保利（三亚）房地产开发有限公司交楼管理细则

保利（三亚）房地产开发有限公司

交楼管理细则

编制首次编

制度修订编责任部相关部制定批

（修订）时制（新编制人制定编号

名称制门门准机构

间增）

工程管总经理

制度2017-11VQ/POLY-HNGC4003—2017

理部办公会

管理

规定说明：

第一章总则

第一条为了明确我司属下各开发项目在竣工验收和交楼环节的

职责分工、标准和考核评价，提高房地产项目交付产品的品质和交楼

一次成功率，提升公司服务质量及客户满意度，特制定本管理细则。

第二条本管理细则中黑色加粗条文为强制性条文，其余为参考

条文。本细则强制条款适用于我司属下新开发项目，已开工或续建项

目可参考执行。

第三条本细则中涉及的管理动作及物业公司提前进场查验、评

估工作，与地产公司的正常工作及流程互不干扰。

第四条本细则适用于我司开发的各类普通住宅项目。

第二章交楼职责与分工

能否按时按质完成交楼，事关公司是否能按合同约定履行对业主

的交楼承诺，事关公司是否能顺利实现销售业绩，也会影响公司品牌

的建立和提升。要做到按时按质交楼，需要公司各部门树立“严格履

行对业主承诺”和“全程防范交楼风险”的意识，在商品房销售、建

造及交楼的不同阶段，各司其职，分工协作，采取各种有效管控措施，

积极防范交楼风险。

第一节交楼流程

时间节点地产公司物业公司备注

完成规定动作：报建图纸会

交楼前期

签、交楼日期会签、样板房技术咨询

准备工作

预验收

完成大面施工，完成专业验

交楼前四建立交楼基本架构，查

收（主要指电梯、消防验收，

个月验人员进场

需具备规划验收条件）

完工，完成项目部内部自查进行交楼风险评估，编

对高风险项目

交楼前三及整改；进行地产公司内部写《风险报告》；建立交

延至交楼前两

个月验收，具备交楼条件；完成楼人员架构，编制交楼

个月

竣工验收备案工作方案，交楼人员进场

备案时间后不少于二个月，

对于一般风险以下的项移交时间不迟

交楼区域完成内部验收及风险评估

目物业公司须无条件接于交楼时间前

移交报告中的整改内容并组织

收，交楼人员全部到位15日

与物业公司的移交工作

对无法整改的

完成所有准备工作及整改

集中交楼全面负责集中交楼工作风险项有对应

项

的应急预案

依据物业前期查验、交楼的

交楼后三

工作效果进行评估，编写物业日常工作

个月

《交楼报告》

跟踪维保阶段的维修效果

维保阶段物业日常工作

及确保维修工作的时效性

第二节职责与分工

第五条营销管理部的主要职责：

（一）营销管理部应重点对从预售证办理到与业主签订商品房买

卖合同阶段的交楼风险进行防控；

（二）负责销售宣传阶段的风险防控（主要指从策划阶段至宣传

资料出街），核实广告以及对外发布的宣传资料的真实性。对所涉及

商品房的技术指标、交楼标准、配套设施等内容进行复核确认；

（三）开盘前一周应负责对现场销售人员或代理公司进行销售口

径培训，统一销售口径，规范现场销售管理；

（四）办理预售证前应负责牵头组织交楼时间会签工作，制订合

理的交楼时间（详见附件一：《XX项目交楼时间会签程序》）。交楼

时间应同时满足公司的三年盈利规划目标的要求；

（五）样板房对外开放前应负责制定样板房交楼标准与非交标的

标识工作，参与样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作（详见

附件二：《交标样板房后评估工作》）；

（六）负责商品房的认购书、买卖合同及其补充合同等编写工作,

规避合同法律风险；

（七）参与交楼前公司内部预验收，协助规划变更换图、公示等，

配合样板房开放后的管理及样板房的交楼、提供具备交楼条件的业主

名单，以及交楼过程中的解释及协调工作。

第六条项目部的主要职责：

（一）项目部从样板房施工到参与交楼后的维修阶段对交楼风险

进行全程防控；

（二）样板房及售楼部开放前参与的公司内部预验收工作，对交

标样板房的交楼标准、技术参数及工序做法进行确认；

（三）制定合理的竣工验收及交楼工作计划，配合营销管理部确

定最终交楼时间；

（四）组织交楼质量及卫生清洁标准样板层的验收，负责质量问

题的整改与复检；

（五）交楼前四个月完成现场大面施工并负责组织交楼前的自检

工作；

（六）按国家及当地的法律法规要求，完成各专业验收、分部分

项工程质量验收及竣工验收，交楼前三个月完成竣工备案工作；

（七）负责完成交楼前小区市政及大市政的施工及验收工作，确

保永久用电、永久用水、排水排污、电信、供暖、煤气的接驳、验收

及投入使用；

（A）参与交楼前三个月的公司内部预验收，负责质量问题的跟

踪整改；

（九）配合客服管理部组织物业公司进场，配合物业公司的承接

查验，包括资料及交楼区域按清单进行移交工作；

（十）负责对交楼前物业公司查验的问题进行跟踪整改；

（十一）交楼前配合技术及营销管理部门对样板房进行整改及恢

复工作，同时应注意样板房与大面积交楼标准的差异；

（十二）负责协调交楼期间的快修及现场的主要管理工作;

（十三）负责业主提出的质量问题的维修、整改及复检;

（十四）地产公司如选择直接负责跟进施工单位的返修工作，则

区域物业只接受业主的申诉和报修并有责任确认问题已及时送达地

产，同时建立记录台账，由地产公司通知施工单位组织返修、约定维

修时间，跟进、验收、交付、记录等；

（十五）负责收集整理交楼过程中的工程问题，并形成后评估报

告；

（十六）负责配合物业公司完成交楼前三个月的风险评估工作

（包含前期评估资料的收集及移交）；

（十七）对于超出合同质保期的维修工程，应配合物业公司开展

维修工作。

第七条技术管理部的主要职责：

（一）技术管理部应重点关注从规划证办理到施工完工阶段的交

楼风险的防控；

（二）负责销售前技术参数、交楼标准及销售平面图的编写及移

交；

（三）参与样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作；

（四）参与交楼前公司内部预验收；

（五）组织施工过程中规划调整或重大设计变更的会签及实施工

作；

（六）负责收集整理交楼及维保阶段的设计问题，并形成后评估

报告。

第四条投资管理部的主要职责：

（一）负责收楼过程中业主提出的投诉的法务处理；

（二）负责协调交楼时间会签工作，制定合理的交楼工作计划；

（三）负责组织样板房及售楼部开放前的公司内部预验收工作,

并编写样板房及售楼部的阶段工作报告；

（四）负责交楼工作的评价考核工作；

（五）交楼后三个月，负责编写交楼工作报告。

第八条客服管理部的主要职责：

（一）制定合理的交楼计划并负责与物业公司交楼工作的对接;

