代建项目技术标范本

第一章项目概况

第一节项目工程概况

本项目名称为前进工业园区农居高层安置房-期项目，建设单位为杭州经济技术开发区

前进园区开发建设指挥部，项目总投资为66737万元，项目位于前进工业园区农居安置区块

规划江东一路以北，东三路以西，江东二路以南，前进大道以西区块，用地为8.29公顷。地

块现状为农地。

该项目主要建设安置失地农民的高层农居和配套公建，规划总面积207250平方米。项目

主要经济指标详见下表：

项目指标

总用地面积（公顷）8.29

总建筑面积（平方米）207250

安置住宅186525

配套公建20725

地下室20000

总投资（万元人民币）66737

项目主要包括住宅建筑和配套公建，其中配套公建面积按住宅面积的10%配置，包括会

所、商业用房、社区管理用房、物业管理和经营用房等。按规定配置车库，垃圾收集点，变

配电间、电信和有线电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等：并视规模要求设置

公共厕所。

基础设施条件：

1交通条件从区域大交通看，据萧山机场10公里，离沪杭高速和绕城高速约15公

里。江东大道，钱江通道从园区通过，对外联系非常方便。地块周边的交通情况，根据规划

东边东三路，红线宽28米，南有江一东路，红线宽30米，北有规划支路，红线宽16米，西

有规划支路，红线宽16米，总体而言，本地块交通环境优越，为项目施工提供了便利条件。

2.给水排水该区块有江东水厂提供，南北均有现状给水管，从东西侧引进，规划给

水管为双向供给。区域排水管采用雨污完全分流制，按规划污水可以周边道路流入市政污水

干管向临江污水处理厂输送。

本地块雨水汇集后由周边的道路雨水管，直排入就近河道九工段直河。

3.供电供气地块范围现状有10千伏架空线路经过，规划北侧有110千伏变电所。现

状园区外围燃气管道建设通气，园区建成市政道路下均铺设燃气管道，地块周边的规划从江

东二路，东三路，江东一路等均引进中低压燃气管。

第二节项目代建服务范围

本工程项目代建服务范围：本项目属全过程代建服务。前期工作代理范围与内容：组织

项目可研、工程勘察、初步设计编制；办理可研报告、初步设计、环保、消防等手续。建设

实施代建范围与内容：组织施工图设计、施工、监理、设备材料选购等；办理工程规划许可

证、工程招标、施工许可证、消防、园林绿化、市政等手续；工程合同的洽谈签订与履约的

监督管理；编制年度计划，投资计划、用款计划申请；工程中间验收、编制工程决算报告、

竣工验收、基建建帐、资产和建设档案移交、工程保修等。

第三节代建管理依据

一、代建管理依据：

1、国家及地方代建管理的法律、法规；

2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货；

3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；

4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；

5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。

第四节项目代建管理目标

一、代建项目管理目标

本项目工作任务重时间紧，因此必须抓紧前期工作，在中标后即全面进入前期工作，加

强设计、施工、监理等参建各方的协调工作，为顺利完成本项目的建设任务，制定本工程的

质量、进度、安全文明等具体实施目标。

1、项目质量管理目标：招标文件中明确了质量等级目标，严格要求执行现行的施工技术

标准和规范。精心管理，严格检查，提供给招标人、使用方满意的项目质量。本工程质量验

收等级：符合《建筑工程施工质量验收统一标准》的要求，确保工程质量达到合格工程（符

合竣工备案制的有关规定），争创市级以上样板工程。

2、项目进度管理目标：根据招标文件工期为1260天的进度要求，确保代建工程按合同

规定的工期完成工程项目，竣工并移交全部工程和相关资料”

