文案智信地产-郑州泰宏朱屯项目整合推广方案

起步，就与世界同步

——泰宏朱屯项目整合推广方案一、理解市场二、理解项目三、核心定位系统四、总体推广思路五、一期推进布局六、现场包装/物料/物业与体验氛围七、媒体组合八、广告创意表现营销推广全攻略第一篇章：理解市场总体市场分析区域市场分析高端项目分析一、郑州总体市场分析3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，市场供需两旺。其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。4、商品房供求结构基本合理从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%，房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点，发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、中原区同步上升，表明整体上我市房地产市场区域供求结构较为平衡。5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳步提高。表明，我市房地产开发区域布局在逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。

从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升，同时我市保障性住房建设力度逐步加大，经济适用房供应量增长较快6、商品房空置减少，结构更趋合理2006年底市区商品房空置总面积为72.4万平方米，比2005年底减少19.9万平方米，减幅为21.5%。

从空置时间结构上来看，长期空置的积压房面积占商品房空置总量的8.4%，较2005年下降了16.9个百分点，空置时间结构更趋科学、合理。从物业类型上看，从物业类型上看，住宅空置比例持续下降，而非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高。小结：二、郑州西区房地产市场分析生活配套：生活配套完善，零售商业发达，但大型商业配套不足。教育机构林立，文化氛围较好。公园众多，娱乐配套充足。居民习惯：与东区较为现代、快节奏的生活方式相比，西区市民生活节奏较慢、生活成本较低。对房地产产品的关注程度、消费意识普遍较低，以满足居住为主，不太追求建筑风格、景观绿化、社区内部配套等等。在日常生活消费方面，以实用为主，对较时尚、高档的商品追求不高，因此对本项目商铺相对不利。（二）区域楼市现状与发展趋势随着郑州东西差距的逐渐缩小，拉开了省会西部大开发的序幕。目前郑州西区楼盘均价与郑州东区同质楼盘的均价已经非常接近。在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温。

崛起中的西区楼市1、丰富的土地资源西区老国有企业搬出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。2、地理位置日趋优越（发展潜力较大）郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工南水北调工程郑州段在不久的将来开工西区老工业基地的拆迁城中村改造郑洛城市工业走廊的提出，为西区房地产发展提供了机会西南绕城高速的建成通车，使西区楼市的地理位置更显得优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。天下城开发单位：河南开祥天城置业股份有限公司占地面积：108亩建筑面积：30万平方规划户数：1500户容积率：3.6绿化率：38.1%建筑形态：小高层、高层、小户型园林规划：澳大利亚贝尔高林主力户型：三房二厅、四房二厅三、高端项目分析曼哈顿开发单位：河南升龙置业有限公司占地面积：175亩建筑面积：89.6634万平米规划户数：1447户容积率：6.5绿化率：25%建筑形态：高层住宅，公寓，写字楼酒店商铺共35栋主力商铺：20～70平方，50平方为主主主力户型：130-140三房（区间58—220平米）

复合性业态有住宅、酒店、商业步行街、亚洲最大的数码商城、沃尔玛超市、、奥斯卡电影院、世界顶级品牌名店街等，住宅均价4800元/㎡，目前推出的房源仅剩22层以上；商铺均价12000元/㎡，可租可卖，商铺业态划分严格按甲方的整体规划布局。广汇PAMA开发单位：河南广汇实业集团有限公司占地面积：134亩建筑面积：30万平米规划户数：一期518户容积率：3．31绿化率：55．5%建筑形态：高尚住宅

