房屋建筑和市政基础设施工程施工招标文件

物业服务项目

招标文件

招标编号：闽建发招字[2019]74号

项目名称：黄石七境园中村2号地块安置区物业管理服务项目

招标人：莆田市荔城区黄石镇七境村民委员会（盖章）

招标代理单位：福建建发工程咨询有限责任公司（盖章）

日期：2019年5月

目录

第一部分投标人须知

（一）总则

（二）招标文件

（三）投标文件的编写

（四）投标文件的递交

（五）开标、评标及定标

（六）授予合同

第二部分项目内容及要求

第三部分物业服务合同（参考文本）

第四部分投标文件组成（格式）

第一部分投标人须知

（-）总则

1项目说明

1.1项目名称：黄石七境园中村2号地块安置区物业管理服务项目

1.2项目地点：莆田市黄石镇七境村

1.3项目规模：黄石七境园中村2号地块安置区坐落于荔城区黄石镇谷城

西路999号，小区命名为“七境小区”。小区建筑占地面积59.9亩，共11幢高

层安置房，安置区总建筑面积为195396.2平方米。计容建筑面积171781.07平

方米，其中：商业面积26677.25平方米，高层住宅面积为144139.22平方米，

物业管理用房252.68平方米，社区服务用房及设备用房711.92平方米。地下室

建筑面积27661.35平方米，配套停车位577个（其中地下室停车位498个，地

上停车位79个）。（注：具体面积以房产竣工实测报告为准）。

1.4管理服务内容、质量：见《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标

准》

5服务期限：自合同签订之日起五年（前3个月为试用期）

2获取招标文件方式

2.1招标人自2019年5月16日起在莆田市荔城区人民政府（政务公开-镇

街公开）网站（http://www.ptlc.gov.cn/zwgk/zjgk/）上发布招标文件，投标

人可登录网站自行下载招标文件。

2.2请于2019年5月16日至2019年5月23日（法定公休日、法定节假日

除外），每天上午8时30分至11时30分,下午15时30分至17时30分

（北京时间，下同）直接向招标人（招标代理机构）购买招标文件；招标文件每份

售价200元,售后不退。标书工本费可在递交投标文件的同时再进行补交。

2.3书面招标文件与网上下载的招标文件不一致的，以网上下载的为准。

3投标人的资格资质要求

3.1投标人必须是在莆田市内注册登记的具有独立法人资格，符合规定资质

条件且未因违法违规被限制参加相应项目投标的潜在投标人方可参与投标。

3.2有良好信誉和履行合同能力的且工商营业执照经营许可范围内具备承担

本招标项目能力的企业。具备履行合同所必需的证明材料。投标人应配合出具相

关的房产证明或租赁合同证明等（属于自有产权的提供产权证复印件，非自有产权

的提供产地租赁合同复印件，租赁期限不少于一年）

3.3近三年内，未曾被市县区级以上相关行政监督部门记入不良行为的，在

以往物业管理活动中无不良记录、无负面社会影响的物业资质企业。

3.4投标人至少应具备二L项类似项目物业管理服务业绩。类似项目业绩是

指（下同）：自本公告邀请之日的前五年内（以物业承包合同签订日期为准）含

物业服务中的项目规模的总建筑面积在15万平方米及以上住宅小区或商住小区

的物业管理服务。

3.5本次招标投标。只有被邀请的投标人才可以参加本招标工程投标。

4投标有效期30日历天（从投标截止之日算起）。

5投标费用

投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用，不管投标

结果如何，招标人和招标代理机构对上述费用不负任何责任。

（二）招标文件

6招标文件

招标文件由投标人须知、合同条款、投标文件组成（格式）、修改和澄清的

答疑文件组成。

7现场踏勘

7.1招标人不组织现场勘察。招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，

是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人作出的任何推论、理解

和结论均不负责任。

7.2参加现场踏勘等咨询活动不是强制性的，由投标人自行决定。

7.3投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标

人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的费用、责任和风险。

8招标人不组织投标答疑会。

9招标文件的澄清及修改

投标人对项目情况和招标文件有疑问的可在2019年5月21日17：00前直接

以书面形式向招标人提出疑问。招标人将于2019年5月22日17：30前上荔城区

人民政府网公布澄清及修改的答疑内容。

10本项目物业管理服务费收取标准根据莆田市人民政府文件莆政综【2016】28

号《关于莆田市住宅前期物业服务标准及收费指导价通知》及参照荔城区其他片区安

置房物业管理的做法。七境小区服务标准按照三级执行，收费标准为：高层住宅1.2

元/月.平方米，住宅改办公：1.50元/月•平方米，商业1.5元/月.平方米。按照计

容建筑住宅面积测算，高层住宅每月费用为144139.22m，X1.2元/月.平方米=172967

元/月（实际以房产实测面积为准）。未安置剩余房物业费用由镇政府承担，商业部分

由物业管理公司按实际使用面积1.5元/月.平方米向使用人直接收取。经测算年物业

管理费用（不含商业部分）为172967元X12个月=2075604元。

物业管理服务费第一年由镇100%拨付给中标物业管理公司；第二年由镇按物

业费的90%拨付莆田市荔城区黄石镇七境村民委员会转付给物业管理公司；以此类推

转移支付每年递减10%部分物业费由物业公司负责直接向住户收取，镇政府及莆田市

荔城区黄石镇七境村民委员会不承担费用。物业费补助款经过小区管理委员会（小区

业主委员会）核实确认后，由七境村委会转拨付给中标物业管理公司。

10.1物业管理费主要用于以下开支：

10.1.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

10.1.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含电梯维保

及年检费用）；

10.1.3物业管理区域清洁卫生费用；

10.1.4物业管理区域绿化养护费用；

10.1.5物业管理区域秩序维护费用；

10.1.6办公费用；

10.1.7物业管理企业固定资产折旧；

10.1.8法定税费；

10.1.9物业管理企业的利润。

11投标保证金

11.1投标保证金金额为人民币：伍万元整(¥50000元),投标保证金在递交

投标文件的同时以现金形式向招标人交纳。未中标的投标保证金在开标会后当场

退还；中标人的投标保证金在缴交履约保证金签订物业合同后退还，如中标人在

合同期内没有违约，履约保证金在合同期满后1个月内无息退还中标人。

11.2发生下列情况之一，投标保证金将被没收：

(1)开标后在投标有效期间，投标人撤回其投标书的；

(2)中标人放弃中标的或不按规定签约的；

(3)中标人在规定的期限内未提交履约保证金的。

(4)投标人在投标中有虚假资料的。

(5)投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他

弄虚作假方式投标的。

(6)因中标人在本招标项目投标中存在违法行为导致中标被依法确认无效

的；

(7)法律、法规规定的其他情形。

(三)投标文件的编写

12投标文件的组成

12.1投标文件须按招标文件提供的统一格式填写(格式中的所有表格，均可

视内容扩展)，包括完整地填写投标函，中文打字并装订成册。

12.2投标文件由下列内容组成。

1、投标承诺书

2、经年检合格的企业营业执照复印件

3、企业类似业绩

4、企业履约证明材料

5、法定代表人证明书、法定代表人授权委托书(格式)