（二）负责交楼前的通邮、物业管理用房的移交、交楼资料的准

备及交楼通知书的发放工作；

（三）负责参与样板房开放前的公司内部预验收、移交前的交楼

标准确定及整改工作；

（四）负责交楼现场标识的确认及安装工作；

（五）负责交楼名单、财务审核（滞纳金、房款）的收集确认工

作；

（六）组织交楼前公司内部预验收及物业公司的查验工作，配合

编写项目交楼风险评估报告及交楼后的交楼工作报告；

（七）负责编写交楼方案、交楼计划、交楼统一口径等；

（A）负责集中交楼现场的组织、管理协调工作；

（九）负责协调处理交楼重大问题或群体性事件，编制及实施交

楼应急预案工作;

（十）负责大面积工程质量返修的跟踪处理，对第三方工程整改

队伍的管理工作。对业主投诉、索赔要求进行处理；

（十一）进行项目交楼后评估工作并编写后评估报告；

（十二）负责商品房的测绘及房产证办理工作。

（十三）对于超出合同质保期的维修工程，由客服管理部监督物

业公司开展。

第九条物业公司的职责：

（一）根据地产公司提交的年度交楼计划，制定物业公司详细的

交楼工作计划，避免集中时段大批量交楼现象的发生；

（二）参与物业承接查验及地产公司的内部综合验收，协助项目

部做好房屋问题整改工作，对不合格项提出整改意见；

（三）负责接管验收合格的房屋及公共区域，实施管理维护；

（四）负责交楼活动方案的策划及实施，组织交楼人员的技术培

训，牵头组织集中交楼活动，包含交楼现场准备、收楼业主的接待及

交楼手续的办理等工作；

（五）组织与地产公司关于交楼口径的确认，并对交楼口径进行

统一培训；

（六）负责编写项目交楼风险评估报告并根据风险提示内容制定

应对办法；

（七）负责受理业主房屋质量问题报修和投诉，派单至项目部,

并负责跟进及客户回访工作；地产公司如选择将保质期返修工作委托

区域物业，则由物业承接受理业主报修、联系施工单位会诊、约定维

修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，应在《维修服务委托合同》

中单独予以明确，包括委托事项、权利义务、收费标准及结算方式、

考核标准等；

（A）收楼过程中，由物业公司负责对业主诉求的问题进行收集

及解释工作。对重大群体事件，应由地产公司客服管理部负责协调处

理，地产公司其他部门协助；

（九）负责大面积工程质量返修的跟踪处理，对第三方工程整改

队伍的管理工作，负责审核参建单位的质保金申请。负责集中收楼活

动结束后的零星交楼工作；

（十）负责编制交楼工作和物业交付后使用情况的反馈报告；

（十一）对于超出合同质保期的维修工程，由物业公司负责实施。

第三节交楼过程控制要点

第十条地产公司应避免集中时段大批量交楼现象的发生。项目

销售前客服管理部应将会签完成的交楼会签表格抄送至物业公司备

案。年底应按照附件三：《XX公司年度项目交楼时间明细表》进行

填写并抄报物业公司。地产公司在签订销售合同时应遵循不超过各区

域的最大日交楼工作量合理安排集中交楼时间（在签约时对售楼合同

中约定的交楼时间进行调整，避免同时间同批次大批量交楼）。

第十一条项目部应按工程进度计划及竣工验收备案时间结合施

工实际进度，提前四个月召开交楼动员会，成立验收及交楼小组，完

成大面施工，完成外排栅、人货梯的拆除，完成正式电梯的安装，完

成市政道路，完成各专业验收工作（主要指电梯、消防等专业验收,

启动规划验收工作），梳理未完工工程，制定剩余工程的施工进度计

划及交楼各节点计划，制定竣工验收及竣工备案计划，并与各相关单

位签订责任状。

第十二条交楼现场项目部应准备《建设工程规划验收合格证》

和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》、已取得用于房屋权属登

记的《房屋测绘成果》、满足公司承诺的其他条件。商品房为住宅的，

客服管理部还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即

通常所谓的“两书”）。

第十三条项目部应认真核对《使用说明书》及《产品保修书》

上的内容是否与交楼标准及买卖合同一致，保修书覆盖内容及保修时

限是否合理。

第十四条项目部及技术管理部应认真核对《商品房买卖合同》

中的售楼平面图与现场施工蓝图、规划报建图是否统一。在施工过程

中有无涉及交楼的重大设计变更（包含装修标准、房屋尺寸、材料品

牌等），有无规划的调整。

第十五条项目部应认真核对交楼合同及规划报建图纸，对于规

划报建图外增加并承诺赠送业主的部分应根据合同约定时间节点完

成施工并通过验收，主要应关注以下几个方面：

（一）按规划报建图施工过程中应注意验收后拆改部分的可行性

及预留交接界面的工作面，避免拆改时造成工期及成本的损失；

（二）应严格按照合同约定对增加或赠送部分的交付时间安排施

工任务，应预留充足的施工及验收时间，一般分为交楼前完工及交楼

后约定时间完工两种情况;

