法学本科毕业论文-不动产异议登记制度的司法适用

i不动产异议登记制度概述不动产异议登记制度基本概念在我国，不动产经过登记具有公示公信的效果，因登记形成的权利，即使原登记的内容不符合客观实际的情况，按照法律规定，也具有法定的推定效力，而第三人也可以根据登记的内容与登记权利人发生的物权变动行为，获得法律的保护，这样就产生了这样的问题:即如果原登记不是真实的，而真实权利人等利害关系人的权益可能就会因此受到侵害。如何解决这一问题呢?正如引言所说的，答案就是异议登记制度。通过设置异议登记制度，对原登记的错误登记的事项提出异议，就可以有效的解决这个问题。因为不动产登记簿所载内容一旦经过异议登记，实际上就是其正确性受到质疑，这种质疑被登记在册，就等于告诉有关查询人登记在册的内容可能是不正确的，这样的一种警示，使得查询人产生怀疑，其实际效果就可以阻断原登记所产生的公信力，使得潜在的交易者即第三人有选择交易的可能，如果第三人坚持交易，这种异议登记就在一定程度上赋予了他一定的证明自己“善意”的义务，如果这种异议登记是正当的，那么它无疑增加了第三人交易的成本，作为一个理性的经济人，第三人很可能会选择放弃这种交易，从而可以有效得避免了第三人善意取得，真正做到了保护真实权利人的利益。不动产异议登记制度性质不动产异议登记制度的发生情况往往是权利人对登记簿上的权利记载有不一样的意见，然后基于此异议向登记机关提出申请，登记机关根据这个申请登记的情形。异议登记能够对登记公信力产生不良影响，阻断善意取得的发生，这个过程会对第三人产生警示作用，使得第三人对交易存在的不良情况状况有所知悉，如果交易使得自己很有可能不能取得相应物权，第三人很有可能不会进行交易，对于第三人交易更具公平性。不动产异议登记制度平衡了第三人和真正权利人之间的利益关系，维护了交易安全，保护了交易财产安全。针对异议登记的性质学界有两种观点：第一种观点认为不动产异议登记是纯粹的公法性质。如果将其认定是私法属性，则超越了民法上公法与私法界限的划分，将政府行政部门的行为认定是私法上的行为不伦不类的，因为在民法上的行为一般都是平等主体的意思表示一致的行为。第二种观点认为不动产异议登记是纯粹的私法属性。按照民法原理，登记是不动产物权发生变动必不可少的程序之一，与婚姻登记类似，它需要双方意思表示一致，真实无欺诈，登记的法律效果是发生私法意义上的物权变动，政府行政部门作为登记机关在这一过程中没有本质上的变化，它只是为了确保登记的公开性和真实性，增强公示效力，因为不动产物权的变动跟动产物权相比很重要，它并不具有行政审批的政治权力。即便发生登记错误，当事人也可以通过民事私法确权程序进行二次救济，重新对物权变动进行确立。本文认为，不动产异议登记这一制度兼具公法和私法的双重属性，不仅仅只具备其中的一种单一属性。这是因为：通过研究不动产异议登记的进行过程我们发现，不动产异议登记的启动第一步就是由利害关系人提出申请。而当事人提出登记申请的行为属于私法上物权请求权的表现。然后，异议登记还需要政府行政部门作为登记机关来审查物权登记行为，而这是政府部门履行法定职责的行为，属于公法性质。不动产异议登记制度的规定当异议申请人对不动产登记簿上权责划分，产生异议。可以申请异议登记对权利主体、不动产的内容进行申请，这一过程就被称为不动产异议登记。我国不动产异议登记的相关事宜，可以参考《物权法》第十九条条例：（1）变更登记：申请人必须提供合乎法律规定的证据，证明登记存在错误，同时还需要向不动产登记簿记载的权利人申请，同意之后以书面文件形式生成同意书，申请人可以在登记机构，进行产权变更登记，修订登记簿上漏洞。（2）异议登记：如果双方对变更登记产生疑问，不能够达成一致协定，那么就是说申请人可到规定部门申请异议登记，在不动产部门的调节下，借助诉讼方式化解双方物权纠纷矛盾。但是申请异议登记，不是说申请就可以，还需要经过登记部门的审查，看是否符合异议登记标准。审查之后，只有符合符合异议登记条件才可以，如果申请人不符合异议申请规范，则不予以登记。（3）时效规定：当异议申请成功登记后，申请人必须确保在有效的时间内，向人民法院提起诉讼，一般来说可以在十五日内进行诉讼提交，如果超过规定时间那么异议登记失效。