龙湾湖粤西文化小镇立项规划报告

1、龙湾湖粤西文化小镇 立项规划报告,开发建设单位：广州粤珠投资有限公司 规划单位：广州筑华建筑设计顾问有限公司,项目地址： 龙湾湖位于化州市下郭街道办、良光镇与杨梅镇交界的城乡结合部，空港开发区边上。其交通便利：距离茂湛高速杨梅出入口不足5公里；距离粤西机场（在建）5公里，化州机场大道、G207、X623均横穿龙湾湖区。 项目概规： 项目总用地约1300亩(项目中间存有2500亩湖面水库)，首期用地约450亩，建筑面积约150万平方米，容积率约为2.0。 立项依据 住房和城乡建设部、国家发改委、财政部公布关于开展特色小镇培育工作的通知，明确提出，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色、富

2、有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）： 茂名市旅游发展总体规划(2011-2030) 化州市下辖23个镇(区、街道)土地利用总体规划（2010-2020）： 规划依据： 1. 旅游区（点）质量等级的划分与评定，国家旅游局，1992年2月； 2. 中国旅游资源普查规范，国务院，1992年； 3. 风景名胜区建设管理规定，中华人民共和国建设部，1993年； 4. 中华人民共和国环境保护法，七届全国人大常委会，1997年5月； 5. 风景名胜区规划规范，国家技术标准监督局，1999年； 6. 旅游发展规划

3、管理办法，国家旅游局，2000年10月； 7. 旅游规划通则，国家旅游局，2003年； 8. 旅游资源分类、调查与评价标准，国家旅游局，2003年； 9. 广东省旅游管理条例（2006-2010）； 10. 国家其它有关法律、法规和技术标准、规范。,总则：,一、特色小镇的立项背景和依据,（一） 地缘优势：粤西地区的规划蓝图 东融珠三角、西接北部湾 北联大西南、南拓东南亚 “东融西联”充分发挥东接珠三角、西临环北部湾经济区的区位优势，积极推动与环北部湾经济区和大西南地区的对接和合作，主动融入珠三角。 “南拓北优”依托沿海岸线港口和海洋资源等优势，充分利用海洋空间，进一步向南拓展发展空间，打造“海

4、上粤西”，促进陆海协调发展；优化北部地区的自然环境，在保护好生态环境的前提下，适度推进适宜开发地区的建设。 （二） 粤西空港经济圈：发展机遇百年一遇！ 根据国际航空运营经验，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长0.5个百分点，增加就业岗位1万人；一个航空项目发展10年后，给当地带来的效益产出比为180，技术转移比为116,就业带动比为112。一个大型枢纽机场的功能可以辐射到与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等领域，从而形成一个较大的产业链。 （三）产业优势：化州是中国化橘红之乡 化橘红是中国四大南药”和“十大广药”之一： 为推动化橘红产业发展壮大，化州市先后

5、出台了一系列有关化橘红特色产业发展的政策，通过调整产业导向、产业规划和产业布局，从政策上倾斜、从资金上扶持等举措，把创建化橘红特色产业基地作为该市贯彻实施品牌带动战略、实现“南药强市”战略目标。如果把化橘红的研发、加工、贸易、休闲养生和文化旅游有效整合，特别是海外市场的进一步拓展，形成完善的化橘红产业链，完全可以成为拉动化州经济发展的百亿产业。,（四）化州文旅：资源丰富 蓄势待发 秀山圣水产灵异。盛产中医药瑰宝化橘红的化州大地，鉴、罗两江自北向南纵贯全境，山川秀美，自然资源丰富，如南国名山中火嶂便极具旅游开发价值。化州文化源远流长，兼容并蓄。冼太文化、孔子文化、佛教文化、红色老区文化、民间民俗

6、文化既有同源性，又别具鲜明的地方特色，富有生命力，在省内外都享有较高的声誉。2012年，化州被授予“中国最具特色文化休闲旅游城市”荣誉称号。 化州旅游产业旅游业是促进地方经济健康可持续发展的朝阳产业，相比较之下，化州市的旅游业虽然取得一定成绩，但还是整合得不够，打磨得不好，总体而言还是“养在深闺人未识”，还未发挥应有的效能。目前，化州市正加快实施化州市旅游总体规划，推动全域旅游发展，致力用20年左右时间把化州打造成橘红故里国民休闲旅游创新示范基地、南国精品儒佛文化与休闲农业旅游胜地和粤西明珠江畔幸福小城。 （五）旅游休闲：消费升级,大势所趋 以珠三角各城市为核心的广东省经济总量居全国前列， 发

