宏观经济与房地产行业分析

1、中国宏观经济及房地产行业分析,2,宏观环境分析,政治因素,经济因素,P,E,国民经济持续快速稳定增长 近年GDP的增幅保持在9%左右。未来几年，国家经济依然向好，将为房地产业 (服务业的三大支柱产业之一)创造良好的经济环境。 经济发展不平衡 我国的经济发展极不均衡。东部沿海经济相对发达，中西部地区经济相对滞后3到8年；长三角、珠三角经济比较繁荣，且呈现高速增长的发展态势，环渤海地区开始逐渐崛起；武汉、成都、青岛等部分城市经济发展较快。 经济全球化的影响越来越大 我国已加入WTO，尤其是与房地产业密切相关的零售业、银行业、证券业、保险业等服务业逐步对外全面开放，因而将越来越受到经济全球化的强大影

2、响。,改革力度加强，市场化进程加快 2010年国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 发布以来，国家大力鼓励、支持和引导非公有制经济在新的领投资域发展，民营企业面临发展良机。 科学发展观与社会主义和谐社会的构建 “科学发展观 ”和“构建社会主义和谐社会 ”，对于促进经济、社会与人的全面发展，促进经济繁荣与社会进步、经济发展与环境保护的和谐，解决城乡差距、贫富差距、环境污染等一系列社会突出问题正在发挥巨大作用。 中央加强了对房地产业的宏观调控 2003年以来，国家针对房地产业加强宏观调控，出台了一系列政策文件，包括 831文件、 121文件、国八条、国六条、新国八条等，重点在抑制房价过快

3、上涨、加强房地产信贷管理、规范市场化运作、解决中低收入者住房问题等方面。,E生态环境因素,P政治因素,E经济因素,S社会因素,T技术因素,L法律因素,3,技术因素,T,社会因素,S,宏观环境分析,社会持续保持稳定 中国的改革开放一直坚持“渐进式”，妥善处理“改革、发展和稳定 ”的关系，社会持续保持稳定，人民安定团结。 城市化进程加快 未来几年，中国将大力推进城镇化建设，生产、生活方式发生变化，2010年城市化水平达到48左右，到2012、2013年，城市化水平将首次突破50%；2015年，会达到53%左右，大批城市的出现，将为房地产发展提供良机。 中产阶级比例上升 2005年中产阶级的人口比例

4、已达20%。预计到2015年，该比例将达到 40%左右。中产阶级对房地产的需求将成为未来的市场主流。 2010年人均国民收入已达到3566美元，消费能力增强。,新型的、工业化的建筑结构体系 建筑结构体系是一个国家经济、工业化、现代化水平的重要标志。发达国家目前是以钢结构、钢混凝土结构、木结构等为主的新体系。我国房产的建筑体系作为后进者，正朝着这种安全、环保、节能和可持续的新型建筑结构体系发展。 标准化、系列化、通用化技术 发达国家对房产尤其是住宅产品的开发、生产和供应实行标准化、系列化、通用化的管理。无特殊要求的住宅，只须将通用部品组合起来即可。这是保证住宅功能与质量的基本条件，也是实现住宅产

5、业化的重要标志。国内正向此方向迈进。 分工种、分专业的现场施工技术体系 发达国家目前已基本做到分工种、分专业施工。我国还停留在一个项目、一个施工单位的初级阶段，或仅仅对部分工种进行了一些简单的分工，未来正在形成细分工种与专业的现场施工体系。,E生态环境因素,P政治因素,E经济因素,S社会因素,T技术因素,L法律因素,4,法律因素,L,生态环境因素,E,我国生态环境形势严峻 尽管国家已颁布了环境保护法，把生态环境保护纳入法制管理体系，尽管政府、社会各界采取了诸多积极措施，尽管国人的环保意识不断加强，但是中国的生态环境形势 依然非常严峻，未来还有很长的路要走。 政府提出可持续发展的理念 我国政府在