(四)投标文件的递交

13投标文件的密封及标记

投标文件(正本一份、副本一份)应密封完整。外包封上应写明：①招标人

名称；②招标编号；③投标人的名称、地址与邮政编码，包封口处应加盖投标人

公章，并由法定代表人盖章。投标文件包封密封情况不作为废标的依据，但因包

封不完整而导致错拆的责任由投标人自己承担。

14投标文件的提交和投标截止时间

14.1投标文件提交截止时间2019年5月24日9时30分,提交投标文件地

点为：黄石镇人民政府三层306会议室。

14.2投标文件应在投标截止前(含投标截止时)送达招标文件指定地点并

交招标人签收。投标人应对所递交的投标文件外包封的完整性负责，招标人或代

理机构在开标会上不再对投标人的身份证明及文件包装的完整性进行查验。

14.3存在下列情形之一的，招标人不予开启其投标文件并予以退还：

(1)投标文件逾期送达的；

(2)未按规定交纳投标保证金的。

(五)开标、评标、定标

15开标

15.1开标会定于2019年5月24日9时30分在黄石镇人民政府三层306会

议室。进行,开标会由招标人或招标代理机构主持并邀请行政监督部门参加，投

标人的法定代表人或其委托的代理人必须参加开标会。

15.2投标人的法定代表人参加开标会的，须随带个人身份证和法定代表人

资格证明书；如是法定代表人的委托代理人参加开标会的，须随带个人身份证和

法定代表人的授权委托书。

15.3资格审查小组

招标人不组建评标委员会，由招标人代表、招标代理机构代表等3人以上组

成资格审查小组，对投标人的资格、资质和投标文件的有效性进行审查。

15.4开标程序：

(1)主持人介绍参加开标会的有关单位；

(2)主持人宣布开标纪律。

(3)确定进入资格审查的潜在投标人名单

(4)查验投标人代表的身份、投标人的资格。存在下列情形之一的，招标人

不予开启其投标文件并予以退还：

1)投标文件逾期送达的；

2)投标人代表未按投标须知第15.2款要求提交法定代表人资格证明书或法

定代表人授权委托书或有效个人身份证明的；

3)法定代表人资格证明书或法定代表人授权委托书未按招标文件格式要求

签字、盖章的；

4)未按招标文件递交投标保证金的；

(5)主持人宣布进入资格审查的投标人名单。

(6)宣读投标人的投标文件并记录。宣读内容为投标人名称、投标报价及其

它必要的内容。

16评标

16.1招标人或招标代理机构对投标人的资格、资质和投标文件的有效性进

行审查。

16.2投标文件或投标人存在下列情形之一的，应当作为不合格标处理，

不得进入随机抽取程序：

16.2.1投标人的企业营业执照未经年检合格的；

16.2.2投标文件内容未按要求格式填写或签字、盖章；

16.2.3投标文件关键内容字迹模糊、无法辨认的；

16.2.4投标人的承诺不满足招标文件要求的；

16.2.5投标人未按招标文件提供投标文件份数或内容不齐全的；

16.2.6未提交企业营业执照副本复印件加公章的；

16.2.7未提交企业营业执照副本原件核对的；

16.2.8未提供类似业绩复印件加盖公章的；

16.2.9未提供类似业绩原件核对的；

16.2.10未提供履约证明材料复印件加盖公章；

16.2.11未提供履约证明材料原件核对；

16.2.12附有招标人不能接受的条件。

16.2.13不符合招标文件中规定的其他实质性要求的。

17确定中标人

17.1从审查合格的投标人中随机抽取一家中标人。

17.2招标人或招标代理机构宣布抽取规则：

17.2.1公开随机抽取采取三轮抽取法，第一轮抽取顺序号，第二轮抽取对

应号，第三轮抽取中标单位。

17.2.2第一轮由投标人以签到（或入围）先后依次抽取顺序号。第二轮由

招标人抽取对应号。第三轮由投标人抽取中标单位。

17.2.3当众展示公开抽取工具，经监督人员和各投标人代表确认后，招标

人或其代理机构工作人员按照进入公开随机抽取程序的投标人数额，向抽取箱内

放入同等数量的号码球；

17.2.4由资格审查合格的投标人公开随机抽取一个号码球，投标人抽取的

号码即代表该投标人的号码，由招标人或其代理机构工作人员当场公布顺序号，

各投标人应当众签字确认；

17.2.5将球重新放进抽取箱内，由招标人或其代理机构工作人员随机抽取,

所抽的号码为对应号；

17.2.6将球重新放进抽取箱内，由投标人的法人代表或其委托代理人公开

随机抽取，所抽的号码与对应号相同的投标人为中标单位。

17.3招标代理机构撰写开标情况报告，由招标人、招标代理机构及相关行

政监督部门签字确认后存档。

17.4经过审查，若只有一家合格投标人的，招标人可以直接选择该投标人

为中标人。

18.中标通知和中标公示

18.1.在公示后3日内，招标人应根据评标结果向中标人发放中标通知书。

18.2招标人应当在评标结果后3日内，将招标项目名称、中标人名称、中

标价等相关信息，在荔城区人民政府网公示。

18.3公示期内，有关行政监督部门接到投诉的，可以视具体情况书面通知

招标人暂停签订合同等活动，若该中标候选人被取消中标资格，招标人将依法重

新组织招标。

（六）授予合同

19签订合同

19.1招标人和中标人确定在中标后第二日起7个工作日内，按照招标文件

和中标人的投标承诺，根据《物业管理条例》相关条款、以书面形式签订物业服

务合同（见附件）。

19.2招标人应在签订承包合同后15日内将承包合同原件提交相关行政监督

部门备案。

19.3中标单位逾期不与招标人签订承包合同的，取消中标单位的中标资格

并取消投标保证金。

19.4中标人应在签订合同后7天内进入小区交接物业服务和管理。

20履约担保

中标人在签定物业合同时，应向招标人提交履约保证金，履约保证金数额为

人民币叁拾伍万元（¥350000元）。履约保证金应采用现金的方式提交给

