物业设施设备管理基础

<<物业设施设备管理指南>>

第一部分

物业设施设备管理基础

2015.52025/4/112

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《物业设施设备管理指南》

培训师资培训班的各位领导、同仁学习、致敬！2025/4/1132025/4/114主要内容第一章物业设施设备管理基础一、物业设施设备管理概述二、物业设施设备的基础管理三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定2025/4/115第二章物业设施设备管理新模式一、设施设备管理新模式概述二、TnPM——全面规范化生产维护2025/4/1162025/4/119物业设施设备管理2025/4/1110物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。2025/4/1111物业设施设备管理的目标2025/4/1112（2）衡量物业设施设备管理质量的三个指标：1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）＝（完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×100%2）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（％）＝危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×100%2025/4/11133）设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（％）＝完好设施设备数量÷设施设备总数量×100%2025/4/1114（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：2025/4/11151.2物业设施设备的基础管理物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。2025/4/11161、物业接管验收的目的和意义是：（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。2025/4/11172、物业接管验收的原则：2025/4/11183、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位2025/4/11194、物业接管验收的内容

（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。（2）建筑设备安装工程。（3）区内道路及附属工程。（4）区内园林绿化环境工程。（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。2025/4/11205、物业接管验收的标准：（1）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。（2）合同约定的交接标准。2025/4/11216、物业项目的交接验收：(1）交接条件：1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；2025/4/11223）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；2025/4/1123（2）实施物业承接查验依据的文件2025/4/11242025/4/1125（3）接管验收应检索提交的资料2025/4/1126（4）承接查验程序1）确定物业承接查验方案；2）建设单位提前20天移交有关图纸资料；3）查验共用部位、共用设施设备；4）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；6）签订物业承接查验协议；7）办理物业交接手续。2025/4/1127（5）质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。现场查验的内容包括：1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；2025/4/11283）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。2025/4/11292025/4/1130（6）质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。2025/4/1131（6）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；2025/4/1132B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。2025/4/11333）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。2025/4/1134物业设施设备档案资料管理2025/4/11351、物业设施设备档案的建立：2025/4/11362）设备基础管理档案的建立设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的.它主要包括:《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。2025/4/1137（2)设施设备使用管理档案1）设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一般为3至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。2025/4/11382）设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。3）设施、设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。2025/4/11392、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号，规范管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：2025/4/1140（1）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；（3）明确设备档案管理的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。2025/4/1141实施标准化管理：2025/4/11422、规章制度的建立

主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。（1）制定物业设施设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：2025/4/11432025/4/11442）管理工作方面的制度A物业设备预防性计划维修保养制度B设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。C物料、工具领用保管制度2025/4/11452025/4/11464）实行专业化、制度化的物业设备管理。A物业设备管理的要求及标准a设备管理体制企业负责人管理职责设备管理部门及其人员配备健全必要的管理制度2025/4/11472025/4/11482025/4/11493、人力资员管理。2025/4/1150（1）物业设备管理的机构和职责2025/4/11512025/4/11521.3物业设施设备的使用与维护2025/4/11532025/4/11542、合理使用设备2025/4/11553、设备投入使用前的准备工作2025/4/11564、设备使用守则（1）定人、定岗、定机，凭证上岗操作；（2）建立交接班制度，制定各项规程；（3）建立设备的“三好”、“四会”、“五项纪律”A、三好是：管好、用好、维护好设备；B、四会是：会使用、会维护保养、会检查、会排除故障；C、五项纪律是：2025/4/1157C五项纪律是：A、凭证使用设备，遵守安全规程；B、保持设备清洁，并按规定维护、加油；C、遵守各项规章制度；D、管好工具、零、附件，不得丢失；E、发现异常，及时排除或报告。2025/4/1158物业设施设备维修养护管理

1、物业设施设备维修养护概述设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。2025/4/11592025/4/1160（4）设备的三级保养制度：1）日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。2）一级保养：以操作工为主，维修工协助；3）二级保养：以维修工为主，操作工协助；2025/4/1161（5）设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作规程。（6）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行和使用。（7）设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。2025/4/11622、设施设备的巡检