3、项目投资管理目标：在项目代建管理实施过程中，我司将严格按照国家招标投标法，

在充分征询招标人、使用方意见的前提下，合理确定分包合同和招标方案。组织工程招标，

择优选定勘察、设计、施工和主要材料设备供应单位：在满足设计功能的前提下，通过加强

设计管理和设计优化措施，实现限额设计的目标；在技术可行的情况下，严格审查施工组织

设计方案，降低施工成本费用，严格控制工程造价，确保投资控制在批准的项目设计概算内。

4、安全目标：杜绝工程建筑安全事故，确保不发生人员伤亡事故。

5、文明施工目标：按照杭州市区有关部门文明施工要求，施工现场做到文明施工、安全

有序、整洁卫生、保证职工的职业健康安全，并对周边环境进行有效保护，达到市安全文明

标化工地，争创绿色工地。

6、项目合同管理目标：

所有项目管理工作都必须以合同为依据进行，因此合同管理的目标与项目管理的总目标

是一致的,即：

确保工程质量达到合格工程（符合竣工备案制的有关规定），争创市样板工程；

确保本项目在合同规定的工期内按期完工；

确保投资控制在批准的项目设计概算内；

确保工程无重大安全事故，确保现场安全文明施工达到“市级文明工地”标准；

在遵守国家相关法律法规的前提下满足招标人、使用方要求，维护招标人、使用方的合

法权益。

7、项目档案管理目标：

对于本工程勘察、设计、施工、监理等有关的所有技术文件资料，项目部将配置专职的

技术文件管理人员，收集、整理、并按合理的专业进行分类。技术文件的管理，不仅要保存

结论型文件报告，更要收集重要工程步骤的有价值的过程性技术文件，按建设工程文件归档

要求保存文件。过程中本项目的管理人员及时移交建设技术文件，保证建设信息的时效，采

用电脑管理技术文件，便于查询和检索，提高档案管理效率。

及时整理、真实完整、分类有序、立卷归档，取得工程档案验收认可文件，工程竣工验

收后，向城建档案馆移交一套符合规定的工程技术文件，同时向业主单位移交相同的一套工

程技术文件。

8、服务目标：

我司坚持以诚信为本，为招标人、使用方提供优质的服务。让招标人、使用方满意，实

现对招标人、使用方的各项承诺。

在项目建设管理过程中，项目部将建立信息系统，加强与招标人、使用方沟通，实现信

息对称透明，及时按要求上报资料•，汇报工程进展情况，认真执行招标人、使用方提出的建

议及指令，做好配合工作，充分发挥我司的统筹组织职能：在重大问题上充分听取招标人、

使用方的意见，维护招标人、使用方的最终决定权：努力协调好与有关单位的关系，减少招

标人、使用方的协调工作量；主动、及时向招标人、使用方提出工程施工、设计及财务方面

的优化建议，尽力为招标人、使用方节约建设投资。

第五节代建管理服务工作思路

业主至上、严密组织；详尽计划、合同履约；有效沟通、灵活协调；秩序实施、预防为

主；跟踪控制、持续改进；过程精品、目标实现。

我公司拟派出的代建管理部在签订的合同范围内，将与业主的工程领导小组密切协调配

合，结合代建管理的特点制订相关的管理程序，对代建管理进行全面规划；对业主、设计、

承包商、监理的管理范围、管理深度提出合理可行的建议；在业主的授权范围内，对各类合

同的签订、管理进行分析、评审，确定各合同之间的接口管理模式，依据合同展开代建管理

工作，并提供法律咨询；在业主和第三方之间提供证明、行使决定权或处理权时，作为独立

的专业人员，依据自己的专业技能和判断，公正地进行工作；提供相应的技术手段保证各相

关管理程序的有效实施。确保对项目实施过程中的各项活动进行综合监控，围绕项目目标一

一投资、进度、质量、安全进行综合系统规划，使项目的实施形成一种安全可靠的目标控制

机制，通过对项目实施的所有环节（从工程前期到竣工验收交付及工程保修期）的全过程进

行调查、分析、评估、评价来实施对项目的控制和管理，持续改进；并对变更、重大技术、

施工方案等方面，可能对费用或质量或时间有重大影响问题，事前提出切实可行的建议和实

施方案，供项目业主决策。

第二章项目管理工作的具体内容

第一节项目管理各个阶段具体内容

项目项目管理工作具体内容

阶段

进行项目总投资目标的分析、论证

编制项目总投资切块、分解的初步规划

分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案

投资控制编制设计任务中有关投资控制的内容

对设计方案提出投资评价建议

根据选定的方案审核项目总投资估算

编制设计阶段资金使用计划并控制其执行

编制各种投资控制报表和报告

分析、论证总进度目标

设计编制项目实施总进度规划

准备进度控制分析总进度目标实现的风险、编制进度风险管理的初步方案

阶段

审核设计进度计划并控制其执行

项目

编制设计任务书中有关进度控制的内容

管理

编制各种进度控制报表和报告

理解使用方的要求、分析、论证项目的功能

协助使用方确定项0的质量要求和标准

分析质量目标实现的风险、编制质量风险管理的初步方案

质量控制编制项目的功能描述书及主要空间的房间的手册

编制设计任务书

比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求

编制设计竞选总结报告

分析、论证项目实施的特点及环境，编制项目合同管理的初步规划

分析项目实施的风险、编制项目风险的初步方案

从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议

根据设计评审的结果，提出委托设计的合同结构

协助使用方起草设计合同，参与设计合同的谈判、签订工作

合同管理从目标控制的角度分析设计合同的风险，制定设计合同管理方案

