山东现代小高层洋房+示范区住宅投标方案

即墨水流韵墨——地产集团北区设计部方案竞赛北区中心组

2018年11月8日化

璨根

明脉

珠，

，即墨神

齐

—州

国—古

大

雄县

邑

踞翘

通

齐楚

都

鲁。

，

，青

胶岛

东文

璀即墨文化缩影胶旷柳

东妙

世之花，柳腔绕梁经卷：宋代金银书腔法莲华经观屋宇镶边刀币青砖黛瓦妙

抽化

刀之品

纱瑰

行宝

业的安

币邦

铸法风工

采鬼

，斧

神壹贰叁肆伍陸相地——区位分析韜略——规划分析布局——规划方案築樓——产品设计示範——示范区篇形制——立面意向目录相地壹第章区位分析区位及交通分析区位分析DistrictAnalysis地北区位：主要人流方向沿蓝鳌路自东向西：项目基地位于即墨主城区西侧。即墨北站住宅地块商业地块主城区主要人流方向交通：内外交通便利，通达性极高：项目周边路网完善、紧邻城市主干道蓝鳌路，距即墨北站仅1.4km，可快速通达外部交通。即墨立交收费站周边配套分析区位分析DistrictAnalysis地北即墨小商品城周边配套：即墨服装批发市场马山质地公园即墨商贸城学区优势：周边教育资源配置较为丰富，在3km范围内有多所即墨市重点中小学。住宅地块商业地块自身商业及周边医疗、商贸等丰富配套资源：周边居住氛围浓厚，临近3km范围有两所医院，东北部有商贸市场聚集。即墨中医院学德馨小学即墨中心幼儿园学学学学华山路小学即墨二十八中萃英中学即墨第三人民医院不利因素分析区位分析DistrictAnalysis地北不利因素：即墨商贸城人流嘈杂，空气污染，大货车等不利因素：项目北边距商贸城较近，东北方邻近青岛新源热电，西面为城市干道，货运车辆较多。住宅地块青岛新源热电商业地块项目SWOT分析区位分析DistrictAnalysis地优势：劣势：◼

地块平整：内部基本已经拆迁完成，可以随时开工建设。◼

位于城市边缘地带：地块位于即墨城西，客群导入受影响。◼交通完善：周边路网完善，蓝鳌路和石林路均为主干道，临近高铁北站、高速出口及汽车站等多个站点。◼

学区优势明显：周边有小学、初中、高中等多个即墨市重点学校。◼

靠近热电厂：对居住环境、空气质量有负面影响◼

噪音等有不利影响：地块附近有物流园、服装批发市场，人流量，车流量大。◼

自身广场优势：人流聚集，配套补充，提升地块价值。SWOT分析机遇：挑战：◼

产品差异化：市场改善产品较多，本◼

市场竞争较为激烈：项目周边市场已有蓝城、禹洲、招商等多个品牌开发项目，对项目未来入市存在一定威胁。项目定位刚需刚改产品。◼区域未来规划西部商贸区：随着中学医院等配套相继落位，会加快该区域的发展。韜略贰第章规划分析项目定位策略分析StrategicAnalysis略项目因素：客群因素：1.位于城市边缘地带1.板块地缘性客户2.小商品城等个体经营户3.学区安置客户2.项目地块自身商业及周边学校、医疗、交通等配套资源刚需刚改楼盘，低总价，去化速度快用地分析用地分析AnalysisofLandUse略A地块：商住地块用地面积容积率98819㎡≤2.0148亩28.4834.29依据《建设用地规划条件》依据《建设用地规划条件》商铺面积

不少于2.07万㎡

依据签批文件38.80规划限高≤54米A居住地块A地块须考虑566个大商业车位主要出入口位于蓝鳌北一路约510M约290MAB地块中间道路为市政确定道路售楼处位置已确定（如图所示）B商业地块户型要求25.8535.0230.32面积段90㎡100㎡115㎡135㎡住宅东地块住宅西地块户型要求10%0%20%30%40%