设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。2025/4/1163（2）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。计划巡检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②需更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。2025/4/1164（3）物业设备的计划检修性维修保养对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划性维修保养。根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。2025/4/1165物业设备维修养护的意义2025/4/1166设施设备故障与事故管理1、设施设备故障及故障处理：（1）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。（2）设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。2025/4/11672025/4/1168（4）设施设备故障全过程管理：见图4—12025/4/11691）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。2）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。2025/4/11703）故障分析：①故障分类：A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；D、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；E、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失性故障。2025/4/11715）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。见下图。2025/4/11722025/4/11736）故障处理：2025/4/11742、设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下：1）一般事故：修理费用一般设备在500~5000元，重要设备1000~10000元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）10~30分时，为一般事故。2）重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）30分以上时，为重大事故。3）特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。2025/4/1175（2）设施设备事故的性质：1）责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。2）质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故。3）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。2025/4/1176（3）设施设备事故的调查分析及处理：1）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。A、事故的分析要客观、全面、实事求是。B、事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：a、事故原因分析不清——不放过；b、事故责任者和群众未受到教育——不放过；c、没有防范措施——不放过。2025/4/1177C、设施设备事故损失的计算：

事故损失费=停产损失费+修理费D、设施设备事故报告及原始资料：发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。2025/4/1178设施设备的润滑管理机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的基本条件。设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成部分和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。2025/4/1179（5）搞好设备润滑就能保证：1）维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动效率，节约能源；3）减少机件磨损，延长设备使用寿命；4）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。2025/4/1180（3）润滑管理制度：1）润滑材料的采购、入库、库管、领用、回收、处理等管理制度。2）润滑站和车间（部门）管理制度，主要是：润滑油的存放、使用、记录、回收及器具、安全等管理。3）设备的清洗换油制度：可根据设备的具体要求按计划进行定期清洗换油。4）冷却液的管理制度：要根据设备的要求按计划进行管理。2025/4/11812025/4/1182（4）设备润滑的“五定管理”和“三过滤”：1）润滑“五定管理”是：定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油、加油（换油）周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。

2）“三过滤”，亦称三级过滤，即：入库过滤、发放过滤、加油过滤。2025/4/11832、设施设备的检查2025/4/11843设施设备的状态监测（1）设备状态检测的种类1）主观状态监测。2）客观状态监测。（2）设施设备状态监测的方法及应用根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器。（3）设施设备状态监测工作的开展1）设施设备的检查：2）设施设备状态监测。2025/4/11851.4物业设施设备修理与更新改造2025/4/11862、设备修理的方针2025/4/11873、设备维修方式2025/4/1188（2）预防维修：2025/4/1189（3）改善维修：是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。2025/4/11904、修理类别主要有：大修、中修、项修、小修等。（1）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。2025/4/1191（2）中修：介于设备大修与小修之间的修理。对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。（3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。（4）小修：设备的小修是工作量最小的一种计划修理。2025/4/11925、修理周期和修理周期结构（1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。（2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。（3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期结构：9—6—2—1的修理周期结构。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。2025/4/11936、备品配件的管理2025/4/1194物业设备更新改造管理

1、设备的磨损及其补偿2025/4/11952、物业设备的更新2025/4/11962025/4/11972025/4/11981.5物业设施设备完好率的自我评定

设备完好分类1、完好设施设备：设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准（得分超95分）为完好设施设备。2、基本完好设施设备：设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的隐患（得分在86—95分），但不影响使用的为基本完好设施设备。2025/4/11993、不完好设施设备：设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准且影响正常使用的设施设备（得分在85分及以下）为不完好设施设备。2025/4/11100设施设备完好率评定方法1、物业管理处每半年对所辖设施设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入《设备完好率评定表》，并依下列公式计算出管理处设施设备完好率：

设施设备完好率=（完好设施设备台数+基本完好设施设备台数）/管理处设施设备总台数×100%2025/4/111012、公司工程部每半年（6、12月份）对所有管理处的设施设备完好率进行抽查，其完好率作为对管理处设施设备管理目标责任的考核依据。设施设备完好的评价项目、内容、检查方法和计分参考。（略）2025/4/11102第2章设施设备管理新模式2.1设施设备管理新模式概述：当今的时代是一个“速变”的时代，是“经验贬值”的时代。纵观地球进化历史，在这个世界上存留下来的不是最强大的生物，也不是最聪明的生物，而是对外界的变化做出快速反应的生物。企业的发展变化，必然导致设备管理与维修模式的变化。“工欲善其事，必先利其器”，“君欲利其器，首当顺其治。”前两句话说的是：企业要保持最强的核心竞争力，必须要有最先进的装备；而后两句话告诉大家的是：要让先进的设备流畅的运行，发挥最大功效，必须要实施最优秀的管理。2025/4/11103物业管理的设施设备管理特点：2025/4/111042025/4/11105鉴于以上因素，物业设施设备管理极需要寻求新的设备管理模式，以解决面临的严重问题，并能使整个行业实现实质上的突破，促进行业健康快速发展。以下介绍目前国内外最新的设备管理模式，供行业内参考。2025/4/11106目前世界上发达国家采用的设备管理新模式