、甲级写字楼、酒店式公寓、群街商业主力户型：140～190平米纯高层，07年3月17日公开选房，一期推出房源512套，目前在售的分别是7、8两栋楼，340户左右（户型面积143～180㎡的三房和四房），均价5000元/㎡，按揭优惠1％，一次性付款优惠2％，目前销售率50％。中义阿卡迪亚开发单位：郑州中义置业有限公司占地面积：260亩建筑面积：23万㎡规划户数：1647户容积率：3．31绿化率：55．5%建筑形态：多层、小高层住宅主力户型：140-150㎡三房两厅、四房两厅阿卡迪亚前三期推出房源总套数1212套，均价4600元/㎡，目前剩余部分复式楼层；中义·阿卡迪亚正在推出第三期3幢小高层（临金水路），主力户型130平方米，均价5300元/平方米目前交8万预定房源，按揭无优惠，一次性付款优惠1％。绿城·百合公寓一期“春晓苑”推出359户,05年11月开盘，起价两房2890元/平米，最高价3600元/平米，开盘后陆续提价。二期“风荷苑”推出400户左右，均价4900元/平米,目前清盘期，主要剩余复式房源。商铺情况：一层临街商铺，进深8～13.8米、面积33～220平米、均价8000～16000元。绿地老街开发单位：河南老街坊置业有限公司占地面积：600余亩建筑面积：45万㎡规划户数：3493户容积率：1.46绿化率：38%建筑形态：多层、小高层主力户型：88～134平方绿地老街前三期推出房源总套数1707套，销售率80％。老街三期8层带电梯“醉海派生活”面积88～134㎡，目前开发商不急于推出房源，每栋楼每次只推出一个单元，实施一房一价，均价4800元/㎡；按揭无优惠，一次性付款优惠1％。绿都城开发单位：郑州绿都置业有限公司占地面积：350亩建筑面积：36万平米规划户数：3200户容积率：1.7绿化率：42%建筑形态：多层主力户型：70～90平方二房、三房绿都城在项目的规划设计上，将项目融入城市，确立“后街区”的主体定位，将原有的工业符号（铁路、水塔、厂房、生态树林等）保留并赋予强烈的现代元素，使区域文化得以再生。同时，绿都城强调城市后街区生活。计划分三期开发，其中，一期开发面积10余万平米，推出970户，目前房价3600～4000元/平方已进入清盘期，金源第一城开发单位：河南世纪金源置业有限公司占地面积：200亩建筑面积：42万平米规划户数：1632户容积率：2.3绿化率：35%建筑形态：多层、小高层、高层主力户型：40～90平方一房、两房金源第一城是以精品住宅、高档公寓、高档街区商业、教育配套等于一体的城市复合体，自身超过10万平方米的商业配套，涵盖步行街、大型卖场、酒店等。一期推出930户，06年3月开盘，均价3300元/m²，销售率85％；二期推出492户，计划5月19日开盘，均价3900元/m²。威尼斯水城开发单位：河南省城开集团占地面积：700亩建筑面积：约100万平米规划户数：1208户容积率：1.72绿化率：37%建筑形态：多层、小高层主力户型：120～140平方三房威尼斯采用了四坡屋顶、三段式立面、哥特式尖顶等欧式经典建筑元素，27---300m2大跨度多变阳光户型，空中花园、270度全景阳台、错层设计、中空客厅，演绎700亩水岸阳光生活。一期推出500户，06年8约已入住，二期推出700户，06年3月开盘，销售率90％，均价3860元/m²我们面对什么样的市场环境？相对健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择市场结论发现市场机会从市场同步发售高端项目来看，郑州市东区复合地产的价格远远高于西区，而区域内楼盘又缺乏领袖型大盘的条件和气质，所以本项目在规模+产品+规划+品牌等综合竞争方面存在很大的优势，关键的问题在于：

A、市场对西区、对该区域的接受程度如何？

B、我们的主流目标群体怎么界定？

C、我们通过什么样的营销主线来建立项目独一无二的形象和气质，树立差异性，以品质和情感打动客户第二篇章：理解项目

——理解项目首先从理解城市开始——项目概况——项目初印象

——项目优劣势——归纳本案的卖点——项目USP一、理解项目首先从理解城市开始城市具有物理和人文两方面，项目自然也一样文脉是一个城市形成的关键，文是指文明、文化、民俗的综合影响，脉是是一脉相承，指承上启下的逻辑关系，有文明的承上启下，方有城市

——王受之

1、厚重河南，博大精深

5000年文化积淀，黄河文明源源流长

2、兼容并蓄，荟萃百家

中原文化有强大的吸收力和融合力，并具有强大的传播力和

辐射作用，中原文化涵盖儒、道、佛、武、法等众家思想，

各种流派在长时间的相互影响与碰撞中，逐渐合流成独具特

色博大精深的中原文化。兼收并蓄、荟萃百家，是河南文化

的一大特色。

3、中原文化中的“大方之家”