30%50%

20%2房2+1房3房3+1房商业价值分析用地分析AnalysisofLandUse略沿街商业价值较高蓝鳌路为主要人流方向道路，商业价值最高，交通便利，人流量大;蓝鳌北一路石林二路住宅东、西地块沿内部规划路商业、蓝鳌北一路沿街商业为价值较高区域。商业地块（沿石林三路、石林二路规划不允许布置商业）幼儿园地块蓝鳌路主要人流方向商业价值由高到低住宅价值分析用地分析AnalysisofLandUse略住宅产品价值内聚蓝鳌北一路地块内部区域居住价值最高，内部私密性高、景石林二路观资源好;地块沿街区域居住价值较低。外部临街、邻商业，人流车流噪音大，灰尘多。商业地块幼儿园地块蓝鳌路主要人流方向住宅价值由高到低商业落位方案推演SchemeDeduction略商业沿街布置：商业依据商业价值分析和集团签批文件要求进行布置，受当地规定限制，石林二路、石林三路未布置商业。住宅落位方案推演SchemeDeduction略住宅采用外部围合：为内部营造品质及大景观空间，同时减少骑压商业网点的单元数量，保证商业的品质。住宅落位方案推演SchemeDeduction略新源热电东侧布置小户型产品：受新源热电影响，小户型产品根据合理间距布置在东侧。面对当今市场与客户如何打造项目“内芯”？解决方案方案推演SchemeDeduction略三种解决方案方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)18F小高层产品18F小高层产品11F洋房产品18F小高层产品11F洋房产品三方案对比方案推演SchemeDeduction替三方案货值对比方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)设计数值

货值（㎡）

（亿元）设计数值

货值（㎡）

（亿元）设计数值

货值（㎡）

（亿元）项目项目项目18F住宅11F住宅商铺171622-25.74-4.592.242.3530.3318F住宅11F住宅商铺1300424158020700894719.516.864.592.242.3530.9618F住宅11F住宅商铺1130325859020700894716.959.674.592.242.3531.2120700894711753其中单层铺一拖二总货值（亿元）其中单层铺一拖二总货值（亿元）其中单层铺一拖二总货值（亿元）1175311753单价

住宅：18F高层：1.5w/㎡

11F洋房：1.65w/㎡商业：单层铺：2.5w/㎡

一拖二：2w/㎡三方案对比方案推演SchemeDeduction略三方案综合对比方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)去化最快平衡业态货值最大优势：空间形态好楼间距较大优势：空间形态较好货值较高劣势：中央景观较小去化速度较慢优势：货值最高劣势：空间形态较差中央景观较小去化率慢超大尺度中央景观去化速度快单户总价低劣势：货值偏低布局叁第章规划分析规划方案规划方案局ProposalA地块经济技术指标计量单位项目设计数值988192837711976391716221716225317用地面积总建筑面积地上建筑面积m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²居住建筑面积18F住宅配套其中沿街商铺207008947单层铺一拖二铺其中11753861322.00地下建筑面积容积率建筑密度绿地率15%35%住宅建筑高度控制最大值住宅户数m54套辆辆辆1512停车数量2641地上停车数量其中207地下停车数量2432备注：地上停车数为住宅总套数10%加商业停车总数10%，地下停车数量其中566辆为大商业停车。方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal产品分布规划方案局Proposal西地块商品房户型配比表类型100户数14026872户数比

规划要求

差值29.17%55.83%15.00%100%30%50%20%100%-0.83%5.83%-5.00%115135合计480东地块商品房户型配比表户数

户数比

规划要求

差值类型9010820810.47%20.16%41.47%27.91%100%10%20%40%0.47%0.16%1.47%100115135合计42828830%

-2.09%100%103285㎡户型95㎡户型115㎡户型135㎡户型商业消防流线分析规划方案局Proposal消防车流线登高扑救场地地下车库出入口景观轴线规划方案局Proposal东方禅礼，水云天境两轴八园，东方生活，梦想栖居归礼苑春晓苑华亭苑撷云苑屏影藏幽170m*50m超大尺寸中央景观水聆苑琴心映月丹枫绿岛清“