（4）不当登记的损害赔偿：如因申请人的刻意或是无意过错，造成登记错误，那么申请人自行负责，如果原登记权利人也因此遭受损失，申请人需要对原登记权利人的损失，做出相应的赔偿并纠正之前不当错误。域外国家地区不动产异议登记的立法借鉴德国不动产异议登记制度《德国民法典》第892条第1款对登记的公信力进行了明确，这一条例主要是为了维护善意第三人的权利，也就是说在产权过程中，如果善意第三人受到欺骗，或是原产权人错误造成的损失，应该由过错方承担损失。一旦发生登记错误的情况，会优先保护善意第三人的权利，也就是说可能会损害真实权利人的利益，德国因此添加额外条例，在还规定了登记公信力的例外情况——用异议登记制度来保护真实权利人免受合法利益是侵害。如果说在土地登记簿上发生异议的情况，那么登记相关人的异议对物权的发生将不产生作用，必须有足够的证据证明异议属实正确，只有这样才会产生阻却登记名义人处分行为作用。即使善意的第三人已经的登记申请已经发展，异议登记照样可以阻止善意取得效力。因为议登记就是通过对公信力管制，对产权的真实权利人利益完善和维护。使用异议登记制度，必须满足适用条件规范。在《德国民法典》第899条中就明确规定相关性要求。第1款指出异议登记的适用范围可以和更正登记的规定直接配适。那么异议登记的徐亚如何发起，在第899条第2款中就阐明了其发起方式。首先必须是真正物权人发起，其次是在不动产异议登记的申请审核之后。除了按照假处分命令方式申请，还可以在经过利害关系人同意情况下申请。由于德国产权法发展较早，所以基本形成程序性规范。在完备程序下的异议登记，其启动方式也是不尽相同。除了上述谈到的假处分命令和取得利害关系人同意的方式、还可以通过权利人单方申请方式，同时还可以借助政府机关工作人员依职权登记方式。异议登记不仅是开启方式多种多样，其注销方式也是各不相同。从发起方式上来说，第一是在申请人同意注销情况，第二是政府登记机关依职权注销的以及政府指导注销等方式。瑞士暂时登记制度异议登记制度在不同的国家有不同的名称，在瑞士法中即被称为暂时登记。而它打破登记的公信力，则是借助另一种方式——保全物权。在《瑞士民法典》第961条中就对暂时登记制度作出简单的规定。在第2款中，对其法律效力进行详细的阐述，指出该登记制度的必须产生之后才拥有效力，并不是在一开始一经登记就发生效力。换而言之，进行暂时登记之后，登记名义人处分其名下的不动产物权不会产生障碍，但是呢，一旦暂时登记被证实是正当的，那么它的法律效力就回溯到登记最开始的时间，往后再发生的处分行为不会发生法律上的效力。瑞士暂时登记制度的适用条件在《瑞士民法典》的第961条第1款进行了明确规定，它的适用条件是:第一种是申请人保全物权的情形，第二种则是法律允许补证。这两种情况和本身的更正登记法律，没有产生实际联系。从965条和第966条的规定就可以看出，真实权利人的权益保护存在着漏洞，如果权益人一旦缺少形式处分权证件，那么就会由于证据不足无法进行异议登记，而暂时登记的第二种情况就可以在一定程度上保护真实权益人的权利，但是总的来说只是一种临时性救济措施。在瑞士，只有两种发起方式能启动暂时登记制度，第一种发起方式是所有人或全体当事人，第二种发起方式是根据法官的命令或裁决进行启动。日本的预告登记制度日本法律采用登记对抗物权变动模式。不同于德国和瑞士，在日本，登记仅仅具有公示效力，第三人不能因信赖登记利益而受保护，不能对抗真实权利人。日本的预告登记制度借鉴了德国的异议登记制度，并将这项制度命名为预告登记。由于日本的采用登记对抗物权变动模式，所以和瑞士德国存在显著差别。日本的预告登记对公信力不产生阻断作用，只是发挥了警告第三人效力，防止其因为交易信息不对称，不知交易标的有丧失风险而遭受损失。在这种背景下《日本民法典》设立了一些特殊条款来对善意第三人进行专门的保护，例如在第94条第2款规定的因通谋和欺诈导致法律行为撤销不能对抗善意第三人。在法律上，会优先维护善意第三人的权益，第三人可以和真实权利人对抗，依照法律维护自己的权利，那么再采用预告登记也不会产生效力，因为此时的第三人的警示已经没有必要，只是限制了预告登记的适用范围。