（三）应注意增加或赠送部分的产权实测工作，避免实测面积、

销售面积与产权面积的差异造成的交楼或法律风险。

第十六条在项目开放展示前，样板房施工及验收过程中，应注

意交标样板房是否存在明显的工程质量隐患、材料后期保养等不利于

大批量装修的质量控制问题。项目部应与原设计单位积极沟通，避免

在大面积装修或后续施工中出现。

第十七条项目部在接收到大面积装修图纸时应对交标样板房与

大面积交标在户型、层高、装修标准、选用材料及品牌、产品参数等

方面进行核对，特别关注如首层、非标准层、天面、露台等平立面变

化位置，关注点可参考下表：

关注项关注点备注

层高（房间净高）是否满足与销售宣传资料核对

房间尺寸

开间（房间净深）是否满足与售楼平面图核对

赠送面积如交付后拆改应注意预留

赠送部分拆改的完工按销售合同约定

（规划验收拆改施工工作面及是否由

分为交付前及交付后两种情况

后拆改）业主自行拆改

材料品牌是否一致特别注意成品安装类

材料参数是否一致如石材厚度、规格等

装修标准

装修施工范围是否与销售承诺一•致

如卫生间防水、室内给水

毛坯房交楼标准

管等

大堂面积是否与展示一致

首层大堂

架空层与室内的分隔是否与展示一致

装修标准是否与展示一致

与标准层的报建图及销售图在平、立特别关注室内、阳台、空

面的建筑是否一致调机位等部分

非标准层

有无特别的销售承诺

实测面积与销售面积的计算方法及两

天面、首层、者的差异

露台

有无特别的销售承诺

第十八条项目部在交楼前应认真组织内部验收并配合物业公司

对房屋质量进行查验，组织公司内部预验收及交楼前的复查等工作。

如房屋存在严重质量问题应及时组织市级以上具备检测资质的省、市

建筑工程质量检测机构进行检测，确属不合格的质量问题应启动应急

预案，制定整改方案及计划。

第十九条在商品房买卖合同约定交付房屋日期前客服管理部应

书面通知业主办理交房手续。

第二十条集中交楼前项目部应组织各参建单位成立维修小组，

制定统一的项目维修流程并组织相关人员进行培训，维修小组应能满

足集中交楼的人员配置及管理架构，并应包含各类专业技术人员。集

中交楼期间，维修小组必须在交楼现场办公，协助物业公司处理交楼

及遗留问题。

第二H—条对于分区分期交楼的项目还应关注以下方面：

（一）在园林施工图设计阶段，项目部应与技术管理部对交楼区

域与施工场地的合理分配及分隔进行协商，还应考虑设置单独的交楼

人行、车行小区入口及门禁、岗亭等设施；

（二）应根据交楼规模规划合理数量的地下室停车区域或临时停

车区域；

（三）提前制定施工及验收计划，应考虑交楼区域的消防、水泵、

发电机、供配电、监控中心等用房的投入使用及设备调试；

（四）分期交楼前应提前完成小区内的物业办公室等公建配套的

施工及验收工作。

第二十二条交楼前还应对样板房进行维修整改，根据样板房买

卖合同的约定对样板房硬装及软装予以恢复，达到交楼要求。

第二十三条交楼前应要求电梯供货及安装单位对电梯进行全面

调试，减少电梯故障率。并根据合同约定要求电梯厂家在交楼期间派

驻维保人员及对物业公司相关人员进行培训。在电梯移交物业过程中,

应将电梯合同作为资料移交的一部分，并督促电梯单位按照合同约定

条款履行与物业公司的各项义务。

第二十四条交楼前应完成永久用水、永久用电、供暖、煤气、

电信、排水排污、大市政道路的施工与接驳工作，项目部应制定合理

的交楼及施工计划，避免临水临电等交楼风险。如遇不可抗力无法满

足以上条件，必须提前将取得的相应责任单位或政府行政部门的批复

或审批手续进行收集整理并送交公司法律部门审核，规避由此造成的

交楼法律风险。

第二十五条交楼前项目部及物业公司应组织项目维修人员、物

业接待人员对交楼过程进行培训，组织学习与交楼相关的维修责任划

分、维修整改单填写标准及流转流程、整改时限、回访及复检等内容。

第二十六条项目部接到业主收房时提出的质量问题报修后，必

须在承诺的时限内（《质量保证书》的要求时间）整改完毕，责任单

位未能在合理时间开展维修整改工作的，项目部应立即安排第三方进

行整改并及时做好对业主的解释工作。项目部/物业公司安排第三方

代为维修所产生的费用从责任单位合同款项中扣除。对于维修单位存

在相互推诿现象的，项目部应结合监理、物业人员意见迅速做出责任

判定，并书面通知维修方在约定时限内开始并完成整改。

第二十七条物业公司客户服务部门接到业主保修期内的质量问

题报修后，必须在24小时内将质量问题、责任单位及处理措施发送

至项目部。如遇到偶发、重大、复杂的质量问题，其处理措施应由项

目部及物业公司共同判定。

第二十八条项目部在交楼前应制定工程质量及清洁开荒标准，

并按照“样板先行”的工作思路在现场设置样板供内部验收查验用。

室内及公共区域清洁精开荒费用由（地产）公司支付给物业公司，清

洁标准及费用执行《交楼房屋清洁质量标准与收费标准》。项目部从

支付给施工单位款项中扣除。

第二十九条查验及维修阶段需加强现场施工单位的管理，维修

人员应统一服装及办理出入证，避免因查验维修造成室内卫生或工程

成品的二次损坏。如炉灶、五金、电器等成品应在交楼前预留合理的

安装时间，避免发生偷盗事件。

第三十条交楼前的自查、物业公司查验、公司内部预验收以及

交楼维保阶段应采用统一的检查用表（详见附件六：《查验及整改内

容及表格》），并应在交楼前对填表人员进行专业培训。

第三十一条项目部应对供货周期较长或主要的成品维修材料进

行梳理，并要求承包方预留充足的维修材料以满足集中交楼对此类材

料的需求。

第三十二条正式交楼前，项目部必须至少提前四个月以上组织

物业公司进场并开展查验工作；宜于交楼前三个月完成竣工备案，完

成公司内部预验收工作并形成交楼风险评估报告。交楼的验收工作及

项目查验整改的问题必须于交楼前一个月完成；对于交楼风险较低的

项目，地产公司必须于备案时间后不少于二个月向物业公司进行交楼

区域移交，物业接收时间不迟于交楼时间前15日。

第三十三条集中交楼期间应制定快速维修处理办法，根据维修

问题的处理速度、业主诉求、问题的重要程度，对维修问题进行分类

并合理安排维修顺序，促进集中交楼期间的一次交楼率。

第三章交楼准备及其工作标准

第一节交楼准备工作

第三十四条资料准备：

（一）《建筑工程竣工备案表》。该文件包括：工程基本情况，勘