“观

享烟

轻水

礼之

之境

境，

，望

赏曲

青水

草流

依云

依”

”晖苑兰屏苑微澜鹤影方壶胜境荷风苑日照分析规划方案局Proposal•日照准则:

住宅至少一个居住空间满足大寒日2小时••分析软件:众智日照12.0日照分析结论:本方案满足日照要求（部分楼座一层

做配套用房）1小时2小时3小时4小时5小时6小时地库分析规划方案局Proposal小区主入口小区主入口商业区域为最大限度满足地上停车指标，商业退线12m，满足商业垂直停车的要求。地下车库满铺一层，由于含大商业停车指标，因此东西区需连通做整体车库。小区次入口小区次入口地上车位数：207辆地下车库面积：86132㎡地下车位数：2432辆（其中含大商业停车566辆）地上停车范围地下车库出入口地下车库轮廓竖向控制规划方案局Proposal在设计中，结合现状地形高差，合理设计土地整理的高程。挖方和填方大体一致，保证基本土方平衡。28.4834.2938.828.4838.0034.2938.831.00（25.80）(31.80)36.0033.00i=1%30.0028.00i=2%i=1%35.00（29.80）25.8530.3235.0230.3235.02现状高程规划高程挖方区域回填区域38.00

土地整理后高程(31.80)（地库底板高程）竖向控制规划方案局Proposal1-1社区中央景观社区中央景观商业街商品房38.032.837.838.031.033.532.828.025.8地库-1F地库-1F地库-1F石林二路石林三路1-1

A1地块规划路1-1

A2地块280M60M10M

10M240M9

M10M

10M

40M竖向控制规划方案局Proposal2-23-3社区中央景观社区中央景观商业街29.031.025.8地库-1F30.5428.0蓝鳌路广场蓝鳌北一路2-2

A1地块社区中央景观商业街商业街38.036.335.029.836.030.832.8地库-1F地库-1F地库-1F蓝鳌路蓝鳌北一路3-3

A2地块60M10M

12M290M30M方案二规划方案局ProposalA地块经济技术指标计量单位项目设计数值用地面积总建筑面积地上建筑面积m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²m²98819283010197639171622130042415805317居住建筑面积18F住宅9-11F洋房住宅配套其中沿街商铺单层铺207008947其中一拖二铺地下建筑面积11753853712.00容积率建筑密度绿地率16%35%住宅建筑高度控制最大值住宅户数m54套辆辆辆1492停车数量2617地上停车数量205其中地下停车数量2410备注：地上停车数为住宅总套数10%加商业停车总数10%，地下停车数量其中566辆为大商业停车。方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal产品分布规划方案局Proposal西地块商品房户型配比表类型100户数14026872户数比

规划要求差值29.17%55.83%15.00%100%30%50%20%100%-0.83%5.83%-5.00%115135合计480东地块商品房户型配比表类型90户数108户数比

规划要求差值0.67%-0.43%-0.67%0.43%10.67%19.57%39.33%30.43%100%10%20%40%30%100%100115135合计198398308101285㎡户型95㎡户型115㎡户型135㎡户型商业方案三规划方案局ProposalA地块经济技术指标-方案一（全18F）项目计量单位m²设计数值98819282325197639171622113032585905317用地面积总建筑面积地上建筑面积m²m²居住建筑面积m²18F住宅11F洋房住宅配套m²m²其中m²沿街商铺单层铺m²207008947m²其中一拖二铺m²11753846862.00地下建筑面积容积率m²建筑密度绿地率17%35%住宅建筑高度控制最大值住宅户数m54套辆辆辆1474停车数量2595地上停车数量其中203地下停车数量2391备注：地上停车数为住宅总套数10%加商业停车总数10%，地下停车数量其中566辆为大商业停车。方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal方案鸟瞰图规划方案局Proposal产品分布规划方案局Proposal西地块商品房户型配比表户数

户数比

规划要求

差值类型1001402686629.54%56.54%13.92%100%30%50%-0.46%6.54%-6.08%11513520%合计474100%东地块商品房户型配比表户数