1、TPM——全面生产维护（日本）TPM是以提高设备综合效率为目标，以全系统的预防维护为过程，全体人员参与为基础的设备保养和维修体制。全员生产维护诞生于20世纪70年代初期的日本企业，是在生产维护的基础发展起来的。2025/4/11107（1）TPM的五个要素1）TPM致力于设备综合效率最大化的目标。2）TPM在整个设备一生建立彻底的预防维修体制。3）TPM由各个部门共同推行（包括工程、生产、维修部门）。4）TPM涉及每个雇员，从最高管理者到现场工人。5）TPM通过机动管理，即自主的小组活动推动TPM。2025/4/11108（2）TPM的三个“全”，将以上五个要素在进一步归纳：第一个要素可以简称为“全效率”，第二个要素简称为“全系统”，三、四、五项从横向、纵向和基层的最小单元描述了“全员”的概念，因而简称为“全员”。（3）三个“全”之间的关系为：全员参与为基础，全系统预防维修为载体，全效率为目标。2025/4/111092、后勤工程学（美国）2025/4/111102025/4/111113、设备综合工程学（英国）2025/4/111124、RCM——可靠性为中心的维修（欧洲）可靠性为中心的维修的概念：以可靠性为中心的维修管理属于第三代维修管理的具有代表性的模式。他是强调以设备的可靠性、设备故障后果作为制定维修策略的主要依据。按照以可靠性为中心的维修管理模式，首先应对设备的故障后果进行结构性评价、分析，并综合出一个有关安全、运行经济性和维修费用节省的维修策略；另外，在制定维修策略时，自觉地以故障模式的最新探索成果作为依据，也就是说，以可靠性为中心的维修管理是综合了故障后果和故障模式的有关信息，以运行经济性为出发点的维修管理模式。2025/4/111132.2TnPM——全面规范化生产维护2.2.1TnPM——全面规范化生产维护概述1、概述：TnPM是以设备综合效率和完全有效生产率为目标，以全系统预防维修系统为载体，以员工的行为规范为过程，全体人员参与为基础的生产和设备维护、保养和维修体制。TnPM是规范化的TPM，是中国式的TPM，是全员参与的、步步深入的、通过制定规范、评估效果、不断改善来推进的TPM.2025/4/111142、展开TnPM主要环节（1）研究运行现场（现场、现事、现物）；（2）找出规律（原理、优化）；（3）制定行为（操作、维护、保养、维修）规范（原则）；（4）评估效果（评价）；（5）持续改善（改进）。2025/4/111153、TnPM规范化的范畴组织结构规范化。现场管理规范化；润滑管理规范化；维修模式规范化；前期管理规范化；备件管理规范化；操作程序规范化；2025/4/111164、TnPM的成功推行的八大个要素（1）以最高的设备综合效率（OEE）和完全有效生产率（TEEP）为目标；（2）建立全系统的预防维修体系；（3）全公司所有部门都参与；（4）从最高领导到每个员工都参加；（5）小组自主管理和团队合作；（6）合理化建议与现场持续改进相结合；（7）变革与规范交替进行，变革之后，马上规范；（8）建立检查、评估体系和激励机制。2025/4/111175、TnPM的核心是四个“全”，即：（1）以全效率和完全有效生产率为目标，（2）以全系统的预防性维修体制为载体，（3）以员工的行为全面规范化为过程，（4）以全体人员参与为基础。2025/4/111182.2.2开展TnPM活动的内容1、TnPM推进的五个“六”活动。即：6S—6H—6I—6Z—6T活动.（1）6S活动所谓的6S，是五个日语词汇的拼音字头“S”，加上一个安全的英语字头“S”构成6S。