2011年07月05日龙岩市连城县天一温泉二期发展建议报告

1、谨呈：连城天和房地产开发有限公司,项目报告的结构思路导图,城市概况,项目概况,本章小结,第一部分 项目概况,城市概况, 连城是旅游胜地。境内旅游资源丰富，主要有冠豸山、石门湖、竹安寨、九龙湖等八大景区。国家重点风景名胜区、AAAA级旅游区冠豸山距城区仅1.5公里，素有“阳刚天下第一、阴柔举世无双”的美誉，入选“福建最值得外国人去的10个地方”。 连城是革命老区。第二次国内革命战争时期，连城是中央苏区21个县份之一； 旅游经济迅速发展。2010年全年接待游客约达200万人次，旅游总收入7.2亿元； 连城交通网络逐渐成熟完善。连城已成为全国为数不多的同时具备机场、铁路、高速公路的县份之一，形成了一

2、个以连城为中心的闽西快速经济带，初步形成了联结沿海、拓展腹地的综合交通运输体系，三小时辐射覆盖了福建、江西、江浙地区等区域。,项目地处闽、粤、赣三省交汇核心，3小时交通距离可辐射海峡西岸三省七市近三千万人口。,区位条件,交通条件,本案,205国道,机场,火车站,冠豸山风景区,县城,交通分析： 位于龙岩市连城县文亨乡文保村 紧临205国道 距永武高速出口仅5公里 县城约10公里 冠豸山风景区10公里 冠豸山机场7公里 火车站25公里,资源分析,自然资源：青山绿水环绕，拥有优质的自然环境； 温泉资源：龙岩地区第一个获取采矿权证的温泉度假村，拥有稀缺资源森林温泉，且温泉水质优良； 交通优势：紧临20

3、5国道，距永武高速出口仅5公里、县城约10公里、冠豸山风景区10公里、冠豸山机场7公里、火车站25公里，交通便捷，进入性强； 高级配套：自身拥有五星级酒店配套和温泉会所等区域顶级的休闲养生配套，为项目提供一流的硬件支持和软件服务； 规模优势：占地面积达23万，整体规模大，容易形成规模效应。,SWOT分析,本章小结,项目报告的结构思路导图,国内旅游地产的市场特征,第二部分 旅游地产的现状,国内相关案例解读,国内旅游地产市场特征: 杭州市场,国内旅游地产市场特征: 成都市场,国内旅游地产市场特征: 三亚市场,国内旅游地产市场特征: 昆明市场,综合目前国内比较典型的旅游地产市场特征，可知目前旅游地产

4、特征为： 1. 建筑风格以现代简约、中式为主； 2. 小户型产品当道，产品以中小面积为主； 3. 创新小户高附加值产品深受欢迎； 4. 优美环境、完善配套客户关注要点,小结：,国内旅游地产的市场特征,第二部分 旅游地产的现状,国内相关案例解读,以下主要选取海南的旅游地产项目进行调研，并主要集中在温泉资源最出名的琼海市进行类比项目的调研！,同类案例借鉴琼海市万泉河温泉小镇,同类案例借鉴琼海市官塘御泉,同类案例借鉴琼海市温泉1号,同类案例借鉴博鳌亚洲湾,同类案例借鉴三亚汇丰国际度假公寓,同类案例借鉴红树湾国际度假公馆,同类案例借鉴木色香城,同类案例借鉴木色香城,同类案例借鉴江西明月山天沐温泉,同类

5、案例借鉴厦门泉天下,同类案例借鉴厦门巴厘香泉,佩夏公寓,游艇码头,温泉度假酒店,温泉SPA岛,同类案例借鉴漳州金汤湾,户型方面1房和2房为市场的主力户型，50-60是市场上主力的产品，可见性价比是市场主流；市场上产权酒店式公寓类型正在逐渐减少，度假休闲+物业代租形式正逐渐流行； 购买动力市场呈现两个极端，低总价、高回报和稀缺资源奢侈产品是置业者购买的核心驱动力； 市场结构典型的外销型市场，随着度假市场进一步成熟，旅游地产市场客户来源将更为广泛； 市场趋势未来旅游地产的投资目的比重将下降，度假休闲比重将增加，投资兼休闲将成为市场主流。 建筑风格：度假类产品建筑风格大多以现代简约风格为主，也有部分