黄石镇人民政府。中标人在合同期内没有违约，履约保证金在合同期满后一个月

内无息退还中标人。

21其他事项的说明

21.1投标人根据《关于物业管理招投标的若干规定》，在投标过程中发现投

标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格已经中标的取消

中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权栗求予以赔偿。

21.2由于中标人悔标而未能在中标公示后七个工作日内与招标人签订管理

服务合同的，取消投标保证金，并承担本次招标投标的全部费用。

21.3本项目为物业服务管理，合同有效期为5年，合同到期后自然终止。

合同履行过程中，如中标人未能按照约定、违背对管理服务标准，人员配备及收

费承诺等，视为违约，招标人有权取消合同履约保证金并决定是否继续履行合同。

21.4中标人在实施过程中一并执行莆市价[2008]242号的相关规定。

21.5物业管理企业雇请的保安人员，应当遵守国家有关规定，保安人员在

维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

21.6物业服务人员须持证上岗。物业服务人员至少配备36人，其中经理1

人、客服主管1人、工程主管1人、安防队长1人，电梯管理员2人，水电工2

人、保卫20人、卫生保洁8人，总人数不得低于36人，按招标人要求配备需栗

人员。

21.7物业服务费按季度结算，于每季度末月10日后收到发票并对物业公司

进行考核合格后15个工作日内以转帐形式支付。

22.招标代理服务费由中标人支付，费用收取如下，投标人在递交投标文件

同时视同认可以下费用：

招标代理服务收费标准

中标价（万元）收费金额（元）

100以下1.5%

100-5000.8%

500-10000.45%

注：1、计费基数按五年总承包额计取，本次招标五年总承包金额超过人民

币1000万元，我司招标代理费按人民币1000万元作为计费基数收取招标代理服

务费。

2、招标代理服务收费按照国家计委（计价格[2002]1980号）文规定

收费的标准80%计取。

3、招标代理服务收费按差额定率累进计费方式。

4、中标人在领取中标通知书时须一次付清该费用。

23.如果投标文件实质上不响应招标文件要求，资格审查小组将予以拒绝，

并且不允许通过修正或撤消其不符合栗求的差异或保留，使之成为具有响应性的

投标。

24.投标人应对资格资质的真实性负责。招标人在发出中标通知书后发现中

标人隐瞒事实、弄虚作假的应承担由此引起的法律责任及赔偿招标人的经济损失,

取消中标资格，没收其投标保证金，并报送企业当地相关行政监督部门。

第二部分项目内容及要求

第一节：项目特点、整体管理思路

1.项目基本情况（具体以实际情况为准）

1.1项目名称：黄石七境园中村2号地块安置区物业管理服务项目

1.2坐落位置：位于莆田市黄石镇七境村。

1.3物业类型：高层住宅。

1.4本项目物业管理四周范围以总平面图纸为准各再延伸3米。

1.5面积、功能：黄石七境园中村2号地块安置区坐落于荔城区黄石镇谷

城西路999号，小区命名为“七境小区”。小区建筑占地面积59.9亩，共11幢

高层安置房，安置区总建筑面积为195396.2平方米。计容建筑面积171781.07

平方米，其中：商业面积26677.25平方米，高层住宅面积为144139.22平方米，

物业管理用房252.68平方米，社区服务用房及设备用房711.92平方米。地下室

建筑面积27661.35平方米，配套停车位577个（其中地下室停车位498个，地

上停车位79个）。（注：具体面积以房产竣工实测报告为准）。

1.6主要设备设施如下：

电梯：具体技术指标详见图纸；电气设备系统（含发电机组、变压器及相应

的高低压配电柜）；供水系统（含高压水泵和消防水箱）；消控系统；弱电系统；

UPS不间断系统；主控中心。

1.7车位情况：

小区配套车位委托物业管理公司一并管理。考虑到初期使用率，中标物业公

司签订协议后第一年免费，第二年开始按使用率50%计算，每个车位按50元/个

/月，每年（按实计算X50元X12个月义使用率）向物业公司收取费用，用于抵

扣物业管理费用，其余所得收益归物业管理公司。同时约定物业停车位收费不得

超过150元/个/月。

电动车、摩托车管理参照小车车位，每辆收费不得超过20元/个/月，其中

每辆收费按10元/个/月收取费用，用于抵扣物业管理费用。

1.8项目特征分析

本项目作为公共性物业，保持一个整洁、安全、方便、舒适的工作环境显得

非常重要，这也对物业管理提出了较高的要求。

本项目入住人员主要为拆迁户，在安全性与快捷响应性方面需求较高，需要

有专业背景和经验的人员配备，对安置房实行专业化的管理。

1.9主要内容为：

A.高低压配电系统运行、维护与管理

B.低压电器、设备设施的维护与管理

C.给排水系统的运行、维护与管理

D.垂直升降电梯、自动扶梯的运行、维护与管理

E.弱电系统（监控、广播、通讯、网络、技防、视频、电子显示屏等）运行、

维护与管理

F.消防系统运行、维护与管理

G.停车场管理系统运行、维护与管理

H、总控制室的运行、维护与管理

I.新风交换系统、排烟系统设备、设施的运行、维护与管理

J.其它公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标识、岗亭、

自动伸缩门、交通标志、路灯、景观灯、围栏、果皮箱、垃圾粪便清运设备设施、

停车场设备设施等。

第二节：物业管理的服务范围、内容与要求

2.1服务范围：

高层住宅、多层住宅、安置房配套的地下室、活动场所、广场、道路、景观、