即：整理、整顿、清扫、清洁、安全、素养。2025/4/111191）1S——整理：取舍分开，取留舍弃；理解：区分要与不要的物品，清除（舍去）不要的，将要的条理摆放，并易于取用。目的：腾出宝贵的空间。2）2S——整顿:条理摆放，取用快捷；理解：将要的东西摆放好，并予以标识，使其一目了然。目的：免除寻找的浪费，提高工作效率。2025/4/111203）3S——清扫:清扫垃圾，不留污物；理解：经常打扫、擦拭，清除脏乱和污染，保持清洁。目的：保持清洁，提高品质。4）4S——清洁:形成制度，保持成果；理解：将前3个“S”制度化、规范化，落实前3S工作；维持3S已取得的成绩，防止退步。目的：保持3S已取得的成果，保持清爽洁净的工作和生活场所。2025/4/111215）5S——安全:安全第一，预防为主；理解：安全第一，做好安全的预防措施，发现安全隐患并以于及时清除。目的：确保生命财产安全。6）6S——素养:自主管理，养成好习惯。理解：自觉遵守组织既定的各项规定、制度和标准，养成良好习惯，自我管理，自主要求，进而自动自发的精神。目的：提升员工素质，使员工更具有执行力，便于组织制度更能有效贯彻落实。2025/4/11122（2）6H活动。即：查找六源活动。TnPM的6S活动，自然而然会引起员工对“六源”的关注，TnPM又主动加强对寻找“六源”活动的引导，使之成为每个员工的潜在意识。寻找“六源”、解决“六源”，与设备现场的持续改善、和难题攻关及合理化建议活动融为一体，将成为现场改善和进步的强大推动力。所谓的“六源”是指：污染源、清扫困难源、故障源、浪费源、缺陷源、危险源。2025/4/111231）1H——污染源。即：灰尘、油污、废料、加工材料屑的来源。更深的还包括有害气体、有毒液体、电磁辐射、光辐射以及噪声方面的污染。2）2H——清扫困难源。是指难于清扫的部位。如：空间狭窄、污染频繁或危险部位等3）3H——故障源。是指造成故障的潜在因素。如：设备固有的故障源、操作不当的故障源、维护不当的故障源、维修不当的故障源、自然劣化的故障源等。2025/4/111244）4H——浪费源。主要指：无附加值的事物：制造过多的浪费、存货的浪费、不合格品重修的浪费、动作的浪费、加工的浪费、等待的浪费、搬运的浪费、时间的浪费等。5）5H——缺陷源。即：材料缺陷和操作缺陷。6）6H——危险源。即潜在的事故发生源。主要包括：现场环境危险、设备运行危险、人为操作危险等。2025/4/11125（3）6I活动，又叫6项改善。即：2025/4/11126（4）6T。即六大工具。TnPM的六大工具是推进过程中用到的必要管理手段。所谓六大工具不过是一个概念，推进中的手段并不局限于此，也可以创造七个或八个工具来推进TnPM。六大工具由其特有的运用场合和技巧，简述如下：2025/4/111271）可视化管理的运用场合和运用技巧可视化管理可以运用在生产运行中的计划管理、质量管理、成本管理、安全管理、环境管理。在TnPM推进中运用可视化管理可以辅助定置管理、6S管理、一点课活动、合理化建议活动，可以以生动的形式扶助建立和完善设备操作规程、检查保养规范、维修规范等，还可以显示设备停机和效率发挥状况。TnPM的视板还是鼓舞士气的员工园地，对引导TnPM跨越不同阶梯的发展起到很好的促进作用。2025/4/11128A可视化管理需要由专人负责，要统一规划，要与企业形象建设和企业形象法则衔接起来。B可视化管理还要因企业条件变化而变化，要因地制宜，不追求奢华。C可视化管理要注重实效，要尽可能的发挥实际作用。2025/4/111292）目标管理的运用场合和运用技巧

