新开药店的选址与筹备

药店选址与筹备报告

吴仕雄

李桂华Contents一、调查概述二、店址地理位置三、商业环境四、竞争对手分析五、商圈分析一、调查概述〔二〕德信药业概况5德信药业直营店德信药业大药店信息化管理二、店址地理位置〔二〕店址选择三、商业环境〔一〕经济环境龙川县是农业大县，农业人口占80%以上，但龙川县城老隆镇是全县的经济、政治中心。近年来，珠三角地区工业转移给了山区新的工业开展时机。老隆镇实施“工业富县〞、“借外开展〞战略，坚持改革开放，建立较完善的现代企业管理制度，工业开展后劲增强、工业生产稳步开展。此外，山区独有的山清水秀也吸引着大批游客前来欣赏。在旅游旺县〞战略的带动下，老隆镇成为优秀旅游地区。至2001年，老隆镇共有8家星级酒店。当年，入龙川县游客达29.7万人次，带动相关产业经济效益达2.8亿元。在工业、旅游业和农业的快速开展下，老隆镇居民收入有了很大的提高，生活水平得到了很大的改善，居民生活开始逐步实现小康。人们关注健康的意识越来越强。〔二〕人口环境人口总量。据最新的人口普查显示，今年龙川县总人口已经超过了100万，而县城老隆人口更是超过了12万。其中户藉人口9.89万人，外来流动人口2万多人，总人口已经超过12万人。随着城镇化的进程加速，该镇的人口仍将进一步提高。年龄结构。现阶段，特别是未来的二三十年，人口老龄化的情况将不断加剧。老年人的增多给医药行业提供了广阔的开展空间。三、交通条件老隆镇水陆交通方便，205国道从境内贯穿而过，已经落成的河梅高速公路穿城而过，京九铁路和广梅汕铁路在城郊交汇，并设有华南地区最大的编组站；水路，沿东江可上抵和平，下可达河源、惠州、东莞、广州。是粤东北乃至中南地区的交通枢扭和物资交流的集散地与中转站，素有东江上游交通枢纽之称。镇内，公共汽车覆盖整个老隆镇。四、竞争对手分析德信药店私人诊所其他药店各大医院竞争对手分析〔续〕各大医院。各大医院规模大、历史久、名医多，且是公立医药，很多病人在诊断后就会在医院医治。这将很大程度上减少本店的顾客。但是，医药是医院的主要盈利手段，因此医院药房的价格都非常的贵，许多低收入家庭难以支撑高昂的药费，会转而自行凭医生的药方到药店买药。这就为各大药店提供了很大的市场空间。而新店址选在三大医院的中间，占据了地利，将第一时间截住目标顾客。其它药店。初步统计，老隆镇大大小小的药店有六七十家。但至今只有一家大型医药连锁店，而这家连锁店就是德信药业。该店位于东风路，规模较大，在我镇已经形成了良好的口碑，这种天然的优势将使新店能在短时间内被广阔民众熟悉，降低市场开拓本钱。私人诊所。收入较低的人会选择相对廉价的私人诊所。五、商圈分析新店址商圈分析〔续〕〔一〕主要商圈主要商圈主要包括大地街、果园新村、广场路、龙城路〔即图中红色的圈内〕。商圈内聚集了多个住宅区和学校，拥有近2万消费群体。〔二〕次要商圈次要商圈主要包括新街、东风路、两渡河、下泡水、老隆岗〔蓝色的圈内〕等。此商圈内主要的顾客消费群大约有7万人。六、经济效益分析销售收入：平均每月的销售额为6万〔元/月〕固定租金：2000元/月人工本钱：月工资约1000元/人，每月工资总额为：1000*6＝6000〔元〕进货本钱：约20000元/月，店面维护费用：1500元/月。月税前利润：60000-2000-6000-20000-1500＝32500七、未来前景〔SWOT分析〕地价高、周围医院多弱點医药行业快速发展機會药店日趋增多威脅優勢店址好、品类全未来前景分析〔续〕

优势

弱点

机会

威胁地段优势，交通便利有良好的企业形象被广泛认可的市场地位产品质量保证优质客户服务战略导向不明显市场规划能力缺乏缺少成本竞争优势核心竞争力不明显资源没有充分利用医药行业前景好服务独特的客户群体产品组合优势分享医院广告资源品牌形象拓展较早、口碑好强势竞争者进入市场占有率增长缓慢小型药店数量猛增新的行业规则引起的变动政府攻关做的不够

THANKYOU!李安物流师特格尔中国药店采购联盟

执行总经理

湖南芝林大药房零售连锁高级参谋讲师介绍：门店选址与筹备主讲：李安目录商圈知识立店选址新店筹备第一局部商圈知识商圈的定义：指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。

商圈的层次:边缘商圈次级商圈核心商圈认识你的真实商圈

确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？

传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈同心圆商圈:现实中的同心圆商圈

----同心多边形商圈

在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较兴旺的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规那么的多边形。不规那么多边形商圈------理想中真实的商圈

城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规那么。理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。

无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规那么多边形商圈，都忽略了一个重要的因素——你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢?

