力及投资可行性，并以此作为企业区域进入的基本参考和借鉴。,区域经济社会、 规划分析,投资潜

16、力,区域竞争环境分析、 区域土地资源评估,投资空间,政策环境分析,投资助力,进入区域？,区域进入 最终决策,研究框架,一、片区划分 划分依据 划分结果 二、基础条件评价 人口条件 社会经济条件 小结 三、规划前景评价 核心因素 其他重要规划 小结,四、片区市场分析 板块属性界定 板块市场发展趋势 板块土地资源存量评估 板块典型项目 五、政策环境评价 政府发展倾向 片区优惠政策 六、片区价值评估综合结论 评价标准 评价结果,主要结论,二七板块发展比较成熟，基础条件较好，是规划发展的重点，土地存量稀缺，可视地块情况选择是否进入； 后湖西板块房地产市场处于起步阶段，目前基础条件一般，规划前景较好，土

17、地存量比较丰富，可适时保持关注； 百步亭板块房地产市场处于成长阶段，基础条件一般，是规划发展的重点，土地存量丰富，可适时保持关注； 后湖东板块房地产市场处于起步阶段，基础条件较差，短期内规划前景较差，暂不考虑进入。,片区划分,一、片区划分 1、划分依据 2、划分结果 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,以万科目前对武汉市片区划分为基础，界定整体片区范畴不变 二七后湖已不存在完整行政区划概念，宁选择进一步细分板块 考虑片区主要标志性的交通线路分隔 依据行业内既定的片区分区为大方向，基本保持不变 与市场表现的区域特征，板块购房客户的不同区域特征基本保持

18、一致,二七后湖片板块划分依据,片区划分,一、片区划分 1、划分依据 2、划分结果 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,二七后湖片区板块划分结果,图 示,H1,H2,H3,H4,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,人口总量及居住密度,资料来源：江岸区2007年统计年鉴,H1土地面积较小，人口总量大，人口居住密度高；H2、H3、H4人口居住密度较低。,江岸区20-55岁占总人口的60.5%，人口红利现象明显，具有改善置业、投资置业的需求潜力。

19、,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,人口结构情况,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,江岸区人口年龄结构图,资料来源：江岸区2007年统计年鉴,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,人口流动情况,资料来源：江岸区2007年统计年鉴,H1经济实力较强，人口迁入和迁出比较

20、显著；H2、H3是近期房地产开发热点区域，有人口迁入趋势；谌家矶制造产业园的发展导致H4人口迁入趋势显著。,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,经济基础,板块经济基础现状图,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,住房消费梯度,依据板块内典型项目成交的总价段，发现区域住房消费呈现梯度分布。H1内80万以上住宅占比在四个区域中最高；H2住宅消费主要集中在50-80万；H3内50万

21、以下及50-80万住宅占比基本相当；H4住宅消费则集中在50万以下。,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,H2,H3,H4,H1,资料来源：武汉房管局,基础条件,一、片区划分 二、基础条件 1、人口条件 2、社会经济条件 3、小结 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,基础条件综合评估,H1经济实力相对较强，人口密度高，承接中心区人口转移以及区域内人口向外区域流动趋势均比较明显 H2、H3经济实力一般，人口密度较低，是近期以及未来一段时间内人口转移的热点区域 H4经济实力相对较差，

22、受产业布局影响，人口迁入趋势明显，人口密度有逐步增大的趋势,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,核心因素公交,“十一五”建设公交站点,目前，H1、H2公共交通比较发达，H3、H4公共交通设施少，通达性差；“十一五”期间，政府将重点完善H2、H3板块公交设施，新建塔子湖西、三金潭、同安家园3座公交停车场和塔子湖西、余华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公交首末站。,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场

23、五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,核心因素轨道,1号线一期工程(黄浦路宗关)，于2004年7月28日建成通车；1号线二期工程(向两方分别延伸至吴家山、堤角)，目前已经完成6公里主体工程，实现投资6.77亿元。,轻轨一号线二期2010年12月通车,轻轨一号线一期2004年通车,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,核心因素公路桥梁,二七大桥和天兴洲大桥的开通使二环线、三环线贯通，优化城市交通网络，三镇的联系更加紧密 区内2009年还将开建快速道路工程：二环线汉口段、机场快速通道、江

