建设用地制度与政策.ppt

1、，张惠芳博士宁波大学法学院，房地产基本制度和政策，第二章，建设用地制度和政策，本章内容，第一节中国现行土地制度概述第二节土地使用权分配第三节土地使用权转让第四节集体土地收购第五节闲置土地处理第六节案例分析。熟悉土地使用权分配的意义、集体土地征收补偿范围及标准、闲置土地处理。掌握集体土地征收政策、国有土地使用权转让、土地使用权分配范围和管理。建设用地是指用于建造建筑物或结构的土地。我国把建设用地分为国家建设用地和城镇(村)村集体建设用地。国家建设用地是指国家为了产生各种经济、文化、国防建设、各种社会公益事业而必须建设的土地。我国建设土地管理制度的两个主要特点是：(1)对国家建设用地和乡镇集体建设

2、用地实行严格的土地审查审批制度，特别控制非农业建设占用农田。(b)占用集体农田，严格限制非农建设；第一节中国现行的土地制度概述，第一，土地所有制(1)土地所有制概念，是指国家或农民依法对所有土地的排他垄断权，包括对土地的所有权、使用、收益和处分的四种权力。我国的土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两类。(b)特点我国的土地所有权具有以下特点：1、土地所有权的主体由法律明确规定。我国实行土地所有制，只有国家和农民是土地所有的主体。二、二、土地所有权的取得和丧失不能依法约定。第三，土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法都禁止土地买卖，土地交易只是土地使用权交易。4、土地所有权的四个功

3、能通常与所有权人紧密联系，但也可以分离。国家土地所有权国家土地所有权是以国家为所有者，由其代理人代为行使的国有土地的绝对权利。下列土地属于国家所有：1、城市地区的土地；2、农村和城市郊区重庆国家依法没收、征收、征用国有土地；3、国家依法征用的原始集体所有土地；4、依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂和其他土地；5、农村集体经济组织全体成员转换为城镇居民，成为原成员的集体所有土地；6、国家组织、民、自然灾害等，农民集体迁移后不再使用的原属于农民工集体所有的土地。集体土地所有权集体土地所有权是以法律规定的农村集体经济组织中的农民团体为所有者，对属于自己的土地受到法律限制的支配权的财产权。土地

4、管理法规定：1、农村及城市近郊的土地属于农民集体所有，法律规定为国家所有的除外；2、属于宅基地和自耕农、自产、农民集体所有；3、集体土地所有权是(1)受到国内法和政府管理限制的限制所有权。集体所有的土地不能直接用于房地产开发，对其他非农业建设的转让、转让、租赁，或者擅自变更土地用途。(2)受到农民集体意志的限制。集体土地处置要依法经过农村集体经济团体会员的赞成。第一节中国现行土地制度概述，第二，土地利用制度(a)土地使用权概念是指土地使用者依法取得的、法律规定的范围内对土地的持有、使用、进口和在特定条件下处分的权利。(b)土地使用权特征1，土地使用权可以衍生：从所有权衍生。2、土地使用权具有物

5、权，即支配性和排他性。土地使用权转让是基于土地所有权和土地使用权的分离。转让土地使用权后，在转让期间，受让人事实上享有土地所有权、使用、利益和处置的权利，其使用权在使用年限内可以依法用于转让、租赁、抵押或其他经济活动，合法权益受国内法保护。3、土地使用权有明确的期限。例如：第一节中国现行土地制度概述，有关城市国有土地权转让和转让的暂行规定中规定的转让最大年限为：居住土地70年，商业旅游娱乐土地40年，其余50年。第一节中国现行土地制度概述，第三，土地使用权类型(1)土地使用权决定的所有权性质，可以分为：(2)土地使用权类型，第一节土地现行土地制度概述，第三，土地使用权类型(3)土地使用权取得方