分析、编制索赔管理初步方案，以防范索赔事件的发生

建立项目的信息编码体系及信息管理制度

收集、整理、分类归档各种项目管理信息

协助使用方建立会议制度管理各种会议记录

建立各种报表和报告制度，确保信息流畅通、及时、准确

填写项目管理工作日志

信息管理每月向使用方递交项目管理工作月报

运用计算机进行项目的信息管理，随时向使用方提供有关项目管理的各类

信息、各种报表和报告

将所有项目管理信息分类订成岫，在项目管理工作结束后递交使用方

分析项目实施的特点及环境，提出项目实施的组织方案

编制项目管理总体规划

编制设计工作的组织方案并控制其实施

组织与协调协助使用方组织设计评审

组织设计方案的评审，协助使用方办理设计审批方案

根据评审结果，提出委托设计单位的建议

协调设计准备过程中的各种工作关系，协助使用方解决有关纠纷事宜

在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析、论证

根据方案设计，审核项目总估算，供使用方确定投资目标参考，并基于优

化方案协助使用方对出调整

设计编制项目总投资切块、分解规划，并在设计过程中控制其执行，在设计过

阶段程中若有必要，及时提出调整总投资切块、分解规划的建议

项目审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划

管理值中，对设计概算做出评价报告和建议

根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，

必要时，对上述计划提出调整建议

从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比

较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人

员提出解决办法，供使用方参考

投资控制审核施工图预算，调整总投资计划

采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投

资的潜力

进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报

控制设计变更，注意检查变更设计的合理性、经济性、建筑造型和使用功

能是否满足使用方的要求

参与编制项目总进度计划，有关施工进度与总承包单位协商讨论

审核设计提出的详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行避免发生

因设计单位推迟进度而造成施工单位要求索赔

协助起草主要甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单

协助使用方确定施工分包合同结构及招投标方式

进度控制督促使用方对设计文件尽快做出决策和审定

在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各种进度控制

报表和报告（月报、季报、年报）

协助室内外装修设计、专业设备设计与主设计的关系，使专业设计进度能

满足施工进度的要求

协助使用方确定项目质量的要求和标准，满足政府设计质监部门质量评定

标准要求，并作为质量控制目标值，参与分析和评估建筑物使用功能、面

积分配、建筑设计标准等，根据使用方的要求，编制详细的设计要求文件，

作为设计合同的一部分

研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，及时向设计单位提

出，对设计变更进行技术经济合理性分析，并按照规定的程序办理设计变

更手续，风对投资及进度带来影响的变更，需会同使用方核签

审核各设计阶段的图纸、技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关

设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见

在设计进展过程中，协助审核设计是否符合使用方对设计质量的特殊要求，

质量控制并根据需要提出修改意见

若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析、论证，以确定施工的可行

性、结构的可靠性，进一步降低建造成本

协助智能化设计和供货单位进行大楼智能化总体设计方案的技术经济分析

对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见

审核有关水、电、暖等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否

设计相符合

阶段审核施工图是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进

项目度计划的顺利进行

管理对项目所采用的主要设备、材料充分了解其用途，并做出市场调查分析；

对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降

低工程成本

会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证

协助使用方确定设计合同结构

协助使用方选择标准合同文本，起草设计合同及特殊条款

从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执

行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移