绿化、地下停车库、费用收取（含物业费、水电费，物业公司须将每季度收取费

用于次日存入中标人基本账户，并附上收取费用明细。）、企业文化安全宣传、商

务服务等。

2.2服务内容

2.3综合管理：要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目

标明确。

2.4房屋设施：按1.5所属所有楼房及公用设施部位的维修、养护。

2.5物业设备：按1.6所属所有楼房共用设备的维修、养护、运行等管理，

包括：上下水管道、落水管、共用照明、配电房、水泵房、电梯、消防设施、垃

圾间、化粪池等。

2.6卫生保洁：按1.5所属所有楼房的走廊过道、楼梯、电梯间、洗手间、

地下室、广场、绿地、地下停车库等共用部位的清洁、保洁以及垃圾的收集、清

运，室外积水及卫生清理。

2.7绿化养护：包括室内外绿地、花木等的养护、管理。

2.8安防秩序：包括门岗执勤、值班巡逻、消防监控、来访登记等安全管理。

2.9消防管理：建立消防防范组织以及消防设备设施的管理（包括组建义务

消防队、应急预案演练、每月不少于一次的安全生产检查及各种专项检查等）。

2.10车辆交通：包括车辆进出、停放秩序等。

2.11档案管理：包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录。

2.12按照莆田市荔城区黄石镇七境村民委员会规定做好路灯管理，按规定

时间要求开启、关闭路灯工作；

2.13办理莆田市荔城区黄石镇七境村民委员会临时安排的其他事宜(例如

领导检查指导工作等)。

服务管理要求

针对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应以下要求，

据此拟订管理制度及做好服务，为业主营造一个安全、文明、舒适、温馨的活动

环境。

综合管理

2.13.1各项配备到位：

(1)机构配备到位：针对物业服务范围与内容设置相应的机构组织，制作

系统科学的机构组织架构图。

(2)人员配备到位：建立精简高效的人员编制，各岗位配置说明清楚。管

理人员和水、电等专业技术人员必须全面持有执业资格证书，相关证书须交招标

人指定人员确认并经招标人同意后方能上岗工作。员工统一着装，佩戴明显标志。

投标人须按招标人要求制订较为全面的员工素质培训计划。

队伍素质优良:投标人的主要负责人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，

无犯罪前科。各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务主动热情，行为规

范，严谨敬业，遵守职业道德规范和莆田市物业管理行业规范要求。本项目要求

至少配备各专业人员不低于35名(必须有投标人授权委托文件并经招标人审核

把关)。其中：

物业服务人员须持证上岗。物业服务人员至少配备35人，其中经理1人、

客服主管3人、工程主管1人、安防队长1人，电梯管理员2人，水电工2人、

保卫18人、卫生保洁7人，总人数不得低于35人。

A物业管理经理1名。要求具有大专以上学历，受过物业管理专业培训并

取得相应证书，有2年以上管理经验，具有较高的政治思想素质和服务水平，善

于沟通协调，能服从招标人管理，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

B客服主管3名、工程主管1名。要求具有高中以上学历，取得相应证书，

有2年以上从业经验，责任心强，有较强的沟通能力。

c安防队长1名、保安人员不低于18名。要求具有初中以上学历，年龄55

周岁以下，受过专业培训并取得相应证书，且消控室保安必须具备消防中控室监

管员证书。上述人员须具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，必须

政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

d电梯管理员不低于2名。要求具有初中以上学历，必须具备高压运行维

护和高、低压电工特种作业操作证书或电梯操作证书，熟悉消防设备、发电机组

性能，具有较高的政治思想素质和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无

犯罪前科。

e水电工管理员不低于2名。要求具有初中以上学历，必须具备水电作业岗

位证书或水电操作证书，熟悉电路维修，具有较高的政治思想素质和高度责任心，

必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

f保洁员(含绿化)不低于7名。要求年龄60周岁以下，身体健康、能够

吃苦耐劳和高度的责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

注：①人员配备与到位情况：招标人将每月不定时对本项目的人员配备情况、人

员到位情况进行随机抽检，第一次发现人员未按要求配备并到位，扣发未到位人

员当月的工资且对物业公司处以1000元的罚款；第二次发现，扣发未到位人员

当月的工资且对物业公司处以2000元的罚款；第三次发现，扣发未到位人员当

月的工资且对物业公司处以相当于月物业管理费10%的罚款；第四次发现，取消

其中标资格且追究由此造成的相关责任。(相应费用在下季度支付的物业费中扣

除)

②员工在岗情况：招标人将每月不定时对人员在岗情况进行随机抽检，按未

在岗人员数量，处以每人每次200元罚款。(相应费用在次月支付物业费中扣除)

(3)设施配备到位：设施配备齐全，有完善的资金来源计划和物资装备计划，

有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作，具体物资装备