6、法不同(一)土地使用权的主要取得方式，3、土地合同经营权取得方式合同(土地合同签订)4、转让、租赁、诉讼等其他取得方式，中国第一节现行土地制度概述，4、土地使用权的取得、变更和终止，土地使用权的变更主要在以下情况下：(3)土地使用权的终止，c .司法部决定收回土地使用权，第二节分配土地使用权，第一，土地使用权的概念和特性分配，即以行政分配方式取得的土地使用权。土地使用权分配是县级以上人民政府依法批准的土地使用人支付补偿和安置等费用后将土地返还给其使用人或者将土地使用权无偿转让给土地使用人的行为没有明确期限的特征(法律和法规另有规定的除外)；不支付土地使用权出让费，只支付补偿、安置等费用，就不能

7、自由转让、租赁和抵押土地使用权(经法定部门的土地价格偿还批准后可以)，第二节分配土地使用权，第二节分配土地使用权的适用范围(列举规定)，土地管理法第二十三条规定，下列建设土地的土地使用权必须，县级以上人民政府可以依法批准分配。(1)国家机关(2)军区(3)国家重点支持的能源、交通、水利等事业地(4)公共事业地(5)城市基础设施地(6)法律、法规规定的其他建设事业地，土地目录分配2001年11月() 土地使用权分配(a)土地使用权人未经许可不得变更土地使用(政府和大学串通：哲达胡滨校园65938平方米，2005年10月拍摄了24.6亿元/英亩的天价)。 学校收了17.6亿美元，政府收了7亿美元。

8、资金港第一阶段建设的浙江大成投入了21亿韩元，向银行贷款了13亿韩元。学校运营一年超过20亿。当时负债每年17亿(2)土地使用者行使权利时，按照政府根据社会公共利益的需要收回土地使用权的决定，分配第二节土地使用权，4、分配土地使用权的活动(继续1) (2)(继续)土地管理法有下列情形之一的话，转让土地使用权，1、转让土地使用权，解散二、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权；三、各级司法机关没收财产，收回土地使用权。4、土地用户自动放弃土地使用权。5、未经原批准机关同意，连续两年未使用；6、不要按照批准的用途使用土地。7、批准铁路、公路、机场等废山的土地。第二节土地使用权分配

9、，4，土地使用权分配活动(续2) (3)土地使用权转让应遵守有关法律、法规、城市房地产管理法以及城市国有土地使用权转让和转让的暂行规定，有关土地使用权分配管理的详细规定。1、土地流转分配。1.拥有批准权的人民政府依法批准转让，受让人应当办理土地使用权转让程序，缴纳土地转让金。二可以不采取转让程序，但转让人必须将土地收益上缴给国家。2、土地使用权租赁分配。第一，要以营利为目的，将租金的当地收益上缴给国家。二是租赁期限超过6个月的，应处理租赁合同，期限不得超过转让期限。3、土地使用权抵押分配。抵押时不得包括土地价格(不得包括土地使用权转让金价值)。第三节土地使用权转让，第一，土地使用权转让的概念和

10、特点是土地使用者以转让方式取得的土地使用权。土地使用权转让是国家以土地所有者身份将土地使用权给土地使用者一段时间内土地使用者将土地使用权转让金支付给国家的行为。土地使用权转让的法律特征是1，土地使用权转让的法律关系中的转让人是特定国家。2.土地使用权转让由县级以上人民政府负责，决定分阶段进行。3、土地使用权转让不包括地下资源、卖场、地方自治团体公共设施。4.土地使用权转让由转让和受让人依法签订土地使用权转让合同，受让人支付全部土地使用权转让金后，按照规定登记，取得国有分公司使用权证。第三节土地使用权转让，1，土地使用权转让的概念和特征(续)与土地使用权转让和土地使用权分配相比，法律特征为1，带