6、为中式和欧式风格，外立面颜色大多追求淡雅，以营造轻松的度假氛围； 园林风格：大多结合当地的地理和气候条件来设计园林，强调度假休闲感受和山水意境。,案例分析小结,项目报告的结构思路导图,客户访谈调查,第三部分 市场调查,区域市场简报,说明 样本数量：总共100个 调查范围：现场来访客户、进线客户 调查方式：电话回访+现场来客访谈 数据来源：世纪荟景天一项目销售组销售报备表,客户访谈统计概述,龙岩地区的来访或来电客户比例为70%；三明地区（永安/大田/三明等地）比例为18%；闽南地区占10%，其它地区（广东、江西等）2%。说明到访客户地域性较强，以龙岩和三明地区为主，闽南也有一部分。 考虑到目前项

7、目的知名度还有待提高，仅在龙岩地区有一定的影响力，随着后续运营推广的不断深入，三明及闽南地区的购买客群将有可能增加。因此可以预判项目的主要客群来自龙岩、三明及闽南地区。,客户调研分析,大专以上学历的占88%，其中大专占41% ，本科占31% ，可以看出被调查者中，大多数具有良好的教育背景。 良好教育背景的客户对生活质量的要求更高，休闲度假是此类人群生活中重要的一部分。此外，往往知识代表财富，学历高、高素质人群创造的财富相对也大，消费能力较强。,客户调研分析,以机关、事业单位（38%）为主，仅次于它的是私营企业（23%）及国有企业（12%）。 机关事业单位一般具有较高的灰色收入，经济收入较高且稳

8、定，对度假地产具有一定的购买能力，调查的私营企业客户多数为中层管理以上职位，他们事业的不断成功与收入的增加，对更高生活品质的追求更强烈，越来越多人选择度假地产为第二居所。因此，具有较为稳定的长期性收益和具有高收入收益的群体是购房置业的主力群体。,客户调研分析,客户置业目的以度假的比例最大，占37%，投资的占26%，自住的占20%，养老的占11%。 据度假地产市场一般规律，客户目的为度假，其选择的物业面积相对较小，房间数量要求不多。,客户调研分析,度假公寓需求意向比例为54%，独栋别墅需求意向为23%，联排别墅需求意向为21%，数据说明市场客户对于度假地产物业类型更倾向面积相对较小的物业，小户型

9、公寓深受市场欢迎，其经济承受力相对也较低。,客户调研分析,意向建筑风格以中式传统与现代简约为主，比例分别为28%，36%，说明市场客户对现代简约风格的需求较为热烈。,客户调研分析,别墅客户意向户型以4房2厅为主，公寓客户意向户型以2房与1房为主 独栋别墅的市场客户，4房的需求最大占73%；联排别墅的市场客户，3房2厅为主流需求户型，占53%，而28%的选择4房2厅，19%的选择4房3厅。说明市场客户在选择第二居所时，对于别墅的意向户型及面积总体倾向中小房型。 公寓的市场客户，意向选1房1厅的比例最大占41%，其次为2房1厅占34%，说明客户对于公寓的选择，主体意向是一房与两房的小户型。,客户调

10、研分析,独栋：主力建筑面积需求集中在160-200 联排：主力建筑面积需求集中在150-200 公寓：主力建筑面积需求集中在50-70 别墅类客户建筑面积需求集中在150-250之间，房型的设计较为紧凑合理。反映出购房者日趋理性化，不再一味强调大面积，而是追求面积合理化。 公寓类客户建筑面积需求集中在50-70之间，占39%，其次为50以下，占30%，这与1房、2房户型深受市场喜欢相符，因此度假公寓主力面积定55左右。,客户调研分析,客户对于交楼标准意向，全毛坯比例最大，占45%，精装占30%，普通装修占25%。 结合度假地产市场及项目实际情况，不同经营模式采取不同物业装修标准。,客户调研分析

11、,在环境和景观的要求方面，观景露台外带温泉泡池成为客户最关注的焦点，比例占69%，树木种植面积与草坪面积也是客户关注的焦点，比例分别为44%、43%，说明客户环境景观意向更倾向健康、生态类。,客户调研分析,客户对医院的要求比例最高，占80%，其次为商场占62%，市场占48%，体育设施占34%。 随着收入水平的增加和生活水平的提高，提高健康服务、物业服务和购物服务成为了配置的主要选项。,客户调研分析,通过以上统计分析，结合项目目前的来访情况，综合说明： 独栋别墅、联排别墅、度假公寓三种物业形态中，度假公寓最受市场欢迎，有一半以上的被调查者选择公寓，而独栋别墅占和联排别墅占则各占1/4； 建筑风格