详见第三节服务费用。如无列出的投标人可以根据本项目的实际需求进行配置。

(4)物业管理用房：招标人提供给物业管理用房具体位于：在合同生效之

日，甲方应向乙方无偿提供并移交能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理

用房为开发公司移交给首期物业用房，考虑到原设计的物业管理用房面积不够及

实际需要，从未安置的剩余房源中预留6#201室152.76平方米、6#202室159.5

平方米作为物业管理用房使用，一并作为物业公司管理用房。用于办公、住宿、

后勤、仓库等。招标人不收取租金，但水电费用由物业公司承担。

物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；未

经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。

2.13.2管理科学规范：

(1)管理制度健全：有基本的服务规范标准与物业管理制度，并制定具体

作业流程及物业管理工作计划、制订上岗栗求及服务准则、推行公众制度管理和

宣传计划、实施员工考核办法、开展服务责任分区及公示、实行岗位培训制度等。

(2)管理手段先进：充分应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，财

务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不仅要求纸质资料齐全，

且全面实行计算机管理。

(3)管理责任明晰：有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度，各岗位

责任制明确，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效：

(4)管理流程公开：物业公司要主动公开管理服务流程，主动接受业主群

众监督。及时向招标人汇报工作进度，接受招标人后勤管理部门的日常监督和不

定期抽查抽检。

2.13.3沟通渠道畅通：

(1)设有各种沟通途径的中心，公示8小时服务电话和24小时值班电话，

即时解答业主的咨询及受理维修等，物业公司应公布受理维修费收费标准。业主

有事可直接与值班人员或区域责任人联系。维修按双方约定时间到达现场，有完

整的报修、维修记录。

(2)设立投诉中心：及时处理业主投诉，投诉在24小时内予以答复处理。

(3)主动支持配合：积极协助招标人筹办各种会议或活动事项，做好会场

布置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话、费用收取等工作。

(4)建立回访制度。每半年至少一次征询业主对物业服务的意见，物业公

司要让业主和物业使用人的满意率达到85%以上的创优指标，对不满意的情况进

行分析并及时整改。

2.13.4维修合格

A.维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数X100%=100%

B.房屋设施设备的维修、养护合格完好率达90%。

C.安全监控、消防监控等设备管理完好率达90%以上。

D.道路、车场完好率290%

E.公共照明完好率＞90%

F.消防设施设备完好率＞90%

G.化粪池、雨水井、污水井完好率＞90%

H.排水管、明暗沟完好率＞90%

I.房屋外观完好率达90%

J.公共设施完好率90%

(2)服务优质

K.业主综合服务满意率＞90%

L.报修15分钟内反应，反应率100%

M.急修不超过1小时、小修不超过8小时

N.违章发生率＜1%

0.业主年有效投诉率V3%。

P.违章处理率100%

Q.维修服务回访率：实行100%回访制

R.公共绿化成活率、完好率均290%

S.公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积X100%295%

(3)管理有效

T.管理人员专业培训合格率，90%

U.档案建立与完好率295%

V.区域内水电总费用逐年同比下降3%

W.火灾年发生率V0.1%

X.治安案件发生率=案件发生次数/业主户数及店面数X100%W0.5%。

2.14.5房屋及共用设施管理要求

(1)房屋建筑日常管理要求

A、完善标志标识：在安置房出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设

有指引路标；建立、完善主要出入口、住宅区、地下室、各机房、设施设备等各

类指示牌、标识牌的设置。各楼层及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明

显标志。各类标识牌维护完善，无标志破损现象。

B、加强日常监管：确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象；制止在外

墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定，无

私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象；

C、实施巡查制度：每日至少巡查两次各层门户、楼梯通道以及其他共用部

位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视

1次，做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，

并采取必要的紧急处理措施。

(2)房屋建筑日常养护要求

A、外观形象维护：维修、养护共用部位，使房屋外观(包括屋面、天台)