中原文化中“大”是一个特色，“大气恢弘”是一种基调，是富有激

情奔放的阳刚之气，中原人居住要求“大”，绝不能仅仅从虚荣角度

来看，因为北方人长久以来居住喜欢大院落，大卧室、大客厅、

大厨房、大卫生间等无一不是这种文化的表征。

4、中原文化中的平衡和谐观

中原文化重“和”：主张“和合”，崇尚以合为贵，强调人与人之间重和

谐、团结、互助；强调“天人合一”，重于天道自然的探索、人与自

然的和谐。一）、中原文化特征1、文化断层，归属感弱

郑州不到一个世纪的文化积淀根本不能造就一个城市的荣耀与归属

感，经历了几次移民风潮之后，郑州极少数的当地居民与大多数的

外来移民相互融合，成就了目前的郑州市民阶层，也造成了这个城

市最为明显的人文特征——城市归属感、自豪感、认同感严重缺乏。2、善于学习，兼容并蓄

作为中原枢纽的郑州，作为非常年轻的郑州，作为移民城市的郑

州，郑州人的善于拿来、善于学习、兼容并蓄也是重要的人文特征

之一。郑州人善于模仿与学习，以欢迎的态度对待新事物，包括对

待外地人，展现了郑州的包容性与大气。郑州人朴实厚道，喜欢和

外地人交朋友，接触外来思想和时尚，二）、郑州市民的文化特征三）、郑州整体经济、文化、产业运营状况及未来预测城市性质河南省省会，中部地区的中心城市，全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市，国家历史文化名城。中心城区人口规模■至2010年，城市人口为400万人左右（其中暂住人口80万人以上）■至2020年，城市人口为550万人左右（其中暂住人口150万人以上）中心城区用地规模■至2010年，城市建设用地控制在360平方公里以内；■至2020年，城市建设用地为500平方公里左右。四）、郑州整体规划及功能定位国家区域中心平台区域性金融中心交通枢纽

市域城镇体系规划规划范围：郑州市域行政辖区，面积7446.2平方公里。包括郑州市中心城区、上街区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围。市域空间结构：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系一心：郑州都市区四城：巩义、新郑、新密、登封两轴：连霍高速公路、陇海铁路线构成的东西向城镇发展轴线；五）、西区的整体规划及功能定位西环以东、铁路编组站以西、陇海铁路两侧，共计17.05km2功能定位以创新产业的集聚奠定区域发展的基础，以主题城市活动的引入为特色，加强“商贸”、“资讯”等发展能力，从而带动郑州西区的服务、研发、文化、教育、商业、居住等功能的全面成长。发展目标六）、西区经济、文化、产业特征工业基础深厚市政配套成熟发展空间巨大七）、项目区域功能定位物流园区：完善城市职能，提高城市效率，围绕铁路货站，形成物流园区及少量工业，服务西部城区；康居小区：完善基础设施，配套公共设施，就地改造城中村。与陇海路以南的西区比较，该区域综合指标处于劣势，“西区中的西区”八）、区域印记郑州最荣耀的历史记忆区——传统工业的辉煌之地北移东扩后落伍的区域，下岗职工与工薪阶层的生活城生活缓慢，且区域内树木较多，适宜居住，居住氛围浓厚房屋破旧，都市村庄，城郊感觉强门面小店，纺织大世界，露天集市，大学学校较多，人文气息浓厚目前有政府利好信息影响，开始复苏，快速发展道路宽了，环境好了，在东闹北荒（北移东扩后）的今天，这里像一块原始状的芳草地，吸引着更多人的眼光，尤其是开发商关键词：破，老，慢，味，原，穷静+悠+温馨+舒适九）、站在怎样的高度建立项目与城市的关系关注西区，建设西区，成就西区，将不利因素规避跳出西区，以700多亩巅峰建筑群成名大郑州都市圈以140万平米的恢宏容量，支撑郑州全面发展，鼎助西区腾飞是一个社区，更是一个城区，具备一个完整的城市功能浓缩原乡郑州的精神符号，载入郑州的未来记忆在郑州深厚工业文明的基础上，建立跨越国界的人居文明从此让西区起步，就与世界同步十）、朱屯项目，一个城市新中心的繁荣呈现

西北区：中心区第一延长线呈现泰宏项目大郑州生活圈。

随着“郑州”构想的逐步展开，郑州的城市发展将呈现一个前所未有的大格局。泰宏顺应城市发展格局，在朱屯——中心区第一延长线，营造起一座充满城市梦想的泰宏生活版图。总量140万平方米的居住版图，构成以泰宏为主导的主流生活疆域，泰宏的精神张力，不断影响着城市区域中心的变化，不仅从心理上拓宽了郑州人的居住疆域，更成为营造城市新中心的主流力量。

1、大郑州格局下的泰宏人文版图2、多重利好拉动泰宏项目的城市心理坐标西部崛起/南水北调/轻轨/大学城/郑洛工业走廊一座高品质的城市新中心即将磅礴浮现一个城市生活疆域的勃然而现。