12、客户更倾向现代中式和现代简约风格； 交楼标准以毛坯为主； 户型与面积需求意向，以中小户型为主。,客户调研小结,小户型、低总价、中年化,客户调研小结,客户访谈调查,小结,第三部分 市场调查,区域市场简报, 目前龙岩地区尚未出现同类产品，因此针对区域市场我们主要考察了别墅、公寓及商铺等具有一定投资属性的产品；,市场概况龙岩在售楼盘一览表,目前龙岩新罗区市场在推量达30万，存量达万，预计下半年将集中推盘，届时推盘量将大幅攀升。,市场概况龙岩地产项目在售情况信息表,市场动态龙岩在售楼盘营销动态,市场动态在售楼盘营销动态,市场动态在售楼盘营销动态,市场动态在售楼盘营销动态,市场展望2011年可上市商品房

13、及经适房项目一览表,多集中在城市中心区，周边配套完善 返租型产品开始出现，但是整体的量不大 回报率在5%左右，与传统投资类产品商铺一致 总价低，市场接受度较高，年轻人首次置业首选，也受到投资者的追捧 未来此类物业的比例将逐渐加大，市场竞争开始逐渐出现,公寓市场分析,底商仍然是目前市场产品的主要形式，集中型商业项目极少 总价100万以下的产品市场销售情况良好，总价150万以上的产品存在滞销的情况 投资回报率正在逐渐升高，一般在6%上下，客户购买更看重未来升值潜力 普遍项目为挑高型产品，通过做大单层层高提升产品价值 商业投资氛围较为活跃，商业项目除金色家园外，去化情况都比较理想,商铺市场分析,区域

14、市场小结,项目报告的结构思路导图,产品定位,第四部分 整体定位,客户定位,规划建议,功能定位,产品定位,海峡西岸首席森林温泉度假公寓,“海峡西岸”强调项目的是一个“立足海西经济区、辐射广东、江西及周边城市”的度假天堂； “首席”强调项目的档次和规模； “森林温泉”强调项目独有的资源卖点，突出资源的稀缺性； “度假”突出项目的属性，具有养生、度假和居住的多重功能； “公寓”则强调产品属性为公寓，易于传播。,功能定位,养老 养生 养心,通过对国内相关旅游地产的考察，并结合项目自身的条件，我们对项目的功能做如下定位： 养老：天一温泉环境秀美、生态条件优越、温泉资源丰富，是老年群体绝佳的养老度假地。

15、养生：天一温泉源头水温达71度 ，日流量达1700立方，是省内最好的几口温泉眼之一， 泉质重碳酸纳型低矿化，还还有丰富的氡，是极佳的医疗调理温泉，具备优越的养生功能。 养心：天一温泉远离城市嘈杂，回归自然山水，居住于此可消解工作上的压力，没有在城市生活的种种压抑，获得内心的平静，是海西绝无仅有的养心之地。,客户定位,边缘客户,重要客户,核心客户,产品拥有型客户 产品偏好：别墅 价格承受：100-130万元 客户来源：龙岩/三明/厦漳泉及周边金领客户，中高阶层生意人，高级公务员、大学教授等,城市享受型客户 产品偏好：小高层公寓、产权酒店式公寓 价格承受：30万元左右 客户来源：龙岩/三明/厦漳泉

16、及周边白领，中产阶层、一定级别的公务员、个体户，大学教授、退休人员等,资源占有型客户 产品偏好：企业会所、独栋别墅 价格承受：独栋200万左右，企业会所300万以上 客户来源：龙岩/三明/厦漳泉及周边企业老板、国企高层,二期整体规划建议,1、建议将企业会所的朝向稍做修改，改为东南朝向，已增加采光面和景观面。 2、建议针对度假公寓规划设计时以不对别墅及后排产品产生遮挡为原则。,项目报告的结构思路导图,物业发展建议价值塑造体系,社区价值构建,建筑风格的确定,景观体系的营造,配套,业主增值服务,创新的户型,产品价值构建,形象价值构建,其他产品特色,通过建筑产品的打造让渡客户更多价值,创新产品户型，增