11、薪取得。有明确的期限。3、有交易可能性。二、国有土地使用权转让原则(一)国家主权原则：土地使用权有偿转让、让渡不同，租界制度的基础是外国人的域外法权和领事裁判权。土地使用权的补偿转让不是土地零税制。因为不给受让人土地零税权，而且不给外国人国外支配权，所以不能导致让步的出现。(2)政府垄断原则(3)土地原则的合理利用(4)自愿、公平、平等留级、诚实信用原则，第三节土地使用权出让方式，3)国有土地使用权出让方式(1)协议转让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。该程序(1)向政府申请土地转让权。(二)土地申请经政府同意，与政府协商土地利用面积、使用年数、土地价格转让等土地条件，双方就相关内容达成协议

12、后，签订土地使用权转让合同。(三)土地使用权转让合同初版完成后，具有相关资料，按照批准管理规定，具有批准权限的政府许可土地使用权转让。(四)土地使用权受让人按照合同支付出金费，政府按照合同提供土地使用权。(五)土地登记相关程序。国土资源部第六次分务会议于2003年6月5日通过了关于国有分公司使用权转让的协议案，从2003年8月1日开始实施。国土资源部和监察部于2004年3月，在当地就土地转让达成协议的历史遗留问题，到2004年8月31日为止处理，共同发出了规定为“8.31限制”的71号。否则，国家土地管理局将收回土地，包括国家土地保有权，第三节转让土地使用权的方法，第三节转让国有土地使用权的方

13、法，第二条，转让投标：指土地所有者的多方土地使用者，通过投标人设计投标竞争确定土地使用权的接受方式。投标土地使用权的程序是(1)准备招标、投标、土地使用和计划条件等投标文件。(2)发表招标公告。(3)打算采取投标程序。(四)政府确认中标者，签订转让合同。(五)中标人按照合同缴纳出纳，办理土地登记手续。第三节土地使用权转让，第三节国有土地使用权转让方法(3)拍卖转让：有利于公平竞争，良好的区位条件，适合方便的土地区划。拍卖土地使用权的程序是(1)准备拍卖文件。(二)发布拍卖公告。(3)受让人要求有关文件，办理招标程序。(4)指定场所、时间竞争。(五)签订转让合同。(六)支付土地出让金，办理土地登

14、记手续。第三节土地使用权转让，第三节国有土地使用权转让方法(4)登记转让： (国有土地使用权登记)发出登记公告，按照公告中规定的期限将转让地块的交易条件列入确定的土地交易场所，接受投标人的发盘申请，更新登记价格，在登记期限结束时以投标价为准确定土地用户的行为。程序1，在登记公告中规定的登记开始日期，将登记地块的位置、面积、用途、使用期限、计划要求、起始价格、增加规则、增加阶段等登记在登记公告中规定的土地交易场所进行登记公告。2、合格投标人报价。3、报价确认后更新指示价格；4、人们继续接受新的建议；5、出版者在登记公告中规定的登记截止时间确定投标人。第三节土地使用权转让，第三节国有土地使用权转让

15、方法(4)许可证转让(继续)公布期限到期，按照以下规定确定是否交易：1、规定期限内只有一名申请人，报价高于最低交易价格，符合其他交易条件的，该交易交易交易交易交易；2、在规定的期限内有两个以上申请人，可以多次报价，土地使用权必须由投标人取得。报价相同，由以前的报价者获得。3、如果在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人，报价低于最小交易价格或不符合其他交易条件，代理人可以调整最小交易价格，重新委托交易中心交易。第三节土地使用权转让，(4)许可证转让(续)报价以报价单为准。交易完成后，委托人和买方签订了土地使用权转让合同，并在交易中心进行了验证。申请人上市的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得高于土地价格，低于缴纳税金及交易服务费用的总和。许可证转让是以招标拍卖方式转让国有土地使用权的重要补充，是除土地使用权招标、拍卖外的另一种公开交易方法。综合反映了上市、拍卖和协议方法的优点，也是国有土地使用权转让具有公开、公平、公正等特点的重要方法，特别是适用于当前我国土地市场状况，招标、拍卖没有好处：一是允许长许可时间和多报价，有利于投资者的合理决策和竞争；第二，工作简单，容易做；第三，有利于土地类型市场的形成和运行。杭州浙江湖滨校园土地以15亿元以前