永州道县商业步行街定位报告

报告结构一、区域宏观市场分析二、区域商业市场分析三、地块价值研判四、工程市场定位五、业态定位六、客户定位七、规划布局建议八、营销策略印象道县印象道县永州南部六县的交通枢纽

湘粤桂三省咽喉要冲矿藏强县国家农业综合开发重点县

区域宏观市场分析物华天宝、人杰地灵

道县简介：道县总人口66万人，人口密度269人/平方公里。是个多民族大家庭，除汉族外,有20个少数民族。道县位于南岭山脉，湘

桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都庞(岭)，东接九嶷(山)，南邻桂，消水襟围城廊’’的显要位置，交通便捷，2

07国道纵贯南北，1

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06、1

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2线省道横贯东西，为全市南部六县的交通枢纽。且矿藏丰富，能源充足，具有较大开采价值的矿物达2

0多种，其中稀有金属锂、铷为省内独有，锡、钨储量和品位名列全省第二位，铅、锌、铁、锰均储量均为全市8

0％以上，同时农副产品资源也相当丰富。

区域宏观市场分析人口总规模居于县级中游水平城区:12万五镇:30万27个镇、乡国营农场:65万工程区域人口规模家庭开支以日常生活为主高奢望教育或购房或防老温饱消费经常娱乐低现状旅游消费品牌改善居住环境注重家庭聚会拼命储蓄注:

平均每人月收入按1500元计(三人家庭的小孩除外)。工薪收入温饱消费工程区域消费水平道县经济开展概括：

全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口约65万人，县城人口12万。

2005年全县实现地区生产总值361645万元，比上年增长11.1%。其中第一产业增加值138347万元，增长8.3%；第二产业增加值62917万元,增长17.6%；第三产业增加值160381万元，增长11.4%；按常住人口算，人均GDP到达6043元；全县三产业结构为38.3：17.4：44.3。

城乡居民收入稳定增长。2005年，全县城镇居民人均可支配收入7132元，较上年增长9.8%，农村居民人均纯收3194元，较上年增长12.3%。

全县城镇居民人均消费性支出4551元，比上年增长18.9%；人均居住面积约33.14平方米；城镇居民恩格尔系数为46.2%，处于较高水平。区域宏观市场分析商业布局：一条潇水路,商业大片争相上演

本案道州商业广场名都时代广场

潇水中路月岩中路区域商业市场分析道州国际大厦爱莲广场区域商业市场分析—道州商业广场区域商业市场分析—道州商业广场工程位置：潇水中路与月岩中路交汇处西北角工程体量：建筑面积4.03万㎡〔其中商业3.4万平米〕产品特点：纯商业广场，1-4层〔地下1层〕；临街独立铺面+产权式商铺，1楼层高5.2米铺面面积：25-70平米不等；销售价格：1F：临潇水中路门面1.5万元/㎡；临月岩中路门面1-1.2万元/㎡；内铺：0.6万元/㎡2F：4800元/㎡3F：2000元/㎡租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20-30元/㎡、3F：10元/㎡。销售模式：返租三年〔每年7%，每半年返租一次；〕、曙光超市：返祖10年/每年7%业态规划：-1F大型生活超市；1F品牌商场；2F主题商场；3F网吧、电玩中心推广诉求点：30万城区人口消费能力，道县首席社区商业；专业业态规划。销售情况：1F：98%；2F：90%；3F：20%开盘时间：2002年上半年。工程点评：道县县城集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店及商务六大功能于一体的现代化购物中心，三大旗舰主力店，两大主题休闲广场，数十家品牌专卖店、儿童乐园……实行一站式购物、一条龙消费！商场规划较好，档次较高。

道州商业广场区域商业市场分析—名都时代广场区域商业市场分析—名都时代广场工程位置：潇水中路与月岩中路交汇处工程体量：建筑面积2.2万㎡〔其中商业1.2万平米，住宅1万平米〕产品特点：商业裙楼，1-4层为商场，5-8层为住宅；临街独立铺面+产权式商铺铺面面积：临街50㎡左右，内铺30-50㎡不等销售价格：1F：临潇水中路门面2万元/㎡；临月岩中路门面1万元/㎡；内铺：0.8万元/㎡2F：5000-6000元/㎡3F：2000元/㎡销售模式：返租12年〔1-2年7%，3-5年7.5%，6-8年8%，9-12年8.5%〕每半年反租一次；业态组合：1-3层引进步步高超市，1F临街自主经营〔服装、鞋、饰品等〕推广诉求点：CBD地王钻铺；做步步高的房东；十万固定消费人群，财富动力源泉销售情况：1F：95%；2F：70-80%；3F：40-50%开盘时间：2007年8月份。预计2021年国庆节开业客户层面：外地客户较多〔邵东、祁阳等〕工程点评：地产道县核心地段，因引进知名品牌商家进驻，返租销售，前期销售良好由于品牌商家迟迟不能进驻，影响后期销售。

