房产培训总教案

置业顾问培训大纲

开篇公司简介、服务理念及房地产发展前景

第一章房地产基础知识培训...............................3-15页

一、房地产的概念

二、房地产的特征

三、房地产的类型

四、房地产专业名词

第二章建筑学基础知识.....................................16-40页

一、建筑物分类

二、建筑物构造概述

三、房屋面积计算

四、建筑识图

第三章房地产市场调研.....................................41-50页

一、房地产市场调研的含义

二、房地产市场调研的重要性

三、市场调研的内容

四、市场调研的方法

五、赣州市房地产市场的分析

第四章销售人员的职责及礼仪和形象51~59页

一、售楼人员的定位及职责

二、名片递接方式

三、微笑的魔力

四、语言的使用

五、礼貌与规矩

第五章销售人员的仪表修饰.......“…60页

第六章电话礼仪及技巧...........61-63页

一、接听电话规范要求

二、电话跟踪技巧

第七章房地产销售的业务流程与策略64-71页

一、寻找客户

二、现场接待客户

三、谈判

四、客户追踪

五、签约

六、售后服务

第八章房地产销售技巧.....................................72-82页

一、分析客户类型及对策；

二、逼定的技巧；

三、说服客户的技巧；

四、如何塑造成功的销售员；

五、如何处理客户异议；

六、房地产销售常见问题及解决方法。

第九章销售人员个人素质和能力培养.........................83-99页

一、心理素质的培养；

二、行为素质的培养（A敬业精神、B职业道德）；

三、专业知识的自我提升；

四、身体素质；

五、销售能力：1、创造能力；2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；

4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、说服顾客的能力。

第十章房地产金融.......................................100-114页

一、房地产金融概述

二、房地产开发贷款

三、个人住房贷款

四、货币的时间价值风险和报酬

第十一章房地产相关法规政策.............................115-143页

一、中华人民共和国城市房地产管理办法

二、中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例

三、城市商品房预售管理办法

四、房地产权属登记制度

第一章房地产基础知识培训

房地产行业的前景

我国房地产业1986年开始朦芽起步，19861992年属于混乱发展期间。1992

年针对海南、北海的采取了一刀切的宏观调控。之后房地产业跌入了谷底，后

来借1998年福利分房寿终正寝、货币化分房启动、商品房市场化扩容才步入回

升期，并在2000年后渐入高潮。

1、目前居住情况

我国现有的城市“住宅成套率”水平约为73%,就是说还有大量的住宅是没有

厨房、没有厕所的非独立功能的住房（更不用说还有大量没有厅的房子了）。

中国人类住区发展报告（1996年-2000年）载明：到2000年底，我国城镇人

均住宅建筑面积达20平方米（已超过《1996年中国人类住区报告》中提出

的18平方米的小康水平），农村为25平方米。按城市平均家庭规模3.16人

计，则户均住宅建筑面积为63.2平方米，到2005年，城市人均住宅建筑面

积将达到22平方米，户均70平方米的数量级。到2010年时，可望达到人

均25平方米，户均达到80平方米的数量级。

2、城市化的趋势

所谓城市化：我国《国家标准城市规划术语》中规定：城市化是人类生产生

活方式由农村型向城市型转化的过程。主要表现为农村人口转为城市人口，城市

不断发展完善的过程。

我国目前正处于乡村城市化的起步阶段，在乡村城市划的过程中，会带来两

个方面的变化：一是人口由乡村向城市运动，并在都市中从事非农业工作。二是

乡村生活方式向城市生活方式的转变，包括价值观、态度、行为等。那么城市人

口增加了，人们对住房的刚性需求自然而然也相应的增加。

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于

物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不

可分割性。包括：

a）土地

b）建筑物及地上附着物

c）房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、

地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经

济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑

业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或

构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提

供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产

业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物，表现

为房屋所有者对房屋的占有、使用、收益和处分的权利；地产是指明确了土地

所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已

开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存

在着客观的、必然的联系，主要包括儿个方面：

a）实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括儿个方面：

a）二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

c）权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a）位置的固定性；

b）使用的耐久性；

c）资源的有限性；

d）物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a）生产周期

b）资金密集性

c）相互影响性

d）易受政策限制性

e）房地产的增值性

注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分----土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