参与设计合同谈判

合同管理进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况检查，以及合同的

修改、签订补充协议等事宜

分析可能发生索赔的原因，制定防范性对策，减少使用方索赔事件的发生，

协使用方处理有关设计合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜

向使用方递交有关合同管理的报表和报告

建立设计阶段工程信息编码体系

建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行

信息管理进行设计阶段各类工程信息的收集、分类存档和整理

运用计算机进行项目的信息管理，随时向使用方提供项目管理各种报表和

报告

协助使用方建立有关会议制度，整理会议记录

督促设计单位整理工程技术资料、档案

填写项目管理工作记录，每月向使用方递交设计阶段项目管理工作月报

将所有设计文档，包括图纸、技术说明、往来函件、会议纪要、政府批件

等装订成岫，在项目结束后递交使用方

协助使用方协调与设计单位之间的关系，及进处理有关问题，使设计工作

顺利进行

协助使用方处理设计与各市政部门和主管部门的联系，摸清有关设计参数

组织与协调和要求

协助使用方做好方案及扩初审批的准备工作，协助处理和解决方案和扩初

审批的有关问题

协助使用方协调设计和招投标之间的关系

审核概算和施工图预算

审核招标文件和合同文件中有关投资的条款

投资控制审核、分析各投标单位的投标报价

定期向使用方提交投资控制报告

参加评标及合同谈判

招编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标

投审核招标文件和合同文件中有关进度的条款

标进度控制审核、分析各投标单位的进度计划

阶定期向使用方提交进度控制报告

段参加评标及合同谈判

项在招标文件中严格控制施工单位和材料、设备供货等入围的质量标准

目质量控制增加招标文件的技术指标分数的权重

管

制定严密的合同条款，分甭各承包单位的质量责任

理合理划分子项目，明确各子项目的范围

确定项目的合同结构

合同管理策划各子项目的发包方式

起草、修改施工承包合同以及甲供材料、设备的采购合同

参与合同谈判工作

起草、修改各类招标文件

在投资控制专业软件、进度控制专业软件内建立项目分解结构和各子项目

信息管理的编码，为计算机辅助的进度、投资控制奠定基础

招投标过程中各种信息的收集、分类与存档

组织对投标单位的资格预审

组织发放招标文件、组织投标答疑

组织对投标文件的预审和评标

组织与协调组织、协调参与招投标工作的各单位之间的关系

组织各种评标会议

协助使用方向政府主管部门办理各种审批事项

组织合同谈判

制订风险管理策略

风险管理在合同采取有利的反索赔方案

制订合理的工程保险投保方案

编制施工阶段各年度、季度、月资金使用计划并控制其执行

利用专业投资控制软件每月进行投资计划值与实际值的比较，并提供各种

投资控制报表

工程付款审核

审核其他付款申请单

对施工方案进行技术经济比较论证

审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜

施工审核施工总进度计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时，及时调

阶段整施工总进度

项目进度控制审核项目施工各阶段、年、季、月的进度计划，并控制其执行，必要时作

管理调整

审核设计、施工单位和材,料、设备供货单位提出的进度计划、供货计划，

并检查、督促和控制其执行

在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季、年提交

各种进度控制报告

严格控制各分项工程施工质量

质量控制严格控制单位之间界面的施工或安装的工程质量

建立严格的检验批、分项、分部工程的质量验收标准和验收程序

支持工程监理进行的质量控制和进度，发挥政府监督质量的功能

协助使用方起草甲供材料、设备的合同，参与各类合同谈判

合同管理进行各类合同的跟踪管理并定期提供合同管理的各种报告

协助使用方处理有关索赔事宜，并处理合同纠纷

进行各种工程信息的收集、整理、存档

定期提供各类工程项目管理报表

信息管理建立工程会议制度

督促各施工单位整理工程技术资料

组织设计交底

组织与协调组织、协调参与工程建设各单位之间的关系

协助使用方各政府主管部门办理各项审批事项

工程变更管理

风险管理协助处理索赔及反索赔事宜

协助处理与保险有关的事宜

组织工地安全检查

现场管理组织工地卫生及文明施工检查

协调处理工地的各种纠纷

组织实施工地的保卫及产品保护工作

编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划

进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告

投资控制审核本阶段各类付款

审核及处理施工综合索赔事宜

参与讨论工程决算的问题

编制投资控制最终报告

进度控制编制本阶段的进度计划，并控制其执行，必要时作调整

提交各种进度控制最终报告

竣工质量控制组织做好竣工验收工作

验收做好成品保护工作

阶段进行各类合同的跟踪管理并提供合同管理的各种报告

项目合同管理协助使用方处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷

管理协助处理合同中的未完事项