核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。

只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重核心商圈最接近店铺的区域顾客来店最方便。小0.8公里内大3公里内15分钟之内55％～70％三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重次级商圈核心商圈的外围区域,顾客来店比较方便。小1.5公里内大4公里内小20分钟内大40分钟内15％～25％三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重边缘商圈次级商圈以外的区域，顾客来店不够方便。小1.5公里之外大6公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流动人口商圈的顾客来源核心商圈次级商圈边缘商圈是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转商圈分析的重要性1.店铺的经营特色2.店铺的经营规模3.经营商品的种类4.竞争店铺的位置商圈的影响因素〔1〕5.顾客的流动性6.交通地理条件7.店铺的促销手段商圈的影响因素〔2〕零售饱和理论通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺缺乏还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。计算公式：C为某地区购置某类商品的潜在顾客数；RE为某地区每一顾客平均购置额；RF为某地区经营同类商品的店铺营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。项目A地B地C地潜在顾客数（万人）15108每一顾客平均购买额240200150同类店铺营业面积350003000025000A地区：B地区：C地区：零售饱和指数的提示：霍夫模型认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。计算公式：Aij为店铺j对顾客I的吸引力；Sj为店铺的规模;Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;a为顾客对店铺规模的敏感性参数;b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。Pij＝店铺j对顾客的吸引力该地区所有同类店铺对顾客的吸引力之和霍夫模型------顾客来店购物的可能性计算公式：霍夫模型例：假设一个顾客有时机在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下：〔假设a=1,b=2〕

项目A店铺B店铺C店铺店铺规模（平方米）600080005000店铺与顾客的距离（公里）473解：根据公式：A店铺的吸引力B店铺的吸引力=C店铺的吸引力=

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顾客到A店铺的可能性

P=375/1093.86=0.343顾客到B店铺的可能性

P=163.3/1093.86=0.149顾客到C店铺的可能性

P=555.56/1093.86=0.508

从方案地点到竞争店的距离商圈的境界点=———————————————竞争店的卖场面积1+——————————方案用地的卖场面积A竞争店60平米B竞争店20平米方案地30平米1000米600米商圈之界定

1．方案地与A竞争店的分歧点：1000米1000米商圈的境界点=——————————=—————=414米60平米2.4141+————30平米2．方案地与B竞争店的分歧点：600米600米商圈的境界点=————————=—————=330米20平米1.8161+————30平米商圈形态的了解是进行商圈分析的根底，一般而言，商圈形态可分为以下几种：——商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比较高等。——住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购置率高等。——文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购置率高等。——办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。——混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。商圈形态位于不同地区的零售店类型1.位于市区主要街道的商店便利商店——如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们效劳高度专业化商店——包括提供个人效劳的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的效劳

※

缺陷：停车问题，特别是要考虑到在顶峰期是否有足够的停车位。2．位于小巷的商店

这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要主街带来的人群，地价本钱较低，容易拥有属于自己的停车场。

※

缺陷：可见性不高。3．位于街区的商店

街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂区或医疗区内。

※优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。4．位于路边的商店

路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自己的停车点。5．位于区域型商业中心的商店

这种类型的购物中心的规模非常大，拥有2~5个部门型商店和超过100个零售商店。大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区\的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。

※

缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。第二局部立店选址十四种零售业态：

1、百货公司DEPDepartmentStore2、量贩店GMSGeneralMerchandiseStore3、超级市场SMSupermarket4、大型超市Hypermarket5、仓库型商店WarehouseStore6、精品店Boutique7、折扣店DSDiscountStore(House)8、杂货店BarityStore9、便利商店CVSConvenienceStore10、连锁店ChainStore〔1〕自愿加盟连锁店VCVoluntaryChain〔2〕特许加盟连锁体系FSFranchiseSystem11、购物中心SCShoppingCenter12、大型购物中心Mall(ShippingMall)13、