7、达的经济环境，决定了其区域内部以及对外商务活动往来以及市民周末休闲度假活动的日益频繁，会议商务、度假等多种旅游市场正在兴起，将为度假区带来良好的发展机会。 广东临近港澳的区位优势和海外粤籍华人、华侨血浓于水的故乡情缘是龙湾湖颇有潜力的海外旅游休闲度假的客源市场。 回归自然、生态旅居；认同知识、文化旅游；康体保健、休闲旅游已成为二十一世纪旅游三大发展趋势。追求生活的素质和品位是人们在满足温饱问题后的必然选择。 美国未来学家甘赫曼将人类社会发展的第四次浪潮预言为“休闲时代”。据WTO预测，到2025年，休闲产业将取代传统的主导产业和现代信息产业，跃居世界第一大产业。 为进一步推广化橘红文化的特色资

8、源，推动旅游与文化、农业融合发展，擦亮化橘红品牌，致力将化橘红的研发、加工、贸易、休闲养生和文化旅游有机整合起来，构建完善的化橘红产业链条，加快化橘红产业转型升级，把化橘红产业培育成拉动化州市经济发展的百亿产业， 本项目拟打造化橘红为主题产业的养生休闲小镇。,一、特色小镇的立项背景和依据,总结： 化橘红特色小镇的建设 是国家政策导向、本地产业发展、 消费升级趋势、粤西人文传承、自然资源优势等各个要素的综合统筹的结果， 具备天时地利人和的立项开发条件， 是响应国家宏观政策统筹乡镇发展、利国利民的好项目。,二、特色小镇的定位规划,（一）资源自然生态分析 龙湾湖湿地公园休闲度假养生小镇为低山丘陵，山

9、环水绕，岛屿众多，环境清幽，以水域风光旅游资源为主。乘船环望，可见峰峦起伏，林木葱郁，生物群落基本完整，生态环境良好，景观状态丰富，主要包括水域、山林、岛屿、湖湾、湿地等。 水域风光 龙湾湖， 是化州市二类水源保护地，湖面开阔，水质优越，水量稳定。湖岸植被茂盛，组合特色突出。但部分岸线仍存在土壤裸露、水土流失等问题，对整体水质存在一定的危害。 山林环境 龙湾湖周边群山环绕，生态环境优异。区内植被茂盛，绿化覆盖率高，包括部分果林，成为龙湾湖无与伦比的天然生态屏障。 岛屿资源 山林、水系、岛屿的资源组合是龙湾湖旅游资源的最大特色。以水库为中心，以山林为背景，其间分布着大小不一的数个岛屿，这些岛屿或

10、与陆地相连、或独立于水域之中，成为四面环水的湖心岛、或几个岛屿成片分布，组成悠远绵长的岛屿群。 湖湾资源 山林、岛屿、水系的资源组合，龙湾湖发育了众多曲线迷人的湖湾景观。由于长期以来的湿地环境及周边水土流失，这些湖湾或为面积不等的小型池塘所替代，或发育为环境独特的湿地沼泽，成为龙湾湖湿地资源的又一特色所在 湿地资源 龙湾湖湿地环境明显，湿地动植物资源丰富。湖区种类繁多的淡水鱼资源是当地居民重要的生活来源之一。还有其他湿地动物常年生活其中，形成一幅“人与自然和谐共处”的美好画卷。,（二）特色小镇的项目定位与规划： 化橘红产业养生休闲体验小镇 粤西文化旅游休闲体验之都 空港经济圈橘红产业小镇 特色

