马鞍山万达东地块可行性研究市场部分

1、,浩华地产决策咨询HAOHUACHINAConsultingDivision2013.11,马鞍山万达广场东地块可行性研究,目录,Contents,竞品研究,本体回顾,整体市场,1,2,3,市场总结,4,本体回顾/区位,本案地处城中板块的南部边缘区，处于城市发展的主轴线上。万达广场的进驻，大大提升了消费群体对该板块的认可度，市场普遍看好。,主城板块,城南板块,城北板块,当涂板块,秀山板块,城市发展方向,城市发展方向,辐射全市的商业配套中心：主城板块位于城市中心，起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩。居住集中区：秀山板块城市发展主流方向，政府大力规

2、划打造的中高端居住片区。恒大、绿地、秀山等一线品牌入驻，未来价值潜力巨大。城南板块城市发展主流方向，依托高新产业经济技术开发区，目前配套相对不足，未来具备发展潜力，供应潜力巨大。工业改造区：城北板块马钢所在区域，工业、居住相对平衡，区域偏离城市中心，非城市发展主轴之上，配套匮乏，基本以区域地缘中低端客户及外地乡镇客户为主。城市近郊当涂县城区：当涂板块位于城市南郊，距离市区7公里左右，区域相对独立，以地缘客户及市区青年客户为主。,本案,本体回顾/地块现状,地块形状规整，地表有3米的落差，后期需平整，地块内部无明显不利因素；外部交通条件尚可；地块紧邻万达项目，对后期的销售有利；北侧规划路尚未修建，

3、地块占地小，对规划设计的要求较高。,万达广场,本体回顾/机会,本案,万达商业广场的聚集与辐射效应势必拉动城市商业中心向南偏移，本案距离万达广场步行5分钟距离，在营销和推广上借势万达广场，可提升办案在市场上的认可度。,本体回顾/项目界定,项目评价：,受万达核心商圈的辐射明显,万达商圈核心区,占地20亩,规模有限,区域评价：,市政板块，城市未来核心区,核心板块,马鞍山市,三线城市,借势万达对商业的运作有利,商业用地,地段价值高,万达广场、马钢总部，教育资源丰富，完善的配套及交通建设,地块素质较高，内部没有明显不利因素,地块素质,地块在万达广场核心商圈范围内，周边配套齐全，资源丰富，地块整体素质较高

4、。,优势（Strengths）,机会（Opportunities）,劣势（Weaknesses）,威胁（Threats）,地块位与万达广场一街之隔地块周边教育资源、景观资源丰富马钢总部、马鞍山市政府、博物馆,SWOT分析,地块规模有限北侧规划路尚未修建,万达开业，区域将迅速成长为马鞍山市的商业中心随着城市板块地位的提升，区域配套将逐步完善,商业产品受宏观调控和市场影响较大2013年年底至2014年元月期间，市场公寓项目扎堆上市透支大量未来购买者,本体回顾/swot分析,综合地块的条件，总体优势大于劣势，开发期的市场机会和产品提升空间依然很大。,目录,Contents,竞品研究,本体回顾,整体市

5、场,1,2,3,市场总结,4,整体市场/供应成交,马鞍山商品房自08年之后，每年基本保持100-130万方的市场需求，但从供销走势分析，市场整体存量有增大趋势。可预见后市竞争比较激烈。,整体商品房市场存量有增大趋势；价格增长明显回落，秀山板块的崛起对房地产市场冲击较大；宏观政策比较稳定，商品房市场成交量在130万左右。,市场价格由整体膨胀表现为平稳发展。2012年秀山板块房地产市场迅速崛起拉低了城市整体的成交价格。,数据来源：易房网,整体市场/商业走势,2013年，商铺成交涨幅并不明显。商业地产以投资为主，首付五成。总价较高的产品对客户的要求较高。,商铺的成交价格在地段、位置、楼层等要素的影响

6、下，成交走势起伏较大，整体成交均价在9482元/。,商业的销售以社区型邻里商业的成交为主；大型综合体以招商运营形式为主，商铺销售为辅，对商业市场成交的拉动有限。商业产品整体成交均价为9482元/。,数据来源：易房网,整体市场/商业成交,2013年马鞍山商业供应量充足，市场成交量约13万，按照现行去化速度，仍需6年的时间去化完毕。花山区和雨山区的商业地产投资相对成熟，投资者容易接受。,2013年1-11月，马鞍山商业产品供应量近100万，当年成交约13万，市场剩余体量约83万。市场库存较大，后市竞争存在较大风险。从现场调研了解到，商业公寓的销售情况较好，公寓投资产品投资市场升温较快。,整体市场/办公成交,2013年1-11月，马鞍山办公产品供应体量在24万，当年成交约0.9万，市场剩余体量23万。市场供大于求，去化难度增加。,办公市场存量积压明显，花山尤为突出；雨山库存体量8.3万，销售处于停滞，客户观望情绪浓厚。整体办公市场或在租赁阶段寻求机会点。,整体市场/小结,1,2,3,4,整体市场存量维持高位，成交量上升缓慢，价格涨速回落，整体市场出现疲软态势。消费者观望跟风，后市不容乐观。,办公产品库存积压明显，雨山、花山尤为突出。花山区的库存较大，去化有难度，客户观望情绪浓厚，市场竞争压力较大。,商业产品市场剩余体量达83万方，