泰宏项目充分参考和借鉴了国外城市化进程中积累的一些历史经验。从城市运营的角度以新城市主义规划方式来进行项目的整体考量，会所、学校、商业、商务等物业形态，力图建成与城市发展相和谐，并具有一定品质变革能力的区域城市中心。3、泰宏项目生活之城，地标之城本项目集中体现了对公共价值和人文精神的强调。将居住、商业、办公三大功能以街区的形式相结合，注重公共休闲空间、开放式商业空间、邻里交流的半开放空间和居家生活的私密空间完美结合，营造出多级复合的生活感受。一期花园洋房，层层退台，入户花园，叠院式生活方式，与封闭的城市生活相比，是一种更开放的生活方式，与大地，与自然能够发生更多的关系；“类别墅生活”创造的是一种接近别墅的生活方式，但同时，与传统别墅社区的曲高和寡相比，亲地社区更富有生活的气息，人与人之间的交流更加容易；其所形成的一种人性化居住理念构成现代居住模式的典范！4、新城市主义规划方式造就泰宏项目人性生活典范地块总面积：约737亩项目总建筑面积：约140万平方米项目整体建筑功能形态：住宅、写字楼、商业、会所、幼儿园建筑风格：北欧风格一期地块面积：143亩（“3号地块47亩”+“4号地块96亩”）一期总建筑面积：24万平方米一期物业形态：住宅、商业一期建筑形态：花园洋房、多层、小高层、高层一期首批入市地块相关情况位置：4号地块地块面积：47亩总建筑面积：约5.8万平方米建筑形态：花园洋房、多层、小高层、高层建筑功能：住宅、商业营销节点安排：07年10月中旬左右开盘，取得预售许可证，具备签合同条件。二、项目总体概况三、项目初印象——城区重量级大盘，内部配套齐全——容积率相对较高，据测算后期将会以高层为主，开发周期长——多业态建筑综合体，高档社区——北欧简约、质朴、温馨、浪漫的建筑情怀和生活滋味——阳光新城升级版，比花园洋房更花园洋房——以住宅为主的高尚社区，生活概念清晰四、项目优劣势分析优势：品牌——泰宏置业品牌阳光新城等系列产品品牌项目——占地700多亩，总建面140万平米大盘产品线比较丰富，产品品质高，规划超前综合体项目，自成一体前期拆迁难度小，便于启动道路+交通——桐柏路+农业路+嵩山路宽阔平坦公交车辆较多周边居住较为成熟，威尼斯水城的前期造市劣势：区位——不在城市发展的主流方向老工业基地，经济没落，整体环境展示性较弱西北偏僻区域，高尚居住生活氛围缺乏紧邻铁路和交通要道，生活质量受到影响，噪音大项目——地块分散，不便于整体规划周边拆迁量比较大，工程周期和安置房配套——周边市政和生活配套缺乏，休闲娱乐购物差人群——收入较低，区域居民素质不高不好界定圈子人群，富裕阶层特征不明显体量大，区域人群有限，需要跨区域吸筹规模：737亩大盘，内部各种配套和设施完备功能：140万平方米超大型世界级城市功能区，财富引擎，新城市地标地段：农业路+桐柏路+嵩山路拓宽后围合的新城市中心交通：公交网络发达+道路宽阔平坦规划：商业/商务/住宅/公寓于一体品牌：泰宏品牌/高端项目品牌展示，实力/专业/品质配套：靠近北大学城，西流湖公园产品：建筑/户型/建材/外立面，品质人居/人本主义/北欧风情前景：在西部崛起的方向上，多种利好条件下铸就未来较高的升值潜力五、归纳本案的卖点六、发现项目USP（独特卖点、核心竞争力）占地737亩，总建面140万平米，功能完备、规划超前能够形成郑州独立的城市功能区核心竞争力规模+规划产品竞争力商业、住宅、商务三种形态互为补充、互为促动，构筑多功能于一体的国际化综合体，自给自足，自成一体，一期北欧风格叠院式花园洋房，市场绝对差异化我们有什么？我们可能的风险在哪里？优势劣势机遇威胁置业者对该区域的认知度较低区位风险产品规划区域对小高层和高层的抗性总结：我们化解风险全新的生活理念对西区再定义准确的订造产品灵活多样的销售渠道全面导入泰宏品牌全面拓宽产品