17、加使用价值和休闲价值,通过对相关旅游地产的调研、市场调查，结合本项目的实际情况，我们将从以下几方面来塑造我们的产品价值：,建筑风格,园林建议,第五部分 物业发展建议,产品建议,配套建议,物管建议,产品定位为现代简约风格，以淡色调为主，给人一种轻松愉快的度假氛围,产品建筑风格为现代简约 应避免硬朗冷酷的风格，突出轻松愉快的度假氛围 以淡灰或米白的色调为主,建筑风格,现代建筑立面从都市型转化为休闲型,建筑风格,立面采用素雅的色系，缓解建筑体量的厚实，强调材质质感对比。 由于一期建筑外立面显得相对较杂，因此二期建筑屋顶颜色与酒店的屋顶颜色保持一直，尽量使整体建筑保持协调统一。,城市现代建筑立面,休闲

18、度假型,产品立面的效果适当弧形元素，可以增加观景面的同时，增强休闲度假氛围,建筑风格,园林建议,第五部分 物业发展建议,产品建议,配套建议,物管建议,公寓的产品价值体系,以55平米左右一房一厅户型作为主力户型 设计时可考虑业主的需求，让其可将两户并成一户 建议拿出一栋度假公寓做成产权酒店式公寓，以返租形式对外出售,综合市场调研及问卷数据分析，我们建议：,产品价值合理的户型配比,户型设计要点：增加景观面、增加情景空间、增加活动空间、控制面积。,增加观景面，充分享受景观。,露台，提升休闲感受,一房户型示意,一房一厅户型示意,产品价值户型,温泉泡池，私密享受。,露台，提升休闲感受,产品价值户型,露台

19、宽度建议设置为2.5米,大面积景观窗，增加室内采景，使室内空间与室外风景得以交流, 客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。,产品价值户型,例： 万科17英里产品说明 1、产品A：户均面积60平米左右，小复式，一房一厅，客厅挑空净高达到5.8m，舒适感十足 2、产品B：户均面积40平米左右的平层公寓 3、产品C：90平米的2房1厅，复式结构，每间卧室与客厅均面对海景。客厅挑高5.8m,客厅挑空5.8m,3米,楼层结构示意（万

20、科17英里公寓产品组合）,A,B,C,A,B,C,3米,3米,3米,客厅挑空5.8m,景观面,入户门,产品价值户型,平层与复式/夹层搭配推荐户型演示-40平层户型,产品价值户型,平层与复式/夹层搭配推荐户型演示55的复式结构,景观面,产品价值户型,LOFT公寓，创新户型，可赠送面积,层高5.4米，上下两层复式户型 买一层送一层，赠送面积多，加快销售速度 营造丰富空间形式，适宜居住。,产品价值户型,LOFT户型示意,产品价值户型,利用部分架空层做入户大堂，减少公摊,产品价值架空层,利用部分架空层做泛会所，摆放桌椅/棋台/茶座等设施，为业主提供棋牌等娱乐场所,产品价值架空层,温泉水入户，居家养生新

21、体验,产品价值温泉入户,公寓可以采用精装修菜单为客户提供附加值,在交房时，可以列出装修菜单供客户选择； 装修标准控制在1500元/左右。,产品价值装修建议,观景电梯：回家亦能欣赏美景，乘坐电梯的时间再也不枯燥,产品价值观景电梯,建筑风格,园林建议,第五部分 物业发展建议,产品建议,配套建议,物管建议,园林设计原则,以水为主题的景观区必须保证人的参与性，互动性使景观切实成为度假生活的一部分。 由于公寓活动面积小，因此建议多设置一些用于社区交流的公共景观体系，满足精神享受需要，人们在园林中可以享受活动休憩的乐趣,景观设计关键词1：参与性,注意用道路、植物形成自然屏蔽，建筑错落其间，保证业主的私密性

22、。,形成园林的曲径通幽的感觉，增大园林的景深，营造移步换景的效果。,度假氛围的打造是园林景观的基本出发点，可通过植被，小品等营造。,水为园林的灵魂 水元素的运用和表现，以凸现度假氛围，形成亲水景观，满足度假亲水性 尽量采用可参与性的浅水系结合中央景观区贯穿项目内部,景观设计关键词5水系,景观设计关键词6各种休闲和休憩配套满足业主社区内室外活动的需求,由于地块紧临205国道，主入口应作局部视觉隔断效果处理，增强项目内部的私密性和神秘感； 主入口做足景观体验氛围，对销售有极大的促进作用；,重要景观节点小区入口,重要景观节点中央景观区,水系结合园林广场组成核心景观区 注重互动性和参与性； 由中央景观