户数比

规划要求

差值``类型9010817210.80%17.20%41.80%30.20%100%10%20%40%30%100%0.80%-2.80%1.80%0.20%100115135合计418302100085㎡户型95㎡户型115㎡户型135㎡户型商业築樓肆第章产品篇竞品分析产品篇ProductReviews樓中冶德贤公馆建筑面积：29.79万㎡容积率：2.0产品类型：小高层高层均价：待定筛选具有代表性案例6个项目地块0.1KM筛选依据：1.筛选项目基地周边3KM内的楼盘；2.筛选项目中容积率2.00左右的楼盘。1KM蓝城玉兰公馆1KM建筑面积：8.6万㎡容积率：1.5产品类型：小高层高层均价：20000元/㎡招商公园18721.8KM建筑面积：27万㎡容积率：1.9产品类型：小高层均价：15000元/㎡1.5KM2.3KM禹洲朗廷府海尔产城创翡翠公园海尔产城创东方学府建筑面积：15.6万㎡容积率：1.6产品类型：小高层均价：14500元/㎡建筑面积：21.8万㎡容积率：1.6产品类型：洋房、小高层均价：15700元/㎡建筑面积：4.6万㎡容积率：3.2产品类型：小高层高层均价：15000元/㎡竞品总结产品篇ProductReviews樓竞品对标户型当地竞品总体特点海尔产城创东方学府89㎡中冶贤德公馆90户型89㎡2房1卫3房1卫禹洲朗庭府104㎡3房1卫海尔翡翠公园103㎡100户型中冶贤德公馆108㎡3房1卫3房2卫海尔产城创东方学府114㎡115户型禹洲朗庭府120㎡3房2卫海尔翡翠公园118㎡招商公园1872125㎡3房2卫3房2卫3房1卫海尔产城创东方学府125㎡135户

中冶贤蓝城玉兰公馆135㎡招商公园1872德公馆型139㎡3房2卫140㎡3房2卫3房2卫3房2卫竞品特点1、主要面积段为100-140㎡，大户型偏多2、竞品多为小高层和高层，少部分楼盘存在洋房产品3、90㎡为2面宽，2房2厅1卫；100㎡为3面宽，3房2厅1卫，双开间

3.功能：传统房型功能，动静分区阳台；115-125㎡以上3面宽，3房2厅2卫，主卧套间，双开间阳台

4.特点：形体规整，体型系数小1.赠送:

凸窗、阳台赠送2.空间：空间方正，无特殊创新空间产品篇樓ProductReviews客户群体客户来源置业目的学龄儿童家庭客户来源周边个体经营户刚需、刚改主城外溢、乡镇进城人员客户来源学区房置业目的置业目的刚需楼盘位置低总价高溢价客户敏感点

学区划片低总价高溢价客户敏感点客户敏感点房源快速流通产品篇樓ProductReviews产品设计思考在疫情影响下市场成交量严重下滑，周边大牌房产竞争激烈的大背景下，我们的产品如何设计？产品篇樓ProductReviews产品设计策略去化快——低总价，高竞争力差异化——定位刚需面积段，区别周边改善楼盘，弥补市场空白高溢价——高得房率，高赠送，大尺度景观交通核形式选择产品篇ProductReviews樓标准化交通核1存在问题：消防疏散不能穿越前室。标准化户型不满足消防规范。仅14F连廊消防疏散不能穿越楼梯间。标准化户型不满足消防规范。X修正后交通核1仅14F连廊疏散流线√交通核形式选择产品篇ProductReviews樓标准化交通核2存在问题：消防疏散不能穿越楼梯间，疏散楼梯需设防烟前室。标准化户型不满足消防规范。消防疏散不能穿越前室。标准化户型不满足消防规范。X修正后交通核2疏散流线√交通核形式选择产品篇ProductReviews樓标准化交通核3存在问题：需设4部电梯。√存在问题：标准化交通核4连廊紧贴建筑主体，不符合消防规范。仅14F连廊X交通核形式选择产品篇ProductReviews樓名称图示指标（以115+100+100+115户型为例）选择修正后交通核1交通核面积电梯数量楼梯数量中间户北通透机械加压送风得房率（经济性）连廊（㎡）√70.5277.36%22仅14F

