淮安市商业市场深度调研报告（上）.ppt

1、2011年6月,淮安市商业市场深度调研报告 （上）,第三部分,第二部分,第四部分,第五部分,第六部分,第一部分,淮安社会经济和房地产发展状况,项目现状和SWOT分析,淮安家居建材和食品现状,淮安商业和商业市场发展状况,项目总体定位,淮安现代国际食品城,第七部分,第八部分,淮安现代国际家居市场集群,清浦新城商业中心,淮安市位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角城市经济协调会成员市，是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市。,城市规划历史文化名城，交通枢纽，苏北中心 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人

2、口的中心城市。 规划城市规模：2015年中心城区城市人口150万人，2020年中心城区城市人口180万人，2030年中心城区城市人口240万人。近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53；中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为60；远期到2030年市域总人口为600 万人，城市化水平为70。 城市建设用地规模：规划近期（2015年）建设用地规模为180平方公里；规划中期（2020年）城市建设用地约216平方公里，城市化水平为55%。规划远期（2030年）城市建设用地规模为283平方公里。,自“十一五”规划以来，在过去的五年时间内，淮安市加快发展，抢抓机遇，加大投入，

3、发展的稳定性、协调性显著增强，经济总量不断扩大。 2010年实现地区生产总值1315亿元、人均4046美元，完成财政总收入310亿元、一般预算收入141.43亿元，分别是2005年的2.3倍、2.8倍、4倍和5.3倍；累计完成全社会固定资产投资4470亿元，是“十五”的3.8倍；二、三产业比重提高7.5个百分点；。 2010年淮安市批发零售业发展迅猛，全年批发零售业销售额突破1000亿，达到1140.81亿元，同比增长27.3%，增速位居全省第三。其中批发额731.91亿，同比增长34.4%，零售额408.90亿，同比增长16.2%。批发业实现销售额742.57亿，同比增长25.5%，零售业实

4、现销售额398.24亿，同比增长30.7%。2010年淮安城镇居民人均可支配收入17680元，同比增加2034元，增长13.0%。增幅高于全省平均水平1.4个百分点，位居全省第二。农民人均纯收入7100元，年均增长12%；人均储蓄存款突破万元 2011年是“十二五”的开局之年。今年淮安全市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长13.5%；财政总收入增长30%，其中地方一般预算收入增长35%；全社会固定资产投资增长28，其中城镇以上固定资产投资增长22%；社会消费品零售总额增长18%；外贸进出口总额增长25%，注册外资实际到账增长45%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长13

5、%和12.5%；居民消费价格指数不超过全省平均水平；城镇登记失业率控制在3.5%以内；节能减排完成省定目标。,淮安市2010年社会经济状况,淮安市城市总体规划,淮安市城市总体规划（20082030）分为市域城镇体系规划、规划区规划及中心城区规划三个层次。规划期限为20082030年，分近期、中期、远期规划。规划近期至2015年，中期至2020年，规划远期至2030年。着力把淮安的中心城区打造城国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。 1、规划范围：淮安市中心城区，西、北至高速公路环、南至苏北灌溉总渠以南102省道、东至京沪高速公路以东235省

6、道。 2、城市发展方向：近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。 3、城市空间结构：规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。 4、综合交通规划：疏通并提升对外交通，建设铁、航、港等多条渠道，在铁路上形成衔接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络。在各个城区建立公路客运与

7、货运枢纽，局部调整省道，规划4条快速公共交通（BRT）线路；规划3条轨道线路。从海陆空三个方面全面规划全市，使之成为交通枢纽。,淮安市房地产市场稳定发展，2010年，全市总承包和专业承包建筑企业房屋建筑施工面积6553.45万平方米，同比增长18.5。房屋新开工面积3879.12万平方米，同比增长6.5；竣工面积3009.40万平方米，同比增长24.3；竣工产值442.89亿元，同比增长20.6。 2010年，淮安房地产开发投资237.77亿元，同比增长30.5%，增幅位居苏北第一，高出苏北平均水平3.3个百分点，高出全省平均水平1.6个百分点。 2011年第一季度土地总推土量为3085.11

8、亩，57块土地，其中商业类推土量为1445.21亩，占46.8%，37块土地；住宅类推土量为1639.9亩，占53.2%，20块土地。 2010年总年度土地总推土量为17645.9亩，238块土地，其中商业类推土量为8556.81亩，占48.5%，128块土地；住宅类推土量为9089.09亩，占51.5%，110块土地。,淮安市房地产市场现状,2011年第一季度土地成交量（亩）,2011年第一季度商业类与住宅类土地成交比重,2011年第一季度商业类与住宅类土地地块数量,2010年一年土地成交量（亩）,2010年一年商业类与住宅类土地成交比重,2010年一年商业类与住宅类土地地块数量,1、商业项

