上海市公有房屋租赁管理办法实施细则

上海市公有房屋租赁管理办法实施细则一、总则（一）目的与依据为了加强上海市公有房屋租赁管理，规范公有房屋租赁行为，保护租赁当事人的合法权益，根据《上海市公有房屋租赁管理办法（试行）》，结合本市实际情况，制定本实施细则。（二）适用范围本实施细则适用于本市行政区域内公有房屋的租赁及其相关管理活动。公有房屋包括国有直管公房和国有企事业单位自管公房。（三）基本原则公有房屋租赁管理应当遵循公开、公平、公正的原则，保障房屋使用安全，维护租赁市场秩序。二、租赁当事人（一）出租人1.国有直管公房的出租人一般为市、区（县）房地产管理部门。2.国有企事业单位自管公房的出租人是拥有房屋产权的国有企事业单位。出租人应当按照法律法规和本实施细则的规定，履行出租人的义务，保障承租人的合法权益。（二）承租人承租人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，按时支付租金，并遵守相关法律法规和管理规定。（三）租赁当事人的权利与义务1.出租人的权利义务权利：按照合同约定收取租金；监督承租人合理使用房屋；在符合规定的情况下，对房屋进行维修、改造等。义务：保证房屋符合安全使用标准；及时履行维修义务（除承租人过错导致的损坏外）；不得擅自提高租金标准等。2.承租人的权利义务权利：在租赁期限内按照合同约定使用房屋；经出租人同意，可以对房屋进行合理装修、改造；在同等条件下，享有优先续租权等。义务：按时支付租金；合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途、结构等；配合出租人对房屋的检查、维修等。三、租赁合同（一）合同签订1.公有房屋租赁应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金及支付方式、房屋用途、维修责任、违约责任等主要条款。2.租赁合同示范文本由市房地产管理部门统一制定并公布。租赁当事人可以参照示范文本签订租赁合同。（二）租赁期限1.公有房屋租赁期限一般不超过二十年。租赁期满，承租人应当返还房屋。2.承租人需要续租的，应当在租赁期满前一定期限内（如三个月）向出租人提出书面续租申请。出租人同意续租的，应当重新签订租赁合同。（三）租金1.公有房屋租金标准由市、区（县）房地产管理部门会同物价部门按照有关规定制定。租金标准应当根据房屋的地段、结构、面积、设施等因素合理确定。2.租金支付方式可以由租赁当事人在合同中约定，可以按月、季、年等方式支付。承租人应当按照合同约定按时足额支付租金。（四）合同变更与解除1.租赁期间，租赁当事人协商一致，可以变更或解除租赁合同。2.出现下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同：承租人擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；承租人擅自改变房屋用途或结构，致使房屋损坏的；承租人拖欠租金累计一定期限（如六个月）以上的；法律、法规规定的其他情形。3.出现下列情形之一的，承租人有权解除租赁合同：因不可抗力致使房屋无法使用的；出租人不履行维修义务，致使承租人无法正常使用房屋的；法律、法规规定的其他情形。四、房屋使用与维修（一）房屋使用1.承租人应当按照租赁合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。确需改变房屋用途的，应当经出租人书面同意，并按照规定办理相关审批手续。2.承租人应当合理使用房屋及其附属设施、设备，不得损坏。因承租人使用不当造成房屋及设施设备损坏的，由承租人负责修复或赔偿。（二）房屋维修1.公有房屋的维修责任按照下列规定划分：国有直管公房的维修责任一般由出租人承担，但因承租人过错导致房屋损坏的，由承租人负责维修或赔偿。国有企事业单位自管公房的维修责任由产权单位承担，但租赁合同另有约定的除外。2.出租人应当定期对房屋进行检查和维修，确保房屋的安全使用。承租人发现房屋存在安全隐患的，应当及时通知出租人。五、转租与转借（一）转租1.承租人未经出租人书面同意，不得擅自将房屋转租给他人。2.经出租人同意转租的，承租人与次承租人应当签订转租合同。转租合同的期限不得超过原租赁合同的期限。3.转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止的，转租合同也随之相应变更、解除或终止。（二）转借承租人不得擅自将房屋转借他人使用。违反规定转借的，出租人有权解除租赁合同，并要求承租人承担相应的法律责任。六、租赁登记备案（一）登记备案的范围公有房屋租赁实行登记备案制度。国有直管公房和国有企事业单位自管公房的租赁，当事人应当在租赁合同签订后一定期限内（如三十日），到房屋所在地的房地产管理部门办理租赁登记备案手续。（二）申请材料1.租赁登记备案申请书；2.租赁合同；3.租赁当事人的身份证明；4.其他相关证明材料（如房屋产权证明等）。（三）办理程序1.租赁当事人提交申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行审核。3.审核通过的，予以登记备案，并发放租赁登记备案证明。七、监督管理（一）日常检查房地产管理部门应当加强对公有房屋租赁情况的日常检查，检查内容包括租赁合同签订、履行情况，房屋使用与维修情况，租赁登记备案情况等。（二）投诉处理租赁当事人对公有房屋租赁活动中的违法行为或纠纷，可以向房地产管理部门投诉。房地产管理部门应当及时受理，并依法进行调查处理。（三）违法行为查处1.对违反本实施细则规定的租赁当事人，房地产管理部门应当责令其改正，并依法给予相应的行政处罚。2.违反法律法规规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。八、法律责任（一）出租人的法律责任1.出租人未按照规定签订租赁合同、办理租赁登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以罚款。2.出租人擅自提高租金标准、擅自解除租赁合同等违法行为，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。（二）承租人的法律责任1.承租人擅自改变房屋用途、结构，转借房屋等违法行为，出租人有权解除租赁合同，并要求承租人恢复原状、赔偿损失。2.承租人拖欠租金的，应当按照合同约定支付违约金，并补足租金。（三）其他法律责任租赁当事人违反法