24、北快速路、二七长江大桥两岸接线道路，2-3年后区域外部交通联系将更加紧密,H1,H2,H3,H4,二七长江大桥2012年通车,机场快速通道2012年竣工,江北快速路2012年竣工,天兴洲长江大桥2009年6月通车,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,其他规划产业规划,现代服务业：“十一五”期间，以丹水池物流基地建设为重点，促进竹叶山商贸城和武汉出版物交易中心的建设，形成一个基地、多点支撑的现代物流产业格局。 现代制造业：强化以江岸经济开发区、堤角都市工业区、谌家矶地区为载体的都市型工

25、业板块建设。,H1,H2,H3,H4,丹水池物流产业园2010年全面建成,江岸经济开发区成立于2001年,竹叶山商贸城一期2008年1月开业，2013年全面建成,堤角都市工业园2004年建成,长江报业园已完成总投资的60%，一期于2008年12月投产,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,其他规划新城规划,图 示 （给予标示）,根据武汉城市总体规划（2006-2020），江岸区规划有后湖和黄埔两个新城组团。 后湖新城是政府“十一五”规划重点发展的大型居住组团，是未来武汉市重要的城市副中

26、心，是近期房地产开发的热点区域。 黄埔新城是汉口北部唯一一块尚未大规模开发的地区，该区域的发展有赖于三环线的贯通和轻轨一号线的延长 及其他配套设施的完善，短期内难有太大改观。,“十一五”规划重点,2020年将初具规模,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,其他规划商贸服务等,图 示 （给予标示）,目前区域内商业配套滞后，近期即将建成的百步亭商业中心和汉口东部购物公园的建设将大大改善区域消费环境，促进区域商业升级。 至2020年，二七后湖将成为武汉市市级商业副中心，形成一个体系完备的现代

27、化的商贸特色功能区。,百步亭商业中心7万方 （2010年竣工）,汉口东部购物公园15万方 （一期2009年1月开业）,后湖农家乐特色街,竹叶山商贸城,地域特色文化一条街,世界名品名店一条街,近期（2010）规划,远期（2020）规划,后湖商城,市级商业副中心,规划前景,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 1、核心因素 2、其他重要规划 3、小结 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,规划前景评价结论,H1、H3具有良好的区位和经济基础，依托轻轨、二七长江大桥和快速路规划，以及大型商业中心的建设，板块具有较好的发展前景。,片区市场,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景

28、四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,板块属性界定,图 示 （给予标示）,H1 G类,H2 T类,H4 T类,H2 C类,梦湖香郡,汉口花园,盛世东方,百步亭现代城,同安家园,航天双城,黄埔东宫,东立国际,金利花园,H2 T类,H2 C类,H4 T类,H1 G类,片区市场,产品客户梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,后湖西板块以首次改善类产品为主，09年首改成交占

29、比39%。百步亭板块以首置和首改产品为主，09年成交占比31%，48%。二七板块及后湖东板块均为首置产品向首改产品转变的阶段，板块内08年及09年首改产品成交大幅上涨。,H2 首次改善,H1 首置向首改转变,H4 首置向首改转变,片区市场,价格梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,区域内划分为四个价格梯度，二七板块由于临近内环线交通及周边配套较为成熟，从而价格梯度较高。后湖东板块由于接近外环线，区域较为偏远，价格梯度靠后。,H4 价格区间在3500-400

30、0,H2 价格区间在5000-5500,H1 价格区间在6000-6900,航天双城 6974元/,黄埔东宫 5975元/,东立国际 5814元/平米,盛世东方 4354元/,百步亭现代城 5158元/,同安家园 4296元/,梦湖香郡 9807元/,汉口花园 5242元/,金利花园 4330元/,片区市场,压力梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,区域4个板块中以百步亭板块去化压力低，这是由于09年板块存量项目的大幅去化，降低板块存销比。后湖东板块去化压

31、力大，其去化压力来自于金利花园，该项目销售低迷存活去化期在70个周期内直接拉高区域去化压力。,图 示 （给予标示）,H1 G类,H2 T类,H4 T类,H2 C类,梦湖香郡 别墅80套,汉口花园 120-130的3房 60套,盛世东方 120-130的3房 455套,百步亭现代城 一区基本售罄,同安家园 二期基本售罄,航天双城 120以上的3房 160套,黄埔东宫 110以上的3房 90套,东立国际 120-130的3房 244套,金利花园 90-100的2房 976套,H2 存销比：4.7 去化压力低,H4 存销比：70 去化压力大,H1 存销比：2.3 去化压力较低,片区市场,市场发展阶段