a）居住房地产——平时常说的住宅

b）商业房地产——平时常说的商业地产

c）旅游房地产——在风景施游区开发的地产

d）工业房地产

e）农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

（1）低层住宅为一层至三层；（2）多层住宅为四层至七层；（3）小高层住

宅为八层至H^一层；（4）高层住宅为十二层至三十层。（5）超高层为超过30层

四、地产

我国的地产是指有限期的土地使用权。

在我国，土地产品的分类

1、土地依所有制分为集体所有制土地和全民所有制土地。

2、依用途分为：居住用地，商业服务业用地、市政用地、工业用地、教科文卫

设施用地、国家机关、宗教团体用地、交通用地、港口用地。

3、依据开发条件分：

（1）生地：主要是指可能和能够为房地产开发与经营活动所利用，但尚未被开

发的农地和荒地

（2）熟地：是指已进行了“三通一平”的土地

（3）毛地：是指城市中需要拆迁而尚未进行拆迁的土地

1982年宪法规定，城市土地属国家所有，企业和个人只享有土地的使用权。所

谓土地使用权是指依照法律对土地加以利有和获得收益的权利。

1、土地使用权的取得方式：

依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地

使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出

台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（简称11号令）增加了国有土地使权

出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，

必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

（1）划拨

（2）协议：协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地

条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用公共福利事业

和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

（3）招标：招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（招标者）发

出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的

较大地块的出让。

实施程序：

（A）土地管理部门（出让方）通过一定媒介（如新闻媒介）向有意受让方或用

地者发招标通知书（或招标公告）。通知书应指明出让地块的位置、面积、用途、

出让年限，投标者应具备的资格、投标地点、截止日期及其它有关要求、规定、

投标保证金的金额和付款方式。

（B）有意受让人发也投标书。参加投标者向招标者（出让方）领取投标须知、

土地招标证书、土地使用权合同书及土地使用规则等，并在规定的投标日期和时

间内，向指定的地点和单位缴纳土地受让保证金，并将密封后的投标书投入指定

的标箱。

(C)出让方经过决标，向受让人发出中标证明通知书。出让方会同有关部门邀

请城建、财政、税务、计划、银行等部门专家组成评标委员会，由评标委员会主

持开标、评标、决标工作。评审的内容一般包括投标者的资信情况、所报出让金

额及规划建设方案的可行性等，择优确定中标者。评标委员会签发决标书后，由

出让方向中标者发出中标证明书。

(D)受让双方签订《土地使用权出让合同书》，并按规定缴纳土地出让金。中

标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同的，取消中标权，所缴保证金不予

退还。未中标者所缴纳的保证金，由出让方如数退还。

(4)拍卖：拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将

土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞

争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块

的出让。

实施程序如下：

A、土地使用权出让方事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告，公告拍

卖的时间、地点和所出让地块的位置、用途、使用年限、面积及其它事项。

B、在规定的时间、地点、由政府代表人宣读《土地使用权公开拍卖须知》，宣

布政府土地使用权公开拍卖主持人、公证人员名单、宣布土地使用权公开拍卖开

始。

C、主持人就职。主持人简单介绍该幅地块的位置、面积、用途和使用年限、出

让金底价，以及每一次应价的数目，付款方式，拍卖规则等。

D、以举牌方式应价，也可口头跳级应价。主持人根据竞投者应价情况，有权对

每一次叫价数额进行适当调整。

E、出价高者得。经过角逐，最后举牌者经过主持人宣布最后应价数目“第一次”、

“第二次”，而没有人再举牌时，主持人一锤敲下，该幅土地使用权由价高者得。

F、价高者或受让者即与政府签计《土地使用权出让合同书》，并按规定当即支付

履约定金。

(5)挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定

的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的

报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行

为。

2、土地使用权的使用年限

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年

限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、

卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地

五十年。

3、土地使用权到期后的处理方式

《城市房地产管理法》第21条规定，住宅的建设用地使用期限最长为

70年，在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥

有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、

抵押，也可以继承。土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一

年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设

施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳

地价款和土地使用费。

五、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

♦五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；

d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；（五证的取得顺序为：d-a-b-c-e）

♦两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

♦房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

♦房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市

场；

♦一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的

方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定

的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

♦二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应

的土地使用权转让给单位或个人的市场；

♦三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是

二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

♦房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具

体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

♦土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、

处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让

给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土

地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

♦三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

♦七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地

平整；

♦红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、

界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受