是（14F除外）否仅14F连廊交通核修正后交通核2电梯数量（经济性）交通核面积楼梯中间户北机械加压送风得房率连廊数量通透X（㎡）75.8977.29%12层层设置否否单楼梯交通核标准化交通核3电梯数量（经济性）交通核面积楼梯数量中间户北通透机械加压送风得房率连廊X（㎡）82.5775.14%24否是是T2双拼交通核产品量级产品篇ProductReviews樓项目卫生间个数全明户型阳光餐厅主卧套间步入式面积段面积89户型面宽3居室3名称衣帽间中冶贤德公馆3房2厅1卫1是否否否90任务书902+1房2厅1卫32+11是本方案893房2厅1卫331是否否否中冶贤德公馆1083房2厅2卫332是否是否100任务书1003房2厅1卫331是本方案993房2厅2卫332是否是否招商公2厅2卫3房2厅2卫333322是是否是否115135任务书本方案115

3+1房2厅2卫（宽厅）3.532是是是否中冶贤德公馆1391353房2厅2卫（宽厅）3房2厅2卫（宽厅）443320是是是是否任务书4房2厅2卫（可宽厅3+1房）本方案135432是是是是户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

90户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T4:89.58㎡

改造前本方案

T4:

98.46㎡

改造后周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）次卧产品名称面积赠送面积赠送率开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)开间(mm)进深(mm)改造前改造后89.58㎡98.46㎡8.78㎡3.93㎡10.00%4.07%3700370056006400320032004100410028002800270035003200320035003500特殊户型户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

90户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T3/4-3M-95-3房本方案

T4:89.58㎡3周边竞品21333户型拼接3餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)37003600进深(mm)64006700开间(mm)

进深(mm)90m290m2本案320033004100410028003000350035003200310035003600标准化（95）特殊户型户型差异:1、当地要求飘窗出挑长度不应超过600mm。2、根据当地规定，调整赠送的开敞阳台开间和进深。3、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。通用说明:1、标准版计算方式：90.23㎡。（阳台计半面积，不含外保温，未计算北设备平台，未计算大公摊）2、本项目面积计算，阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊。3、标准版按本项目面积计算实际值：100.63㎡。（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

90户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T4:89.58㎡中冶贤德公馆89㎡

3房1卫周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)6400开间(mm)

进深(mm)90m289m2本案中冶贤德公馆370036003200320041004500280028003500300032002950350026005600特殊户型本案户型优势:南向双阳台，赠送北阳台，房间开间和进深尺度更优。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

90户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T3/4-3M-95-3房中冶贤德公馆89㎡

3房1卫周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)3600进深(mm)6700开间(mm)

进深(mm)90m289m2标准化（95）中冶贤德公馆33003200410045003000280035003000310029503600260036005600特殊户型标准化户型优势:南向双阳台，赠送北阳台，房间开间尺度更优，空间更舒适。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

100户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T4:98.54㎡

改造前本方案

T4:102.26㎡

改造后周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）次卧产品名称面积赠送面积赠送率开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)开间(mm)进深(mm)特殊户型改造前改造后98.54㎡102.26㎡9.15㎡4.08㎡9.46%4.06%4200420056006400330033006500650032003200270035002800280028002800户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

100户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T4-3M-105-3房本方案

T4:98.54㎡4周边竞品314432户型拼接4餐客厅开间(mm)4200主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称进深(mm)6400开间(mm)

进深(mm)99m2本案330036006500430032003000350037002800340028003800100m2标准化（105）39007100特殊户型户型差异:1、增设主卫。通用说明:1、标准版计算方式：100.03㎡。（阳台计半面积，不含外保温，未计算大公摊）2、当地要求飘窗出挑长度不应超过600mm。3、根据当地规定，调整赠送的开敞阳台开间和进深。4、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。2、本项目面积计算:阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊。3、标准版按本项目面积计算实际值：110.13㎡。（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