32、梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,后湖西及后湖东以市场发展阶段而言位于起步阶段在售项目较少，后湖西板块由于在售项目为销售末期存量项目以总价较高的改善类大户型产品为主拉高板块价格，总体而言板块处于起步阶段。二七板块由于临近中心城区周边配套成熟，板块内项目以改善类产品为主，板块价格较为稳定，位于稳定阶段。百步亭板块同比其他板块而言，周边配套较为成熟，但在售项目较少，处于成长阶段。,H4 起步阶段,H1 稳定阶段,H2 起步阶段,片区市场,土地资源存量梯度,

33、图 示 （对左边土地资源存量，图中梯度表示）,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展趋势 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,图 示,H1,H2,H3,H4,片区市场,土地资源价值梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展趋势 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,片区市场,土地资源价值梯度,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展趋势 3、板块土地资源存

34、量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,片区市场,土地资源状况特征,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 1、板块属性界定 2、板块市场发展趋势 3、板块土地资源存量 4、板块典型项目 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果,存量土地为危改项目，拆迁量大 ，近期难以入市,土地存量丰富，80%存量地块归属百步亭集团，百步亭板块名副其实 开发早，配套全，居住氛围良好，存量地块具备开发城郊住宅的环境特征,土地资源稀缺，集中于航天双城项目。 新增供应少，未来以消化存量土地为主 土地价格上涨速度快，势头强劲 区域交通便利配套完善，价格有潜力 地块具备开发城市中心高

35、尚住宅的环境特征，能够体现便捷的城市生活的地块核心价值,09年新增土地资源巨大，土地成本低，开发利润空间大 板块土地以规模开发为主，土地存量集中于城投、城开等国资背景开发商手中，政府开发导向显著,综合评价,评价标准,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果 1、评价标准 2、评价结果,综合评价,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果 1、评价标准 2、评价结果,评价结果,综合评价,评价结果,一、片区划分 二、基础条件 三、规划前景 四、片区市场 五、政策环境 六、片区价值评估综合结果

36、1、评价标准 2、评价结果,H3 有前景/有机会 保持关注,HI 成熟/机会少 视地块情况进入,H2 有前景/有机会 保持关注,H4 暂不考虑,H3 有前景/有机会 保持关注,进入7月，全国土地市场继续上演“抢地大战”，上海、成都、杭州等城市纷纷诞生新地王，国企与上市公司成为拿地的主角。7月6日，绿地集团30.25亿竞得北京大兴区19号地块，大兴地王产生！7月23日，保利地产50轮竞价12亿拿下成都今年最贵地块！同日，上海“赵家巷10号”地块被金地集团以30.48亿成功竞得，折合楼面价超过1.4万元。 受全国土地市场火爆的感染，本月武汉市土地市场也由地段性回暖走向全面复苏。在7月7日的武汉市第

37、5次土地挂牌公告揭牌会上，5宗地块均顺利成交，其中2宗地块进入竞拍阶段，位于光谷武大科技园内的P(2009)034号地块经过600余轮竞价被万科房地产公司以7.275亿元拿下，这也是万科在2007年底楼市调整近两年后首次在武汉土地市场买地。位于青山107街坊的地块，虽然面积只有13亩，但仍吸引了4家开发商竞价。起始价为3900万元，最后以总价4960万元成交，楼面地价2600元/平方米。,综述：,土地成交分析,2009年7月武汉市土地公开交易市场共有5宗地成交，成交总建设用地面积为37.75万方，成交地块规划建筑面积约为75.54万平方米。在6月大幅成交放量后，本月成交量有所回落，环比下降17

38、.9%。虽然成交量比前次有所缩减，但与07、08年同期相比仍处于一个供应的高位，鉴于土地市场近期所表现出的热情，及政府希望通过增加土地供应平抑房价的期望，预计下半年武汉市土地交易中心会保持较快的推地节奏，土地出让量有望攀上新高。,土地成交量回落,土地成交分析,7月武汉市土地成交单价3812元/平方米，楼面地价1909元/平方米，比前一次均有所下滑。在市场渐入火爆的形势下土地价格却连续两次成交下滑主要是成交结构所致。7月成交的5宗地中有2宗位于近郊，2宗地规模都在30万方以上，体量较大，但由于所处区位较偏，土地价格都不高，武汉地产集团获得的后湖商住兼容地块楼面价1406元/平米，而万科竞得的光谷