6、 “十二五 ”发展规划中，明确提出了要把以人为本、可持续发展放在突出位置，并对企业在开发建设过程中如何保护生态环境、如何使用资源、材料等都提出了指导性要求。 房地产开发日益受到生态环境因素的制约 近年来，随着人们生活水平的提高，对房产的要求已经从面积转向质量、环境等因素。同时，城市规划也把房产开发和城市经营结合起来，很多以塑造城市品牌为核心的生态房地产项目应运而生。,宏观环境分析,E生态环境因素,P政治因素,E经济因素,S社会因素,T技术因素,L法律因素,针对房地产业的宏观调控政策文件不断出台 2011年的新国八条：进一步做好房地产市场调控工作； 2010年的国十一条：明确二套房贷首付不能低于

7、40%； 2009年5月的关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出研究开征物业税； 2006年的国六条：关于调整住房供应结构及稳定住房价格的意见 ； 2005年的国八条：关于做好稳定住房价格工作的意见 2004年8月的中华人民共和国土地管理法； 2004年的71号文件：关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知； 1994年，我国颁布了中华人民共和国城市房地产管理法，标志着房地产行业开始纳入法制管理的轨道。,-5-,全球主要房产市场2010年 已经见底回升,从全球房地产数据来看，房价目前逐渐企稳； 从房地产周期来看，在18年的周期中，往往要下跌3-4年，2010年

8、基本就是全球房价见底的时间； 全球主要市场利率基本处于最低水平，已经有些经济体开始加息； 全球经济最低点已经过去，总体处于复苏态势。,资料来源：IFS数据库,宏观环境分析,-6-,我国房市：短期波动不改中长期向好趋势,新政对投资性需求有效打压，一线城市(如北京、上海、广东)和热点二线城市（如杭州、南京、天津）销售量总体将出现短期性下滑,资料来源：macrochina数据库,-7-,大幅下滑可能性不大,市场价格调整预期已形成，但大幅下滑可能性不大 价格下调空间不大：上半年可售存货不多；开发商财务状况稳定。下半年供应量加大，新开盘项目定价更趋理性。 二线城市调整的压力较小。二线城市的月供收入比普遍

9、在40%左右，低于50%的历史平均水平。,资料来源：IFS数据库,-8-,房地产市场供需失衡,由于住房制度改革的实施，我国的房地产需求得以释放，并随着城镇人口增加和收入增多等因素而逐渐上升，房地产市场供需失衡。,资料来源：IFS数据库,-9-,中期企稳：房地产行业经济带动作用强,房地产行业的增加值占到GDP比重的4.7%左右。 工业发达国家房地产值每增加 1个单位，带动相关产业产值增加l.5单位到2个单位； 我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投资； 其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元； 有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和

10、行业的发展；,资料来源：国家统计局数据库,-10-,房地产业未来长期发展前景看好,决定中国房地产业发展的三大关键因素包括： 庞大的人口规模及持续的人口增长， 持续的城镇化进程， 以及每年平均超过10%的持续的经济增长， 投机需求在短期内仍然会存在， 外资投资的势头会增强。,外资投资占比,资料来源：IFS数据库,-11-,城市化每年增加1千万人，城市化进程还有15年，然后长期稳定在60%65%,中国08年城市化率为45.7% 按今后每年城市化率增加0.8%（1000万人口）-1%估算，中国还有13-17年达到60%，此后进入滞涨状况 实际城市化率可能比同级更快，中国有外出农民工1.3亿,日本城市

11、化率长期在60%65%,资料来源：IFS数据库,12,中国城市化进程正处于30%向60%增长的加速周期，城市数量在未来很短的时间内将从600个增至2000个左右。城市增多将导致城市之间的竞争日益激烈，现有的城市格局将重新规划，这为房地产的发展提供了契机。,2010年中国城市化率各方面口径不一，考虑到进城农民工等因素，实际城市化率应该在50左右。,近五年我国城市化的增长速度一直保持在1.43%-1.54%，即使考虑到人口统计口径的变化，其年增长率也在0.8%之上,资料来源：国家统计局数据库,-13-,人民币升值对房地产将构成长期利好,人民币升值对房地产将构成长期利好 国际金融危机和欧债危机以来，