让者只能在红线范围内施工建房；

♦总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

♦建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围

内的土地面积；

♦总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建

筑面积之和；

♦容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容

积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越高，则单位地价成本越低，容积

率越低，则单位地价成本越高。比如别墅，就属于低容积率住宅区。而对于住户

来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。在同等层数情况下，容积率与密度成正

比。（总建筑面积/总占地面积）

♦建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地

下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永

久建筑。

♦建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用

地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米,

其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%））

♦绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地之

比，相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地率。在计算时，要

求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，

还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施

的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较

低，所以计算绿地率时不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计

入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

♦绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面

积的比率；

♦房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建

筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之

和；

♦套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包

括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

♦套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使

用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复

合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入

使用面积；

D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前

室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑

面积。

♦公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以

外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能

分摊的公共建筑面积；

♦公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建

筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积

的50%o

♦实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

♦层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有

要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的

距离。

♦净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

♦开间（宽度）：指•间房屋内一面墙的纵向定位轴线到另一面墙的纵向定位轴

线之间的实际距离

♦进深（长度，进深越短，采光越好）：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到

后墙壁之间的实际长度

♦得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

♦道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民

小汽车、单位通勤车等停放场地。

♦道路红线：道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

♦玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居

室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门」开，有玄关阻隔，外人对室内

就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割

就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关

也是接受邮件、简单会客的场所。

♦期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，

在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一•阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋

销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

♦现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段

购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住

的房屋。

根据交房标准划分

♦毛坯房：交房时室内墙面只经过水泥砂浆粉底，地面为现浇层，室内只预

留门洞，水电到进户口。

♦简易装修房：室内墙面经过简单刮瓷，地面用水泥砂浆抹平，室内安装了

简易木门，水电管线已接到厨房及卫生间。

♦精装修房：室内已全面装修，配套设备齐全，业主只需携带个人生活用品

即可入住的房产。

根据交易次数划分

存量房：就是我们通常所说的二手房

增量房：新建商品房

♦入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

♦契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权

随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中

国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

契税：契税是指在土地、房屋权属变更时，向产权继承单位和个人征收的一种一次

性税收。

房屋专项维修基金：1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住

房建设的通知》中，首次对此作出规定。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满

后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

保险费：银行为了规避由于火灾、爆炸、暴风、暴雨、泥石流、地面突然塌

陷等使被保房产倒塌的风险，而要求申请住房抵押贷款客户需要保险公司交纳的

一定的投保金额。（财产损失保险，还贷保证保险：被保险人因在保险期内因遭

受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月

未履行还贷责任，银行可依据保险条例向保险公司索赔。)

抵押登记费：房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房

地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

抵押登记公证是指你授权给律师为你办理抵押事项所作的公证。

格局配比指各种房型在总套数中所占的比例(如有100套房源，80~100的二

房有50套，110740的三房有30套，150~200的四房有20套。那么在这个项目

里面二房的格局配比是50%,三房的格局配比是30%,四房的格局配比是20%)