名都时代广场区域商业市场分析—爱莲商业广场区域商业市场分析—爱莲商业广场爱莲商业广场区域商业市场分析—道州国际大厦区域商业市场分析—道州国际大厦道州国际大厦区域商业市场分析—临街商业区域商业市场供给量统计〔估算〕物业商业楼层规模（只含商业）万㎡

业态租金元/㎡·月

售价万/㎡名都时代广场41.2万1-3层步步高超市，临街服装、银行等/1F：1-22F：0.5-0.63F:0.2包租12年金龙商业广场4（含负一层）3.4万-1F大型生活超市；1F品牌商场；2F主题商场；3F网吧、电玩中心1F：40-50元/㎡2F：20-30元/㎡3F：10元/㎡1F：1-1.52F：0.4-0.53F:0.2包租3年道州国际大厦30.6万暂规划为道州国际数码城/1F：1.5-1.92F：0.4-0.53F：0.2-0.3爱莲广场1约4万分散、粗放经营，无统一规划10-20元/㎡0.26-0.3临街商业（潇水、月岩路、广业购物中心南）1约1.5万服装、鞋、饰品、餐饮等为主潇水中路90-130元/平米合计10.7万平米据不完全统计，目前道县城区现有商业经营面积约10余万平米，趋于饱和。临街商业铺面价格在1-2万元/㎡，价格较高，租金水平在90-120元/㎡·月现有购物环境缺乏互动性和时尚引导性，偏重购物，弱于休闲功能，缺乏新奇性和消费体验性；道州商业广场、名都时代城等商场日渐成熟，已成为本县城市民购物的习惯去出，如何超越竞争对手，是本工程能够成功的关键；现有经营表象看其经营产品已趋完善，但是业种分配上还存在诸多缺陷〔如餐饮、娱乐、休闲分散〕，这亦是本工程的时机所在；商业市场供给量较大，区域市场需求量、消费力缺乏，如何突破区域，吸引外来客户是本案成功与否的又一大关键。

区域商业市场分析小结〔一〕区域商业市场分析小结〔二〕根本经济指标主要经济指标：规划面积：5.06万㎡其中：商业建筑面积：3.72万㎡住宅建筑面积：6.15万㎡酒店建筑面积：0.89万㎡地下建筑面积：1.38万㎡容积率：2.13%建筑密度：47.39%绿地率：26.4%地块价值研判工程地块不平整，高差较大〔最高处到达9米〕，导致建设本钱加大！内部根本无可利用资源。地块价值研判地块零散，不规那么，临潇水中路、月岩中路临街铺面较少，目前未启动拆迁，内部建筑物较多，有局部私房，拆迁难度大！地块价值研判—交通状况潇水中路月岩中路工程地理区位优势极佳，交通通达性高，人流量大，商业潜力大！优势〔S〕地段好：临潇水中路、月岩中路，县城中心位置，商业气氛浓厚；人气足：周边目前已经集中了大量居民区及零散商业；规模大：10万平米的建筑规模，能够形成感召力，有打造一站式购物的条件；交通好：交通便利，四通八达；管理方面：统一管理，标准经营，统一宣传；政府支持：工程政府较为重视，支持力大。工程SWOT分析劣势〔W〕工程SWOT分析时机〔0〕工程SWOT分析工程SWOT分析威胁〔T〕工程商业类型性质确定区域商业中心社区商业中心邻里商业中心本案建筑类型封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。采用开放式的建筑设计采用开放式的建筑设计沿街店面与封闭式建筑相结合规模以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡）GLA一般在1—4万㎡GLA一般在0.3—5万㎡之间约3-4万㎡业态浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾提供各种个性化服务。设有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等/服务人口一般区域中心要求服区内人口规模在10万上以上。市场服务区人口规模4—10万服务区要求的人口规模一般在0.5—0.6万城区10万人以上消费人口，本案区位的优势使本案有成为区域商业中心的能力区域消费能力与辐射范围使其超出了社区商业中心的条件本案庞大的消费人口与辐射范围，超出了邻里商业中心的商业规模率先提出复合地产概念，结合其优越的地理位置，新颖前卫的商业布局和合理的功能定位，表达复合型商业地产的精髓，以求通过有效的组织人流和物流，独创的经营方略，聚集了商机、人气和财气，以此打造规模化、整体化商业经营平台，构筑一座以购物、休闲、娱乐、文化、商务等要素为特征的新型复合型商业地产。