通过上文简述域外立法异议登记情况，发现德国如本瑞士的异议登记制度，多少从以下几个方面规定程序化设定。第一制度产生效力条件、适用条件、制度产生的目的等，由于国家不同，所以程序性规定自然就会有着或多或少的差别。异议登记制度产生的目的不同，那么其设立的标准、效力条件、适用范围自然不同。同时异议登记制度的产生和登记公信力制度是相辅相成的。换句话说，没有登记公信力的异议登记，是不完整的是不需要存在的。德国和瑞士都采用了登记公信力制度，但日本却不，并不承认登记的公信力，由于国家制度目的不尽相同，所以预告登记的目的自然就不同。拿日本来说，其制度的设定是为了在公信力制度下保护保护弱势的第三人，不是为了保护真实权利人设定。通过对比不同国家异议登记制度存在差别和其深层次的原因，可以对我国的异议登记制度的立法完善提供借鉴。我国不动产异议登记制度的立法不足在《物权法》中，第19条对更正登记的规定，申请人即提出“异议”并要求登记机关进行“异议登记”的人；法律要求申请人申请异议登记后在15日内对“异议”内容进行起诉，以期通过诉讼途径予以解决；而15天内不起诉，则视为申请人对异议内容的放弃。“异议登记”实际就是将当事人存有异议的权利进行搁置，在异议登记期间，任何当事人不得对异议登记内容行使权利；但为了避免申请人恶意阻挠权利人行使权利，进行异议登记后又不积极进行确权，故而规定了15天的起诉期限。根据前文介绍，《物权法》将异议登记制度纳入了立法进程，但在条文规定上只是对该项制度进行了宏观性的描述，在真正的司法适用问题上会导致不同的判决，有可能造成“同案不同判”情形的发生，尤其是关于异议登记的法律效力问题。《土地登记管理办法》与《房屋登管理记办法》都对不动产异议登记进行了规定，但是由于这两者属于不同的部门，所以对于该项制度有很多不相同的规定，表现在以下两个方面：第一个方面，《土地登记办法》对异议登记的法律效力不同程度进行了规定，值得注意的是，他还能够限制权利人的处置权力。该办法认为异议登记的法律效力不是无限扩张的，他仅能打破不动产登记的公信力，不具有限制权利人处分权的效力。第二个方面将更正登记和异议登记捆绑的联系起来，要想启动异议登记程序，必须先要进行更正登记程序，并据此提出异议登记制度不具有独立性，没有单独研究的必要性。本文认为，异议登记制度是一种针对物权变动存在的临时补救措施，它不以权利人提出更正登记为前提条件。但是在具体的实施细节问题上仍然存在许多需要完善的地方。不动产异议登记的适用主体根据《物权法》可以看出，异议登记的申请人有两种：第一个是权利人，第二种是利害关系人。但是《物权法》并未对“利害关系人”的具体范围进行介绍，，所以存在模糊的地方，关于这个问题理论界有不同的看法：第一种观点认为，异议申请的主体不包括登记权利人。这是根据人之常情的道理来分析的，也就是说，登记权利人对自己享有的权利是不会持反对意见的，而请求方在对登记簿的记载有异议的发生情况是对登记权利人所享有的利益发出反对声音，而通常来讲，登记权利人是不会天真到对自己享有的权利持否定方向的。第二种观点认为，申请主体就是指登记权利人。持这种观点的人认为，登记权利人在某些特殊情形下还是有可能借此来维护自己的权益情况的，在一些特殊情况下，尤其是那些与权利负担有关的内容，由于现实生活的情况纷繁复杂，变化莫测，我们不可能事事预料到，在特殊情形下还有这种可能的，登记权利人利用异议登记制度来维护自己权利。针对理论界存在的分歧，对“利害关系人”的适用范围进行细化规定是我国未来《物权法》进行修改不可回避的方向之一。不动产异议登记的适用范围从揣摩《物权法》第19条的立法精神来看，大概的情形是只要不动产的权利内容出现异议情形，那么，权利人就可以申请更正登记，如果原权利人对此持否定意见的，那么，利害关系人就可以利用更正登记程序对不相符的地方进行修改。首先，对于更正登记，这种适用范围是可以理解的，因为更正登记的目的就是为了将登记簿上错误的地方更正而存在的制度设计。