CLD：中央生活区

CBD：中央商业区

Soho:居家办公，商住两用一种房子。

Townhouse：联排别墅

双拼别墅、叠加别墅

商品房的起价：整个楼盘的最低价

商品房的均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即

得出每平方米的均价

80m?X1100元/m2=X

100m2X1200元/m2=Y

130m2XI050元/m2=Z

均价=(X+Y+Z)/(80+100+130)

♦业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，

向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一

个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物

业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

♦会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主

最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部

分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主

的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的

整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上

只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

房地产开发经营管理制度和政策

1、房地产开发企业资质登记条件

近3年上一年专业管理人员（人数）

从事房连续几年

资房屋建房屋建其中

注册资地产开建筑工程

质筑面积筑施工

本发经营质量合格持资格

等累计竣面积中级

（万元）时间率到证专职

级工（万（万以上

（年）100%会计

m2）m2）

2500025230521524022024

级

22000232153N1022021023

级

2800222522102522

级

四已竣工的

2100212522

级建筑工程

物业企业管理资质等级

注册资本业务承接范围专业管理人员（人数）

资质等级

万元住宅非住宅中级以上

一级2500不限不限230220

W8万

二级2300W300万而220>10

m2

<5万

三级250W50万m?21025

m2

2、房子的种类

♦安居房：指实施国家”安居（或康居）工程〃而建设的住房（属于经济适用房的

一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,

特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性

住房。

♦经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城

镇中低收入家庭出售的住房。

♦使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定

的租金标准出租给居民的公有住房。

♦产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的

土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这

种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出

租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

♦商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营

的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80

年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝

向、质量、材料差价等组成。

♦集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方

面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额

或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免

优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全

部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权

界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成

本价房。

♦公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政

府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府

建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的

职工出租出售。

♦房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出

售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集

资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

♦空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过

一年的商品住宅。

第二章建筑学基础知识

第一节建筑物的分类

一、建筑物的用途分类及特点

1、民用建筑：

供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以

下两类：

(1)居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

(2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,

如各类学校、图书馆、影剧院等。

2、工业建筑：

供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生

产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件

如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形

式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混

凝土制作，成为砖一钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的

民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的•种结构形式。

3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。

梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，

用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其

他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类

1承重墙结构

它的传力途径是：屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担，屋架支撑在承重墙

上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载

均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

2、框架结构

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通

常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体

刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。

3、排架结构

主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为较接（通常为焊接或螺

栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。

4、其他

由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗

水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结

构体系。

四、建筑高度分类

建筑物可根据其楼层数量分为以下儿类

1、低层：2层及2层以下

2^多层：2层以上，8层以5

3、中高层：8层以上，16层以下

4、高层：16层以上，24层以下

5、超高层：24层以上

第二节房屋构造概述

一、建筑材料知识

主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥

（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火

山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种

（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如:

325、425、525、625等。

(3)常用水泥的技术特性

凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥

浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始

产生强度的时间。

体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化

后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。

水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热

量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿

物组成和细度有关。

细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其

制作成本越高，并容易受潮失效。

标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥

的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。

2、钢筋

(1)建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工

程中用量最大的钢材品种。

按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。

按强度可分为：I、II、III、IV四个级别。其中I级钢筋为低碳钢钢筋，II、

III、IV级为低合金钢钢筋。

(2)建筑用钢筋的应用

I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于

普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。

变形钢筋中n级、in级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，

是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。

◎冷加工钢筋

冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉I级钢筋适用

于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉n级、iii级、W级钢筋均可作为预应力筋

使用。

冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材.。

3、木材

（1）木材的种类：分为针口卜树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大,

纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，

称之为硬材，主要用于装修工程。

（2）建筑木材的性能与用途

红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，

主要用于制作门窗、屋架、檄条、模板等。

鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用

于制作门窗、模板、地板等。

马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，

在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、椽条、木柱等。

落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主

要用于楝条、地板、木桩等。

杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋

架、楝条、门窗、脚手杆等。

柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用

于制作模板及细木装饰等。

洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于

较高耍求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要

求不高的装修。

（3）木材的类别

为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工

用原木。

杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木,长度5M以上,梢直径60mm

以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍

及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混

凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料•，砂为细骨料•。水

泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润

滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在

一起形成坚固整体。

(2)混凝土的性能：

混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇

注的构件质量均匀、成型密实的性能。

混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强

度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。

混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称

为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，

如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

5^黏土砖

黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压

成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000C的高温下燃烧即成砖。

(1)黏土砖的种类：

标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，

也用于非承重的填充墙。黏土石专的尺寸为：240mmX115mmX53mm0每块砖干燥

时约重2.5Kg,吸水后约为3Kgo

空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190mmXI90mmX90mm,每立方米约重

1100Kgo多孔石专的规格为240mmX115mmX90mm,每立方米约重1400Kg0

(2)黏土砖的强度：

黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力

叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖,

应由设计单位通过计算确定。

(3)黏土砖的吸水率：

黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率

来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。

(4)黏土砖的抗冻性：

是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。

(5)黏土砖的外观质量：

普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等

缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一•致。

二、房屋构造组成部分：

1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶

等组成。

(1)地基和基础：

地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括

建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷

载并把它传给地基。

(2)墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传

来的荷载连同自重一起传给基础。止匕外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物

的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内

部分割成若干空间，起分割作用。

(3)楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷

载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身

还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向

荷载，并将它们连同自重直接传给地基。

(4)楼梯：是指楼层间垂直交通通道。

(5)屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。

它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时乂起到

保温、防水等作用。

(6)门和窗:

rj：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的

门兼有采光、通风的作用。

窗：其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、

窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

2、基础

(1)基础的类型

按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混

凝土基础。

按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，

大于5M者称为深基础。

按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。

按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

◎条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长

的条形基础

①刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基

础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下

的民用建筑和墙承重的轻型厂房。

②柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。

一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、

用刚性基础不能满足要求的情况。

◎独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；

若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。

◎满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不

能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂

基础。按构造乂分为伐形基础和箱形基础两种。

①伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、

上部传来的荷载较大的情况。

②箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚

度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下

室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。

◎桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，

采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载

通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方

法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。

①钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土

中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响,

耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一

定影响。

②钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注

桩三类。

(2)基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置

深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材,

并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：

土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载

力较低、压缩性高的软弱上层上。基础埋深与土层构造有密切关系。

地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水

量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。

冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处

在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下

沉，使房屋处于不稳定状态。

相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决

定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

3、墙体

(1)墙体的分类：

按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其

中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护

作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物

长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重

墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水

墙。

根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它

实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合

墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

（2）砖墙的厚度

砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4

砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）

240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）

墙厚应满足砖墙的承载能力。-一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性

越好。

砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越

厚，保温隔热效果越好。

（3）过梁与圈梁

过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。

按使用的材料可分为：

钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于L5M）,上部荷载较大时，宜采用钢筋

混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240mm。

砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱破过梁。

钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，

形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷

载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖

圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈

梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。

4、地面与楼板

(1)地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。

对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板

上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。

面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理

和化学作用的地面与楼面表层。

垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传

至基层。

基层：垫层下面的土层就是基层。

地面的种类：

整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨

石地面、沥青砂浆地面等

块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌

在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、

混凝土和水磨石预制的板块等。

(2)楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和

家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：

砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板

层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性

差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水

性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。

钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。

现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应

各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工

周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：

钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，

钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板

厚度约为70—80mmo

钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。

它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和

柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m,厚度为60—80mm。

无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。

它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，

可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。

预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制

厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作

时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随

着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按

照其构造可分为如下儿种：

实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊

板、平台板等。

槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的

荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚

度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖

和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。

5、窗与门

(1)窗的作用与类型

作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一

定的影响。

窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为

窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。

作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以

利于冬季防寒。

类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃

钢窗等。其中以木窗