房地产评估实践

1、房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园社区9号楼12层02号房地产市场价格评估委托人：俞同江评估人：北京宜山房地产评估有限公司鉴定人：张* *评估日期：2010年1月10日至2010年1月16日评估报告否。第一部分：给校长的信致同江：受委托，* * *房地产评估有限公司对位于北京市海淀区太阳园小区9号楼12层02号的房产(建筑面积188.42平方米)进行了评估，旨在为委托方利用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在实地调查和广泛收集相关市场信息和估价对象信息的基础上，综合分析了影响估价对象公开市场价值的各种有利因素和不利因素。根据国家

2、有关房地产估价及估价目的的法律法规，按照科学的估价程序和适当的估价方法，估价人员对该估价对象进行了估价计算，确定估价对象2016年1月10日的市场价值为人民币1625.5万元(币种：人民币)。以下是评估结果的详细列表。详情请阅读房地产评估报告。评估结果列表评估对象实用面积(平方米)估价单价(元/)估计价值(万元)史静嘉园2号楼5层101室188.4286246.141625.05法定代表人：李* *北京宜山房地产评估有限公司2010年1月16日第二部分：评估师声明我们郑重声明：1.评估人员在本评估报告中陈述的事实真实准确。2.本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自身公正的专业分析、意见和结

3、论，但受本评估报告中已经陈述的假设和限制的限制。3.估价人员与本估价报告中的估价对象无利害关系，与当事人无个人利益或偏见。4.评估人员根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并撰写本评估报告。5.评估人张* *对本评估报告中的评估对象进行了实地调查。6.本报告包含几个附件，这些附件与报告的积极内容具有同等效力，不能单独处理。7.没有人对本评估报告提供重要的专业帮助。8.本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。9.本报告的评估结果仅供委托方用于评估目的，不得用于其他目的。未经本评估机构书面同意，本报告的全部或部分内容不得提供给委托方、报告使用者、报告审查部门以外

4、的单位和个人，也不得以任何形式公布。我在此声明！参与本部门评估活动的评估人员签名：姓名鉴定人登记号签字张* 02010年1月16日第三部分：估价假设和限制一.假设和限制1.本估价报告中的市场价值是指估价对象在采用市场价值标准并假设不存在法定优先受偿权的情况下，最有可能形成的客观合理的价值。所谓的开放市场是指一个竞争市场，在这个市场中，交易的所有各方都以最大限度地追求经济利益为目标。他们也有必要的市场信息，有更多的时间进行交易，并对交易对象有必要的专业知识。此外，市场交易条件的开放性并不是排他性的，即所有市场参与者都可以平等、自由地参与交易，同时满足以下条件：(1)自愿出售的卖方和自愿购买的买方

5、；(2)有合理的谈判时间，可根据物业性质和市场情况进行谈判。(3)在此期间，房产价值将保持稳定；(四)财产可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出口价。2.对于估价对象的产权，我们尚未根据委托方提供的房产证记录，对相关主管部门出具的房产证登记内容的真实性进行核实。委托方应保证其产权的真实性。3.估价对象的土地面积、建筑面积等相关资料以委托方提供的房产证记录为准。我们没有进行专业测量，也没有理由怀疑记录的数据与实际数据不一致。4.我们只对估价对象的建筑结构进行了一般调查，没有对其进行结构试验，因此无法确定其结构是否存在隐患。该评估假设受试者的建筑结构是安全的。6.本报告中的评估价值

6、是指评估对象在评估时点的市场价值，在市场价值标准满足评估假设和限制，且未确立法定优先受偿权的情况下，不包括该房屋买卖过程中发生的所有税费。7.估价对象的估价时点设定为实地调查完成日期。二、需要特殊说明1.本报告中的市场趋势分析等专业意见是由评估人员根据评估时点的具体情况和市场情况进行推断和预测的。它们仅供委托方参考。他们的结论在一定程度上受评估师的经验、能力和主观因素的影响。它们特别引起报告用户的注意。2.委托方提供的房产证等资料是本次评估的重要依据，评估人员对此给予了必要的重视。委托人对数据的真实性、合法性和完整性负责，我公司对由此产生的后果及相关责任不承担任何责任。3.除非另有说明，本评估

7、报告使用的货币为人民币。4.该评估基于上述假设和限制。如果上述假设和限制发生变化，本报告的结果必须相应调整。第四部分：房地产估价结果报告一、委托人俞同江二。估价官北京宜山房地产评估有限公司地址：北京市X路X楼22楼法国代表：李* *房地产评估资质等级：二级资格证书编号：* * *编号助理：* *电话。010-*三。评价目标1.1.估价对象的基本情况本次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9号楼12层02号房产，建筑面积188.42平方米，该商品房用途为住宅。北京市海淀区太阳园小区11号楼是一栋普通住宅楼。它建于2007年，采用钢-混凝土结构，共19层。建筑的外部装饰是一楼的花岗岩和二楼或以上的外墙

8、砖。照明电路是隐藏的。提供两部乘客电梯；设置地下停车场。估价对象位于12楼，四房两厅两卫一厨，朝南。室内装修如下：地面铺地砖，内墙上刮腻子，天花板为石膏吊顶，断桥铝窗。室内水、电、天然气、有线电视等设施齐全。根据现场调查，委托评估的房地产结构具有良好的施工质量和良好的装饰维护。未发现地基沉降、结构变形等现象。采用年龄法和现场观察法确定评估对象的成功率为87%。飞机如图所示。2.估价对象的权利根据商品房买卖合同记录，估价对象为俞同江，该商品房用途为住宅，建筑面积为188.42平方米，土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次评估中，评估对象在评估时点没有抵押、租赁、担保等其他

