协信-度地产市场报告及预判

2021年度市场报告及预判销售管理部2021年12月15日——土地市场分析

——市场小结及整体大势预判二、重庆市场开展分析——重点企业开展策略案例——协信应对策略思考2010.4-52010.1.10《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》出台；2010.1.12央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台2010.1-32010.6-7

2010.7重庆出台新规严格规范商品房预售对“二、三套房”贷款政策的严格执行银监会回应三套房贷及压力测试2010.8

重庆银监局：“三套”已全停拿到预售许可证10天内须开盘开发商将不能直接收预售房款重庆部分银行提高首套房贷利率,一手房首套房贷款利率最低8.5折，二手房首套房贷款利率最低9折。2010.9

国土部将开展土地和矿业权交易市场专项整治重庆市内个别银行重启首套房贷七折利率

9月29日，二次调控出台，五措施再抑房价。贷款买商品房首付款比例提至30%及以上，二套房“认房又认贷”，三套房停贷“二次调控”2010年4月2日，财政部下发通知，缩小首购普通房契税优惠范围；4月13日：住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日：国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；4月22日：住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.5.10央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。“4.15新政”中国央行34个月来首度加息上调存贷款基准利率重庆房产契税出新规家庭购买90平内唯一住房契税只收1%

重庆全面上调购房契税超144平税率增至3%

首套房贷最低利率上调至8.5折2010.1012月？？国土资源部：房地产开发“磨洋工”将按季度公示住建部：严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房外管局发新规限制境外机构个人购房

楼市调控再出重拳重庆土地增值税率从1%上调到5%2010.112010.1，“国十一条”，提高“二套房”首付40%，加大保障性住房建设等。2010.4，“国十条”，“二套房”首付不能低于50%，利率1.1倍，央行建议暂停三套贷款。2010.9，“国五条”，暂停三套房贷款，外地客户提供一年以上纳税证明才能贷款。2010.10，部分城市“限购令”出台，一个家庭仅限新购一套住房。全国全国二、全国各城市市场情况4月新政后，全国市场成交短期放缓，5-7月市场普遍量跌价稳，8月左右开始逐渐反弹又现量升价稳；10月新政后，一线的北京、深圳环比成交有所下滑；二线城市普遍仍为上涨趋势。1、成交量情况：2、各城市价格情况：全国新建住宅同步涨幅继续回落，环比涨幅小幅上升。全国3、行业总体数据分析：全国三、全国市场情况分析：9.29前，各城市成交量稳步上升新政后3周内，市场出现明显波动，成交量下降趋势明显1月3月6月9月11月重庆2021.4，地税局发布?通知?加大土地增值税力度；政府发布?意见?提出市十条。2021.6，对高于市价3倍的高价房增收1%房产税；2021.10，地税转发?通知?，对出售自有住房并1年内购房的不再减免个人所得税；重庆房地产调控思路：“低端有保障、中端有市场、高端有遏制〞11年初，重庆将成为房产税最先试行的城市之一；重庆应对建议：重庆2021年4月春交会成交价格到达峰值6113元/㎡，9月后重回峰值并节节攀升；5月后受新政影响和经适房的大量入市，价格、成交面积均有大幅的下滑；6月受两江新区利好影响，量价又持续上涨。11月成交建面均价6651元/㎡，环比增长0.4%，同比增长42.3%，到达历史以来最高。二、2021年重庆市场情况重庆9月新政后价格仍持续上扬，10月成交未受其影响，而11月那么呈现供给量显著增长，供大于求并成交量大幅萎缩的情况，总体“量跌价涨〞。重庆近三年重庆成交数据成交数据趋势分析：重庆与去年相比，10年成交量总体持平，5-7月由于受新政影响成交量萎缩，而8月后成交量即恢复并增长，总体市场情况稳定；成交价格与去年同比增长32.7%，且今年12月成交均价由于一些高端楼盘相继上市预计更高；重庆重庆市场情况分析土地市场情况全国全国土地成交情况：全国2021年3月11日，国土部下发?关于加强房地产用地供给和监管有关问题的通知?明确：开发商拿地保证金提高至20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款；国土资源部宣布，从现在9月开始到明年底，将开展土地和矿业权交易市场专项整治，标准土地使用权交易市场，进一步深化国土资源管理制度改革；9月16日，国土资源部发文明确从明年4月开始，土地储藏机构将不再直接从事土地一级开发工作。26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发?关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知?，?通知?明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。同时严控容积率，严格限制低密度大户型住宅工程的开发，住宅用地容积率必须大于1；打击囤地，土地交付后一年内要开建，自开工之日起三年内要竣工；10月22日国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上说，从今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，催促整改查处。重庆一、重庆土地成交情况〔1-11月〕：重庆土地市场小结：市场总结及预判重庆开展趋势分析一、重庆宏观经济分析：今年以来，随着适应性调控措施效应充分释放，经济开展的内在动力增强，全市各项经济指标全面快速增长，总体延续了年初以来平稳运行的良好态势。前三季度，全市实现地区生产总值5631.67亿元，同比增长17.1%，高出全国水平6.5个百分点，增速居全国第三、西部第一。重庆与一线城市相比，还是有较大的差距，然而随着一线城市增速放缓，重庆的差距正在逐年缩小；与一线城市GDP比照三大产业比重走势2021年1-3季度三次产业态势较好。第一产业实现增加值464.90亿元，同比增长6.3%；第二产业实现增加值3193.87亿元，同比增长23.1%；第三产业实现增加值1972.90亿元，同比增长11.2%。三次产业比重为8.3：56.7：35，第二产业增速为直辖以来新高，高于14.3%的年均增速8.8个百分点，比2021年上半年20.0%的最高增速高出3.1个百分点。人均可支配收入及支出社会消费品零售总额重庆宏观数据小结：二、重庆未来新兴重点板块分析重庆“二环时代〞新兴开展组团行政区片区片区用地规模居住用地（公顷）人口（万人）北碚区（3个片区）北碚新城片区120050020蔡家片区195080028水土片区90038018合计4050168066渝北区（5个片区）悦来—空港片区115046023御临片区200083025礼嘉片区165066020大竹人片区140056020人和片区138055023合计75803060111江北区（1个片区）鱼嘴片区172060018合计172060018沙坪坝区（2个片区）西永中心城区140058028大学城片区130050023合计2700108051南岸区（3个片区）峡口片区92036018茶园新城片区173069030弹子石片区110046025合计3750151073巴南区（3个片区）李家沱片区185072025龙洲湾片区225098030鹿角片区92042018合计5020212073大渡口区（1个片区）钓鱼嘴片区99038023合计99038023九龙坡区（2个片区）陶家片区112044018西彭片区175075020合计2870119038布局20个人口规模20万左右的大型居住聚集区重庆进入二环时代沙区、南岸、江津、九龙坡等4区将获益最大