的覆盖区域对西区再定义与郑东新区和北区的造城相比较：这里具备老郑州完善的生活配套设施新式城市(规划/功能/布局/产品)不是造城，而是复兴一座城全新的生活理念在工业文明基础上的国际化生活东西方文明的和谐相融快节奏中的慢板生活一种可以慢慢品味的生活抚慰西区市民从工业辉煌时代到市场化影响带来的没落阶段的心理创伤他们也可以住上好房子，而且是在自己战斗过的地方国际化的生活，老郑州的味道现代建筑外衣下的本土精神建筑在中原工业文明土壤上的北欧小镇全面导入泰宏品牌本土之星，共舞西城亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、永威、绿都等企业盘踞西区，打立根基泰宏集团，王者归来，重返郑西城泰宏集团，从阳光四季园、文博名门、阳光嘉苑到阳光新城一路走来，品牌之路稳健铸就。阳光四季园建立了泰宏在西区的良好口碑，阳光新城成就了泰宏洋房专家的美誉从西区第一盘阳光四季园到朱屯项目，泰宏集团，重返郑西城，王者归来，气势如虹朱屯项目，成就泰宏品牌的标杆之作/体量/建筑/品质/规划/影响力泰宏品牌战略发展品牌化战略发展，全面提升企业竞争力因为专业，才能成就百年基业高附加值/品牌信赖度/市场无形的财富

如何用一句话来形容泰宏？泰宏——文、理兼容并蓄企业理念、公司发展、运营模式，严谨精细——理科出身项目特征、推广调性、社区风格，低调高贵——文科身份科学统筹：泰宏集团集房地产开发、房屋建筑、消防安装、装饰装修、公路工程、水利工程、园林绿化、物资贸易、物业管理等多种经营行业，需要科学统筹，精细管理科学控制：产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的整合优势这就是品牌形成的过程，同时也是企业核心竞争力的表现。

科学运作：泰宏集团无论在产品运作模式和产品定位方面都保持相当的连续性和一贯性，品牌效应和优势非常明显。

依据什么？只有拥有独特魅力，才有可能吸引顾客并获得青睐理科之道——专业之道，科学筑家坚持以“以产品为核心，不断为客户创造价值”，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。基于“诚信、科学、思想、人本”的核心价值体系，着重倡导‘科学筑家’，以科学作为核心文化的前提，不断塑造泰宏的特性：用心做事的修养，创新为魂的竞争力量，惟精惟一的专业价值，和坚韧内省的实践精神。泰宏将坚守科学精神，不断用科学来建筑“最具价值”的长青基业，承担更大的责任。这是泰宏对消费者，对员工，对供应商，对股东，对政府最强有力的承诺。泰宏精神——中原房地产行业的灯塔成就什么？只有拥有独特魅力，才有可能吸引顾客并获得青睐文科之道：项目推广向万科致敬花园洋房——万科专利产品，情趣、自然、舒服、亲和花园洋房——独特的气质，奠定了独特的推广调性，血统高贵，面目可亲由产品主义形成的推广风格：融举世公理于生活细微处，引起客户的内心拨动，继而产生好感与兴趣，对项目和企业形成无限的信赖感和温馨感表现调性——低调的高贵，谦和的明思哲理的文风，涓涓地感动准确的定造产品根据市场需求、区域特征、中原文化制定产品方向：花园洋房——易销性根据环境变化，发现潜在需求，制定适度超前的产品：城市综合体——前瞻性根据不同的开发周期和竞争状况，调整产品的规划：朱屯项目后期产品调整——灵活性将产品不断升级：由阳光新城到朱屯项目——创新性泰宏营造，高质量施工，筑造高品位的家——品感性聘请较好的规划单位，进行产品规划——领先性实时监控市场，掌握最新动态，针对后期产品制定最准确的产品方案和建筑最优良的社区在销售成绩里面，产品占到80%以上，一个好的产品规划，就是项目成功了一半全面拓宽产品的覆盖区域140万平米体量，需要挖掘西部以外的人群；建立大郑州宣传圈，除了郑州市区外，将产品推介到上街、荥阳、洛阳等；花园洋房，稀缺产品，除了与阳光新城类似外，郑州市场还没有出现；在推广中，将本项目与阳光新城项目区别开来，形成不同层级的产品定位尽量避免左手打右手的状况；将泰宏——洋房专家——的企业品牌做大，有效打击同质化楼盘竞争在后期规划中，更加注重产品的改良设计，以及与市场存在产品的差异化在社区规划和景观规划上体现特色，形成竞争对手绝对没有的优势独特，差异，领先，健康的规划，产品的影响力更广灵活多样的销售渠道根据目标群体的特征，进行大众传播与有针对性地传播相结合的方式主流媒体/报纸/户外/广播/候车厅等等各式各样的活动传播/重大节点活动/地市展播/重大市政活动/专业市场等1对1推介创新性销售渠道/网络+设立地市分卖场+地市大型商家联盟销售等等创新销售渠道让更多的目标群体，了解、认同、购买本项目第三篇章、核心定位系统——案名建议及演绎——产品属性定位——项目人群定位——项目SLOGAN——项目气质定位一、案名建议及演绎方向一、泰宏·阳光印象项目的总案名泰宏——企业品牌考虑阳光——延续泰宏阳光系列项目品牌，连贯性，便于识别印象——联想到欧洲的印象派，区域特色指向性比较强；一种朦胧的美，一种欧洲城市舒缓、优雅、淡然的生活中性气质，对后期项目规划没有限制，空间比较大整体——项目的总案名，根据后期不同期次产品的特征，可以起分案名方向二、泰宏城项目的总案名泰宏城——以企业名字作为项目名称，企业品牌的最直接、最巅峰的传递犹如：万科城，顺驰城等国内一线品牌开发商的做法；中性气质，对后期项目规划没有限制，空间比较大城——