9、权利，不存在法律纠纷。估价结果是估价对象在估价时点的全部产权的市场价格。3.估价对象的位置（海淀区有着深厚的文化底蕴和丰富的文化资源，也是全国智力资源和科技人才最密集的地区。以圆明园和颐和园为代表的园林艺术记录了海淀的文化积淀。以北京大学和清华大学为代表的高等院校以及以中国科学院为代表的研究机构已经证明了海淀的文化遗产。以国峰企业等为代表的现代文化产业集团，更是标志着海淀文化的发展与创新。图书馆城位于中关村地区，尤其是文化与科技交融的前沿地带。在这里的68所高等院校中，有213所是以中国科学院为代表的各级各类科研机构。两院院士占全国院士总数的39%。工业每年向全国辐射数以千计的高水平科研成果，

10、有4500多个高科技机构，年销售额470亿元(1999年)。其中，纯智力产业(软件、图书、企业诊断和咨询等。)约占全国的50%,总劳动生产能力达到20万左右。从这个区域经济指数来看，中关村无疑是全国第一。(2)估价对象的位置位于北京市海淀区太阳园小区9号楼12层02号，南临三环路，街上大众庙商业广场对面，西临大众庙东路方向。估价对象位于北京的商业中心，繁荣程度高，交通便利。紧邻大钟寺城市火车站和大钟寺公共交通枢纽，交通流量大，周边环境良好。它现在是北京一个繁荣的商业和办公区。估价对象所在区域目前土地状况的发展程度已经达到宗地外“五通一平”，基础设施状况完全能够满足居民的生活需求。4.估价对象的

11、市场分析近年来，随着土地开发投资的增加和建筑安装工程的逐步恢复，全市房地产开发投资大幅增加。开发供应不断恢复，竣工面积稳步增加。随着市场销售价格持续上涨，销售量下降。金融贷款的增加和活跃的销售市场导致了房地产项目可用资金的增加。2015年，北京有49，891套住宅在网上签约。与2014年相比，交易数量同比增长13.7%，交易总量同比增长37.7%，平均交易价格同比增长12.8%。除了2015年初的冷启动之外，自进入第二季度以来，北京房地产市场的交易量和价格已连续攀升，甚至打破了几个月来的纪录。新建房屋的价格已经连续两个月下降。调查显示，9月份我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，环比上涨1

12、.5个百分点，环比上涨0.4个百分点，环比下降0.9个百分点，环比增幅连续两个月萎缩。二手房价格比上个月略有上涨。9月份，我市二手房价格指数同比下降1.8%，环比下降0.4个百分点，环比上升0.1个百分点。在连续三个月环比上涨0.2%后，本月环比上涨0.1个百分点。受销售形势好转、降息和扩大内需等宏观政策的影响，自5月份以来，房地产开发企业的项目融资整体回升。今年前三季度，房地产开发企业项目收入3944.1亿元，同比增长82.8%，比1-8月份增长1.5个百分点。其中，金融贷款增速最快，达到1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金609亿元，存款1074.5亿元，分别增长25.9%和65.

13、9%。(2)估价对象的房地产为住宅。因此，估价结果为估价报告中“估价假设和限制”下估价对象在估价时点满足房地产公开所有权的市场价格。货币单位：人民币。七.评估依据1.相关政策、法规和文件(1) 中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国城市房地产管理法；(3)中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/t 50291-1999；(4)中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范 GB/t 18508-2001；(5)京法正200232号文件北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知；(6)北京国土房管处20021121号文件关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知；(七

14、)其他相关法律法规。2.委托方提供的相关信息3.评估人员掌握的相关市场信息以及通过现场调查和评估人员调查获得的信息。八.估价原则本次评估依据房地产评估的法定原则、最高最佳使用原则、替代原则和评估时点原则，对评估对象的房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九.估价方法估价对象为住宅，与估价对象相似的房地产开发成本数据完整。因此，估价对象建筑物的重置成本采用成本法计算。由于估价对象的土地位于北京基准地价所覆盖的区域内，基准地价修正法可用于计算其所在楼层的熟悉地价。由于有许多房地产市场交易类似于估价对象，市场比较法可以用来衡量其市场价格。然后结合两种方法的评估结果确定最终价格。1.基准地价系数

15、修正法：通过将估价对象土地的区域条件和个体条件与其所在区域的平均条件进行比较，根据修正系数表，利用城市基准地价的评价结果和基准地价修正系数等，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而计算出估价对象土地在估价时点的市场价格。根据替代原则。2.成本法：通过计算估价对象在估价时点的所有必要成本费用、应纳税额和正常开发利润之和，减去建筑物折旧，估算估价对象的客观合理价格的方法。3.市场比较法：将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，以估计估价对象客观合理的价格或价值。X.评估结果根据公正、公平、公开的一般原则，经估价人员现场调查和估价对象所在区域的市场分析，按照房地产估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价对象在价值定义和相关限制条件下，截至2016年1月10日的房地产市场价格为(币种：人民币)房地产总价：1625.5万元大额金额为333.613亿元，合计人民币5620.62万元。房地产单价：82246.14元/平方米XI。鉴定人测量员：张* *签名：鉴定人：张* *签名：联系号码十二。评估操作日期2010年1月10日-2010年1月16日十三。评估报告的申请有效期本报告有效期为一年(2016年1月16日至2017年1月1