沙坪坝——80%区域进入二环以内每年投40亿造西部新城九龙坡——巴福陶家间建水体公园将启动建设城市副中心江津——200平方公里土地入二环吸引主城富裕人口居住南坪——规划建设主城最大人居中心重庆“二环时代〞新兴开展组团类别数目名称综合城市中心2渝中，空港两路综合副中心6观音桥、杨家坪、南坪、李家沱、茶园、西永专业服务中心6沙坪坝、北碚、蔡家-悦来、大竹林、大渡口、御临组团商业配套中心10木耳、白市驿、东港、龙洲湾、界石、水土、回兴、鱼嘴、陶家、西彭各组团专业化产业分工重庆“二环时代〞新兴开展组团第一等级：已经初步在开展，有多个工程或知名企业进驻，定位为全市的产业及房地产开展重心；第二等级：有工程在开展，定位为新型城市开展方向；第三等级：政府开始进行规划，目前处于一级整治和招商阶段；第四等级：二环通车，政府远景规划。组团排序等级组团第一等级大学城片区、弹子石片区、茶园片区、悦来空港片区第二等级礼嘉片区、人和片区、大竹林片区、蔡家片区、北碚新城片区、西永中心城区、李家沱片区、龙洲湾片区、陶家片区、西彭片区第三等级鹿角片区、鱼嘴片区、峡口片区第四等级御临片区、钓鱼嘴片区、水土片区近五年房地产行业重点关注重庆“二环时代〞新兴开展组团等级组团第一等级大学城片区、弹子石片区、茶园片区、悦来空港片区第二等级礼嘉片区、人和片区、大竹林片区、蔡家片区、北碚新城片区、西永中心城区、李家沱片区、龙洲湾片区、陶家片区、西彭片区第三等级鹿角片区、鱼嘴片区、峡口片区第四等级御临片区、钓鱼嘴片区、水土片区第一等级第二等级第三等级第四等级重庆“二环时代〞新兴开展组团未来重庆重点开展板块分析组团优势在等级排列中，属第一等级或第二等级；适合开展高档次产品、高溢价的产品，符合龙湖企业的开展战略；该区域为全新区域，需重新规划的区域，区域形象有较大的提升空间；该区域是一、二环之间较先开展起来的区域。重点组团：大学城组团茶园组团悦来空港组团蔡家组团礼嘉组团陶家组团茶园组团重点组团案例介绍定位定位为全市范围的城市副中心，东部的中心，以工业、物流、会展、旅游四大产业为支撑规划面积总面积120平方公里，规划建设用地面积74平方公里规划人口2012年达30万人，2020年达50万，目前入住人口约15万人支柱产业新型工业、现代物流、国际会展、都市旅游企业情况TCL移动通信、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司、劲佳印务进度茶园新区一期和二期已经完成建设，三期、峡口、广阳等区域正在征地，进度较慢房地产开发情况庆隆南山高尔夫同景中铁鲁能领秀城龙湖储备天龙广万银翔茶园组团企业项目名称物业形态总体量剩余体量庆隆庆隆南山高尔夫别墅、高层公寓8850广万坡岭顿小镇别墅101天龙天龙长青湖别墅120同景同景国际城别墅、洋房、高层150120中铁中铁山水天下洋房4335鲁能鲁能领秀城别墅、洋房、高层150150银翔翡翠谷银翔翡翠谷洋房5050工程根本情况介绍茶园别墅目前已开发55万方左右，价格约8000-12000元/㎡；洋房已开发50万方左右，价格约5000-6000元/㎡；高层已开发20万方左右，价格在4000-5000元/㎡。