处分品店OutletStore14、廉价品店PriceStore(OffPriceStore)决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高本钱和长期性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大的损失。零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店的目标市场顾客会光临该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到占用条款和其他一些法律问题。过程复杂：综合性决策本钱较高：固定投入大灵活性差：一经选定，很难变动经营影响大：选址、选址、再选址选址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的决策店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素〔便利性大〕选址是个战略决策〔可变性小〕选址的难度大〔稀缺性高〕选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。对不同的零售商，一般与本钱和地址的商业价值有关店铺位置选择的地域商业活动频度高的地域人口密度高的地区客流量大的地区交通便利的地区接近集客地同类商品集聚地不宜做店铺的地区快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大高层建筑物内选址的步骤：地区分析商业区或购物区分析具体位置分析需求测算人口规模：收入水平：人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型地区分析〔1〕利用消费价格指数或其它方法计算购置力指数地区分析〔2〕购置力流入与流出额的测算流入额流出额流入指数零售引力指数流出指数零售潜力指数地区分析〔3〕其他因素的分析产业结构物流系统劳动力供给可能开设的新店铺的数量中心商业区城市的零售中心副中心商业区或辅助商业区二级商业区商业小区集客地周边、居民区附近购物中心居民区、社区和地区性购物中心独立店区商业区或购物区分析1.交通条件2.客流分析客流类型客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模具体位置分析〔1〕自身客流分享客流派生客流3.竞争店铺分析4.地形特点及位置布局分析5.城市规划分析6.效益分析具体位置分析〔2〕拐角效应能见度高

目录拓展市调流程及根本思路市场分析内容及途径2.1零售饱和理论物业调查内容及途径3.1物业的寻找途径商圈调查内容及途径4.1新址销售额的预估4.2损益平衡点分析5.附表拓展市调方法市场分析物业调查商圈调查报批拓展市调流程根本思路1.拓展市调流程及根本思路

2.市场分析竞争对手医院经营环境经济环境市场特色及开展前景地域〔省、市、县〕

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省级市场调查7天，地市级市场调查3天，县市级市场调查2天商务环境外部环境指标内容调查途径方式经营环境当地药监、工商部门的政策、医保开放程度、公共关系情况药监局、工商局、社保局公共关系调查表经济环境市区人口总数、人口密度、行政区人口分布状况、社会消费品零售总额、年人均可支配收入、人均医疗保健消费、药品零售市场份额、医保市场份额统计网、统计局、街道办城市综合概况调查市场特色市场药店数量、居民用药习惯、购药习惯问卷调查、询问药监局文字分析发展前景新老商圈的分布、特色、发展前景询问当地居民或相关职能部门文字分析2.1商务环境指标内容调查途径方式竞争对手经营性质、经营特色、经营模式、商品结构、经营面积、平均毛利率和价格、分店数量、年药品销量、员工及一般管理人员工资水平、实地调查、询问药监局、网络竞争对手调查表人力资本情况调查表医院分布、等级、规模、年门诊量，年药品销售额、病床数量、手术例数、门诊特色实地调查、询问药监局、网络医院调查表2.2外部环境物业调查基本情况硬件设施租金费用结构指标物业产权装修辅助设施租金其它费用3.物业调查项目指标内容途径物业情况基本情况产权、产权证、土地使用证、消防合格证、业主姓名、联系方式、可交付时间、物业是否空闲、原停做原因、房屋结构、房屋形状、建筑物业类型、物业外观、建筑年限、整体面积、租用情况、面积使用率实地观察、向周边居民或物业方询问物业指标层高、层数、柱距、临街面宽、进深、供电量、水压观察、测量、询问物业方费用租金、物业管理费标准、支付方式、装修免租期、租金免递增期、租金递增率、水电费、广告位费用、门招费用物业方谈判、邻居租金水平调查装修天花、地面、墙壁的装修现状和可使用程度观察设施仓库、办公区、前坪、停车场、广告位、消防设备、空调、电梯、供水、排水观察、询问物业方接近度离公交车站、十字路口、斑马线、人行天桥、地下通道的距离、物业与街道面的落差、招牌展示观察、测量前景街道发展规划、合同期内是否会拆迁或改造建设、规划局3.1物业的寻找途径扫街：对所在商圈的主次干道进行地毯式搜索，寻找目标物业；发布广告：在报纸，电视等媒体上发布求租广告，广告内容应注意保密性。利用中介：利用房产中介帮助寻找物业；招商广告：留意在报纸、电视等媒体上或者是室外的张贴广告上的招商或招租广告；合作方协助：可利用当地合作方的资源优势协助寻找适宜物业；4.商圈调查项目指标内容途径人口基本情况所在商圈类型、常住居民数量，人口密度、人口分布形状、主要住宅类型、主要收入水平、居民文化水平、对价格的敏感程度、购物出行方式、每月购药频率计算（栋数*单元*楼层*3.07）或街道办事处、街道派出所、问卷调查年龄结构居民年龄结构、街道办事处或派出所人车流门前街道人、车流量、人车流主要类型实地观察、询问、测定和统计交通公交车公交车站、车站距离、车路数、行驶路线、停车场、便利性实地观察街道物业位置、街道类型、道路情况、路幅、车道路、街道隔离带、坡度商业氛围