一种空间概念，涵盖各种各样的物业形态，大气、直白、遒劲有力对应737亩和140万平米的恢宏大盘气度舍弃阳光系列——与阳光新城在案名上进行区隔，避免两个花园洋房项目之间的左右手之争方向三、泰宏·波尔沃小镇二、项目属性定位1、寻找定位的方向（看看别人怎么定位？）绿都城定位语：中原路·38万平方米·后街区推广语：源自工业文明的街区留恋金源第一城定位语：建设西路双气水景名宅推广语：荣耀中原42万平方米国际生活街区威尼斯水城定位语：农业路·700亩国际水岸人居经典推广语：源自欧洲的风情水上生活城邦国贸中心中义·阿卡迪亚定位语：新城市精英居住公园推广语：品赏的是风景典藏的是生活广汇·PAMA定位语：金水路·30万M2国际签注社区推广语：奢适品，从此品位生活绿城百合公寓定位语：百年建筑一生好合推广语：创造城市的美丽定位语：50万平方超大规模全业态复合地标推广语：财富·体验梦想/一切以郑州的名义2、发现市场的共性，寻找差异化定位——那么，郑州真正缺什么？3、我们认为，郑州缺乏这样的项目既能享受城市生活又能体验生态自然的超大型综合项目能够唤起目标群体深深的城市情结的大型项目能够承接一座城市过去与未来，具备城市功能区性质的大型项目郑州独一无二的叠院式花园洋房生活一个规划超前，能够真正称得上西区地标的综合巨舰一个真正从产品主义出发，倡导生活本质化的人性小区——这就是我们的定位方向140万平米世界级城市功能区4、项目属性总定位（阳光印象+泰宏城）140万平米——规模优势，独一无二世界级——强化项目的巨大作用，以及西区世界级城区发展目标世界级的标准，世界级的态度，世界级的生活城市功能区——能够独立完成某一城市功能的城区体现一种包容性（城市/客户/建筑）项目的势：一种气势，一种高度，包容性强关注个体社区综合体功能区单元生活组织单元复合生活载体城市独立功能区社区发展演绎图5、一期产品属性定位（泰宏·波尔沃小镇）北欧叠院洋房北欧——一种纯粹北欧生活建筑风格，生活风格叠院洋房——叠院，一种北方人特有的生活情结花园洋房的升级版，是洋房与院落的完美结合规避与阳光新城花园洋房的同质化定位6、产品定位分解我们认为，作为一个至高端产品，泰宏朱屯项目具有丰富的价值系统，仅有某个方面出发的独特定位，均不足以涵盖全部。本案推广中，我们提出把产品系统进行剖析、分五个方面进行阐述的全景定位系统。1、城市语言——

入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？2、品牌语言——通过这个项目我们想达到什么样的品牌效果？

3、规划语言——

本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？4、功能语言——

本案所提供的商业/住宅/写字楼/会所/幼儿园，对客户意味着什么？5、人群语言——

产品以外，本案在阶层归属上给客户带来的是什么？泰宏朱屯项目a、城市语言——NEW

CITY(新式城市)

在工业文明之上的，国际化生活方式，让西区生活一步到位一种全新的城市面貌、空间组织和生活情调很纯粹、很干净、很整洁、很舒缓、与传统西区印象绝然不同西区也可以这样生活，中原也可以如此北欧b、品牌语言——FEXPERT