11、小镇概念说明 1）融合平台 ：化橘红特色小镇“非镇非区”，是化州化橘红产业的创新发展平台。是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，聚焦化橘红产业，融合粤西文化、旅游、社区功能的产业和人文的发展平台。 2）创新空间： 化橘红特色小镇，在小空间里融合化橘红产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能，构筑集化橘红产业链、投资链、创新链、人才链、服务链于一体的养生休闲产业创业创新生态圈，是新常态下创造有效供给、提高供给质量、提升供给效率、创新制度供给的全新空间。 3）文化载体：文化特色是软实力，也是产业发展最终的生命力。化橘红小镇要汇聚化州、粤西的人文资源，特别是要把文化基因植入产业发展、生态建设全过

12、程，结合自身实际着力培育创新文化、延续粤西的历史文化根脉、保护非物质文化遗产、打造独特的山水文化，形成“人无我有”、“人有我优”的化橘红主题的粤西特色文化。 4）健康休闲：化橘红特色小镇是一个化州城乡经济和消费发展的纽带，在这里要大力发展社区组织力量，形成一个可以聚人气、通人文的体现社会主义核心价值观的和谐社区，让城市人找得到“乡愁”，吃得到健康农产品，享受旅居度假生活。它的开发建设既要以经济效益为中心，又要坚持自然资源的保护和可持续利用；既要以旅游、度假、休闲为主题，又要兼顾娱乐、健身。 5）公益力量：公益力量是无穷的。小镇要引导和自发成立大批社会公益组织机构，政府给予政策支持，在特色小镇要

13、培育和践行社会主义核心价值观，大力弘扬爱国、爱社、爱民的优良传统，要崇尚公德心、孝心、博爱、宗教等精神信仰，要为特色小镇注入精神力量，为民众凝聚价值依归。 化橘红产业化小镇，为化州市新一轮产业转型升级，开拓了广阔的空间，化橘红文化旅游产业的深层次开发利用，将给国民健康带来的更多更大惊喜，更加令人期待！,二、特色小镇的定位规划,三、小镇规划布局概述,一）、橘红小镇的功能规划 小镇规划建设项目：粤西文化园、化橘红产业园、化橘红特色商业街、化橘红展销中心、五星级度假会所、省级名优学校（幼儿园、小学、初中和高中）、三甲级医院、龙湾湖社区综合体及人才住宅社区、养生度假社区等配套设施。,粤西文化园 建造具

14、有岭南及粤西特色的建筑，引进粤西地区的连滩山歌、飘色、木偶戏、八音锣鼓、春牛舞等传统民俗文化演艺项目，打造365天不落幕的文艺舞台，打造民俗文化博物馆，建立企业家书画艺术馆等等，传扬文化，为游客提供特色的精神文化大餐。 本功能区拟投资额（亿元）： 9 ；建设用地（亩）：150,粤西文化园,粤西企业家禅修别院,粤西印象园 规划示意,化橘红产业园 规划建设橘红文化博物馆，化橘红科普园、化橘红科研中心、化橘红养生文化墙、化橘红养生会所、化橘红办公总部等等。通过一个产业园，带动一条产业链。 本功能区拟投资额（亿元）： 4.66 建设用地（亩）：100,化橘红产业园,橘红村休闲农场： 种植、培训、展览展

15、示、电商、参观休闲多功能,化橘红展销中心 打造化橘红展览展销中心、化橘红品牌展示中心、化橘红电商中心，集工艺、品牌、展览、展示、体验、批零、电商一体，形成化橘红对外经贸往来的一大窗口。 本功能区拟投资额（亿元）：4； 建设用地（亩）： 100,化橘红展销中心,五星级度假会所 打造度假区集生态体验、商务会议、高级培训、休闲度假等功能于一体的商务度假会所。以五星级半岛酒店会所为主体，涵盖了国际会议中心、SPA休闲中心、国际培训中心、直升机停机坪、游艇码头、水上高尔夫球场等高端配套 。 本功能区拟投资额（亿元）： 5；建设用地（亩）： 130,五星级度假会所,省级名优学校 立足优良的生态环境，营造花

