房地产估价实习报告(外贸服饰店)

1、家土地分娩估价单价格果实习字报纸被告第：级学位： -23名字：王秀英指导老师：雪姚、刘小平2013年6月14日房地产估价报告项目名：益阳市康复北路外贸服装店委托方：李艺溪估价人：益阳市华湘房地产价格评估有限公司评价者：王秀英估计工作时间：2013-6-17到2013-6-30报价单编号：目录报告摘要，报告摘要，报告摘要给委托人的信5鉴定师6评价的前提和制约条件7评价结果报告9一、委托评价者二、询价人三、评价对象四、评价目的五、估计时刻六、价值定义七、评价依据八、评价原则九、评价方法十、评价结果十一、评价者十二、估价工作日十三、评价报告的适用有效期报价技术报告15一、个别因素分析二、区域因素分析

2、三、市场背景分析四、最高使用分析五、评价方法的使用六、估价过程首饰，首饰，首饰，首饰益阳市康复北路外贸服装店房地产价值评价报告报告的概要该房地产的法定用途是商业，其土地使用权在现状下是转让的。 目前用于租赁经营，报告在详细分析了这些因素后，按照合法原则和有关法规，对商业装饰和租赁合同的情况进行了评价。 报告用成本法、收益法和市场比较法进行评价，最终用简单的算术平均法确定了评价对象在评价时刻(2013年6月17日)的现状公开市场价值。 评价的目的是为委托人提供价格参考。华湘房地产价格评价有限公司2013年6月30日给委托人的信李艺溪：根据委托，我公司对益阳市康富北路外贸服装店(使用面积20平方米

3、)的房地产进行了市场价格评估，为委托方未来拍卖提供参考依据。 报价时间是2013年6月17日。 评价者按照国务院、建设部、旧国家土地管理局、国土资源部、湖南省和益阳市政府等有关部门发行的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。 根据贵政府提供的相关资料，按照中华人民共和国房地产管理办法、房地产估价规范、建设省发行的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，在使用科学的评价方法分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正的原则。 经过周密准确的推算。 这个评价对象确定了2013年6月17日繁荣的现在的正常市价是人民币： 92142元。 大写字母是人民币玖万弐仟壹侬。 单价为RMB4607元/平方米。

4、向贵政府提交在此完成的估价报告。这个一致华湘房地产价格评估有限公司2013年6月30日评价者的声明我们认真地说了1 .本评价报告所述的事实是真实和准确的。2、本评价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 但是，受本评价报告书中说明的假设和限制条件的限制。3 .我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并编制本评价报告。4 .我们和本报告书的评价对象没有利害关系，和有关当事人没有个人的利害关系和偏见。5 .我们已经对本评价报告书的评价对象进行了实地调查。6 .其他行业专家没有为该评价报告提供重要的专业援助。7 .未经本公司书面许可，本评价报告书的

5、全文或部分内容或评论不能以任何形式刊登在任何文件、通信或声明上。8 .最后，根据本公司的一贯做法，本评价报告只由委托人使用，本公司必须主张对任何第三方对本报告的全文或部分内容不承担任何责任。评价师：王秀英房地产鉴定师注册：雪姚审查：雪姚评价的前提条件和制约一、评价假设条件(1)本次评价参考了公开市场价值标准确定了客观合理的价格，但考虑到其他因素的影响，拍卖的基础价格可能低于市场价值。(2)这次评价基于以下概念：所谓评价，是专业评价者根据评价目的，遵守评价原则，运用评价方法，综合分析影响房地产价格的因素，进行评价对象的客观合理的价格评估活动。客观合理的价格，是根据某一中评目的在特定条件下形成或成

6、立的正常价格，可以被当事人或社会一般人接受。 通常，客观合理的价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场是竞争的市场，该市场上交易者进行交易的唯一目的是，最大限度地追求经济利益，掌握必要的市场信息，有比较充裕的时间，交易对象有必要的专业知识，交易条件公开，没有排他性。根据不同的评价对象、评价目的，评价依据和采用的价值标准不同，评价结果的客观合理的价格也不同。这次价格评估采用了基于市场的价值标准。二、评价限制条件(1)本评价报告的适用范围向委托人的拍卖评价对象提供价格参考，变更评价目的和使用条件时，需要在咨询本评价机构后进行必要的修正和再评价。(二)房地产拍卖的底价由法院根据有关法规决定。(

7、3)本房地产评价报告书可以在评价机构盖章鉴定人签字后使用。(四)按照有关规定，本评估报告自评估日起半年内有效，随着时间的流逝，房地产市场状况和被评估本身的状况发生变化，被评估的市场价值发生变化，评估结果也需要相应地调整。(5)作为本次评价依据的房地产权利人，由委托人提供土地使用权面积和建筑物面积的资料，委托人对该提供的资料的真实性负责。 由于委托人没有提供资料引起的错误，受托人不负责。(6)评价者对评价对象进行现场调查，对评价对象在现场调查时的客观、真实性、公正性负责，而评价者对评价对象的调查仅限于评价对象的外观和使用状况。 除非另有协议，否则评价者不负责调查被评价建筑物的结构质量，也不负责看