未来预计还有约100万方别墅、300万方洋房和30万方高层供给。茶园组团悦来空港组团组团介绍定位定位为两江新区的中心，保税区保税港的核心规划面积规划面积约64平方公里规划人口目前居住人口约70万人，规划至2020年再增长200万人支柱产业物流、特色工业园区（台资、服装、模具）企业情况德国博世、美国科勒、日本本田、台湾长荣、国际纸业、江苏涌鑫、长安、银翔、浙江万向、鸽牌、进度空港片区已基本成形，相关产业陆续投产；悦来片区在规划及招商阶段，预计2010年开始土地供应312悦来空港工程分布图:1桃源居工程2东衡槟城3水木年华5强辉金色池塘6宝田工程12模具产业园工程4汇祥好莱坞5612412国际家纺城99御城华府10富悦麓山别院11泽科港城国际7华港翡翠城8101178注：本处工程分布主要为在售或潜在20万方以上工程，两路片区多为已建成区，且建筑体量多在20万方以下。工程根本情况介绍企业项目名称物业形态总体量（万方）剩余体量（万方）东衡东衡槟城高层21.45强辉强辉·金色池塘高层、小高层2810汇祥汇祥·好莱坞高层238木鱼石水木年华高层2511南方南方·玫瑰湾别墅、洋房、高层10095桃源居(重庆)桃源居项目花园洋房、高层9494华港华港·翡翠城洋房、高层4848御城御城华府洋房、高层1714富悦富悦·麓山别院洋房、高层1818泽科泽科·港城国际洋房、高层3737宝田宝田项目洋房、高层3333涌鑫重庆国际家纺城别墅、高层34.234.2悦来空港组团目前主要开发洋房和高层产品，目前，洋房价格约6000-7000元/㎡；高层价格约5000-6000元/㎡。未来预计还有约70万方洋房、220万方高层供给，别墅供给量少。悦来空港组团蔡家组团组团介绍定位定位为北部经济新高地，特色发展区域，以会展和旅游为主规划面积规划总面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，2020年前建设面积控制在31平方公里规划人口规划总人口约50万人，目前约5万人支柱产业高新技术产业、都市休闲旅游业、物流业、会展节会业、房地产业企业情况重庆市机电控股集团、德国西门子、四联集团、力帆集团等进度目前主要处于征地阶段，进度较慢，从2009年开始土地陆续供应市场房地产开发情况中安长岛、水天花园、香溪美林等开发用地欧陆风情园项目工业用地东原创博P地块项目蔡家组团工程根本情况介绍企业项目名称物业形态总体量（万方）剩余体量中安地产中安长岛别墅3212华新国际水天花园别墅167东原创博东原创博P地块项目洋房、高层4242合资公司欧陆风情园项目别墅、洋房、高层519519蔡家组团目前主要开发别墅和洋房，别墅价格约8000-12000元/㎡；洋房价格约5000-6000元/㎡。未来预计还有约60万方别墅、100万方洋房供给、高层约420万方。重庆板块开展情况小结：两江新区挂牌、二环时代的来临、轨道交通的快速开展，均预示着重庆正进入一个新的高速开展时期，如何在新时期、新形势下抓住机遇，将为我司未来开展奠定根底。重点企业开展策略案例龙湖地产——产品创新&营销创新战略：“区域聚焦多业态〞和“快速开发高周转〞——依靠快速开发高品质