进行各种工程信息的收集、整理、存档

提供各类工程项目管理报表

信息管理督促项目实施单位整理工程技术资料

组织提交竣工资料

组织编制重要设施的使用及维护手册

组织与协调组织、协助参与工程建设各单位之间的关系

协助业向各政府主管部门办理各项竣工入住事项

其他任务配合进行剩余甲供材料物资的处置

配合组织各种仪式及活动

(1)、编制前期报批报审计划，在招标单位或项目业主的协助下，办理项目前期消防、园

林、人防、交通、环保、地震等有关手续报批工作。

(2)、编制工程招标计划，并报业主审批，选定招标代理机构或自行招标，通过招标选择

设计、监理、施工、设备、材料供应单位。并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。

(3)、负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人和使用人汇报施工进度、质量、

资金的使用情况并随时接受监督审查。

(4)、负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订

工作。

(5)、按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。

(6)、负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。

(7)、负责办理开工前的相关手续及协调工程建设各阶段的内外关系。

(8)、组织工程中间验收，会同委托人、使用单位共同组织竣工验收，办理工程竣工前的

有关手续。

(9)、编制工程决算报告，报委托人审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交,

并办理相关产权证及做好物业移交工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富有实力的总包单位。

第二节代建管理程序

8.1.3、代建管理工作程序图

图1项目管理总体框图

图2材料设备采购招投标管理工作程序流程图

图3施工管理工作程序流程图

送监理、施工总承包单位、设计单位

分包单位资审

施工现场调查施工组织设计审批图纸会审

审核工程量

审核预算

签发开工指令审核签发工程付款单

实施监督与管理，督促承包商一处理索赔

检查施工现场的安

严格按规范、图纸及工艺标准T岗人员资格审查

全防护卫生设施

施工，按规定及要求报算

—原材料控制

组织竣工初验一构配件控制

整理合同文件、技术档案资料，编写竣工脸收评估报告—设备控制

质量事故分析

分析查明原因

实施返修返工f督事故处理方案

—审核总进度计划

监理

签发竣工移交证书，施工阶段管理总结

T’核施工进度计划

实际与计划对比分析

图4施工阶段进度控制程序流程图

根据工期总目标编制施工应附有：

总进度计划编制材料设备采供计划，劳动

力使用计划施工机械使用计划

（施工总承包单位、监理）

审批施工总进度计划

（项目管理人员）

编制年、季、月度计划

（施工总承包单位、监理）

编制说明中应有：

（1）上月实际完成工程量、工作量；

审批年、季、月度计划（2）当月（年）计划完成工程量、工

（项目管理人员）作量；（3）计划提前或拖后的原因分

析；（4）拟采取的对策

按计划组织实施

一

（施工总承包单位、监理）本

符

合

计

划

检查计划执行情况实际进度要

度与计划进度对比分析求

V

（施工总承包单位、监理）

V

实现工期总目标

图5施工阶段质量控制工作程序流程图

图6合同管理工作程序流程图

合同管理与其他管理职能，如计划管理、成本管理、组织和信息管理等之间存在着密切

的关系。这种关系及可以看作是工作流，又可以看作是信息流。

第三章项目重点难点分析及代建服务的创新点

第一节本项目管理的重点和难点分析

根据招标文件，结合建筑工程的使用性质，对该项目进行针对性分析，本工程项目的重

点和难点其要点分析如下：

1、在对该项目的项目管理中，代建项目部的工作重点是抓紧项目前期建设项目准备工作，及

时开展施工招标工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富的、有能力在合同规定

工期内完成整个工程验收质量合格的施工单位组织施工。

3、根据招标计划，合理时机组织专业分包单位（如：电梯、设备、通信、弱电智能化等）单位

的招标工作，并安排各个单位有序进场施工。

4、协调好外围环境影响因素，及时要求并配合施工单位与当地政府、建设主管部门建立联系,

协调好当地村民关系，不扰民，维护当地村民的合法权益，遵照并执行当地有关法令、法规、

管理条例等文件或要求。

5、通过对工程进度实行动态管理，实现工期目标。在该项目的进度控制过程中，代建项目部

的工作重点是控制所有处于关键线路上的工作。对项目进行项目节点控制，让整个项目有分

阶段进度控制目标，积极发挥施工单位主观能动性，监控结合，当进度控制出现偏差时，代

建项目部要及时要求施工单位提出解决问题的方案，出具切实可行的措施，并监控其实施成

果。如果是外面因素影响总包单位施工时，代建单位要发挥一个项目组织协调者的作用，积

极排除障碍和隐患，保证施工单位正常施工。保证项目时间目标的实现。

6、确保项目投资控制管理，实现成本目标。合理运用投资，加强合同管理，防止并保证建设

项目投资控制在批准的设计概算之内。控制设计变更，防止不正当变更而降低工程质量。控

制现场签证，任何现场签证必须有施工单位、监理单位和代建项目部同时见证，数额比较大