12、人民币对美元和欧元汇率大幅度升值，大量的热钱涌入中国 房地产行业在人民币升值的同时，将享受到地产估价增加和由于货币供应量增加刺激投资需求下的房地产需求增加的双重好处。 由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场 第一：升值预期导致外资对房地产的投资需求加大； 第二：收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。,资料来源：IFS数据库,14,美国和欧盟量化宽松政策，让整个世界超额发行了贷币，大量的超额货币也涌入中国这样的新兴经济体国家 美元供应总量- 2006年10月：69876 亿美元 2008年10月：80098 亿美元，两年内增加：10222 亿美元， 2010年10月：87660 亿

13、美元，两年内增加： 7562 亿美元， 中国近几年为应对国际经济危机，大量发行钞票和进行中长期投资建设项目，造成人民币大量在市场上泛滥 人民币供应总量（M2）- 2006年10月：331865 亿元 2008年10月：453133 亿元，两年内增加：121268 亿元 2010年10月：696471 亿元，两年内增加：243338 亿元 这样导致的后果就是中国经济充满泡沫，人民币对内大量泛滥，造成国内出现重通贷膨胀,量化宽松政策导致经济充满泡沫,资料来源：IFS数据库,15,在今年的夏季达沃斯论坛上，亚洲开发银行发布了2011年亚洲发展展望的报告，下调了对亚洲经济增幅的预期，同时调降中国今年经

14、济增速预估至9.3%，并调升中国今年全年通胀率至5.3%。亚行此前预测中国今年GDP增幅为9.6%，通胀率为4.6%。 温家宝总理在今年夏季达沃斯论坛上指出，有质量的增长应当是有一定的发展速度，有比较低的通货膨胀率，可持续的增长。既不使经济出现大的起落，又使通货膨胀控制在人民可承受的范围内，这一点在当前显得尤为必要，因为我们面临着比较大的通胀压力。 2011年，中国人民银行副行长胡晓炼在抑制通货膨胀是当前稳健货币政策的首要任务一文中指出，“目前通胀预期管理的局面十分复杂。我国部分地区出现的对一些日用品抢购的个别现象在一定程度上反映了居民通胀预期比较敏感和脆弱。”,货币的超发将引起未来通货膨胀出

15、现，货币将不断贬值,资料来源：SINA财经,16,资料来源：国家统计局数据库,17,2010年的物价上涨轻松掀翻了很多人的预期。CPI（消费物价指数）从2010年初的1.5%连续闯关，呈现出“利落“的走势破三、破四、破五，破六，一路仰冲至今年7月的6.6%。 “涨”字背后有游资热“炒”作祟，有普通百姓海“囤”应对，有政府出“拳”破解。 伴随着通货膨胀的“敲门”声，“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“苹什么”、“糖高宗”、“油你去”、“煤超疯”等网络热词迅速蹿红，紧随其后，土豆、鸡蛋、白酒、方便面、大米、棉花、羽绒服也纷纷加入涨价大军。,资料来源：SINA财经,18,资料来源：国家统计局数据库

16、,-19-,房地产拉动GDP占比40%,房地产行业的上下产业链长，涉及行业众多。据统计，房地产行业直接或间接拉动GDP增长在3个百分点以上，拉动GDP占比40%，而且房地产相关行业也是吸纳城乡剩余劳动力的主要场所。,资料来源：IFS数据库,-20-,地方财政高度依赖土地出让收入,市场调整和较高的土地出让量会使得土地出让价格走低，从而极大影响地方政府的财政收入； 地方财政收入是政府能够大力投资的基础，房地产市场下滑影响地方政府土地出让收入，则势必会使得地方融资平台出现大量坏账，引发银行的系统风险，并极大危害中国经济。,2009年度,资料来源：IFS数据库,-21-,银行利润来自地产,市场中资金的

17、最大供给者银行，在纷扰的房价高低争吵背后,以低成本的资金来为房地产商、买房者提供资金来保证其利润的增长。 贷款收益在上升、房地产开发贷款占比在上升、大中城市的房屋价格在上升。 在银行的业务中，房贷一直是银行争抢的优质业务，来自房贷的利润占银行总利润的26.25。,资料来源：IFS数据库,-22-,经济如出现增长乏力，则政策面将松动，结合市场调整到位，行业将企稳,结合历年的调控经历来看，房地产政策的好坏通常与经济走势成反比，因此如果经济出现下滑，政策将出现松动。 政策松动结合市场调整到位，房地产行业在中期将逐步企稳。,资料来源：IFS数据库,-23-,小 结,政策面：政府希望房价能够稳定，既不暴