此种崭新模式将成为道县商业地产的首创案例，消除人们对商业街区物业的疑率，掀起业界对商业地产新一轮的探讨和追捧。相信创新的商业模式将在商业的开展进程中留下浓墨重彩的一笔，成为道县新型复合型商业地产的引领者和倡导者。支撑点：工程庞大的规模体量成为复合型物业的根底。工程本身的大体量的住宅带来常住人口市民日益增长的多元化需求成为市场根底。目前尚无真正可比工程的竞争使之弥补市场空白。政府的重视成为工程独天得厚的优势实现城市质的突破——率先导入复合地产功能概念

工程商业类型性质确定工程商业街区是：集购物、休闲娱乐、餐饮、办公、旅游、展览等为一体的商业街区集道县城市景观与人文特色大成，承载道县的过去、现在与将来是道县的标志性高档居住区，生活区是道县市的城市形象窗口是道县市体验经济的前沿阵地是道县市民的起居室及市民社区文化生活的共鸣体是道县市民家庭型休闲的聚集地是道县及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场效应的商业街以上所描述本案之功能定位主要基于地产功能开发上的理性糅合，摒弃单一功能的开发思路，没有距离和时间的跨度，各种商业购物、生活休闲机能完善，来这里的人可以玩上一天，使房地产与商业、旅游观光、休闲娱乐、居住等产业融合起来，多元化商业格局和完善的商业配套，营造多功能城市中心。道县城市的形象缩影——复合型第三代商业步行街〔商业街区〕工程商业类型性质确定类别商品结构经营方式商业功能与本案切合度便利店以销售食品、小百货为主，有小容量、即时消费性特点以开架自选为主，收银集中结算营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施虽能满足居民消费需求，但档次较低，与本案定位不符，不宜发展大型综合市场大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购全采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算营业时间12小时以上项目周边超市较多竞争激烈，大型综合超不宜发展。仓储商店以销售大众化衣、食、日用品为主，实行低价格、批量销售采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算设相当面积的停车场同上专业店以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富采用柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰厚的专业知识本案地块切割性地块，较为分散不适宜发展大型专业市场以销售某一大类或几大类商品为主，品种齐全采用自选销售和开架面售相结合方式设相当面积的停车场，提供相关技术和服务市场容量有限，本案发展大型专业市场不适宜专卖店以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、毛利高采用柜台销售或开架面售方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务根据本案区位优势及周边客群情况看，可填补市场空白，较宜发展。百货商店综合性、门类齐全、以销售服装、化妆品、礼品、家庭用品为主采用柜台销售或开架面售结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全与本案定位符合，可以发展，但周边大型百货商店趋于饱和，规模要适宜。大型购物中心由百货店或大型综合商业作为核心店专卖店等零售业和餐饮娱乐设施构成由发起企业有计划的开设统一规划、布局、运营管理，店铺分散承租、独立经营设相当面积的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体项目商业体量不大，县城消费能力一般，不适宜发展。商业街由某一个旗舰店或某一类业态带动人气，多种业态共生发展店铺分散承租与销售，自主独立经营注重业态的丰富化，多功能的购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等基地体量具备，为区域市场空白，但要进行业态规划与引导，重点发展，本案完全符合！商业业态的可选择性分析以购物消费为单一主题的阶段已成为过去。单纯的逛街购物已不再能满足人们的需要，娱乐休闲、人际交往、自我展示、文化交流、信息传递等情绪或精神领域的消费越来越受到人们的重视。休闲消费、文化消费、娱乐消费等多种消费形式从过去的附属位置逐渐转变成独立的主题单元，满足多元化的消费需求。