的工程签证要通知项目业主或审计部门共同见证。经事前申报审批方可实施。

7、确保质量目标的实现。在该项目的质量管理过程中，代建项目部的工作重点是进行施工过

程的宏观控制，抓程序、抓管理，切实发挥施工单位、监理单位的职责，让整个施工管理有

序，协调，目标一致，确保项目质量目标的实现。建筑工程的管理，工程质量是关键，是重

中之重，必须制定有效的质量控制措施，建立约束、协调的现代管理机制，强化合同管理，

把质量目标与经济利益挂钩，针对关键工序和特殊工序编制单项工程质量控制方案，从工程

进入施工阶段开始就要建立项目质量保证体系，提倡提高工序检查验收的一次验收合格率，

定期组织项目代建项目部、监理公司、各施工方参加工程质量联检，加强质量监督管理，确

保结构使用和安全需要，实现质量目标。

8、加强信息管理。项目信息管理部通过项目管理软件对进度、质量、成本实现动态管理；利

用公司局域网实现数据共享、优化信息结构、数据处理、预测、计划、控制及辅助决策，为

项目管理人员进行建设项目的进度控制、质量控制。成本控制。合同管理、现场管理、安全

控制、组织协调、竣工验收等提供可靠的信息支持，方便公司与项目部之间的沟通，提高工

作效率。

9、加强程序化管理，发挥三方建设主体职能的有效性，建立文件收发书面往来制度，第一次

工地会议制度，监理例会制度，专题例会制度，关键部位监理旁站制度，设计变更、现场签

证报审制度，图纸会审、施工图审查制度，工程质量安全联检制度，尽可能地支持监理工作,

维护监理管理职能，防止代建项目部过多干预监理工作使监理工作不能有效发挥。

10、采取有效环保措施，确保安全目标。施工前要制定安全、文明、环保施工措施，降低噪

音和粉尘污染。

11、本工程采用项目代建制管理模式，作为项目代建管理单位承担从施工图设计审查直至工

程完成结算和向使用人移交工作为止的全过程代建管理工作。代建制管理模式不同于施工监

理和施工总承包管理，而是受项目的委托人和使用人委托，在项目的建设期内行使建设人的

职责和权利，全权负责项目的建设的管理。因此，这种管理模式对代建单位提出了更高的要

求，需要项目代建单位具备工程咨询、设计、采购、招标代理、质量管理、进度管理、造价

管理、合同管理、信息管理、安全管理等方面的专业和综合性的人才组建项目管理团队。由

以往的施工监理和施工总承包管理作为计划、指令、规定的执行者角色转变为计划、指令、

规定的制定和监督执行的角色。项目代建单位应该站在项目的建设方的角度，运用项目管理

的方式，从范围管理、计划管理、质量管理、成本管理、进度管理、采购管理、沟通管理、

安全管理和风险管理等方面进行全方位的计划、管理和控制，以达到对工程建设各方面的有

效管理和控制，实现项目建设的各项预期目标。同时作为项目的代建项目部，对于项目建设

开工审批手续的办理、与项目的委托人和使用人以及其他与工程建设相关的内部、外部环境

的协调与沟通也是代建项目管理的重要工作。

第二节对影响项目工期、质量和投资的关键问题的理解

1、对影响项目工期的关键问题的理解

根据本公司项目的理解，认为要确保项目如期完工，工期控制的关键点有以下内容：

1）设计与政府报批工作的衔接是开工前前期工作进度管理的重点，原则上设计的质量和进度

必须满足政府报批进度的要求。

2）方案设计与初步施工图设计单位之间的协调是设计进度管理的重点。

3）消防、园林、人防、交通、规划等政府职能部门的报批工作，是施工准备期进度管理的重

点。

4）施工过程中的主要控制点

A关键工作和关键线路的确定方法

B网络计划工期调整和工期优化方法

C网络计划的时差计算、分析和利用

D分析和运用双代号时标网络计划和前锋线控制工程进度计划实施

E实际进度和计划进度的比较方法，分析诧异及其产生的原因

F工程计划延期索赔及其处理程序和措施

G合理编制各个专业分包计划，并合理安排各个专业进场施工，协调好总分包单位界面衔接。

2、对影响项目质量的关键问题的理解

根据我公司多年的工程经验及对本项目的理解，对影响质量的关键问题主要有以下关键点：

1）招标选择具有丰富住宅项目监理经验的监理单位。

2）招标选择优秀的总包单位和管理人员。

3）监理综合的质量体系。

4）对设计单位的质量管理。

5）对施工单位的质量管理。

6）施工过程中主要控制点。

A对材料质量的控制

B工程质量控制手段和方法分析

C工程质量检验及处理意见

D影响工程质量的因素分析

E施工工序质量控制的内容&实施要点分析

F工程质量事故处理程序&所需资料

G工程竣工验收要求及验收程序

H分项、分部、单位工程质量评定的程序和标准

3、对影响投资的关键问题的理解

根据我公司多年经验结合本项目的特点，我公司认为在本项目中投资控制的关键点有以下内

容：

1）根据投资计划进行限额设计管理。

2）系统做好投资控制计划工作，确保项目的技术标准、系统设置符合投资控制计划指标。

3）准确细致的做好各招标分项的界面划分工作，尽量减少工作面划分不当导致的灰色地带。

4）对某些参建单位提出不符合规定的变更（如：擅自扩大建设规模，提升装饰档次等）代建

要把好审核关，不符合程序和规定的不予办理。

4）项目建设过程中主要控制点

A选择性价比高的建筑装饰材料，比较各种施工工艺，选择经济易行的方案。

B设计概算与施工图预算的编制与审查

C工程承包合同价的确定方法

D工程计量支付程序和方法

E工程变更及变更价款的确定

F索赔费用的计算

G投资偏差分析

三、搞好代建管理服务的主要创新点

1、采用一体化项目管理模式

为圆满的完成项目委托人的建设目标，我们项目管理部将运用项目管理的一体化管理模式，