目标管理贯穿于TnPM推进始终，也贯穿于企业管理的全过程。在TnPM的计划阶段，就要注意将目标管理融入其中。公司TnPM的主计划要包含总体目标，并将总目标分解、细化成子目标。在PDCA循环中的检查阶段，应该对照检查，分析差距和原因，并制定有效措施加以改正。目标管理可以应用在班组建设，又可以应用到科室和办公系统。目标管理可以和可视化管理结合起来，通过视觉方式提示大家牢记目标，共同朝着自己制定的目标努力。2025/4/111303）项目管理的运用场合和运用技巧2025/4/111314)企业形象法则的运用场合和运用技巧企业形象法则与企业文化建设密切相关，在TnPM推进全过程可以随时注意形象法则的原理应用，尤其在6S推进阶段，整顿的设计过程要充分理解和应用企业想象法则。在可视化管理中更要体现和融入企业形象法则。在员工礼仪陶冶、行为规范、服务规范，在文明企业、文明管理、文明施工、文明生产、文明服务等各个领域，要牢记企业形象法则和相关要素。企业形象法则应该贯穿企业表里和发展进度全过程。请牢记这样一条变化规律：形象化——表面化——形式化——规范化——习惯化——本质化。这是一个引导企业由表及里，从形式走向实质进行脱胎换骨变革的过程。2025/4/111325）教育型组织建设的运用场合和运用技巧按照彼得.圣吉的说法，当代最具有竞争力的企业组织应该是学习性组织。应当说：当代最具有竞争力和生命力的企业应属教育性组织，她超越学习性组织，其内涵更丰富、深邃。因此建立教育性组织是企业进步的核心理念，使企业核心领导层应该关注的问题，而非仅仅是企业人力资源部门的事。在TnPM推进过程中始终都要把建立教育性组织放在重要位置，从员工能力分析、成长约束分析、五维培训体系的建立到员工自主单点课程（OPL）体系的建立，立足于把企业组织锤炼成教育性组织。2025/4/111336）绩效评估与激励机制的运用场合和运用技巧企业绩效评估和员工激励是企业留住人才、锻炼培养人才、发挥人才聪明才智潜力，让企业可持续发展的根本。“企业以人为本”，“做企业归根到底是做人”，“企业的竞争归根到底是人才的竞争”，这三句话说得是一回事，就是调动和激发人的工作热情、学习热情，激发人的创造力。从企业角度出发，绩效评估和员工激励是重要的管理策划，无疑是应该认真对待和不断追求最高境界的管理体系设计。对于企业的每个部门乃至一个小小的班组，评估和激励都十分重要。2025/4/11134总之，TnPM的6T不是故事的结尾，而是故事的开端，今后企业可以在两个方面创新：一是管理手段，工具永远不会局限于六个，如出现新的工具要及时的补充进来，使其更加丰富，TnPM大厦将更加宏伟；二是上述六个工具应用技巧会有很多可以开拓的内容和创造空间，大家可以在此基础上使其更加完善，更切合实际、有效。2025/4/11135（5）6Z，即追求六个零。TnPM的6Z管理是将多数企业所共有的基础核心要素提取出来，进行核心要素极限管理的过程。所谓的6Z，又称六个“零”的活动。其内容是：零缺陷、零库存、零事故、零差错、零故障、零浪费。展开描述为：2025/4/111361）追求质量零缺陷；2）追求材料零库存；3）追求安全零事故；4）追求工作零差错；5）追求设备零故障；6）追求生产零浪费。（6）TnPM体制中的五个“六”的关系是：6S是基础，用活6个T（工具），不断查找6H（六源）,6I（改善）永续不断，6Z（六个零）是目标。2025/4/111372.2.3TnPM的标准化和五阶评价体系2025/4/111382025/4/111392、TnPM的五阶六维评价体系考核评估体系是TnPM持续进步的关键。TnPM的考核评估没有固定的模式，而应该是动态的，要体现不同时期的管理侧重点；考核评估最好是综合而非单项的，评价要注重结果，要用数据说话。（1）评价的五阶设计设备管理体系需要标准化体系的支撑和评价，而设备管理的进步应该是循序渐进的、阶梯式的，所以将设备管理体系的评价定义为六值逻辑，即建立由零阶到五阶的评价体系。零阶代表为入阶评审；一阶为初级，五阶为最高级。2025/4/11140（2）评价的内容。

评价内容分为五个模块：1）组织结构健全性。2）管理流程规范性。3）员工士气和素质水平。4）设备（办公）现场状况。5）设备管理经济指标（OEE,TEEP，维修费用，备件消耗与库存）。2025/4/111413、TnPM标准化体系企业建立TnPM标准化体系的文件支撑体系分为四个层：第一层为方针、策略、目标和主计划（确定做什么）；第二层为控制文件，表现为实施计划（时间表：确定何时、何人做何事）；第三层为管理流程、作业规范（确定如何做和作业标准）；第四层为合理化提案案例，各种评价检查表、点检纪录、单点课程教案等（体系运行的证明，可追溯、可检查、可评价的运行轨迹）。企业导入TnPM管理体系到进行TnPM五阶评估是一个闭环循环过程。2025/4/111424、评分标准

为了使评价体系更可操作，特设计了辅助评价的评分标准框架，因为行业不同，企业不同，评价的细则可以在这个框架内再深入设计，这个框架提供了企业之间可比的评分模式。评价的总分为1000分，按照五阶的阶梯设计，达到500分进入一阶，高于750分进入二阶，高于875分则进入三阶，高于938分进入四阶，高于969分则