18、涨，也不暴跌，而出台的调控政策也会以此为目标。 经济面：目前通货膨胀加剧，保障性住房和经济适用房严重缺位，刚性需求继续存在，所以相对调控来讲，房价上涨的根本动力没有改变。 全国楼市在20102011年以“稳定”为主，价格基本保持稳定，出现一定增长或下跌都是 可能的；20122015年将又是一个楼市增长期，房价会不断高企。,24,老百姓投资手段和收益,25,投资风险与收益比较,26,商 业 地 产 中国的投资方向,经济增长 = 商业地产升值,商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。 中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企

19、业亏损。预计今年中国GDP增速将达到10-11%。,商业地产是最好的投资渠道,-27-,房产在中国是主要的投资保值手段 中国的投资渠道只有房产、股票，而普通人炒股基本都是赔钱,商业地产风险小 住宅价格上涨会激化社会矛盾，引起政策打压 而商业地产从未受到过政策打压，没有政策风险,-28-,现在是投资商业地产的最佳时机,-29-,大 量 资 金 急 需 出 口,宽松货币政策，市场资金充裕,2009年 全年信贷投放约10万亿 2010年 全年信贷投放约7-8万亿，货币供应仍2倍于07-08水平，高位运行,07-08平均水平,-30-,政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。,商业地产升值幅度相对低，

20、不存在泡沫，更加吸引资金投资。,09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30%,-31-,通 胀 预 期 很 大,CPI持续走高，投资保值的需求更大。,4月14日，国内汽柴油价格再次上调 今年以来，散装米从去年的1.5员上涨至2.5元，同比上涨67% 5月初北京54种蔬菜的平均价格为每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均单套房租由3月的2055元上涨到2360元，上涨14.8%,-32-,中国CPI会长期处于比较高的位置,CPI也代表了经济的活跃程度，CPI保持在3-5%的区间最有利于经济发展，当GDP高速发展的时候，CPI往往会更高。,-33-,人 民

21、币 升 值 在 即,随着中国经济的发展，人民币必然升值,人民币升值会推高资产价格，受益最大的就是房地产,-34-,利 空 政 策 已 出 尽,利空出尽是利好 目前各种信贷、金融、甚至行政政策都已出台，房地产政策已经到了最低点，之后只会逐渐转好,目前未出台的政策 加息：加息并不针对房地产，而且为保持经济增速，加息幅度有限 物业税：已证实不会在北京实施,-35-,所有的政策指向都没有扩大供应，而是打压需求。同时这些政策也在减少供应。 市场的需求是不可能长期打压的，而一旦打压政策放松，需求就会报复性反弹，之前被压抑的需求会已更大的能量爆发出来。 政府目前所有的政策都有“暂定”字样，一但打压房地产危及

22、经济，政府就会收回政策。 所有的政策均指向“住宅”，而对商业地产没有任何限制，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为“此轮调控政策对商业地产没有影响”。,-36-,热钱涌向商业地产,2010.12.26 每日经济新闻报道 商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入 2011.7.20 昆明日报报道 昆明房价环比涨幅收窄，热钱转战云南二三线城市 外资、机构投资、民间资本、投资客开始向商业地产转移。,-37-,全国主要城市限购现状,2010年4月“国十条”发布，2010年9月“新国五条”出台，之后“限购令”波及更多城市。,-38-,在史上最严厉的房产调控政策下，本应火热的楼市“金九银十”偃旗息鼓，屡创新低的成交量更是让房地产遭遇“冰点”。 然而在二三线城市，当住宅市场一片惨淡的时候，商业地产项目却是风景独好。越来越多的投资者将目光转向“不限购”的商业地产，商铺的成交价格和成交数量也呈直线上升趋势。商业地产正吸引了大量楼市资金的关注，与此同时，不少商业地产项目陆续开售。 随着住宅调控政策不断升级，“商业地产迎来春天”的说法一度成为业内预测的热点。大批的投资者纷纷“弃宅转商”，让商业地产一度异常火热。相较已经出台限贷政策的一线城市，“两不限”的二三线城市成为地产开发商热捧的香窝窝。,-39-,商业房地产的发展与零售商业的