企业物业管理的条例规定

企业物业管理的条例规定一、引言企业物业管理是现代企业管理中的重要组成部分，它对于保障企业正常运营、提升企业形象、优化工作环境等方面都具有不可忽视的作用。为了规范企业物业管理活动，维护企业和物业使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，一系列相关的条例规定应运而生。这些条例规定涵盖了物业管理的各个方面，从物业的接管验收、日常运营管理到服务质量监督等，为企业物业管理提供了明确的准则和依据。二、企业物业管理的基本概念（一）定义企业物业管理是指由专业的物业管理企业受企业委托，按照物业服务合同约定，对企业所有或使用的房屋建筑及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（二）范围企业物业管理的范围通常包括企业办公区域、生产车间、员工宿舍、食堂、停车场等企业所有或使用的场所及其附属设施设备。（三）目的其目的在于为企业提供安全、舒适、整洁、便捷的工作和生活环境，保障企业设施设备的正常运行，提高企业运营效率，降低企业运营成本，同时提升企业的整体形象和竞争力。三、企业物业管理的相关条例规定概述（一）法律法规依据企业物业管理活动主要依据《中华人民共和国民法典》中关于物业服务合同、建筑物区分所有权等相关规定，以及国务院颁布的《物业管理条例》。这些法律法规为企业物业管理提供了基本的法律框架和原则。（二）行业规范和标准除了法律法规外，还有一系列行业规范和标准对企业物业管理进行指导。例如，住房和城乡建设部发布的《物业服务标准》，明确了物业服务的各个等级标准和具体要求，包括服务内容、服务质量、服务费用等方面。这些规范和标准为企业选择合适的物业管理服务以及评估物业管理企业的服务质量提供了参考依据。四、企业物业管理的主要环节及条例规定（一）物业接管验收1.验收准备物业管理企业在接管物业前，应与企业共同组建验收小组，制定验收方案。验收小组应包括企业代表、物业管理企业相关专业技术人员等。明确验收标准和内容，根据物业的类型和用途，参照相关的国家标准、行业标准以及合同约定，确定验收的具体项目和要求。2.验收内容房屋建筑：检查房屋的外观质量，如墙面是否平整、有无裂缝等；内部结构是否完好，门窗是否能正常开关等。设施设备：对给排水系统进行检查，确保管道畅通、无渗漏；供电系统要检查配电箱、电表等设备运行正常，电压稳定；消防设施设备必须符合消防安全标准，如消防栓、灭火器等完好有效，消防通道畅通无阻。配套场地：验收停车场的地面状况、停车标识是否清晰；绿化区域的植被种植情况、绿化养护设施是否完善等。3.验收程序物业管理企业按照验收方案，对物业进行逐一检查，并做好记录。对于验收中发现的问题，应详细记录并及时反馈给建设单位或企业。建设单位或企业应在规定期限内进行整改，整改完成后再次进行验收，直至达到验收标准。4.条例规定要求《物业管理条例》规定，建设单位在向业主交付物业时，应当提供质量合格的物业，并按照合同约定提供相关资料。物业管理企业在接管物业时，应对物业的质量和相关资料进行认真查验，确保符合要求。如因建设单位原因导致物业存在质量问题，建设单位应承担整改责任。（二）日常运营管理1.房屋及设施设备管理维修养护计划制定物业管理企业应根据物业的实际情况和使用年限，制定科学合理的房屋及设施设备维修养护计划。计划应包括维修养护项目、时间安排、责任人等内容。对于重要的设施设备，如电梯、消防设备等，应制定专项维修养护计划，确保其安全运行。维修养护实施按照维修养护计划，定期对房屋进行巡查，及时发现并处理墙面、屋顶等部位的渗漏、损坏等问题。对设施设备进行日常巡检、保养和维修，如定期对电梯进行清洁、润滑、调试，对消防设备进行检查、维护等。确保设施设备处于良好的运行状态，延长其使用寿命。条例规定要求《物业管理条例》规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。对房屋及设施设备的维修养护应及时、有效，确保物业的正常使用。同时，应建立设施设备档案，记录设施设备的运行、维修、保养等情况。2.环境卫生管理清扫保洁制度制定详细的清扫保洁制度，明确不同区域的清扫频率和标准。例如，办公区域每天定时清扫，公共走廊、楼梯等区域至少每天清扫一次，定期进行全面清洁消毒。合理配备清扫保洁人员，明确其工作岗位职责和工作流程。垃圾处理设立垃圾分类收集点，对垃圾进行分类收集、存放。按照环保要求，定期将垃圾运至指定的垃圾处理场所进行处理，确保垃圾日产日清，保持物业管理区域内环境整洁。条例规定要求物业管理企业应遵守国家有关环境卫生管理的法律法规，保持物业管理区域内的环境卫生符合相关标准。不得随意丢弃、堆放垃圾，不得污染周边环境。同时，应积极宣传垃圾分类知识，引导企业员工养成良好的环保习惯。3.安全秩序管理安全防范制度建立健全安全防范制度，包括门禁制度、巡逻制度、监控管理制度等。设置门禁系统，严格控制人员和车辆进出物业管理区域。安排专人进行定时巡逻，巡逻人员应佩戴明显标识，按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻，及时发现并处理安全隐患。消防管理加强消防管理，确保消防设施设备完好有效。定期组织消防演练，提高企业员工的消防安全意识和应急处置能力。保持消防通道畅通无阻，严禁在消防通道内堆放杂物。条例规定要求《物业管理条例》明确规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，保护现场，并向有关部门报告。