100户型本项目实施户型与标准版户型差异对比中冶贤德公馆

108㎡

3房2卫本方案

T4:98.54㎡周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)6400开间(mm)

进深(mm)99m2108m2本案中冶贤德公馆420038003300330065007700320029003500350028003050280027007700特殊户型本案户型优势:主卧套间，双卫，赠送北阳台，压缩进深，面宽更优，空间更舒适。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

100户型本项目实施户型与标准版户型差异对比中冶贤德公馆

108㎡

3房2卫标准化户型

T4-3M-105-3房周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)3900进深(mm)7100开间(mm)

进深(mm)100m2108m2标准化（105）中冶贤德公馆36003300430077003000290037003500340030503800270038007700特殊户型标准化户型优势:赠送北阳台，房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

115户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T4:114.27㎡

改造前本方案

T4:127.05㎡

改造后周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）次卧产品名称面积赠送面积

赠送率开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)改造前改造后114.27㎡127.05㎡12.86㎡8.63㎡11.33%6.95%5400540068007600340034006600660030003000270035003000280028002800特殊户型户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

115户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T4-3M-115-3房本方案

T4:114.27㎡51周边竞品455243户型拼接5餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称本案开间(mm)54004100进深(mm)7600开间(mm)

进深(mm)114m2115m2340036006600820030003100350038002800240028003100标准化（115）8200特殊户型户型差异:1、入户花园调整为设备平台。2、客厅调整为宽厅。通用说明:1、标准版计算方式：115.04㎡。（阳台计半面积，不含外保温，未计算大公摊）3、当地飘窗出挑长度不应超过600mm，主卧调整为撞转角飘窗。4、根据当地规定，调整赠送的开敞阳台开间和进深。5、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。2、本项目面积计算:阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊。3、标准版按本项目面积计算实际值：123.86㎡。（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

115户型本项目实施户型与标准版户型差异对比禹洲朗庭府

120㎡

3房2卫本方案

T4:114.27㎡周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)7600开间(mm)

进深(mm)114m2120m2本案禹洲朗庭府540040003400330066007400300030003500370028003000280027006900特殊户型本案户型优势:宽厅，赠送北阳台，面宽更优，空间更舒适。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

115户型本项目实施户型与标准版户型差异对比禹洲朗庭府

120㎡

3房2卫标准化户型

T4-3M-115-3房周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)8200开间(mm)

进深(mm)115m2120m2标准化（115）禹洲朗庭府410040003600330082007400310030003800370024003000310027006900特殊户型标准化户型优势:赠送入户花园、设备平台，面宽进深更优，空间更舒适

。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

135户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T2:134.98㎡

改造后本方案

T2:140.14㎡

改造后周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）次卧产品名称面积134.98㎡

13.45㎡140.14㎡

8.54㎡赠送面积

赠送率开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)改造前改造后10.10%6.16%7500750066007400380038008100810031503150380038002900310030003000特殊户型户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

135户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T2-3M-125-3房本方案

T2:134.98㎡544周边竞品2551343户型拼接5餐客厅开间(mm)7500主卧开间(mm)

进深(mm)次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称本案进深(mm)74007500135m2130m2380036008100790031503000380031002900310030003100标准化（125）6650特殊户型户型差异:1、调整次卧（南）位置。通用说明:1、标准版计算方式：129.72㎡。（阳台计半面积，不含外保温，未计算大公摊）2、本项目面积计算:阳台销售计半面积，外保温计容，含大公摊。2、厨房倒扣调整为厨房、餐厅并列布置，餐厅通透。3、当地飘窗出挑长度不应超过600mm，主卧调整为撞转角飘窗。4、根据当地规定，调整赠送的开敞阳台开间和进深，增加设备平台。3、标准版按本项目面积计算实际值：135.13㎡。5、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。

（含外保温，大公摊按本项目计算后面积）。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

135户型本项目实施户型与标准版户型差异对比本方案

T2:134.98㎡中冶贤德公馆139㎡

3房2卫周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)7400开间(mm)