完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐

有序；保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；玻璃幕墙面，清洁明亮、无破损；

涂料墙面，无脱落、无污渍。

B、建筑设施完好：房屋及共用设施保持完好，路灯、通道照明、景观灯、

LED夜景灯等公共照明设施完好；门窗、灯具、开关等功能良好；楼宇外玻璃幕

墙至少三年清洗两次；墙体整洁，无乱张贴；楼内上涂料的墙面定期粉刷(如有)；

每月对楼宇主体及管道、沟渠进行检查，发现问题及时修复；保持道路平坦通畅，

停车场及其他公共场所字画等完好无损；公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意

堆放杂物和占用现象；建立维修保养记录，房屋及设施的维护、保养合格完好率

达到90%以上。

（3）房屋修缮管理要求

A、及时修补破损：物业公司要确定楼宇容易发生问题的重点部位，定期检

查房屋共用部位的使用状况，及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损，确保共

用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。

B、遵循维修程序：发现问题，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修

范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建

议，根据业主的决定，及时组织维修。

C、节约使用资金：合理安排年度修缮费用，配合业主做好修缮方案和工程

预决算，节约使用资金。

2.14.6物业设备维修、养护、运行和管理要求

（1）设施设备管理的原则要求

A、健全管理制度：通过制定各项符合华中安置房设备运行要求的值班、交

接班制度以及设备操作人员的岗位责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理

原则。细化各项管理制度（包括给排水系统运行维护管理、配电运行维护管理、

电梯运行维修管理、消控室运行维护管理等），建立共用设施设备档案（设备台

帐）、技术资料档案，各设备的帐、卡、物一致。制定详细的设备三级维修保养

制度。采用日常保养、定期维护与大中修（改造）计划相结合的维修保养体制，

配备所需专业技术人员，严格执行操作规程和维修保养内容要求，容易危及人身

安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障制

定有应急方案。

B、加强运行管理：对各种设备进行监控管理；实时监视智能化系统的运行

情况；物业设备标志齐全、规范，责任人明确，操作人员严格执行设备设施操作

规程及保养规范，坚持“零干扰服务”，定时将各设备运行情况记录在案；把该

设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，保持各设备房整洁、有序、正常运行；

定时开关安置房公共部位照明系统；保证正常供电、供水、供冷，设备运行正常；

定期对物业设备进行巡查，运行、维保、巡查、操作等序时记录要齐全、清楚。

巡查中发现属于小修的要限时修复；属于大、中修或需栗更新改造的，及时编制

计划，报告招标人审定后实施。安全监控、消防监控等设备管理完好率达90%以

上。

C、切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对设

备检查、清洁、润滑，并记录在案；定期对电梯、管道、管线、消防、智能化系

统等设备、设施进行巡视，发现问题，及时解决；实行24小时报修值班制度；

对电梯进行定期专业性保养，每次检修保养完成进行验收确认；定期更换备用应

急发电机润滑油。

（2）设备管理基本要求

A、设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；水、

电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操

作规程及保养规范；工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理

有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、

保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、

滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不

漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设备运行正常，

安全监控、消防监控等设备完好率达90%以上。

B、供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作

用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应

急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按

规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，

并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修

保养规程》的内容栗求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期

检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记

录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告物业公司负责人，记录《设备故

障记录表》，并在负责人协同下排除异常和故障。物业公司每月定期组织电工检

查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》；维修工程实行让业主“修

前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较

为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求物业公司负责人到现

场进行指导、监督和验收。

（3）设备管理具体栗求

A、消防设施保养：设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

A1消火栓泵：消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；管道上的阀

门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；消火泵运

行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，

性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈

蚀、无渗漏。

A2增压泵：增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准；

A3消火栓及配套设施：各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、

性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户