同时，应按照消防法规的要求，做好消防管理工作，保障企业员工的生命财产安全。4.绿化管理绿化养护计划根据物业管理区域内的绿化情况，制定绿化养护计划。包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等内容。合理安排绿化养护人员，确保绿化养护工作的顺利进行。绿化景观维护定期对绿化植物进行修剪，保持植物的形态美观。及时清理绿化区域内的枯枝败叶、杂草等，保持绿化环境整洁。条例规定要求物业管理企业应按照相关规定，做好绿化管理工作，保护和改善物业管理区域内的生态环境。不得随意砍伐、破坏绿化植物，如需进行绿化改造或调整，应按照规定程序办理相关手续。（三）物业服务费用管理1.费用标准确定物业服务费用的标准应根据物业服务合同约定、物业的类型、服务内容和质量要求等因素确定。物业管理企业应在物业服务合同签订前，向企业提供详细的物业服务费用预算方案，明确各项费用的构成和计算依据。2.费用收取方式物业服务费用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业管理企业应按照合同约定的方式和时间收取物业服务费用，并向企业开具合法有效的票据。3.费用使用管理实行酬金制的，物业管理企业应当向企业公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业应建立健全财务管理制度，严格按照物业服务合同约定和相关财务规定使用物业服务费用，确保费用使用合理、透明。4.条例规定要求《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业管理企业不得擅自提高收费标准或增加收费项目，企业有权对物业服务费用的使用情况进行监督。同时，政府价格主管部门应加强对物业服务收费的监督管理，规范收费行为。（四）服务质量监督与考核1.监督机制建立企业应建立对物业管理企业服务质量的监督机制，成立专门的监督小组，成员包括企业员工代表、相关部门负责人等。监督小组定期对物业管理企业的服务质量进行检查和评估，收集企业员工对物业服务的意见和建议。2.考核指标设定制定明确的服务质量考核指标，包括房屋及设施设备完好率、环境卫生达标率、安全事故发生率、客户满意度等。根据不同的考核指标设定相应的分值和权重，以便进行量化考核。3.考核方式与频率考核方式可以采用定期检查、不定期抽查、问卷调查、客户投诉处理情况统计等多种方式相结合。一般每月或每季度进行一次全面考核，对发现的问题及时要求物业管理企业进行整改，并跟踪整改情况。4.结果运用根据考核结果，对物业管理企业进行奖惩。对于服务质量优秀的企业，给予一定的奖励，如续签合同、增加服务费用等；对于服务质量不达标且整改不力的企业，可按照合同约定进行处罚，如扣除服务费用、解除合同等。5.条例规定要求虽然相关条例未直接对企业内部服务质量监督考核进行详细规定，但企业在物业管理活动中应遵循公平、公正、公开的原则，切实履行监督职责，保障自身合法权益，同时促进物业管理企业不断提高服务质量。五、企业与物业管理企业的权利与义务（一）企业的权利1.有权要求物业管理企业按照物业服务合同约定提供服务。2.对物业管理企业的服务质量进行监督，提出意见和建议，并要求其整改。3.了解物业服务费用的收支情况，对不合理的费用支出有权提出质疑。4.参与物业管理区域内重大事项的决策，如维修资金使用、物业改造等。（二）企业的义务1.按照物业服务合同约定按时足额支付物业服务费用。2.配合物业管理企业的管理工作，提供必要的协助，如提供相关资料、协助维护秩序等。3.遵守物业管理区域内的各项规章制度，不得损害其他业主和物业使用人的合法权益。4.按照规定使用物业专项维修资金等费用。（三）物业管理企业的权利1.按照物业服务合同约定收取物业服务费用。2.根据合同约定和相关规定，对物业管理区域内的物业进行管理和维护。3.要求企业和物业使用人配合其管理工作，对违反规定的行为进行制止和报告。（四）物业管理企业的义务1.按照物业服务合同约定的内容和标准，提供优质、高效的物业服务。2.定期向企业公布物业服务费用的收支情况，接受企业的监督。3.及时处理企业和物业使用人的投诉和建议，不断改进服务质量。4.依法履行安全防范、环境卫生等管理职责，保障物业管理区域内的正常秩序和环境整洁。六、企业物业管理中的常见问题及解决措施（一）常见问题1.物业服务质量不达标，如环境卫生清扫不及时、设施设备维修不及时等。2.物业服务费用纠纷，企业认为费用过高或服务不值，物业管理企业认为费用收缴困难。3.安全管理存在漏洞，如门禁管理不严、消防设施维护不到位等。4.企业与物业管理企业沟通不畅，导致信息传递不及时，问题解决不顺畅。（二）解决措施1.针对服务质量问题加强对物业管理企业的监督考核，明确服务标准和违约责任，督促其提高服务质量。建立定期沟通机制，企业及时向物业管理企业反馈问题，物业管理企业及时汇报整改情况。2.针对物业服务费用纠纷双方应重新审视物业服务合同，明确费用标准和服务内容，如有争议可通过协商、调解或法律途径解决。物业管理企业应提高服务透明度，向企业详细说明费用构成和使用情况，增强企业信任。3.针对安全管理问题完善安全管理制度和设施设备，加强人员培训，提高安全防范意识和应急处置能力。定期进行安全检查和隐患排查，及时整改存在的问题。4.针对沟通不畅问题建立多种沟通渠道，如定期会议、微