39、地块虽然溢价了91%，但楼面价也才达到2100元/平米。这两宗地块拉低了整体的成交价格。 单幅土地成交金额与前一次基本持平，且高于08年各次成交，说明市场回暖迹象明显，开发商对土地总价的承受力比08年有了显著的提高。,近郊大宗用地成交拉低整体价格,土地成交分析,作为本月成交的唯一一宗纯居住用地，P（2009）034号地块受到了市场热捧，吸引了保利、金地、万科三家上市房企竞价。由于2008年武汉住宅市场的低迷，居住用地价格猛跌并频频出现流拍和延期，因此政府在2009年的地块供应中减少了居住用地的供应，截止5号公告，武汉市土地市场共出让7宗居住用地，同比下降28%。一方面居住用地供应减少了，另一方

40、面，开发商拿地的愿望也变得迫切起来。上半年的楼市回暖不仅使开发商积蓄了相当的现金流，也加快了存量的去化，很多开发商的经营思路由09年初的求生存转变为了求发展，拿地自然成为他们下半年关注的重点。供求的不平衡导致了居住用地的走俏。,唯一一宗居住用地受到热捧,土地成交分析,随着市场信心的回升，开发商拿地热情高涨，热力指数持续走高。继6月4日的土地拍卖会上武汉市今年首现溢价成交后，此次出让又有两宗地块大幅溢价成交。其中位于东湖开发区郑桥村的P(2009)034号地块被武汉万科房地产开发有限公司以72750万元的竞拍价纳入囊中，溢价率91%，位于青山区107街坊的P(2009)035号商住地块则被湖北天

41、伦房地产开发有限公司以4960万元溢价27%竞得，其余2宗位于江岸区和武昌区的地块也以略高于出让底价成交，只有位于新华下路的一宗商业用地以底价成交。 虽然本次拍卖出现了高溢价地块，但与京、沪、杭等土地市场地王频出，再次出现非理性不同，武汉土地拍卖目前状况仍是稳定和理性的。预计热力指数后市仍会保持小幅上升态势，出现急涨急跌可能性不大。,热力指数持续走高,临界线,重点地块成交分析,7月7日，经过半个多小时共计652轮的激烈竞价，万科房地产公司以高出起始价3.81亿元近一倍的价格7.275亿元力克保利与金地成功竞得位于东湖高新区的364亩居住用地，这是万科自07年楼市开始调整后时隔两年首次在武汉市土

42、地公开市场拿地。万科在竞价中表现出的势在必得的气势最终将该地块成交楼面价推高到2100元/平米，这个价格虽然超出很多业内人士的预期，但我们认为对于万科来说却是理性的回归。,万科7亿拿地仍不失理性,重点地块成交分析,从经营层面上讲，自07年通过土地市场公开拍卖获得马场角项目外，武汉万科在08年仅通过收购和合作的方式获得才茂街项目和贺家墩项目，09年以来，楼市回暖迅速，万科存量去化加快，据统计，截止09年6月底，万科在武汉市土地储备约为60万方，少于华润、福星惠誉等竞争对手，面对竞争对手的压迫，万科如果还是固守谨慎的拿地策略，极有可能影响后续开发进而影响其在武汉经营多年所确立的龙头地位。从地块本身

43、来看，P(2009)034号地块位于武大科技园内，紧邻万科城市花园二期，便于联动开发，且容积率偏低，总建筑面积40万方，属于万科最拿手的开发模式，2100元/平米的楼面价较之07年区域内拍出的4000多每平米的楼面价尚不算离谱。,万科7亿拿地仍不失理性,光谷片区高价地块一览表,成交情况一览,09年5号公告,媒体投放分析,1、总体情况,在七月份有93个项目投放了416次广告，共228.8个版面，平均版面有所增加。与上两月相比，各个指标基本与上月持平，淡季的来临使得广告投放量低位运行。 自三月份以来，成交量较去年维持在较高水平，使各大楼盘纷纷介绍产品、加推、促销以吸引购房者，广告投放骤增，广告诉求

44、依然以营销为主。但是随着天气逐渐转热，夏季的到来预示着成交量的减少。因此在6、7月份，对淡季的预期造成了地产类广告投放相比前两月有所减少，无论是投放项目、版面都有所下降。七月份版面次数有所上升多为加推宣传所致。,媒体投放分析,2、新增供应,七月份新增供应（含形象、开盘、加推）中形象宣传项目，开盘宣传项目基本维持不变、加推宣传项目有所减少。前期突如其来的成交上升使得各个楼盘采取各种营销手段，用存量房来整合加推去争夺市场的一杯羹。因此在炎热的夏季，房地产市场的淡季，仍然有较多的加推宣传，主要是开发商的加推频次高、推量少所致。,媒体投放分析,3、媒体情况,在七月份房地产市场的广告媒体选择中，投放金额