工程市场定位通过以上分析，结合本案的地块资源、交通区位、周边环境等因素分析，建议本案市场定位为：集餐饮、休闲、购物、娱乐、游憩为一体的都市休闲商业街案名建议：：潇水第一商业步行街〔暂名〕业态定位—道县目前业态状况及分析零售业态现状当前百货零售业地标---道州商业广场、潇水中路临街商业①代表目前道县大型百货最高档次，中高档品牌为主，消费者为有稳定工作的单位及中高以上收入阶层；②在道县人民心中，要购物就去潇水中路街，口碑及消习惯优势已深入人心；③经营商家组合显示多业态整合经营雏形，代表行业开展趋向。④首创主题市民广场，便于吸引人流，创造人气；⑤竞争将在相当时间内长期存在，促进行业开展与经营水准提升粗放经营的典型代表---爱莲广场、广业购物广场①由于无统一招商、经营管理介入，目前仅有零散的几个铺面在营业，空置率较高，商业整体上层次较低，消费者档次也不高，消费者多为本县中低收入阶层；②周边环境影响主导业态限定，近阶段很难有所作为；③由于无人流量，难以吸引人气，经营方利润空间受到挤压，出租方〔业主〕成为短期受益者，长期收益前景不明；④其他商业街多为私营服装服饰店，无品牌或知名度较低，⑤硬件环境根本支持消费水准升级，缺乏管理体系是其严重制约因素。业态定位—道县目前业态状况及分析广物购物中心爱莲广场业态定位—道县目前业态状况及分析业态定位—道县目前业态状况及分析餐饮业业态现状①由于缺乏所需的人口根底、消费能力以及固有的生活习惯；本区域根本无大型特殊餐饮，一般群众的外出餐饮消费主要还是集中路边小型餐饮；②国内其它菜系及高层次的西式餐饮根本无开展空间；③西式休闲餐饮正处于培养期〔目前有老树咖啡、麦噹士中西餐厅〕，这主要是依靠当地经常与外界互动的商贸人士的引领，这个群体将会随经济开展而逐渐开展和强大；④餐饮分布不集中，成零散分布，档次较低；业态定位—道县目前业态状况及分析休闲娱乐业业态现状①由于缺乏所需的人口根底、消费能力以及固有的生活习惯；本区域根本无大型娱乐休闲场所；②国内知名休闲、娱乐品牌店根本无开展空间；③分布不集中，成零散分布，档次较低。业态定位—现有业态分析小小结※工程所在区域〔道州商业广场、潇水中路街〕在道县商业格局中将扮演更为重要的角色，其地位不可撼动。该范围将继续向周边开展，形成点〔购物中心、百货〕线〔主干商业街〕并重，点带动线的开展格局；

※本工程所处区域餐饮及娱乐产业分布不规那么，在商圈整体范围内所占比重偏低，尚无明显集中区域；※各业态组合不完整，缺乏集中规划，交通动线不合理，导致消费效率低；※区域内整体消费环境较差。综上所述，本工程所处区域消费市场存在以上主要问题，亦是本工程的时机所在！整体业态规划楼层业态地块1F2F3FA区零售、服装、烟酒店、县政配套（银行、邮局等）大中型餐饮（类似于阿庆嫂活鱼馆）/B区女装、内衣、女鞋、首饰等男装、服饰、家纺，床上用品足浴、现代电玩、普通健身房C区中小型餐饮、零售等中西餐厅、书店、音像店/D区零售、小吃店、点心店等美容美发、按摩足浴休闲/E区酒店大堂，中心餐厅足浴、KTV/客户定位客户定位经营者定位：品牌档次方面：必须是具有品牌个性营造意识的经营者，能够进行良好的形象表现。行业方面：①零售业突出时尚休闲特点，适当引进目前没有的中高档流行品牌，同时要考虑档次的消费承受能力和购置习惯；②餐饮业必须立足外乡，以中餐为主，另有一定量的特殊餐饮作为补充；③休闲娱乐业适当引进在本市有一定知名度的品牌。主要消费者定位：

本工程是一条复合型的商业街，具有一站式消费的功能，能满足道县大多数人的消费需求；规划设计建议规划布局建议—交通动线组织步行出入口步行出入口车行入口车行出口地下停车场设计休闲购物和