但是这种适用范围对于理解异议登记是否正确，我们对此是不确定的，因为这与异议登记制度设立的目的是正好相反的，如果这样做了就会损害真正物权人的既得利益。而登记簿上记载的事项的与权利的不相关的错误，在民法上不会产生“权利上的外观”，自然也就不会因为第三人的原因影响到其他人的利益。因此，我国《物权法》在将来有必要对异议登记的记载事项的范围进行再一步的划分。不动产异议登记的法律效力通用的《物权法》对这项制度的法律效力还没有再进一步的明确，这暴露了我国当时的立法者在异议登记法律效力这方面的认识没有跟上社会发展的速度，具有一定的滞后性。在政府行政法规《土地登记办法》中虽然有关于异议登记法律效力的规定，但也都是围绕法律的有效期限进行的，这样的规定对原来的权利人进行了限制。换句话说，如果这个异议在最后被证实是欠妥当的，在这种情况下，根据法律的立法原意就会剥夺处分权，使他丧失了与第三人进行合作的最好机会，虽然市场交易机会时常发生，但是，坦白来讲，在未来的沟通中还可以进行处分，但往往最后的结果就是丧失最有利的合作机会，从而造成金钱上的损失。毫无疑问，关于这一点是将来立法完善的重点。我国不动产异议登记制度的完善不动产异议登记适用主体的完善根据前面的分析我们可以知道，对“利害关系人”这一概念的范围进行界定是非常有必要的，简而言之，这是我们进行异议登记制度适用主体进行完善的第一步。在关于是否涵盖登记权利人这一要点上，文章持肯定态度，换句话说，“利害关系人”应当包含登记权利人。在一个案例中，如果房屋所有权人甲认为信息出现错误，向抵押权人发出乙更正诉求，但是抵押权人乙却拒绝了甲的要求，在这种情况下，如果不允许甲进行异议登记，那么就很可能会出现抵押权人按照登记簿记录内容行使抵押权，那么已经被注册的权利人所享有的利益就会受到限制。因此，在将来的立法规定中应当明确适用主体范围涵盖登记权利人这一需要注意的要素。再次，关于异议登记主体的法律资格问题同样重要，同样需要进行具体界定。这也是毋庸置疑的，第一，如果因为特殊原因没有被登记到政府行政部门的登记簿上；第二，登记簿所注册的物权内容被毫无根据的任意扩张或无限缩小，这会造成相关人员自身的物权权利受限制的权利人：第三，法律规定的其他情况。笔者认为，两种解释方法上，后者优先于前者，即采申请主体包含权利人，不论是登记名义人还是真实权利人，都属于申请主体。在此基础上，对于利害关系人的具体界定应该完善，具体包括如下情况：第一种：发生未被登记的情况。假设登记簿上记载的房屋所有权人为A，实际此房屋为A，B共同共有，那么B有权申请异议登记。第二种：发生登记的权利范围变动损害他人的情况。假设A在其不动产上为B设定了100万的债权担保，实际登记为10万，B有权申请异议登记。第三种:发生导致物权不存在的情况。假设A通过买卖合同，购买B的不动产，并办理了登记，但是后因合同被宣告无效，B有权申请异议登记。不动产异议登记适用范围的完善根据归纳司法实践中的现实情况，我们可以发现，登记簿上出现的记载错误主要有两种，第一种是与权利相关的记载错误，如将不动产的所有权人记载错误，第二种是与权利不相关的记载错误，如将房屋面积夸大或缩小进行记录的计算错误类型。在登记权利人反对纠错的情况下，利害关系人并不是无路可走，他还是可以借助登记机关的帮助，即启动异议登记。对于法律条文中的“权利人不同意更正”这一规定，有学者认为是画蛇添足，为了保持立法的简洁性和简练性可以进行删除。本文认为这种观点是不太恰当的，因为利害关系人行使更正请求权的发生情况就是登记簿记载事项与权利内容存在不相对应，虽然在绝大多数情况下，登记名义人不会同意这个请求，但万事无绝对，还是存在这种可能性的，并不排除有同意的可能，二者可以对此进行协商，如果不能以协商方式解决，可以寻求司法救济。不动产异议登记法律效力的完善我国的《物权法》中，对异议登记效力作用阐述还有待完善。《物权法》没有赋予异议登记阻却公信力。从日本德国、瑞士的登记公信力制度可知，他们都以法律条文的形式明确规定了异议登记能够阻却善意取得发生的法律效力。在我国的法律法规中是肯定态度的，同时也是民法体系完整性的必然要求。异议登记制度可以保护真实物权人的利益，这一制度不仅是对公平的维护，也是对效率价值