45、位于第一的为楚天都市报，与武汉晚报不相上下。武汉晚报投放121次69.75版，投放金额约1220.6万，领先于其他媒体报纸位于第二。而其他四大平面媒体平分了剩余市场份额。长江日报有所减少，位于末尾。,媒体投放分析,4、分物业情况,从七月份的物业类型来看，虽整体广告投放量有所上升，但住宅类广告投放却有所下降。办公物业投放依然为零。七月份，商业广告投放上升不少。广告主要还以住宅投放为主，商业类广告以大型商业体为主，有少量住宅底商。,媒体投放分析,5、排行榜,七月份广告投放TOP10的总投放金额约为1802万元，与六月份投放金额相比下降不少；总投放次数和版面分别为154次、88.7版，也一定程度下降

46、。TOP10的项目总投放次数占总体投放次数的37%，与前月相比，占比下降了约2%，说明媒体投放项目趋于平衡状态。住宅项目在房地产市场占主要地位。从投放项目上来看，恒大地产旗下项目依然是广告前几名的常客；商业项目也榜上有名；从投放版面和版次来看，除规模较大的一些标杆项目外，多采用小版面的投放方式，武汉晚报、楚天都市报报及长江商报是多数项目的广告投放首选媒体。,数字楼市,商品住宅市场（7月） 供求比： 0.39 供应面积：41万平方米 成交面积：106万平方米 成交套数：9750套 成交均价：5512元/平方米,土地市场（7月） 成交宗数 :5宗 成交金额 :14亿元 成交面积 :38万平方米 可

47、建面积 :76万平米 平均楼面地价 :2347元/平方米,商品住宅市场数据,武汉商品住宅成交量走势图,江汉区,2,江汉区本月商品住宅新增供应2.22万方，来自于万景国际5号楼。区域内万科金色家园、顶琇晶城、三金鑫城国际等项目以消化余量为主。,供不应求，成交量稳步放量,江汉区,江汉区本月成交量为7.29万方，成交692套。从成交量来看，环比上涨54% ，同比上涨79.5%。 从成交套数来看,三金鑫城国际成交145套；万科金色家园和顶琇晶城成交也过百套。 本月江汉区的成交均价为6832元/平方米，处于正常波动范围之内，下月在创世纪广场、万景国际等项目成交备案后，江汉区整体成交均价还会有一定幅度上涨

48、。,2009年7月江汉区在售项目一览表,江岸区,2,本月区域整体供应环比上月增幅明显，主要来自于同安家园三期及颐和丽晶项目，从区域看项目的入市一定幅度上补充了近期市场的空白期，随这各项目的认筹，近期项目会逐一入市。,万方,江岸区,2009年7月江岸在售项目一览表,7月区域整体市场成交量与上月去化基本持平。整体成交量的下滑近期下滑因市场供应较少所致。,万方,元/平米,洪山区“新鲜血液”注入，淡季不淡,2,7月洪山区供应13.2万方，主要来自南湖板块的泰然南湖玫瑰湾二期和景虹花园。供应量上市，给区域市场注入“新鲜血液”，使原本火热的楼市更加沸腾，相信8月由于新项目新产品的上市，市场收获会更多。,洪

49、山区,2009年6月洪山区在售项目一览表,7月，淡季不淡。区域成交9.41万方，较6月上涨6%，成交量的上升致使成交价格自09年开始一路小幅上涨，目前区域在售楼盘较少，几个前期销售火爆的楼盘目前趋于清盘阶段，部分热销楼盘出现了多次提价的现象，但楼盘涨价将对需求有较明显的抑制作用，开发商不应盲目“跟风”提价。,东西湖区,2,七月份供应量虽然同比去年下降了90%，但是继续保持上半年稳定的供应。预计第三季度的供应主要有沿海赛洛城三期及吴家山片区的几个项目，环湖路板块三季度可上市的供应量较少，四季度会逐渐回升，同时本案的竞争相对也会上升。 近期加推均由区域内各个片区的标杆性楼盘完成，如沿海赛洛城、万科高尔夫、紫云黄狮海岸等。其特点是产品依市场所打造，供应与需求保持很高的切合度，因