进深(mm)135m2139m2本案中冶贤德公馆750070003800390081005700315031003800440031003000300030006400特殊户型本案户型优势:赠送北阳台，主卧衣帽间，房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。户型对比产品篇ProductReviews樓标准户型户型对比

135户型本项目实施户型与标准版户型差异对比标准化户型

T2-3M-125-3房中冶贤德公馆139㎡

3房2卫周边竞品户型拼接餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)次卧面积产品名称开间(mm)6650进深(mm)开间(mm)

进深(mm)130m2139m2标准化（125）中冶贤德公馆750064003600390079005700300031003100440029003000310030007000特殊户型标准化户型优势:赠送设备平台，主卧衣帽间，房间进深尺度更优，空间更舒适。户型呈现产品篇ProductReviews樓标准户型90户型户型拼接115+90+90+115标准层平面图周边竞品户型拼接可售面积表/建筑计容面积表115+90+90+115整栋特殊户型阳台投影面积与套内建筑面积比例公共公摊后面积阳台投影面积套内线（不

套内投影

销售阳台户型编号户型户数

建筑面积套内面积

公摊面积

得房率赠送面积

赠送率加阳台）面积面积115903+1房2厅2卫（宽厅）3房2厅1卫363672113.4887.78115.2889.5887.0067.4626.4820.3276.75%76.75%76.75%17.4414.8032.2420.05%21.94%78.2860.0695.7274.868.727.4012.868.7811.33%10.00%本栋楼计容合计7245.367374.965560.561684.80138.34户型呈现产品篇ProductReviews樓标准户型100户型户型拼接115+100+100+115标准层平面图周边竞品户型拼接可售面积表/建筑计容面积表115+100+100+115整栋特殊户型公共公摊后面积阳台投影

阳台投影面积与套

套内线（不

套内投影

销售阳台

赠送面户型编号户型户数

建筑面积套内面积

公摊面积得房率赠送率面积内建筑面积比例加阳台）面积面积积1151003+1房2厅2卫（宽厅）3房2厅2卫363672112.4796.74114.2798.5486.9874.8725.4921.8777.36%77.36%77.36%17.4415.4232.8620.05%20.60%78.2667.1695.7082.588.727.7112.869.1511.43%9.46%本栋楼计容合计7531.567661.165826.601704.96145.42户型呈现产品篇ProductReviews樓标准户型100户型户型拼接115+90+90+100标准层平面图周边竞品户型拼接可售面积表/建筑计容面积表115+90+90+100整栋特殊户型公共公摊后面积阳台投影

阳台投影面积与套内

套内线（不

套内投影

销售阳台户型编号户型户数

建筑面积套内面积

公摊面积

得房率赠送面积

赠送率面积17.4415.4214.8047.66建筑面积比例加阳台）面积95.7286.5774.86面积8.727.717.40115100903+1房2厅2卫（宽厅）3房2厅204103.4388.20115.84105.2390.0087.0078.8627.0424.5776.36%76.36%76.36%76.36%20.05%78.2812.8611.688.7811.28%11.29%9.95%19.55%71.153房2厅1卫67.4620.7421.94%60.06本栋楼计容合计5228.025325.223994.561233.46209.49户型呈现产品篇ProductReviews樓标准户型115户型户型拼接115*4标准层平面图周边竞品户型拼接可售面积表/建筑计容面积表115*4整栋特殊户型公共公摊后面积阳台投影

阳台投影面积与套

套内线（不

套内投影

销售阳台户型编号户型户数

建筑面积套内面积

公摊面积

得房率赠送面积

赠送率面积内建筑面积比例加阳台）面积面积边户115

3+1房2厅2卫（宽厅）中间户115

3+1房2厅2卫（宽厅）本栋楼计容合计363672112.34110.438019.72114.14112.238149.3286.9485.5025.4024.9377.41%77.41%17.4417.4434.8820.06%20.40%78.2276.7895.6694.228.728.7212.7510.2211.35%9.25%6207.841811.88