9、目体量趋近住宅项目，但是土地出让数目大于住宅市场 2、商业项目的价格高于住宅市场 3、商业项目的租金价格远远高于住宅的租金价格 4、商业项目的投资热情高于住宅市场 5、单个项目的开发体量较大 6、综合性商业、市场项目较多，总体量巨大 7、建材家居市场项目较多，总体量巨大,淮安房地产市场发展特点,城市中心商圈,经济开发区商圈,城北商圈,城南商圈 （未形成）,楚州商圈,城市中心商圈：位于老城核心区域，以城市百货类商业为主，另外有食品、建材等部分老的专业市场，交通便捷，人气旺。 经济开发区商圈：近几年发展起来的新的商业中心，其与城市中心商圈交汇处为城市高档住宅区，相关配套商业档次高，交通相对比较便捷

10、。但商圈东部板块处于工业园区，整体商业氛围不够浓厚。 城北商圈：城北虽然不是淮安市城市规划的主要发展方向，但是由于火车总站以及汽车北站天然交通优势，该商圈内专业市场种类繁多，发展较好。 城南商圈：城市政府规划发展的主力方向，但目前大部分项目都处于土地刚刚取得的状态，整个商圈还需要较长时间培育，才能形成。 楚州商圈：距离主城区较远，对主城区的辐射有限，除淮安国际商贸城外，其他业态主要满足本区域内的需求。,第三部分,第二部分,第四部分,第五部分,第六部分,第一部分,淮安社会经济发展状况,项目现状和SWOT分析,淮安家居建材和食品现状,淮安商业和商业市场发展状况,项目总体定位,第七部分,第八部分,清

11、浦新城商业中心,淮安现代国际食品城,淮安现代国际家居市场集群,淮安在位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。 俗话说，无商不活。商业是构成一座城市宜居和活力的重要因素。如今，已经进入淮安的国内外商业、餐饮业巨头有：沃尔玛、万达、金鹰百货、国美、苏宁、五星、宏图三胞、农工商、易初莲花、时代、肯德基、麦当劳、新亚百货、清江商场、华润苏果、肇丰时代、家得利等。成功“落子”加入市场角逐的有家乐福、华联、世纪联华、红星美凯龙等。市区淮海东路逐渐成为了

12、淮安商业设施集中和聚集的核心地段，集中了中央新亚、金鹰、苏果等众多商场超市，业态丰富，既有一定的竞争，又有优势互补的合作，预计万达广场开业后，淮安商圈的竞争力将更强，集聚效应更明显。,淮安商业现状分析,淮海北路古黄河桥至水门桥段汇集了全市金融、通讯、大型百货、星级宾馆酒店、超级购物中心、专业名品店等服务业单位600多家，是淮安人气、商气最旺盛的街区；淮海广场周边的沃尔玛、清江商场、新华书城、苏宁电器、宏图三胞、国美电器、金马广场等，加上已经形成并具备一定规模和人气的交通路餐饮、淮海花园休闲茶座、淮海东路南侧服装专卖等商业集中区，用“飞速”一词来形容淮安近年来的商业发展显然并不为过。 事实上，“

13、苏北腹地重要的区域商贸商务中心”在淮安已初现端倪，一些商业巨头正在相继抢滩登陆淮安，集聚扎堆地来淮兴业：位于水渡口中央商务区的大连万达购物广场，位于淮海南路原清浦中学的联盛购物广场,位于开发区的淮安富士康商业休闲城，华润苏果淮海东路店、北京路店，水渡口富士康数码城等都在筹备中，并将在两三年内相继开业。家乐福（联盛商业广场）、世纪联华（淮海南路天龙御城）、新一佳、大润发（开发区原一剪梅厂区）等大型超市也都将进驻淮安。,商圈分布现状,1、城市中心商圈：以淮海南北路与淮海东西路为十字交叉，形成城市中心商圈，主要商业业态包括：小商品、百货、食品、五金、家居、建材等； 2、城北商圈：以古淮河以北，北京南

14、路与淮海北路平行围合商圈，主要商业业态包括：百货、小商品、汽配、钢材等； 3、经济开发区商圈：翔宇大道以东，水渡口大道以南，围绕火车南站为中心点的发展中商圈，主要商业业态包括：家居、建材、五金等； 4、楚州商圈：楚州大道及淮江路以西，宁涟一级公路以南，围绕新镇政府发展的新商圈，主要商业业态包括：家居、建材、五金、百货、小商品等； 5、城南商圈（清浦区）：京杭大运河以南，淮安南高速出口以北，围绕淮安汽车南站及清浦区区政府为中心的未来商业商圈，主要商业业态包括：小商品、服装、百货等。,淮安专业市场现状,属于三线城市的淮安，在专业市场方面表现的非常出色。从住宅地产与商业地产的售价相对比，商业地产的涨

