某市物业管理实施办法

某市物业管理实施办法第一章总则第一条目的和依据为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。第四条政府职责市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理综合协调机制，协调解决物业管理中的重大问题。市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第五条业主定义房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。第六条业主权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主义务业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条业主大会一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分办法由市住房和城乡建设主管部门会同相关部门制定。第九条业主大会的成立符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上；（二）首次交付专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之三十以上。建设单位应当在符合前款条件之日起三十日内，书面报告物业所在地的区住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面报告之日起六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十条筹备组首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。第十一条业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十二条业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十一名单数成员组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。第十三条业主委员会职责业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。第十四条业主委员会会议业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域内公告。第三章前期物业管理第十五条前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十六条临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并向物业买受人明示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十七条承接查验建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业服务企业应当对承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好记录。第十八条物业资料移交建设单位应当在物业交付使用十五日前，向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。第四章物业服务第十九条物业服务企业资质从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质证书。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。具体资质标准由国务院建设主管部门制定。第二十条物业服务合同业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。第二十一条物业服务内容物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业管理区域内的环境卫生和绿化养护管理；（四）物业管理区域内的秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（五）物业装饰装修管理服务；（六）物业档案资料管理；（七）法律、法规规定的其他服务。第二十二条物业服务标准物业服务标准由市住房和城乡建设主管部门会同相关部门制定，并向社会公布。物业服务企业应当按照物业服务标准提供服务。第二十三条物业服务收费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务收费标准应当根据物业服务等级标准等因素，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。第二十四条物业服务收费调整物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业服务企业确需调整物业服务收费标准的，应当按照规定程序进行，并提前在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准及理由。业主对调整后的物业服务收费标准有异议的，可以向价格主管部门申请核定。第二十五条物业服务监督业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督。业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量进行评估，并将评估结果向业主公布。区住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，发现问题及时责令整改。第五章物业的使用与维护第二十六条物业使用规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人在住宅物业内不得饲养家禽、家畜，但因辅助、导盲、导听等特殊需要饲养的除外。第二十七条装饰装修管理业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得危及房屋安全。第二十八条物业维修养护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护。业主专有部分的维修、养护，由业主负责。物业共用部位、共用设施设备维修、养护时，相关业主应当予以配合。第二十九条专项维修资金专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的缴存、使用、管理，按照国家和本市有关规定执行。第三十条应急维修发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照应急维修的有关规定办理。第六章法律责任第三十一条业主、业主委员会的法律责任业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由区住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评：（一）未按照规定召开业主大会会议的；（二）未按照规定选举业主委员会或者更换业主委员会成员的；（三）未按照规定执行业主大会决定的；（四）未按照规定履行业主委员会职责的。业主违反本办法规定，未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。第三十二条物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由区住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：（一）未按照规定签订前期物业服务合同的；（二）未按照规定提供物业服务的；（三）未按照规定移交物业资料的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自撤离物业管理区域的。物业服务企业违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由区住房和城乡建设主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十三条其他法律责任违反本办法规定，