8、到隐藏的部分和难以接触的部分。(7)本评价报告一式五份，委托人四份，本机存档一份。(八)报告使用的货币是人民币。华湘房地产价格评价有限公司2013年6月30日评价结果报告一、询价人：李鲁钦溪二、受托评价人：受托机构：益阳市华湘房地产价格评价有限公司单位地址：益阳市朝阳中路15号资质审查号码：法定代表：雪姚联系电话号码：三、评价对象(9)评价对象调查状况权利者住宅地所在益阳市康富北路土地使用权类型出让房屋所有权的性质国有房屋土地的用途商业房屋的用途商业房屋情况建筑结构砖混在一等里建筑面积20平方米地板一楼建设年2000年(2)评价对象的权利状况1、评价对象为益阳市康富北路外贸服装店，土地用途为商

9、业。 转让土地使用权。 在评估时，该土地已经使用了12年，还使用年限为38年。2、评价对象的建筑物是2000年建成的。 由于砖的建造等，住宅经济的耐用年数为50年。 到评价时间为止，这座建筑物已经使用了12年。3、这次评价为评价者拍卖价格的对象提供价格参考。(3)评价对象状况评价对象位于益阳市康富北路，是益阳繁华的地区。 因为有多重巴士，所以交通很方便。 被评价地区的工业企业虽然很少，但是人、车流量大，旁边是农业银行、工商银行，附近是电信大楼，沃尔玛超市，被评价的用途是商业，转让年数设定在2000年到2050年。 在评估时，该地块已经使用了12年。 土地的剩馀寿命为38年。 根据评价者现场调查

10、，评价对象的装修、使用和维护保养状况良好，评价对象的基础设施完善。(4)权益情况评价对象产权为益阳农业银行，根据委托人提供的资料、评价人和实地调查，调查得到的资料，转让土地使用权的性质。四、评价目的为委托人确定房地产价值提供价值参考依据。五、估计时刻2013年6月17日六、价值定义按照国家法律、法规的规定，根据委托人提供的资料和本公司的实地调查，本评价报告的估价是符合合法原则的土地使用权的熟地的现值。 根据委托人提供的资料，基础设施开发的程度设定为“五通一平”。 本报告所述的现值以公开市场价值基准，即评价结果为评价对象，是在公开市场上评价时最可能的价格。七、评价依据(一)此次评价所依据的法律、

11、法规和政策文件一，中华人民共和国担保法二，中华人民共和国土地管理法三，中华人民共和国城市房地产管理法4，中华人民共和国拍卖法5，中华人民共和国土地管理法实施条件六、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2)这次评价采用的技术规程中华人民共和国国家标准房地产估价规范(三)委托人提供的相关资料一、委托人提供的装修资料2、住宅租赁合同3、协助益阳市国土资源和房地产管理局开具图书收据4，益阳市土地房屋权证5，益阳市土地房屋他项权证(四)评价者掌握的相关资料和评价者的实地调查。 调查得到的资料等。八、评价原则本评价报告书在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体基于以下原则1、合

12、法原则：必须按照合法原则，以评价对象的合法使用、合法处分为前提进行评价。2、最高最佳使用原则：必须按照最高最佳使用原则，以评价对象的最高最佳使用为前提进行评价。3、住宅地结合原则：住宅建筑物的评价、土地评价都要把住宅和土地结合起来。4、替代原则：按照替代原则，评价结果不能明显偏离房地产等同等条件下的正常价格。5、评价时刻原则：遵循评价时刻原则，评价结果必须是评价时刻客观合理的价格或价值。九、评价方法评价者在认真分析掌握的资料并进行实地调查和邻近地区调查后，根据被评价房地产的特征和自身实际情况选择了市场比较法、收益法和成本法作为这次房地产评价的基本方法。市场比较法的定义：市场比较法选择同一供求圈

13、最近形成的类似用途的土地交易案例的交易价格、交易时间等评价相关数据，对选择的案例进行交易状况的修正、交易日期的调整、地区状况的修正、权益状况的修正、实物状况的修正，求出比较价格。 技术处理求出的比准价格，确定评价对象限制的现值。收益法的定义：收益法是在评价房地产价格时，用适当的资本化率将预计的被评价房地产未来各期的净利润换算成评价时刻的现值，求出现值之和来确定房地产价格的方法，购买一定耐用年数的房地产，与本年度内未来可持续的年收益现值之和等价收入价格公式： V=a/r1-1/(1 r)n式中： V房地产的价格a房地产净利润r房地产资本化率n房地产的耐用年数和剩馀收益年数成本法的定义：成本法评估

14、整个房地产的价格。 所谓成本法，是在评价房地产时，从完全复位评价对象的现在价格的成本(单纯的复位成本)中减去损失和贬值，确定评价对象的房地产价值的方法。使用成本法评价土地和建筑物的价格，计算公式如下房地产价=土地重置价建筑物重置价-建筑物折旧或者房地产价格=土地重置价格建筑物重置价格*新汇率得到评价对象房地产的价格。 这次的评价，用复位成本法测量了住宅所有权价格，用基准地价修正法测量了土地使用权。 基准地价修正法是根据替代原理差异修正了土地的布局条件和地区的平均条件的价格。上述市场比较法、成本法和收益法的推算结果采用简单的算术平均法。 综合地得到评价对象的最终评价结果。十、评价结果评价者基于评价目的，遵循评价原则，遵循国家制定的技术标准和评价顺序。 在实地调查评价对象、理解当地房地产市场行情的基础上，用