卖场或商业街主要大型的商场、卖场或者是商业街、公共设施、及距离、影响力实地观察、询问业内人士、咨询相关规划部门聚客能力周围邻居业态、区域发展规划方向、影响力竞争医院距新址距离、级别、年门诊量、门诊特色、影响力实地观察、暗访、询问、问卷调查、询问业内人士对手对手数量、距新址距离、商品结构、价格、毛利率、日营业额、特色、影响4.1新址销售额的预估1〕新址商圈内居民数量×人均医疗保健支出×预计可占市场份额.2〕商圈内竞争对手坪效×新址营业面积.3〕〔新址营业面积÷新址商圈内营业总面积〕×商圈内零售总额.4〕公司同类型门店的平均坪效×新址营业面积.注：以上四种方法相结合，综合考虑。4.2损益平衡点分析5.表格工商注册部门负责人/联系注册要求注册费用国税部门负责人/联系纳税要求纳税比例药监部门负责人/联系资料来源调查方式_______市场公共关系情况调查综合评估调查人：____________时间______年______月_______日城市综合概况项目____年项目____年市区人口总数人口密度社会消费品零售总额年人均可支配收入人均医疗保健消费药品零售市场份额医保市场份额药店数量其它说明:附表5.1名

称地

址营业面积经营品种经营模式收银台数中药柜数医保情况有无会员制有无残、孕通道有无促销活动是否代客煎药日客流量客单价日营业额竞争对手调查表营业时间特色附表5.3附表5.2医院调查表NO.名称地

址等级年门诊量年住院人数年手术例数床位数年药品销售额其

他1234567891011门诊特色附表5.4单位名称人均月工资门店经理部门主管营业员当地平均水准人力市场招聘管理招聘费用招聘方式资料来源调查方式______市场人力资本情况调查调查人：___________调查时间：________年______月______日­­­备注附表5.5医保主管机构名称地址负责人姓名

医保市场份额现参保人数定点医院定点零售药店其他详细情况调查人：

调查时间：附表5.6物业名称地

址行政区域产权归属物业管理租约期可入场时联系人联系电话签约人联系电话物业状况物业前景临街位置道路类型临街距离公交线路乘客走向车站位置辐射区域非机动车流量商圈人口数外

观空

调□有

□无电

梯水卫浴面积办公区前

坪□无

□有供电量供电情况停车场车场位置租

金押

金支付方式横

招招牌展示效果直

招□好□差天

花

□毛胚

□材料

□颜色

□其它地

面

□毛胚

□材料

□颜色

□其它墙

壁

□毛胚

□材料

□颜色

□其它消防设施

□有

□无商圈类型建筑情况

□商业区

□近商业区

□文教区

□住宅区

□办公区

□工业区

□混合区

□其它消防通道（□有

□无）

□消防栓

□灭火器

□喷淋

□烟感

□火灾报警器

□紧急电源室内装修装修说明

年租金（含物业管理）招牌广告位位置

长×宽

使用(□无偿

□有偿)位置

长×宽

使用(□无偿

□有偿)柱

距

米

□中央空调

其它□自来水

□非自来水

□水压正常

□水压低□无

，面积

平米

使用(□无偿

□有偿)仓库（

□有

□无

）

面积

平米

使用(□无偿

□有偿)

□有

□无临街门面长

米房屋结构

（

□框架

□砖混

）

建筑面积

平米有效使用面积：

平米分摊面积

平米使用率：

%建筑年份

年共

层，租

层□新

□旧

□瓷砖层高：

米□自用□公用面积：

平米停车场