16、园式学校，引进华师、北大等名校合作资源，打造“高起点、有特色、国际化”的省市级名优中小学一条龙教育体系，变革创新人才培养和输送模式，成为粤西地区文化教育强校；对于部分品学兼优的困难学生进行学费减免或专项奖学金的激励机制。 本功能区拟投资额（亿元）： 2.8 ； 建设用地（亩）： 250,省级名优学校,三甲级医院 规划设三甲级别的中心医院一间，建立比较完善的医疗体系，服务全区；并建设以中国传统中医文化养生文化为主体的康体中心；设立运动医疗急救站；设立水上应急救生站。同时，在各主要景点建立服务网络体系，确保游客无身体安全之忧。以三甲医院为依托 养生度假社区 打造俱乐部式养生度假区，凸显生态与自然风

17、格，彰显丛林生活、私密隐居、天地人合一的休养度假环境，个人家庭度假休闲的理想之地。 本功能区拟投资额（亿元）： 6 ； 建设用地（亩）：300 本功能区拟投资额（亿元）： 6 ； 建设用地（亩）： 120,三甲级医院,养生度假区,龙湾湖社区综合体 秉承以人为本，便民利民的宗旨，打造以整合资源、提供方便、满足需求、构建和谐为目的龙湾湖社区综合体，社区综合体集合了社区管理、文体休闲、医疗卫生、交通市政、社区商业五大功能构成的公共服务设施聚合体，是社区的公共服务中心，可以提供一站式的综合公共服务，有助于打造一个功能完善、生活便捷、环境优美、文化繁荣、平安稳定、社区和谐的美丽小镇。本功能区拟投资额（亿

18、元）：5.64；建设用地（亩）： 150,社区综合体,化橘红特色商业街 打造具有粤西特色的美食街购物街，集合各种民间工艺品，粤西及岭南特色美食、农副产品等等成为粤西地区特产展贸的购物特区。商业街分别划分各地方特色品牌：茂名风情街，化州风情街，湛江风情街，吴川风情街， 本功能区统筹在社区综合体内。,特色商业街,文化广场（粤西海洋文化精神、拼搏精神、中国风等建筑小品、商业街、文化旅游功能规划） 化州印象园（融合粤西风俗、岭南文化的文化城、景观+文艺表演）， 千禧广场（婚庆产业链一条龙服务，中西式婚恋、婚庆采购、宴席、主题酒店、婚纱摄影等等） 印象粤西 （参考印象桂林、印象丽江的水上舞台表演） 龙湾

19、湖国际高尔 夫（高端商务、社交、休闲平台） 日月潭包含两个小湖，日湖、月湖。,主要景观及配套,水上粤西规划参考,百草园农场规划示意：打造中药种植、养生疗养、培训教育、参观休闲。文化传承的综合基地,龙湾湖居住组团命名参考,桃花源：种植桃树的人间桃源 蓝波湾：临湖的半岛港湾社区 湖滨墅：一二线别墅组团 江南岸：江南风格的庭院别院 檀香山：种植檀香树或景观的组团 爱琴海：寓意爱情及浪漫的居所 海生月：海天一色的景观组团 未央湖：临湖而居，意气风发 五福门：代表吉祥如意的府邸,方案一） 景观+情怀特色的三字命名,方案二）景观+吉祥寓意的四字命名 山海围城：半山+湖滨的景观府邸 江南春晓：江南风光的庭院

20、建筑 紫金名门：富贵家族的传承之地 聚龙宝邸：社会精英阶层汇聚 金玉良苑：财富发达的吉祥居所 景秀山河：山景水景交融的组团 怡馨闲庭：温馨祥和的休闲居所 叠翠雅阁：园林绿化特色组团 福鑫高第：富贵双全的书香之家,方案三） 景观特色的2字命名 悦海： 尚峰： 鸿瑞： 帝峰： 云庐： 逸庄： 景轩： 湖滨：,一：主干道：龙湾湖大道 二、环岛路：环岛一路、环岛一路、环岛一路、环岛一路、环岛一路、 环岛一路、环岛一路、环岛一路、环岛一路、 三、水上干道：丝绸之路（一带一路） 四、组团道路：组团名+，如碧海组团 碧海一路、碧海二路、碧海三路、碧海四路、碧海五路、,道路系统命名：,杨梅古村落： 打造民宿、