外立式消火栓齐全有效，开启灵活；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明

显标记。

A4喷淋泵：喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；管道附件齐全

有效、各阀门启用灵活；喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和

器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺

损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。

B、弱电系统维护保养

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统、消

控系统等智能化系统设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存；定期对系统

的传输线路进行检查检测，保证系统的正常完好。

C、电梯维护保养

电梯24小时正常运行。安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施

完好，轿厢、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同

完备；电梯由专业的维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，

维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知业主，并尽可能减少对业主正常工作

的影响；维修、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行情况，建档备案；轿

厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到

站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。电梯运行出现故障后，维修人员在

规定时间内到达现场维修；运行出现险情时，有排除险情的应急处理措施。无法

自行排除的应及时通知维保单位。加强电梯节能管理，取消电梯返基站功能，采

用多梯群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行；每月定期进行设备的保养维

护；电梯须分高、低区运行，提高集中运载能效。

D、给排水系统维修保养

D1、管理严密：建立华中安置房用水、供水管理制度，积极协助业主安排

合理的用水和节水计划，负责用户水表的抄表及造册。限水、停水按规定时间提

前通知业主；

D2、清洁供水：高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、

水箱清洁卫生，二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒，每月及时

将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；保证设备

及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。

D3、通畅排水：排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污

水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年

清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、

浸泡事件发生；

D4、检修高效：定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒

滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进

行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。

E、通风系统维护保养

每天巡查一次，每半年保养一次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异

常声响；各开关处于“自动”状态。

F、照明设施

楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光

灯具按原配置标准随坏随修。

G、监控系统

每天巡查两次，每月保养一次，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无

灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。

H、业主请修

遇请修项目15分钟内响应，及时率达100%以上，合格率达100%以上；急

修项目1小时内解决，小修项目8小时内解决；预约报修按双方约定时间到达现

场；回访率100%以上。

I、防避雷系统

每周巡查一次，每季进行一次保养，每年进行一次接地电阻测试，系统完

好率100%o

2.14.7环境卫生保洁的维护栗求

（一）卫生保洁特点与重点

在规定时间进行全面性保洁，不定时进行巡回保洁的方式。巡回保洁重点

为交易区、办公楼、地下室、楼层通道、卫生间等部位。通过实行保洁分区负责

制，划定责任区域，规定巡回保洁及检查频率等措施，以保证各楼宇在规定时间

的清洁。按期清洗玻璃幕墙。

（二）保洁服务基本要求

分析各区域的卫生保洁特点与重点，制定相应的管理制度；每年定期对水

塔、水池（生活水池、消防水池）等二次供水、蓄水设备进行清洗、消毒，保证

设备及周围环境整洁；及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达标；

保证环卫设施完好整洁，环卫设施包括楼层内的大垃圾桶、茶叶篓及桶、烟灰桶、

蹲位内的小垃圾桶、垃圾分类桶、垃圾车、保洁及维修专用提示牌、电梯地毯及

各类地毯、绿化品名标识及各类标识等；及时清理化粪池及垃圾清运，每月定期

清理、检查雨水井、污水井，发现不通及时处理，雨季、台风期间，更栗及时巡

查。并定期杀虫灭鼠，确保无鼠害、虫害，维持保持整体环境整洁。

（三）保洁具体要求

1）公共区域的全面性保洁：每天上午做好各层电梯间、通道、楼梯间地面、

墙壁的整体清扫、拖擦，公共部位门窗的保洁、电梯轿厢保养，以及公共卫生间

的清洗、各楼层垃圾清运。

2）公共区域的巡回性保洁：每天7：00-18：30对各层公共卫生间、电梯

间烟灰筒每2小时清理保洁一次；广场及各公共通道部位随脏随清理，拖擦楼层

通道地面每天一次。

3）楼层保养：为保证安置房内地面、内墙面始终保持美观、整洁。物业公

司接管楼宇后将根据石材特点栗求进行全面硬化处理；每季度全面保养一次，日

常用尘推喷适量静电除尘剂，除去地面灰尘及污渍。

保洁成效要求：

1）目视清洁：玻璃门窗无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印，玻璃透亮；玻

璃与结构框之间的缝隙无污垢；墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、

广告；人行、车行通道、楼梯台阶面干净，无杂物、污渍；公共部位无乱悬挂、

乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹；

灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰；管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰

尘；果皮、垃圾箱无满溢现象；无过夜垃圾，桶箱内外无污渍；洁具、地面无污

渍、积水；地面无杂物、垃圾、积水、污渍，目视干净；雨、污水管道无堵塞；

雨、污水井底部无沉淀物，内壁无粘着物，目视无苍蝇飞绕；井盖无污迹；化粪

池无积物浮于面上，出入口通畅。天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍；电梯轿厢四壁

干净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴，灯具、天花板无明显灰尘；地面及地

毯干净、无污迹；门轨无灰尘、砂土。无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象，房

屋外墙无污染；地面、墙面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，

无粘附物，无灰尘。

2）环境卫生：管辖区域内无明显鼠害、虫害发生。公共卫生间内无异味，

排水通畅，无堵塞；楼宇内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准；二次

供水达到合格供水单位标准，水质检验符合生活用水标准；无流行性传染病发生。

2.14.8绿化、景观的养护和管理要求

（1）基本服务要求：

根据项目特点制定相应的绿化管理制度，合理配置绿化作业人员。设定检查

责任人，对绿化工作进行作业指导、日常巡查、不定期抽检，并记录于《绿化工

作检查表》。发现不足之处及时督促改正，组织返工，保持管辖区域内环境整洁；

根据季节变化制订每月的绿化管养计划；利用现有条件进行植物种植绿化，布置

草树木品种和数量；在保证现有绿化水平的档次上，合理选种和配置；在适当的

地方公告植物名称、产地、种植季节、生长特征和管理办法等；根据季节的变化，

定期对植物进行培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌木修剪成

型；对枯死的植物及时补种或更换；定期喷洒药物，预防病虫害；随时清扫绿地

保持绿化地清洁；

(2)养护质量标准

物业公司必须保证绿化的各项指标达到绿化规范标准；绿化充分，植物配置

合理，做到黄土不露天；做到花草结合，常绿树与落叶树结合，乔木与灌木相结

合，做到植物常青，花常开；大型灌木修剪及时，美观；园林植物要确保健壮生

长保持良好状态。树冠完整、美观，修剪适当，主侧枝分布匀称，内膛不乱，通

风透光，树木无钉栓、捆绑现象；叶子健壮：叶色正常，叶大而肥厚、在正常的

条件下不黄叶，不焦叶、不卷叶、不落叶，叶上无虫卵、虫网、灰尘；枝干健壮：

无明显枯枝、死杈、枝条粗壮；保持绿化地清洁，草坪和灌木林内不留物、不积

水、不死苗、不被偷窃，保持花草树木良好生长；行道树和绿地内无死树，树木

修剪合理，树形美观，妥善解决树木与电线、建筑物、交通等之间的相互影响；

栏杆、园路、桌椅、井盖、建筑小品和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油

饰。绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占现象，无人为损坏；行道树树干上无

刻画的现象，树下距树干2米范围内无堆物堆料、搭棚设摊、圈栏等影响树木养

护管理和生长的现象；绿地不改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；绿化垃圾

(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段做到随产随清，其它地区和路段做到日

产日清；植物公告牌设置合理，字迹清晰，无损坏；《绿化工作计划》、《操作记

录表》记录完整齐全；绿化完好率达90%以上，若未达到此标准，处以相当于月

物业管理费5%〜10%的罚款。

2.14.9安全防范管理要求

根据安置房内各主、次通道布局以及华中安置房内的开放、关闭规律，安全

管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则，通过实行重要

部位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式，力求在安置房内外构建一张严

密、高效的安全防范网络。

(1)严密防范、强化值勤：各主出入口24小时均设有安保员执勤，密切注

意责任区域的进出人员，杜绝闲杂人员进入楼宇。拒绝推销人员、废品收购人员、

精神病患者进入安置房内；严禁进出入人员携带易燃、易爆、剧毒、放射等危险

物品；高峰时段密切注意进出入安置房的人员，对形迹可疑的主动上前询问；对

搬出楼宇及管辖区域的物品进行严格控制，查验《物品放行单》或相关部门亲笔

签发的物品放行清单无误后放行，并记录于《物品出入登记表》后方予放行。

(2)加强监视、严格巡逻：全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与

业主联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作；岗位设置合理有序，将各主要

通道全部纳入保卫视线；同时针对安置房的特点，物业公司要做到人员布局合理、

调集迅速，各点、线遥相呼应、紧密衔接，合理设定安全管理员的巡查路线及时

间(每2小时来回巡查一次)，采取双人结队巡查措施，以保证所管项目的安全。

巡查中要求认真检查、严密巡视，重点检查楼宇安全状况及防火、防盗设施、大

门锁具及周边区域设施等情况，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，能

及时发现和消除不安全因素；对形迹可疑的人要进行盘查，必要时检查其所带物

品；巡查中发现某房屋未锁或门有撬动的痕迹时，则留守一人保护现场，同时与

业主联系到场查看，以确认是否有被盗的事件发生。设备房、消防楼梯间等重点

区域实行每小时一次的重点巡查。制止本管理区域范围内的打架斗殴等违章事

件。每天清场后对华中安置房进行按层巡逻，无发现异常情况后，关闭楼层消防

门，做好签到备查记录，杜绝因物业管理责任造成的治安案件、偷盗案件及消防

事故的发生，巡查情况记录于《巡查登记表》。巡逻人员要求规范着装，对讲机、

警械佩戴齐全，如遇治安案件高发期，将部分调整为便衣巡逻。

(3)管理规范、服务热情：制订安全保卫系列管理制度(包括秩序维护服

务基本要求、秩序维护人员岗位栗求、秩序维护人员的基本要求、日常工作计划

与记录制度、治安管理工作要求等)；交接班制度完善，有工作及交接班记录；

交接班必须在正点上班前十五分钟完成；门岗值岗时要配备统一制服，严格按军

事化管理、训练，训练有素、文明值勤、言语规范，认真负责。严禁脱岗；包括

遇到办事群众栗主动面带微笑行注目礼，保持善意的微笑；如有行动不便的群众

应主动搀扶；热情回答询问，禁止与他人闲聊；协助各类会议的会场布置、接待

和其它活动；保持周围环境美观。

(4)反应迅速、处置及时：成立紧急事件救护组织，始终处于紧急事故反

应状态；建立火灾、治安、公共卫生、电梯停电等突发事件的应急救助预案，能

熟练处理好各种突发事件；发现可疑动态的，立即通知巡逻执勤人员及有关方面，

并按规定进行处理，保安员迅速赶赴现场观察并进行有效处置，发生紧急事件五

分钟之内到达现场。

2.14.10消防管理要求

(1)消防日常管理：执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，

实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏

散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状

态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；发现情况，

及时通知相关人员到达现场处理。

(2)加强动态巡查：定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查一

次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安

全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人

身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防

通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持

齐全，无火灾安全隐患；确保无因物业公司责任造成的各类事故。

(3)重视预警管理：制订突发火灾应急方案，消防控制中心监控24小时有

人值班，密切观察楼宇自动化控制系统，火灾报警联动系统、安全防范报警系统

及闭路电视监控、停车场管理等各系统的运转状态，日常电视监控录像保留时间

为十五天，遇特殊情况予以长期保存。定期进行消防训练，每年模拟火灾操练1

次，以熟悉操作和检查消防监控设备，掌握消防设施设备的使用方法，能及时处

理各种问题；同时发动业主参与消防及其他灾害的逃生安全演练，平