察、设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣

工验收备案文件清单等。

（二）《住宅质量保证书》。该文件应当列明工程质量监督单位核

验的质量等级、保修范围等内容。

（三）《住宅使用说明书》。该文件应当对住宅的结构、性能和各

部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。

（四）实测数据报告。该文件为已取得国家认可的专业测绘单位

对住房面积的实测数据和公摊面积报告。

（五）其他验收文件。如各专业验收取得的验收合格证，未颁发

验收合格证的应附上相关的检测文件。对于投诉或业主反映较集中的

问题（如室内空气检测，木地板、橱柜、衣柜的检测，生活给水水质

检测，用电负荷书及电房移交协议等）也应列为资料准备范围。

（六）合同约定的证明文件。

（七）交楼资料准备清单详见附件七中的记录表格1中所示。

第三十五条交楼准备流程

（一）正式交楼前四个月，项目部需联系客服管理部安排物业公

司进场。进场前项目部必须完成物业办公室的装修工程（或提供物业

临时办公场所），准备移交物业的资料（主要包含竣工图纸、验收资

料、施工合同等），构建项目部内部交楼小组，项目的自查自验等工

作。物业公司进场后，项目部组织召开的每周工程例会需邀请物业公

司参加。

（二）正式交楼前，项目部应提前四个月完成施工图纸施工项,

满足永久用电的开通工作，完成各项专业验收及具备规划验收条件。

（三）项目部在交楼前三个月须完成所有验收工作并取得行政主

管部门颁发的竣工验收备案表，配合客服管理部门组织公司交楼内部

预验收工作（详见附件四：《交楼前公司内部预验收制度》）。预验收

需公司各部门及物业公司参与，预验收结果应形成书面报告，同时应

配合物业公司形成交楼风险评估报告（详见附件五：《风险评估主控

项目》）。

（四）正式交楼前一个月，项目部须完成项目内查、预验收及物

业公司查验的所有整改工作。物业查验及地产项目部（包含参建单位

及建设单位）在交楼全过程中使用的质量查验及整改表格需统一按照

附件六中的《查验及整改内容及表格》进行填写。项目部同时应组织

交楼区域对物业公司的移交工作，移交时间不迟于交楼时间前15日，

移交项目详见附件七：《物业移交清单及表格》。

（五）交楼区域的卫生清洁需于交楼前15日完成，清洁标准不

得低于股份公司颁发的附件九《交楼房屋清洁质量标准与收费标准》

的要求。

（六）集中交楼阶段项目部应跟踪落实业主关于质量问题的维修

整改情况，维修整改责任划分及整改时限要求详见第三章《工程质量

维修管理办法》。

备注：项目如有涉及需验收后拆改的施工项，应在将交楼区域移

交物业公司前完工，如因特殊情况未完成的，项目部必须就未完工部

分的完成时限向物业公司做出明确承诺，并在移交记录中注明。

第三十六条交楼问题处理流程

（一）交楼问题应统一通过物业公司现场设置的物业客服中心进

行收集整理。物业公司未进场的项目，由地产客服管理部门负责以上

工作。

（二）物业客服中心应将收集的交楼问题以书面形式报至地产的

客服管理部门，客服管理部在接到以上事宜后应对交楼问题的责任进

行判定及分类，并发送至各责任部门。对于重大投诉或应急事件，地

产客服管理部应将问题直接报送投资管理部及公司领导同时按上述

要求确认责任部门。

（三）对于现场存在的工程质量问题，直接由物业客服中心发单

至地产项目部，由项目部安排责任单位进行维修整改，并将整改结果

报送至物业客服中心。物业客服中心根据整改完成情况，通过日、周、

月报的形式将整改完成情况报至地产客服管理部。

（四）地产公司各部门在收到客服管理部的责任划分后，应立即

开展整改工作并给出明确的解决方案及处理完成时间，由责任部门的

经办人员书面递交客服管理部。地产客服管理部对解决方案进行确认,

并对完成情况予以监督。对已完成整改的交楼问题直接告知物业客服

中心，未解决事宜应将未完成原因同时告知地产投资管理部，同时应

启动专项整改方案或应急措施并呈报公司领导决策。

交楼问题处理的具体流程如下:

第二节工作标准

第三十七条项目部向物业公司移交时，移交区域必须达到的基

本标准:

经政府主管部门验收合格，且达到《购房合同》约定交楼

标准;

（二）现场完成清洁粗开荒，无施工队伍居住;

（三）周边施工区域实行有效分隔，具备封闭管理条件;

（四）通水、电、气、供暖及网络通讯、移动信号覆盖;

（五）园区园林绿化工程及小区围蔽基本完成，不能有污染及损

坏;

（六）安防及消防设施正常启用；电梯系统正常使用，开通五方

通话;

（七）楼宇公共门禁和居家智能化系统能够正常投入使用；

（A）楼宇公共部分的装饰装修全部完工，无明显质量问题和安

全隐患存在；

（九）楼宇基本标识和园区的主要导向标识（详见附件八：《楼

宇和园区标识清单》）安装到位；

（十）设备房、楼层管井房移交前，必须按物业移交标准装修到

位，房内设备必须完成调试，运行达到产品设计技术参数；

（十一）公共区域（含外墙）、设备设施（含设备房）和房屋室

内完成清洁粗开荒，无装修、施工垃圾；

（十二）出入口岗亭、道闸、门禁等人员、车辆出入管理设备系

统投入正常使用；

（十三）项目部必须在交楼前不少于三个月，将完成基本装修的

物业办公用房移交给物业公司使用。

项目部与物业公司移交时还应满足以下要求：

（一）项目完成竣工验收备案及所有满足交楼条件的施工及验收

工作，验收后的规划调整等工作也应在移交物业前施工完成。原则上

移交时间为备案时间后不少于二个月、交楼前不少于十五天。

（二）交楼前三个月，公司内部预验收及交楼风险评估工作如期

开展且完成内部验收及风险评估报告中的整改内容，风险评估满足

《保利（三亚）房地产开发有限公司风险评估办法》中关于移交物业

的标准。

（三）上述质量标准详见附件十四《建筑安装工程观感实录》，

未达到上述交付标准，因特殊情况必须立即向物业公司移交的，项目

部必须就未达到标准部分的整改责任和完成时限，向物业公司做出明

确承诺，并在移交记录中注明。

第三十八条交楼时业主房屋必须达到的标准：

（一）满足毛坯或精装交楼工程质量标准，分户验收发现的问题

全部整改到位；

（二）公共部分及设备均已检修调试完成，运转正常并投入使用；

（三）室内装饰装修、配置全部符合购房合同约定的交楼标准;