23、区向其它区域园林景观延伸；,建筑风格,园林建议,第五部分 物业发展建议,产品建议,配套建议,物管建议,配套建议,配套,运动主题公园,果蔬种植园,水上娱乐区,汽车露营区,山地运动营,山顶景观区,游客集散中心,运动配套,生活配套,其他配套,细节指引,老年配套,门球场,百戏坊,运动配套,运动主题公园定位诠释： 丰富度假养生功能，为酒店客户和地产业主提供额外的运动休闲区域 由酒店物业团队承包经营管理和养护 主题公园配套建议以具有一定休闲品位又兼具户外功能的运动项目为主,运动配套运动主题公园,占地面积：约14000平米,高尔夫球推杆练习场,网球场,户外运动俱乐部 （攀岩/弓箭等）,户外儿童游乐场 （吊网

24、/儿童攀爬/草地滚球）,运动主题公园的配套建议,运动配套天一湖水上娱乐建议,水上自行车,水上步行球,皮划艇,汽车营地区,汽车营地区是指在交通发达风景优美之地开设，专门为自驾爱好者自助或半自助服务的休闲度假区，主要包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展及汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。,建议利用周边的空地设置汽车露营地，成为度假区的一个互补性配套： 接待服务区：承担基本服务功能，包括管理中心、购物中心和主题娱乐。 营舍区：营舍区是一个富有特色的区域，每个营位都有原始自然风格的营房供游客休憩，也可以自己搭建帐篷。 公共休闲娱乐区：具有烧烤、娱乐、餐饮、聚会、篝火晚会、露天电影、攀

25、岩、森林氧吧等功能。 拓展活动区：汽车营地的外延拓展区，空间大，为游客提供自然生态的体验区域，如自行车、团队活动、生存训练等。 经营范围：特色餐饮/餐具/帐篷/睡袋/照明/越野单车/登山器械/饮用水/速食品/汽油等与自驾露营人群需求相关的产品。,山地运动营,生活配套,游客集散中心,游客集散中心定位诠释： 主题与功能：以信息、餐饮、购物、娱乐、休闲为主题功能的游客集散中心 和部分游 夜间功能活动场所； 经营业态：土特产交易、产业交易、旅游小超市、纪念品店、主题酒吧、风情咖啡馆、 田园餐厅、棋牌室内、KTV等； 由酒店物业团队承包经营管理，在一定程度上可以弥补项目生活及商业配套的欠缺。,KTV,休

26、闲酒吧,棋牌室,咖啡吧,游客集散中心休闲娱乐配套建议,满足业主及附近居民的基本生活； 考虑到项目业主居住具有季节性，区域内附近居民数量有限，应该将单元面积划小； 常见的业态是日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮店、洗印中心、银行等。,游客集散中心商业生活配套建议,餐饮,土特产 茶叶店,老年配套,门球场,百戏坊,作为度假养生地产项目，一些退休养老类群体将成为本案的客户，因此在做项目配套时我们应考虑到老年人的活动需求，设置一些专属于老年人的活动区域，以增加对养老类客户的吸引力。,老年配套,老年配套门球场,建议在运动主题公园或其他区域设置门球场，为来这里养老的老年客户量身定做运动休闲场所，增加项目的养老功能。,老年配套百戏坊,建议设置百戏坊，专门为游客特别是老年表演各种戏曲，塑造项目的文化内涵。 百戏坊的功能：为各种客家民俗演出、京剧、高甲戏、评弹、说书、快板等文化活动提供演出平台。,其他配套,果蔬种植园,茶园,园艺盆景园,丰富项目定位，为酒店客户和业主提供额外的观光休闲区域 针对业主，可采取认养的形式分配一定的土地给以种植或采摘果蔬或花卉，使业主享受田园野趣 该功能区的花卉种植未来可以作为酒店或者社区的绿化养护资源 园艺盆景部分可采用招商经营方式；由公司负责基建，园艺商自营自理,果蔬花卉种植园建议,山顶景观区,目