以合同为主线深度管理，形成具有本项目特点的全方位一体化项目管理模式。

⑴运用一体化的项目管理模式，将设计、采购、施工在落实各项管理目标为宗旨的大前提下,

实现统一思想、统一计划、统一步骤，进行系统性全方位的优化管理。使这儿个方面的工作

在建设全过程中互相动态接触，互相优化。

⑵运用一体化的项目管理模式，在建设全过程中使降低成本、最大程度的合理使用建设投资

的管理得到有效落实。

⑶运用一体化的项目管理模式，使项目的委托人和代建单位建立在一个工作平台上，密切配

合，从而对项目建设的各项目标的落实及完善得到有力的加强，并增强了对资金合理使用的

控制力度。

2、制定切实可行措施，强力打造“阳光”项目、廉洁工程

为把本项目建设成为“阳光工程”，我公司坚决贯彻执行国家有关“阳光工程”的规定，

建立和形成“政策透明、制度公开、要求明确、管理有效、监督到位”的工作体系和机制，

真正实现“反腐倡廉，打造阳光工程”的目标。

3、重视延伸后续管理，成立派驻现场的后续服务管理办公室

在项目移交、备案后，成立派驻现场的后续服务管理办公室，办公室成员由专业的土建、

水电、结构和物业管理方面的人员组成，负责在实际使用人即拆迁户在正式入驻前的装修和

保修等方面的•系列问题。

4、网络远程监控，实施从项目机构到公司对项目直观管理

通过网络视频技术，在工程项目上安装办公网络，和公司网络同步视频。对工程重要部位，

关键环节，质量控制点的施工工序及工程现场情况，通过视频画面的传输，实施直观的过程

控制，有利与公司高层更直接参与项目的管理和决策命令的传输。

第四章项目管理部门主要职责及管理人员岗位职责

针对本项目特点和我公司对项目的管理经验，特设立如下组织机构，在公司和项目部的

统一领导下，全面负责本项目的前期审批，施工阶段质量、进度、投资，安全文明施工，后

期办证、保修等所有工作的组织、控制、协调、实施和管理，为代建管理目标的实现提供有

力的组织措施。

第一节项目管理组织机构图

浙江昆仑置业集团有限公司前进工

业园区农居安置房项目代建管理部

专家组

项目管理部

项目经理

总工程师

XXX工程代建技术标部分

第二节各部门主要职责：

前期管理部

(1)配合项目总经理负责前期各项手续的办理，与各相关部门的沟通，协

调各方面关系；编制项目运行、维护和培训计划及操作规范，制定用人培训计划,

并组织实施。

(2)项目开工前竣工时，协助项目经理编制项目前期、后期的工作计划。

(3)熟悉各政府部门办事流程和了解政策法规，与经办人员建立良好的沟

通渠道。

(4)负责办理临时水电及控制网点的手续。

(5)负责办理项目开工前的各项报批手续、招标手续及委托质监、安监等

工作。

(6)负责征询消防、人防、环保、防疫等部门的审图意见，并及时反馈给

项目经理。

(7)及时了解与项目建设有关的各种法律法规，政府规章制度，收集项目

建设需交纳的各类规费的规定，积极献计献策，为工程节约建设成本。

(8)项目建设后期，协助办理通电、通水、排污等手续，并负责联系各项

竣工验收所涉及的政府各职能部门相关人员。

(9)项目结束，及时整理前期资料和各种工程资料•，并对前期工作进行总

结，总结报项目经理、并抄报公司综合办。

设计管理部：

(1)负责设计阶段的管理核图纸以及实施阶段对设计变更做技术经济分

析；

(2)协助前期管理部进行设备选型和购买国内外设备的技术把关.

(3)负责工程实施阶段的设计有关施工难题，施工工艺层面的设计问题和

设计院的对接和沟通。

(4)参与图纸会审，注重建筑、结构、设备安装设计各个专业的衔接。以

免出现不统一的矛盾。或每个专业设计不到位的死角。并提出相关设计改进方面

的建议。

XXX工程代建技术标部分

（5）对后续工程设计（如室外景观、反光照明等）提出设计刚要、限额设计

要求。组织方案征集、方案评审。选择最优方案。

（6）办理施工图委托送审工作

办公室：

（1）负责制定项目管理机构的规章制度、人事管理和内部考勤统计；

（2）项目管理内部会议的组织；

（3）传达项目经理的指令，协调项目管理机构各职能组的工作；

（4）编写项目经理交办的专题报告；

（5）项目管理的日常文字处理、行文；

（6）与委托人和使用人有关部门的日常协调工作；负责现场的日常接待和

后期保障工作。

（7）设置考勤打卡系统，按照合同约定对监理单位及总包单位管理人员做

好考勤统计工作，每月考核其出勤率。如有偏差，制定具体出勤措施，报项目经

理审核执行。

工程管理部：

工程管理部负责本项目的质量、进度、及协助合约部进行工程合同管理工作。

保证工程设计、采购、施工和验收等质量符合规定，维护公司的信誉。其主要职

责如下：

（1）负责在本项目中正确贯彻公司的质量方针和质量手册；

（2）编制本项目的质量计划。建立项目质量管理组织，明确各级和各专业

的质量责任；

（3）编制对业主的质量承诺要求事项；

（4）检查本项目质量计划的实施情况；

（5）检查供方合同的质量保证条款，审查供方的质量管理体系；

（6）解决与质量有关的问题；

（7）管理对不合格问题的处理，分析原因、制定纠正措施，以及跟踪检验

其有效性；

（8）编写本项目质量报告，包括项目实施过程中的质量信息反馈及项目完

工后的质量总结和业主对工程质量的评价;

XXX工程代建技术标部分

（9）负责保修期质量管理工作。

（10）制定工程实施阶段的项目管理文件及项目总进度计划；在工程实施中

对总进度计划节点进行严密控制，监督总进度计划的落实，并有切实可行的进度

纠偏措施。

（11）进行项目建设实施阶段过程的进度、质量控制，进行现场签证工作;