（四）完成室内清洁精开荒，室内卫生整洁、无杂物、无异味、

无积尘。

第三十九条毛坯（精装）交楼工程质量标准：

（一）室内天花：顶棚净高及平整度应满足设计使用要求，结构

板无开裂及渗水。天花吊顶线条平顺。

（二）墙面：表面平整清洁无色差，无明显抹纹，接槎平整，无

空鼓开裂，无脱皮。砖缝及排版满足设计要求。

（三）地面：地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，

无开裂空鼓及渗水。踢脚线平整顺直、高度一致，无空鼓开裂，与墙

面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。铺贴地面砖缝均匀平整，砖

缝及排版满足设计要求。木地板满足平整要求，找平层无起砂开裂现

象。

（四）门窗：满足防火防盗防碰撞标准，门窗扇开启灵活，不碰

擦，表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、

断角。门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；门窗框正、侧面垂直度及框

与扇之间的接缝宽度均应满足设计使用要求。门锁、拉手、插销、小

五金、门碰头安装齐全、无遗漏，安装位置准确。

（五）厨房卫生间及阳台：厨卫间完成面满足最浅蓄水深度并无

渗漏现象，各出水管道满足灌水通球试验，管道通畅，无堵塞、破损

和漏水情况。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。地坪泄水坡度

正确流向地漏、不倒泛水，无积水，无空鼓开裂。阳台除符合楼地面

地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，排水地漏及空调室外机设

置合理，阳台栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一

致，位置正确。

（六）外墙：外墙（幕墙）节能符合设计要求，外墙面砖铺贴平

整、横平竖直，面砖间隙均匀、勾缝密实，无空鼓、开裂、缺角，阴

阳角方正。窗台及外墙线条横平竖直，楞角线条清晰，外墙在窗户周

边塞缝、打胶严密。

（七）屋面：屋面设备用房及设备安装均按图纸施工完成，蓄水

均无渗漏现象。屋面排水设置合理，屋面地坪找坡准确，排水沟及地

漏排水顺畅，无积水。女儿墙高度满足验收强条，防雷带设置符合行

业规范要求。

（A）水电设备（室内）：水表、阀门的安装位置应便于使用维

修、不受曝晒、污染和冻结；阀门开关严密、灵活。通水及压力满足

使用要求，室内各用水点放水通畅，水质清澈。洁具排水口留位准确，

检查口和清扫口位置符合规范要求，清扫方便，排水主立管及横干管

管道不渗不漏，排水通畅。燃气全区管道预埋设置，单体住户预留接

口，试压检验无泄漏。

配电箱安全可靠，箱内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密，

不伤芯线，不断股。配电箱内开关动作灵活可靠，有明显标示，并带

有漏电保护的回路。各类开关、插座高度及位置合理、统一，线材色

标合理，接线正确灯具固定牢固可靠，各位置灯具的数量及控制方式

满足使用设计要求。

（九）水电设备（室外）：管道支、吊架安装应平稳牢固，其间

距应符合规范，明敷管每层应设支架，管卡牢固，与管子接触紧密。

管壁及接口无污物。水表、阀门的安装位置应便于使用维修、不受曝

晒、污染和冻结；阀门开关严密、灵活。各种设备房需按图纸要求完

成土建装修，设备房内设施应完成调试及验收工作，达到设计参数的

运行指标。

（十）公共部分：墙面平整，阴阳角方正、顺直、清晰。墙、地

面饰材铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无

裂缝，无碎块、掉角、缺楞，砖缝均匀顺直；楼梯相邻踏步高差、踏

步均满足使用要求。栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不

弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。

（十一）市政园林：小区消防车道应无沉降开裂、脱皮、麻面和

起砂等缺陷，沥青路面无裂纹表面平顺；路面的平整度应满足允许偏

差，路面坡度及排水满足设计使用要求。

小区景观按相应验收标准进行验收，绿化用水管网系统，室外照

明系统均满足设计使用要求。

栽植土壤、植物材料质量、树木栽植质量、草坪、花坛、地被栽

植工程均应满足设计要求，浇灌系统达到设计使用条件。

第四十条停车场（库）移交物业公司前，必须完成交通标识、

标线以及停车场管理系统的安装调试。委托物业公司负责停车场（库）

交通标识、标线的除外。