77.41%155.00户型呈现产品篇ProductReviews樓标准户型135户型户型拼接135*2标准层平面图周边竞品户型拼接可售面积表/建筑计容面积表特殊户型公共公摊后面积阳台投影

阳台投影面积与套

套内线（不

套内投影

销售阳台户型编号135户型户数建筑面积套内面积

公摊面积

得房率赠送面积

赠送率面积15.2615.26内建筑面积比例加阳台）面积面积4房2厅2卫（可宽厅3房2厅2卫）7272133.18134.98100.9832.2075.82%75.82%15.11%93.35108.617.6313.4510.10%本栋楼计容合计9588.969718.567270.562318.4093.35示範伍第章示范区专篇展示中心、示范区选址示范区专篇DemonstrationArea範展示中心选址：东地块西南角拐角商铺选址理由：昭示性良好，门口前场空间大。蓝鳌路总平面图示范区专篇DemonstrationArea範停车场123456789特色景墙林下通廊9107迎宾前场精神堡垒售楼处8611禅意草坪景观雕塑风雨连廊下沉洽谈空间样板区452311011示范区景观面积：2000㎡参观动线示范区专篇DemonstrationArea範多层次景观空间体验停车场林下通廊特色水景售楼处禅意草坪开敞草坪迎宾前场四象庭光——禅意草坪风雨连廊售楼处售楼处样板间三象抱水——迎宾前场二象空觉——林下通廊一象乐鸣——停车场示范区主要强调高品质生活的体验感，丰富看房流线的趣味性。车行流线人行进售楼处流线人行主入口车行主入口售楼处平面示范区专篇DemonstrationArea範二层平面图一层平面图原方案平面及内装限制示范区专篇DemonstrationArea範外立面通透，同时需考虑后期商铺分隔。VIEWVIEW受平面影响，考虑沙盘区与洽谈区及水吧需要通透性的空间及视线，外立面多为玻璃等通透材质。展示中心立面设计原则示范区专篇DemonstrationArea範保持内装方案不变商业分铺使用方便立面改动最小化示范区专篇DemonstrationArea範CONCEPTION设计生成概念溯源形象展示细节说明方案一

齐国竹简範概念溯源即墨：始载于《战国策》《史记》等典籍，春秋战国时期为齐国名邑，秦代置县，隋朝建城，即墨大夫刚直不阿、田单破燕、田横五百士、郭琇三疏等典故

让即墨昭彰史册。燕中山赵齐魏鲁秦宋韩楚方案一

齐国竹简範形象展示方案一

齐国竹简範形象展示方案一

齐国竹简範形象展示方案一

齐国竹简範形象展示方案二

古城飞瓦範概念溯源即墨古城：即墨故城又称朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾为胶东国都，是齐国东部著名的政治、经济、文化中心。古城建筑屋顶，古瓦层层叠叠，有青苔衬与缝隙。方案二

古城飞瓦範形象展示方案二

古城飞瓦範形象展示方案二

古城飞瓦範形象展示方案三

城砖纪事範概念溯源即墨古城：即墨故城又称朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾为胶东国都，是齐国东部著名的政治、经济、文化中心。古城为瓮城，城墙厚重，城砖斑驳，

记录着历史过往。方案三

城砖纪事範形象展示方案三

城砖纪事範形象展示方案三

城砖纪事範形象展示方案四

马山石林範概念溯源马山石林：马山石林位于山东省青岛市即墨区城西约7公里的马山，山之西南部因岩浆冷凝，均匀收缩，形成四方柱状节理，株体截面直径约1米左右，高约30余米，笔直挺拔，排列紧密，恰似一片密林，蔚为壮观，令人望而生畏，故名“马山石林”。马山石林方案四

马山石林範形象展示方案四

马山石林範形象展示方案四

马山石林範形象展示方案五

如翚斯飞範概念溯源如翚斯飞：翚，大飞也，形容宫室的飞檐；如翚（hui）斯飞，形容宫室壮丽。语出《诗经·小雅》“如鸟斯革，如翚斯飞。”朱熹集传：“其栋宇峻起，