15、幅度远远超于住宅地产。淮安本地人的投资首选也是商业项目的专业市场，其投资热情高，投资升值空间也很大。 淮安专业市场细分度很高，业态基本包含各门类。其中做的最为出色的有以下几块：家居、建材、五金、装饰、汽配。 伴随着淮安城市化发展的推进，市区中心位置老的专业市场陆续拆迁，在淮安城北、城南、经济开发区进入了许多全国知名品牌的专业市场：红星美凯龙、欧蓓莎（居然之家）、义乌商贸城等。可谓群雄抢滩登陆，大鳄相继上马。 同时本土品牌的多年磨练，也是淮安当地人心目中购物的第一选择。其中不乏有：中冠置业的锦绣家居城、锦绣建材市场、锦绣精品装饰城和爱家家居城等。老市场的拆迁，让许多经营户意识到有产权的专业市场及

16、管理团队更专业化、科学化和市场化。百姓的投资商铺的意识更强，经营户的市场投入力度更大，所以很多专业市场开盘后销售及招商的成果都非常好。,淮阴区淮安国际汽车城、欧蓓沙家居广场、淮安义乌商贸城 清河区万达广场、丰惠财富广场、淮安莲花国际家居广场、奥特莱斯、罗马皇宫、运河明珠、 清浦区新锦绣装饰城、禧徕乐国际商贸城、金榜花园 、联盛国际广场 开发区青春雅轩、瑞林国际广场、魅力东方商业城、义乌国际小商品城、中宏红星美凯龙、博德五金建材家居广场、大长江国际家居广场、红豆国际商务城、弘康兴旺角 楚州区淮安国际商城、楚州商贸城、恒丰义乌城,淮安专业市场分布现状,淮安重点食品类专业市场分布图,苏北 大市场,淮

17、安 食品城,红星美凯龙,淮安重点家居类专业市场分布图,红星美凯龙 （二期瑞林）,博德五金建材家居广场,大长江国际家居广场,中国淮安 国际商城,锦绣国际 装饰城,现代 国际新城,欧蓓莎 居然之家,宜家 家居广场,淮安广汇 国际建材城,锦绣精品 装饰城（待拆）,华丰 装饰城（待拆）,淮气 装饰城（待拆）,锦绣国际 家居城（待拆）,淮安其他专业市场分布图,喜来乐 国际商贸城,现代 国际新城,淮安 义乌商贸城,淮安 义乌商贸城,苏北 大市场,淮安 义乌商贸城,淮安 国际钢贸城（一期）,淮安 国际钢贸城（二期）,淮安汇通 小商品市场（十大区）,浩源 汽车博览城,苏宁 物流园,第三部分,第二部分,第四部分

18、,第五部分,第六部分,第一部分,淮安社会经济发展状况,项目现状和SWOT分析,淮安家居建材和食品现状,淮安商业和商业市场发展状况,项目总体定位,第七部分,第八部分,清浦新城商业中心,淮安现代国际食品城,淮安现代国际家居市场集群,项目四至 东至勤政路，南至南苑路，西至西安路，北至枚乘路。 城市主干道北京南路贯穿项目南北，离即将投入使用的汽车南站仅500米。,项目规模及位置 项目总占地面积约1100余亩。地处位于淮安市清浦新城，是江苏省淮安市的核心区域之一，紧邻规划建设中的清浦新城首期阳光湖地块。紧邻清浦区政府、市政府行政副中心与长途汽车南站（新）。西侧为淮安市工业科技园区，东邻大学城。,项目一期

19、,1. 国家政策与地方政策变动风险。 2. 城市规划建设与土地性质变更的不确定性威胁。,1.项目开发周期长，对于融资与现金流要求较高。 2.项目周边发展欠佳，尚有较多商业设施与公建设施欠缺，此项有利有弊。 3.项目所在区位暂时没有公共交通体系 4.项目周边暂时无商业氛围,1.项目多种物业形态组合，能发挥优势集群效应。 2.项目具有大体量优势，具备打造区域大盘的的条件 3.政府与地方政策支持。 4.淮安市政府将在本项目北侧建设市政府行政副中心 5.结合外部阳光湖景观优势，同时内部打造200亩的景观公园，双景观优势。 6.长途汽车南站的启用，可能为项目带来一定的人流 7.项目周边先后有住宅和商业项目启动，市场正在被教育。,1. 项目交接中心城区，并临近主干道，交通便利。 2. 区域内已有项目陆续开发，市场已获一定的培育。 3. 城市规划发展外扩，各项公建设施的逐步完善， 能为项目带来快速的发展机遇。 4. 整合营销策划能