(洋房专家)成就泰宏的标杆品牌引领城市领袖楼盘全面提高品牌的美誉度和知名度将泰宏的综合实力和前期开发项目进行展示将泰宏清晰的企业角色定位传递给市场C、规划语言——CHOUSE(百年建筑)737亩超级大盘，140万平米总建面，百年建筑群轮老工业基地的工业文明底蕴，百年建筑底蕴诸多高校氤氲相伴，百年建筑人文深圳筑博总体规划设计，百年建筑精神北欧现代建筑风格，百年建筑肌理洋房+露台+庭院，百年建筑品位独特的选址、规划打造百年品质社区百年建筑d、功能语言——COMPOUNDZONE(复合特区)

西区首家商业/写字楼/住宅/会所复合综合体，让郑州不再失衡主题商业广场，国际化商业的饕餮盛宴入住该区，与父母、亲人共享天伦之乐在这里享受至高的生活荣耀与金钱无关，与生活方式有关逃离繁忙节奏，换一种呼吸方式，来此求得一份闲散和心灵的陶冶一种驾驭城市、驾驭生活的能力e、人群语言——PLAINLIFE（质朴生活）泰宏朱屯项目的业主是怎么样生活的？人们就像置身一个温馨的海洋，一个中原地区的新贵生活场，他们注重家的感觉，注重友情、亲情的交融。他们总有理由让自己和家庭、朋友享受到生活的快乐。他们亲和友善，渴望从繁忙的都市中寻求到一种悠闲、舒缓、质朴的本质生活，抛弃浮华，从内心深处坦坦荡荡，君子风范，品位卓然7、由此衍生出目标人群有某种情结的“泛财富人群”为什么是“泛财富人群”？所以决定了目标群体的广泛性——不能用传统的阶层概念来定义目标群，但是这些人群之间依然存在一些共性目标群体行业界定新时代贵富阶层计划经济时代改革开放初时代新时代官本位时代，儒商与红顶商人并存改革开放初期，制度转型带来的财富机会，产生的暴发人群商业文明逐步建立完善，财富人群完成资本原始积累，开始提升自身文化品位、社交范围，谋求向贵族的转化我们的形象推广口号是什么？140万平米世界级城市功能区规划语言品牌语言功能语言人群语言城市语言8、寻找核心推广语珍视生活本质项目总体SLOGAN1生活最高的境界，是对人的关怀从生活本身出发，倡导“以人为本”的生活理念从城市运营宏观角度出发，将商业、住宅、商务、会所、学校等各种物业形态融入到生活的最原始层面有了一定境界，心才开始从容一期推广SLOGAN从容淡定，自在优雅给中原人民造一个充满质朴与浪漫的北欧小镇之梦北欧的建筑联想的第一点是北欧人的生活习惯，因为建筑永远都是生活的母体。北欧人的生活模式是工作加享受，工作的时候雷厉风行，享受的时候悠然自得。与中国这个比较模糊的模式有质的区别，所以中国人骨子里对北欧文化的向往是我们推广中要升华的。一种低调、质朴、亲和、包容的文字风格泰宏项目外圆内方，张弛有度外柔内刚，刚柔并济9、项目形象气质定位——充满睿智和情调的内敛主义者一种充满哲理的生活态度和世界观第四篇章：总体推广思路

——整体推盘原则——整体推广策略

——整体推进布局

——整合资源点一、整体推广原则至高形象，第一时间占据市场最高处洋房先行、建立市场绝对差异化品牌导入，强力深化与阳光新城差异化，突出特色非常营销，外延营销体验营销、氛围营销、活动营销整合资源二、整体推广策略点面结合，先面后点（先城市推介，后项目攻击，联合西区项目一期做大）低调营销，高端接触（低调：获得客户共鸣，突出项目品质高端：产品同步支撑，塑造品质，锁定客户，走进显性高端客户）以小带大，肆两千斤（以花园洋房为登陆房源，建立绝对差异化，作领袖）渠道合理，疏密有致（大面积推广与重点区域推广相结合，点与面的关系）品牌联动，构筑联盟（与高端项目品牌联动，构筑营销联盟）多城营销，拓展市场（重点地市设立分卖场或者节假日活动推进，重要位置设立户外广告牌）活动营销，借势和造势精心包装，营造高端三、整体推进布局——推盘顺序一期二期高端形象定下项目基调+产品差异化制胜根据市场调整产品+全新形象出击建立新高度三期根据市场调整产品+全新形象出击建立新高度3、4号地2号地１号地四期…………大众推广奠基口碑小众推广实现销售“一对一”营销针对顶级消费场所传播，在高端人士圈子立面形成口碑传播。针对筛选出的目标客户对象开展重点公关。大众传播广告、软性炒作、网络、公关策划等，为其赋予全新内涵，为项目销售奠定社会氛围。明线暗线三、整体推进布局——双线操作1、大众传播媒体：户外媒体+平面媒体+电波媒体职能：信息发布+形象广告■小众媒体：金融类+财经类+生活时尚类+高尔夫类+汽车类2、点对点直销■直邮对象：私人会所+俱乐部+行业协会■焦点客户座谈：邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应■贴身服务：置业顾问全程服务模式邮寄客户访问表