第四十一条正式交楼前，项目部必须至少提前四个月组织物业

公司进场查验，查验发现的问题必须在正式交楼前一个月全部整改到

位；交楼前一个月内将验收合格的房屋和公共区域移交物业公司。

第四十二条物业公司在正式交楼前完成公共区域清洁精开荒和

业主房屋室内精开荒，质量不得低于《公共区域清洁开荒质量标准》、

《精装修房交楼前室内清洁精开荒标准》和《毛坯房交楼前室内清洁

精开荒标准》（详见附件九：《交楼房屋清洁质量标准与收费标准》）。

第四十三条集中交楼前，项目部和物业公司共同组成交楼工作

小组统筹集中交楼工作，小组组长由项目部（项目公司）总经理担任，

副组长由物业公司总经理担任，组员由项目部工程经理、项目物业服

务中心经理等相关人员组成。集中交楼时期，项目部（项目公司）总

经理必须在交楼现场办公，协助物业公司处理交楼和遗留问题事宜。

第四十四条项目部接到业主的房屋质量问题报修后,必须在《质

量保证书》承诺的时限内完成维修，维修责任单位未能在规定时限内

完成维修的，项目部应立即安排第三方进行维修。

第四十五条地产客户服务部门接到收楼业主提出的投诉和索偿

要求，必须在3个工作日内回复业主处理意见。

第四章工程质量维修管理办法

为了加强房屋工程质量维修管理，使房屋维修工程管理规范化,

根据国家法律法规的有关规定，结合公司具体情况，特制定《工程质

量维修管理办法》。本管理办法作为保利（三亚）房地产开发有限公

司项目部在交楼及维修阶段的工作指引，并应作为各类主要工程合同

的合同约定，在工程招标及签订合同中予以明确。

建设部颁布《房屋建筑工程质量维修办法》中明确规定了在正常

使用状况下房屋建筑工程的最低保修期限。对保质期内的质量问题由

地产公司负责，并对保质期内施工单位的整改工作进行跟进；此外对

已过保质期但经专业机构确认属质量问题的，仍需由地产公司承担责

任。具体操作方式有以下两种：

A、地产公司如选择直接负责跟进施工单位的返修工作，则物业

公司只接受业主的申诉和报修并有责任确认问题已及时送达地产，同

时建立记录台账，由地产公司通知施工单位组织返修、约定维修时间，

B、地产公司如选择将保质期返修工作委托物业公司，则由物业

承接受理业主报修、联系施工单位会诊、约定维修时间，跟进、验收、

交付、记录等工作，应在《维修服务委托合同》中单独予以明确，包

括委托事项、权利义务、收费标准及结算方式、考核标准等。

物业公司定期将维修完成情况报告地产，或遇到较大问题时及时

反馈地产协助处理。物业公司有责任对施工单位的服务质量进行评估

和对扣罚保证金提出意见。对于保修的服务质量标准、管控办法、流

程和处罚标准须由地产公司、物业公司、施工单位签订三方协议予以

明确，以便物业公司开展相关工作。这种委托代理工作的费用含在交

楼费用中。

物业公司应分别在项目集中交付后三个月、一年、两年末向地产

公司提交该项目产品质量后评估报告。单项工程质保期满前，物业公

司应向地产公司提交单项工程产品质量评估报告和评价意见，作为地

产公司向施工单位支付质量保证金时的重要依据。

公共设备和设施的保修、返修工作可参考上述方式执行。

第四十六条质量保修范围和内容

施工及供货方负责的合同范围内的全部工程的质量保修责任。

第四十七条质量保修期

本工程质量保修期约定为：

（一）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合

理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下

室的防水及防渗漏、管道防渗漏为五年；

（三）装修工程为二年；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年；

（五）暖通系统为两个采暖期；

（六）电梯为三年；

（七）小区内的给排水设施、道路等配套工程为二年。

其他项目的保修期限：以双方合约、国家法规、地方规章、行业

规定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按二年计算。

质量保修期从工程验收合格备案后六个月开始计算，对于工程质

量出现的永久性缺陷或在保修期内即已存在但尚未暴露的质量问题,

维修方承担责任不受保修期限限制O

返修项目返修部位的质量保修期从该保修部位验收合格之日起

按上述质量保修期重新计算，该部份质保金的退还时间顺延到重新计

算的质量保修期到期后。

第四十八条维修时限

（一）保修期内出现质量问题，施工方在接到项目部/物业通知

后必须在12小时内（维修期前6个月必须在6小时内）向项目部/

物业报到，与项目部/物业工程管理人员共同到现场查看，并于现场

查看后24小时内提出书面处理方案，复杂（重大）的维修项目经项

目部同意可在48小时内提出书面处理方案。

（二）维修项目应在约定的合理时间内处理完成，处理时间应当

满足以下要求:

保修范围处理时限（天）备注

屋面、地下室防水10

墙面、厕所、卫生间、地面、天花、铝

10

窗渗漏

墙面、地面、天花抹灰层（含乳胶漆、

7

踢脚线、木地板及墙地砖）

门、窗及阳台栏杆7

处理时限指实际

室内强弱电及给排水5修补的最长时间

室内安装工程，包含厨卫具、洁具、电栗求（各类问题具

器、照明、呼叫、煤气、供暖、空调、7体维修时限及施

衣柜、淋浴门等工范围详见附件

六：《查验及整改

外墙10

内容及表格》）

公共部分装修（含小区公建配套）7

公共部分水电安装，包含消防、照明、

7

强弱电、给排水等

小区大型设备，包含电梯、中央空调、

消防设备、监控及门禁、发电机、生活10

水泵、抽水泵、风机等

市政及园林绿化，包含小区内道路、市

政给排水、煤气、消防设施、道闸、围10

墙、园建及绿化

其它3-7

（三）维修时间如有特殊原因确无法按期完成，施工方需书面提

出具体原因，项目部/物业负责人签字认可后方可延期。

第四十九条机构及职责

（一）项目部相关机构及职责

项目部、客服管理部和物业公司共同负责组织协调保修期内的相

关工作，建立对维修方维修小组工作的全面监控、督促及考评工作。

（二）施工及供货方保修机构及职责

1、由负责施工的项目经理总负责，在交楼前四个月成立专业的

维修小组，由维修方所在的公司提供书面的维修小组负责人授权书，

书面提供联系方式并保持通讯畅通，并报甲方项目部认可。

2、维修小组应配备足够的各专业维修人员并常备相应的材料工

具，服从项目部/物业的管理，并遵守地产及物业公司的各项规定。

3、维修方应提供常见质量问题的整改样板，项目部及物业公司

确认后可参照样板对同类质量问题整改工作进行验收。

4、凡保修项目施工在业主收楼入住后，维修方应报告甲方项目

部或物业公司向住户协调后方可入户维修，维修方应作好相应的保护

措施。维修施工完成后，应对原状进行恢复。

5、维修方提供的维修施工方案需经甲方项目部认可后方可施工,

但责任由维修方承担。施工中进行现场保护并做好标识，施工期间及

完工后及时清运施工垃圾，并经甲方项目部验收检查，方能撤场。

6、维修方保修期维修施工使用的水、电、气由维修方自行安表

计量或按所使用的机具进行费用估算，在维修工程完工并经甲方项目

部或物业公司签认后向地产公司或物业公司缴纳，否则将从维修方承

包合同的质保金中加倍扣除。

第五十条维修通知方式

参与交楼及维修施工方应向甲方项目部及物业公司提供有效的

联络方式（包括维修人员架构、固定办公场所电话、传真号码、电子

邮件地址、详细联系地址等），甲方项目部/物业公司可采取下列任何

快捷的通知方式通知维修方维修事项：

1、电话（以甲方项目部/物业电话记录为准）；

2、微信、QQ（以甲方项目部/物业聊天记录为准）；

3、传真（以甲方项目部/物业传真记录为准）；

4、电子邮件（以甲方项目部/物业电子邮件发送记录为准）；

5、书面信件。

以上联络方式可同时采用，但采用其中任意一项均为有效。若维

修方改变通讯地址或联系电话，或保修小组主要人员更换或撤出时,

需及时书面通知甲方项目部，维修方承担未能让甲方及时知晓其有效

联络方式而造成的各类损失。

第五十一条保修责任

（一）保修责任鉴定可任意采用拍照、摄像、取样、记录（如甲

方项目部委托的监理单位、物业公司、施工单位或住户签字资料等），

任选一种均视为有效。责任鉴定由甲方项目部及维修单位共同进行,

维修责任方不到场核实，甲方项目部进行的鉴定结果有效；若有第三

方损失方，则维修方、甲方项目部及第三方损失方共同进行责任鉴定,

维修方不到场核实，甲方项目部及第三方损失方共同进行的鉴定结果

同样有效。

（二）所有材料由维修方组织验收或检验，维修更换的材料必须

与原材料及设计标准吻合，不合格的材料不使用，验收合格后使用由

维修方承担保修责任。维修方自行采购的材料，认质认价材料，由维

修方承担保修责任。

（三）由甲方指定分包单位施工的项目，也应纳入总包责任（士

建总包或装修、机电总包），总包方应督促检查分包方分包项目的工

程质量，统一验收及交付，总包方承担总保修责任。

（四）因维修问题造成甲方或第三方生命财产损失的，由维修方

承担并全额赔偿。

（五）因维修原因造成业主提出索赔时，客服管理部应全权代表

维修方与业主沟通（包括维修、赔偿），沟通的结果视为维修责任方

默认，维修责任方应履行谈判所约定的各事项，同时承担全额费用。

（六）因维修原因导致业主退房，造成该房屋再次销售的价格低

于原销售价格，维修责任方应按差价的150%补偿地产公司。

（七）保修维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原

有品牌及型号，必须使用其他材料替代的，需征得甲方项目部同意。

（A）承包方承担的保修责任，还应以双方合约、国家法规、地

方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。

第五十二条保修违约处理

（一）有下列情形之一的，则构成维修方违约，视为维修方自愿

放弃质保金，维修方除应按合同违约条款支付甲方违约金外，还应承

担因维修方原因造成的甲方及第三方利益损失，甲方依法保留追赔的

权利，如下：

1、甲方向维修方发出维修通知后，维修方拒绝到现场进行检查

和安排维修，拒绝履行保修责任的；

2、甲方就同一维修事项向维修方发出两次书面维修通知，维修

方仍不按约定到现场进行检查和安排维修，不履行维修责任的；

3、维修方未按合同要求提供有效联系方式，造成甲方无法通知

维修方履行保修责任时间超过15天的。

（二）有下列情形之一的，甲方项目部有权安排其它施工单位进

行处理，所发生的一切费用（按实际发生的费用加收不低于50%的

管理费）由维修方承担，且本工程的整体保修责任继续由维修方承担,

直至保修期结束。费用的认定可不经维修方认可，由甲方项目部发送

书面通知给维修方，同时提供相关责任及费用认定资料，维修方在收

到书面通知后10个工作日内，必须向甲方支付上述费用，每延迟一

天，每天按未交纳费用的0.5%收取滞纳金，列举如下：

1、维修方未按约定的时限内到现场检查、或未按约定的时限提

出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修

项目并达到验收标准的，且无甲方项目部签字认可的延期原因的；

2、如对同一维修事项，维修方经过两次维修仍未能达到合同要

求的;

3、维修方的维修方案不满足甲方项目部/物业要求，虽经多次（三

次或三次以上）修改仍不能满足要求的；

4、维修方未按合同要求提供有效联系方式，造成甲方项目部/

物业无法正常通知维修方履行保修责任时间但未超过15天的。

5、维修方未按约定的时限内报到、或未按约定的时限提出处理

方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并

达到验收标准的，且无甲方项目部（或甲方指定的物业管理公司）签

字认可的延期原因，每延期一天维修方支付200〜1000元/天违约金。

6、如对同一维修事项，维修方在维修时限内进行第一次维修后，

若仍未能解决该维修事项，维修方可按维修时限约定进行第二次维修,

第二次维修还不能解决该维修事项，则甲方项目部有权委托第三方进

行代理维修，也可要求维修方按维修时限进行第三次维修解决，同时，

维修方还需支付甲方每次1000元的违约金。

7、维修方不服从甲方项目部的管理，或不遵守甲方项目部的各

项规定，维修方应每次支付甲方50〜500元的违约金。

第五十三条质保金退还

合同保修期或上款规定的维修项目的质保期顺延的到期之日，且

甲方项目部对工程质量无异议且保修款结算完毕后14天内即与维修

方办理质保金退还手续，退还维修方未使用的质保金，质保金不计利

息。质保金的申请工作，还需物业公司对于质保期内的维修服务情况

给予书面意见。

第五十四条其他

（一）如因维修方质量原因导致事故或将要导致事故，在维修方

抢修工作人员到达之前，甲方项目部可先行采取合理的方式以避免事

故损失扩大，因此产生的费用由维修方承担。

（二）甲方项目部及维修方在责任认定产生争议，如维修方认为

是非维修方原因造成的维修时，均由维修方提供证据（设计要求、核

定单、其它书面依据）证明其无过错，否则视为维修方有过错，需按

本条款约定履行维修责任。

（三）维修方所留质保金不足以赔偿该因维修方质量原因造成的

相关损失时，甲方将保留继续追赔的权利。

（四）甲方指定进行分包的项目的维保事项，由总包单位协调和

督促分包单位进行保修，承担总包管理责任，分包单位不按本条款约

定进行保修时，甲方项目部有权要求总包单位代为履行保修责任，并

追究分包人保修违约责任。

（五）其他约定。根据项目具体情况附另行委托单位的维修单价:

甲方另行委托第三方单位进行维修的，按甲方与维修单位确定的单价

加收不少于50%的管理费执行；物业公司另行委托第三方单位进行维

修的，按物业公司与维修单位确定单价的双倍执行。

第五章评价考核制度

第五十五条物业公司必须做好产品交付和使用情况的定期反馈

报告工作，收集产品交付质量和客户评价信息，协助改进产品和服务,

为公司对合格供方的评审及相关部门和人员的内部考核提供数据。

（一）交楼前四个月至三个月，物业公司每周提交《XX项目查

验报告》，对物业查验人员进场后进行的关于工程进度及质量检查情

况进行归纳总结，对可能影响如期交楼的工作提出预警，报送公司领

导及客服管理部、项目部。

（二）交楼前三个月，物业公司负责审核及编写《交楼风险评估

报告》，报告内容详见《保利（三亚）房地产开发有限公司交楼风险

评估办法》。

（三）交楼前三个月直至完成交楼区域的移交期间，物业公司应

每周提交《交楼工作周报》，周报内容应包含关于地产公司的交楼内

部验收、物业前期进场查验遗留问题、风险评估存在风险项、移交查

验等问题的整改完成情况。

（四）集中交楼期间，物业公司每日应编制《交楼工作日报》报

送项目部；集中交楼六个月内，每月应编制《交楼工作月报》报送项

目部、工程管理部、客服管理部、公司领导。《交楼工作日/月报》的

内容包括但不限于：

1、当日/月完成和累计完成的交楼套数、面积；

2、交楼率；

3、房屋质量问题整改完成率；

4、与地产有关的业主投诉和索偿受理和处理情况；

5、业主集中反映的问题；

6、未收楼原因统计分析。

（五）交楼期满一年，物业公司必须编制《物业交付和使用情况

反馈报告》，报送项目部、客服管理部、公司领导。《反馈报告》内容

包括：

1、产品缺陷汇总（公共部分和房屋及随楼附送部品）；

2、业主收楼时对房屋不满意项的统计分析；

3、房屋、部品的全年质量维修数据（年报修量、完成率与投诉）；

4、公共设备全年运行故障数据和经济性、技术性的评价。

第五十六条地产公司出台维修考核办法，考核办法中的相关标

准应不低于股份公司关于《交楼工作考核指标与标准》（详见附件十

一）的要求。集中交楼期间客服管理部每周应从各项目的物业服务中

心收取物业维修报告（详见附件十：《维修考核办法》），并将各维修

项目初步划分责任，项目部作为第一责任主体应配合客服管理部按时

完成维修工作。

第五十七条项目部（项目公司）总经理是房屋质量和维修工作

的第一责任人，是公司对项目交楼工作的主要考核对象。公司对项目

部（项目公司）总经理及其团队的考核的重点指标，包括：

（一）交楼率；

（二）收楼业主时对房屋不满意项套平均数；

（三）房屋质量维修完成率；

（四）重大投诉。

第五十八条公司将物业《反馈报告》下列数据作为对合格供方

评审和甄选的重要依据之一，包括：

（一）业主收楼对房屋各部位和部品的不满意项套平均数；

（二）交付后房屋各部位和部品的全年报修量均值；

（三）交付后房屋各部位质量维修完成率和质量问题投诉数据；

（四）公共设备运行故障数据和经济性、技术性的评价。

第五十九条集中交楼完成后三个月，地产公司应编制《物业公

司交楼工作评估报告》，评估报告中应作为物业进场查验、交楼准备、

集中交楼工作及地产支付物业费用的重要考核依据。报告中主要包含:

（一）物业公司进场、评估、准备、交楼工作的及时性；

（二）各阶段工作是否按照指定的人员配置及工作标准完成工作;

（三）物业人员的专业及业务能力是否满足工作要求；

（四）各阶段的报告是否及时提交，报告内容的真实性、及时性

及准确度是否满足要求；

（五）集中交楼阶段的人员配置及服务水平是否满足要求。

第六章交楼费用

第六十条物业公司进场查验（交楼前四个月）至集中交楼活动

的全部费用，包括活动现场布置、赠送业主礼品、物业参与集中交楼

活动的人员等费用由地产公司承担（详见附件十二：《普通住宅交楼

物业人员安排标准》）。

第六十一条业主室内清洁精开荒费用由地产承担。费用标准执

行股份公司《交楼房屋室内清洁质量标准与收费标准》。

第六十二条因地产公司、施工单位原因造成的业主延迟收楼，

延期期间产生的物业服务费或影响业主正常使用物业而提出要求减

免的物业服务费，由地产公司支付。属于施工单位责任造成的，地产

公司应从支付给责任单位的款项中扣除。

第六十三条质保期维修责任单位未能在规定时间完成维修，地

产公司另行委托第三方单位进行维修的，按地产公司与维修单位确定

的单价加收不少于50%的管理费执行；物业公司另行委托第三方单位

进行维修的，按物业公司与维修单位确定单价的双倍执行。

第六十四条因业主自身原因延期收楼的物业服务费，由物业公

司向业主追缴。属于提前交楼的，合同约定交楼之日前未收楼的物业

服务费由地产公司支付给物业公司。

第七章常见问题及解答及交楼口径

第一节常见问题及解答

（一）问：按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合

规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？

答：主要是以下几点：

1、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定

的竣工条件；

2、工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验

收标准、安装工程验收标准等；

3、符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并

经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；

4、有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验

报告；

5、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格

或优良等文件；

6、有工程施工单位签署的工程质量保修书；

7、已办理工程竣工交付使用的有关手续。

（二）问：《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理

使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定

的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？

答：关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定,

根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构

确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑

和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及

综合性建筑）；二级耐久年限为50—100年，适用于一般建筑，三级

耐久年限为25—50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于

临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用

寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年

限的，以该年限为准；无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部

门确定，并按此确定的年限为准。

（三）问：《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解

释》第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围？

答：包括以下范围：

1、屋面防水工程；

2、其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；

3、电气管线、上下水管线的安装工程；

4、供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装

工程。

（四）逾期交房日期怎样计算？

答：商品房预售时，开发商应取得五证。交付房屋的合法与否是

以开发商是否经过竣工验收为标准。具体看合同的约定。一个是当地

建委颁发的《竣工验收备案表》，一个是由开