（12）对施工承包单位进行管理；

（13）对现场监理单位进行管理，并协助其做好每一项工作。

（14）进行项目计划管理、风险管理；

（15）组织工程项目的设备调试及竣工验收工作；

（16）整理工程项目档案资料；

（17）检查统计每月项目质量、进度工作运行情况，报信息管理部汇总。

（18）负责项目全过程的安全环保及文明施工管理。

预算合约部：

负责组织管理本项目的施工招标、设备材料采购合同签订业务，并对工程投

资进行动态跟踪。

其主要职责如下：

（1）结合项目总进度计划编制招标和采购方案和计划；按照规定组织招标;

并制订本项目采购计划，

（2）制订支付计划，办理相关支付审批手续；

（3）在项目实施过程中审核工程变更，掌握投资变更动态，进行动态技术

经济分析；组织工程决算及审核。

（4）根据招标确定的分承包商，起草合同文本，进行合同谈判、合同签订、

合同管理、合同收尾等工作；

（5）进行施工招标标段划分；制订本项目采购计划。

（6）组织招标工作、设备材料采购；组织做好设备、材料的催交、设备检

验、监制、运输及交接工作；进行设备选型和购买国内外设备的技术把关;

（7）审查设计单位、施工单位、监理单位报送的有关资格预审文件并提出

审查意见；

（8）检查统计每月项目招标、采购工作运行情况，报信息部汇总。

XXX工程代建技术标部分

（9）进行合同管理，监督施工合同、监理合同和设备材料采购合同的履行

情况；

（10）针对各单位的合同争议、索赔、工期延期等问题，向项目经理提出初

步意见；

（11）材料、设备采购价格的审核、咨询，工程预算、结算审核；

（12）工程变更、现场签证的审核与管理，协助审查设计变更，提出咨询意

见；

（13）定期核实工程量；对工程概预算和决算进行审核；

（14）检查统计每月项目合同、造价执行情况，报信息部汇总。

财务部：

（1）负责编制各项财务报表，用款计划，划拨工程款等。

（2）对工程款实际用量和计划用量进行对比分析。

（3）对代建项目公司财政做年度计划、成本节约计划，

（4）对公司年度成本核算，核算成本节约指标

第三节项目各管理人员岗位职责

项目经理：

全面负责项目管理部的管理工作；

组织编制及修订可行性研究报告；

组织编制项目总控规划如：前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本

规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计

划等；

组织进行各阶段设计文件报批工作；

确定项目的工作分解结构、组织分解结构及编码系统，确定项目管理部组织

机构和组织形式；

组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；

组织制定项目管理部的规章制度；

检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对

不称职的人员进行调换;

XXX工程代建技术标部分

保持与项目委托人和使用人的密切联系，建立与委托人和使用人的沟通渠

道，并将项目的委托人和使用人的意图及时向项目管理部贯彻；

对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目

管理工作报告。

对实施项目有效管理，确保工期、质量、造价、安全各个管理目标的实现。

组织召开各项专题会议，做到各个参建单位沟通畅通，信息传递和接收迅速。

对设计、施工、设备材料、监理各个参建单位在工程建设中管理、协调和配合工

作。

项目总工程师：

负责可行性研究报告的编制；

协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、

成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟

通计划等；

组织专家及技术人员对初步设计及施工图设计进行报批前的审查；

项目管理部日常工作中遇到的重大技术问题的论证组织；

负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；

组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；

组织设计交底和图纸会审工作；设计变更的审核；

参加质量事故的处理。

对工程中运用的新材料、新技术、新结构、新工艺的交底和实施中的指导

工作。

项目设计管理师：

负责组织审查工程设计必备条件的可靠性和完整性。主要条件为：设计合同、

可行性研究报告、项目基础资料；

组织各专业工程师审查工程的设计标准、规范和重大设计原则；编制项目设

计管理记录，并把各项工作落实到各专业工程师；

负责组织设计协调会议；

组织审查设计方案，并根据项目的委托人和使用人或专家的意见要求设计单

位对设计方案进行补充、修改;

XXX工程代建技术标部分

会同进度计划工程师，编制设计进度计划；

根据费用控制工程师提出的各设计专业、各阶段费用控制指标，对设计进行

限额费用控制。当设计方案需要变动时，应事先通知费用控制工程师，并向项目

经理汇报；

组织好设计变更的管理工作

组织编制设计工作的计划值，测定、检查设计的实际成本和挣值。

定期召开设计计划执行情况检查会，掌握设计进展进度情况，协调和处理各

专业在进度、质量保证、费用控制等方面存在的主要问题，并及时向项目经理报

告。

组织审查工程设计文件。

工程施工前负责组织对设计复查，组织设计交底工作。

督促设计单位对工程设计阶段的资料和计算书等进行整理、立卷和归档。

编写设计管理总结报告。

参与影响结构质量安全，需要出设计方案的质量事故的处理工作。

项目采购工程师

根据工程进度计划，编制项目采购计划，明确项目采购工作的范围、分工、

采购原则、程序和方法。

组织制定采购工作的计划值、测定、检