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12小时专业服务

签署市内参观处保密协议

参观室内接待处

签署现场参观协议

参观现场

签约

1）专门看楼车（宝马）2）每天仅5名客户3）接待整合四块主要内容（帮助客户+同时接受培训）（金融个人理财——招商银行）（个人保险-平安）（个人律师顾问-郑州知名）（个人职业顾问-泰宏）

泰宏·阳光新城每天不超过5批,看楼车“宝马”

抽奖赠送北欧双飞游

1，二七广场、碧沙岗商圈、纺织大世界、证券公司等等推介形式：举办小型产品推介会3、集团客户（专业市场客户）开发：2，银行金卡会员：推介形式：中银联白金会员联谊活动（与客户合作）4、地市推广：1、大河报地产展场/路演活动2、分设卖场3、与当地大型商家联盟四、整合资源点第五篇章：一期推进布局——推广节奏与主题演绎一、2007推广节奏与主题演绎6789101112筹备期入市期认筹期开盘强销期方案确定物料包装准备销售中心确定、包装区域推介活动筹备/确定合作方式分卖场联络确定/户外确定联盟商家战略合作接洽销售人员招聘/培训西部崛起与西部人居论坛泰宏战略暨新产品内部发布会（老业主）主体形象发布确定认筹方案系列广告发布系列报广、DM发布开盘方案确定分卖场到位产品说明会样板环境开放盛大开盘活动北欧双飞游览郑州房展会地市巡展中院首届花园洋房文化节泰宏之夜客户新年酒会目标：储备力量，运筹帷幄

——将后期推广所做的工作提前完成阶段主题：有条不紊，快、好、准营销手段：业内传播+老客户传播+区域炒作论坛+品牌宣传媒体通路：商都房产网+论坛（一）筹备期（6-8月初）事件1：热地运动：郑西崛起与郑西人居论坛目的：通过论坛的形式将郑西区域崛起中原炒热，将市场的目光从东区和北区拉到西区提出郑西人居——郑州最适宜居住的地方邀请人员：市政府官员、中原区领导、城市运营专家学者、中国房地产协会负责人+开发商领导+新闻媒体要点：规模要高、后期跟踪宣传力度大主办：郑州市政府、中原区政府协办：郑州西区开发商联盟媒体：商都网+郑州主流报纸+电视台话题话题延展郑西板块，一个即将腾飞的未来之城政策支持+利好信息引导泰宏巨笔绘西城？亿元改造朱屯（秦总专访）旧城改造话题，鼎助西区腾飞，释放品牌责任、实力，同时为项目问世创造舆论王者归来，泰宏集团重返郑西城，中原格局瞬间改变作为中原知名品牌，泰宏在郑州开发的10多年间，厚积薄发，稳健前行，从阳光四季园到泰宏阳光印象，泰宏归来，“巨无霸”震荡中原楼市软性炒作主题泰宏战略暨新产品老业主发布会事件2：内部推介内容：以泰宏集团的名义，切实启动泰宏的品牌战略，向业主展示企业的实力和战略发展蓝图，并通过这个形式，向老业主推介项目邀请人员：市政府官员、中原区领导、新老业主、合作伙伴+新闻媒体要点：泰宏战略构想发布+阳光会全面升级+新产品发布+业主宴会地点：五星级酒店媒体：商都网+郑州主流报纸+电视台（二）入市期（8月初—8月底）目标——建立项目高端形象/建立产品绝对差异化形象/建立第一批客户资源营销手段：软性炒作+新闻发布会+形象广告阶段主题：信息发布+高端形象+产品诉求媒体通路：商都房产网+大河报+DM+户外+候车厅+郑州晚报+广播电台话题话题延展新楼王诞生140万平米世界级城市功能区恢宏中原抗起“王者”、“第一”的大旗泰宏阳光印象，起步就与世界同步超前规划、百年建筑