21、文化休闲、旅游度假、养生一体化的度假村,植物园科普基地16,丁香园,海 棠 园,梅 花,牡 丹 园,木 兰 园,宿 根 花 卉 园,玉簪园,盆 景 园,桃 花 园,樱 桃 沟,月 季 园,紫薇园,（二）、绿地景观系统 绿地系统总体上由景观生态绿地、游憩观赏绿地两部分组成。景观生态绿地主要以原生自然植被为基础，通过丰富乡土树种进行林型重建，结合各类旅游度假项目建设；游憩观赏绿地结合用地开发及其功能进行绿地建设，配植观赏性强、有益健康的品种，通过化橘红的合理搭配形成赏心悦目的局部景观，并适当设置凉亭、座椅、石凳等简易的游憩设施。 水域景观：水域是化橘红产业养生小镇的基本元素，保持龙湾湖水位的稳定、

22、保障水路的通畅、营造丰富独特及有活力的水域景观是度假区成功与否的关键。规划疏浚内库水道，使龙湾湖库区连成一体，进一步突出“湖”与“岛”的主题。在不同区域的湖湾处有选择地规划一些风格各异的湿地景观 （三）、内部交通规划 入口规划 主入口：位于度假区休闲小镇，作为度假区的主要出入口，与空港快线相接。 一般入口：结合外部道路系统规划，每一功能片均设有入口区，其中，马头岭山地度假区还设有水路入口。 内部交通组织 除外部道路的功能区入口交通组织外，在规划区内部设置环湖干道联通各功能片区，并以此为基础建设绿化景观走廊，形成度假区的绿道网络，将整个度假区的各功能组团有效的组织起来，人们可以通过绿道下的人行、

23、电瓶车道系统自由的到达各功能区。 规划以主次干道、电瓶车道、步行道、环湖自行车道、木栈道、航道、直升机航线等联系核心区各功能组团以及滨湖区东西南北各景观节点，形成度假区内出行安全便捷舒适、景观赏心悦目的绿色交通系统。 内部旅游交通组织 度假区外部车辆都停靠在半岛酒店的港湾停车场，度假区内部交通以环保专用车辆连接主入口及各景区景点。在度假区形成以电瓶车、自行车、皮划艇、小木舟、游船等为主的交通工具，并根据游客出行保持在舒适合理的步行区域范围。,三、小镇规划布局概述,（四）生态环境保护 生态性目标 通过生态绿地的营造，起到涵养水源、改善水质，提高空气质量和小环境质量，营造一个山水一体、分布均匀、结

24、构合理、功能完善的生态系统。 自然景观营造 景观营造以植物造景为主，形成具有乡土气息、且拥有完整立体结构的仿生次生环境，结合湖面、坡地、水岸，合理布置层次化的植被，以彩色树种的搭建丰富地域植被。 保护性分区规划 龙湾湖山林抚育与绿化工作的原则为：以封山育林为主，重要游览点与接待区进行林相改造和景观培育，度假区外围丘陵地区结合林果生产进行全面绿化。 滨湖保护性利用区域 龙湾湖滨湖地带环境较脆弱，原则上工程建设要求从临水后退20米，以确保湖岸稳定。滨湖地带以生态保护为基本目的，结合环境景观效果进行改造，实施保护性利用。 环卫设施规划 建立度假区垃圾清扫、收集、转运体系，加强环境卫生管理。垃圾集中运

25、至规划区外的城市垃圾处理厂进行无害化处理。在度假区中心附近设置一处环卫设施管理用地。,三、小镇规划布局概述,项目分期建设规划 龙湾湖度假区建设计划12年，分三期进行： 近期：2017年-2022年（重点规划建设期） 中期：2022年-2025年 远期：2025年-2027年,四、分期建设与投资概算,特色小镇投资概算一览,公司自筹开发资金 广州粤明投资管理有限公司主营业务是投资、金融、理财等业务，公司核心团队来做建筑工程行业，具有20多年的建筑工程行业经验，并承建了数百个大大小小的各类工程，在珠三角等发达城市留下了多个地标性建筑。 政府投资引导 休闲小镇已经纳入广东省的国民经济发展规划和年度计划

26、，本项目需要加大政府对旅游业的引导性投入。有关部门要优先安排旅游区水、路、电、讯等建设项目。对于区域性旅游基础设施的建设项目应积极向上级政府争取多种形式的立项支持。 招商引资 坚持国家、集体、个体、私营、外资一齐上的方针和谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励在龙湾湖休闲度假养生小镇开发建设旅游项目，形成多渠道投资、多元化发展的多赢格局。,五、资金保障体系,八、品牌营销建议,1、包装概念建议,区外导视系统：旨从项目主干道的户外广告，到标准色的交通指示，到抵达项目的道路的道旗，到销售中心指示的精神堡垒，都在指引客户到访项目现场，区外导视系统由于在交通道路上，所以字体要大，对比要鲜明，信息要

27、简洁，不需要太强的设计感，便于在高速移动状态下获取信息，前往项目现场。 工地导视包装：主要是区外围挡和区内围挡以及排栅字，如果地处交通要道，建议使用发光排栅字，白天夜晚都能起到广告和导视的作用，排栅字内容简洁，一般由楼盘名称加上电话，最多加上价格信息或是定位语，尽量简洁易记。 销售中心包装：由于是销售作战主战场，所以销售中心包装至关重要。销售中心包装主要是沙盘模型、区位图、品牌展示区，沙盘模型，沙盘模型一般都比较常规，讲究一点会加入一些动感元素，比如彩灯、流水、视频播放、楼体模型升降；可以考虑，创意沙盘模型做成可进入沙盘，客户可走入沙盘近距离观看。 区内导视系统：销售中心内的指示主要指示各个功

28、能区，如指引卫生间、办公区、示范区等；示范区指示系统，主要指引参观不同配套及不同产品的样板房，最要是引导客户走看楼动线；看楼动线的设置的最佳原则是傻瓜式看楼，单向、封闭、循环，并把所有卖点展示给客户，客户可在没人带领下参观完园林、样板房、配套，一条道走完，最后又回到了销售中心。,包装建议,示范区包装：主要是增加示范区主题元素和生活氛围，比如增加鸟鸣器，鸟叫声让客户更有亲近自然之感；增加秋千或休闲座椅，增添生活氛围，增加情景小品（小人偶、小盆栽），更有情趣，同时，增加一些趣味的温馨提示等；夜景还可在树上增加流星灯，可增加示范区的绚丽梦幻感；最后，可增加一些园林介绍，如无边际用词介绍，花草树木品种

29、介绍，能更多体现园林价值。 样板房包装：一个是看楼通道的包装，一个是房间内部生活氛围包装；看楼通道要主要是用喷绘或KT版挡住水泥墙面，用绿植或塑料装饰看楼通道，同时增加产品介绍及专修标准展示；样板房内部包装，一般产品生活氛围远比装修奢华更重要，通过居家用品摆放，为客户描述未来生活的方式，引起客户未来生活联想，而不是冷冰冰高大上展示。 项目配套包装：一般项目配套在早期实际是难以完工的，能和示范区一起展示配套常常是社区商业包装，一般会在商业街道摆放咖啡桌椅和遮阳伞，以及为开业门店做一些已引进的品牌门头，并配上遮雨棚，氛围更浓，如未引进可打擦边球，制作一些知名品牌的山寨门头，店面橱窗会做一些写真画面

30、，展示店面业态，如同看到店铺内。所以在包装是要做好业态规划，尽量涵盖日常生活所需，吃喝玩乐都有，比如咖啡店、服装店、特色餐馆、美容美发、小超市等。,第一阶段：在项目建设期间，可以通过以效果图、规划图为主线来进行宣传，通过户外广告、社团活动造势、自媒体广告、电视广告，专业网站等渠道，为龙湾湖的品牌的打造做良好的铺垫。 第二阶段：等到园区建设到一定程度，有了销售中心和样板房之后，就可以对外开放参观，通过效果图，宣传单，沙盘等形式对客户进行介绍和预约购买。商业也可以开展招商。 第三阶段：最后打造出一个集休闲，旅游，文化，居住，医疗，教学、乡土文化综合体与一体的完备产业；一个能成功吸引人群并能使他们满意地生活的有个完备的园区。,2、品牌营销整合推广建议,2、品牌营销整合推广建议,口碑营销（场景营销）：以高尔夫球场为卖点，宣传该项目为国际标准高尔夫球场为配套的楼盘。早上和黄昏的时候到海一般的天然水