上海天居胜辛北路项目前期市场报告

天居胜辛北路工程前期市场报告宏观城市宏观房产工程研究区域房产国民经济保持平稳较快开展。全年实现上海市生产总值〔GDP〕13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%。非公有制经济加快开展。在全市生产总值中，非公有制经济增加值6266.67亿元，增长11.7%。整体经济形式良好，国民经济保持了平稳较快开展。宏观城市——上海宏观经济工业生产保持平稳增长。全年实现工业增加值5784.99亿元，比上年增长8.4%。工业生产增幅连续多年走低。世界经济环境的不景气影响国内外生产企业的积极性，工业生产出现增幅缩水不可防止。六个重点开展工业行业仍然对经济奉献程度较高。共完成工业总产值15664.26亿元，比上年增长7.9%，占全市规模以上工业总产值的比重到达64.2%。工业经济虽有小幅调整，但工业开展走势依然向好。宏观城市——上海宏观经济宏观城市——上海宏观经济城乡居民收入保持平稳较快增长。城市居民家庭人均年可支配收入26675元，比上年增长12.9%；农村居民家庭人均年可支配收入11385元，增长11.4%。居民居住条件和居住环境进一步改善。全年竣工新建居住区配套公建设施265.6万平方米。至2021年末，城镇居民人均住房建筑面积33.4平方米；人均住房居住面积16.9平方米，居民住房成套率到达95.2%。消费市场销售增长加快。全年实现社会消费品零售总额4537.14亿元，比上年增长17.9%。国民收入继续增长，人民生活持续改善。宏观城市——上海宏观经济宏观城市——上海宏观经济宏观城市——嘉定宏观经济嘉定宏观经济继续保持健康稳定的开展。嘉定工业区平面图上海国际汽车城平面图地区产业将给本工程带来大量的潜在客源。宏观城市——嘉定产业嘉定规划行政区划：“一城、五镇、六居住社区〞格局一新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。五镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工业区〔北区〕、华亭镇、徐行镇。六居住社区：娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行。本工程所在的嘉定新城成为嘉定规划的重要组成局部，成为区域未来开展的一个热点。宏观城市——嘉定总体规划嘉定交通规划：主干道规划：“五横五纵〞格局轨道线规划：城际铁路+R11各条高速路已形成成熟的区域交通网络。而在建的轨道11号线也拉近了嘉定和市区的距离,将为嘉定带来大量的迁入客群。宏观城市——嘉定交通规划“五横〞曹安、宝安、嘉盛、嘉安、宝钱“五纵〞浏翔、嘉行、胜辛、嘉松、墨玉本工程位于嘉定北部工业区内，地理上更加接近主城区。嘉定新城中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场。具体范围：东至沪嘉高速公路〔A12〕、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线〔A30〕。本工程郊环线A5公路商务办公区生态居住区南城区西侧局部为行政商务区，以汽车产业为核心，重点培育效劳于跨国公司和大型企业的“总部经济〞商务办公区。东侧局部为生态居住区，建设成面向商务人士的全智能的中高档住宅区。宏观城市——嘉定新城规划09年一季度嘉定新城各镇区经济数据分析表嘉定新城的经济根本以工业区、安亭和马陆三个区域的工业开展为主要奉献。20余万的外来人口和24万的户籍人口构成了本工程未来的客户来源，其中近7万的非沪籍新上海人的置业需求是本工程客源的重要支撑。项目单位嘉定全区嘉定镇街道工业区安亭镇马陆镇3月末户籍人口（人）544626636186331256528507453月末外来人口人数（人)65326699475847049724100707工业总产值万1-3月5159242480188861359817321148010增长%1-12.33.84.55社会消费品零售总额万1-3月48619781613368189602722818增长%3.8-0.80.2-0.11.6经济小区企业户数实有户数93983185410776845515007增长%持平3.1-0.46.3-3.6宏观城市——嘉定镇区经济宏观城市——嘉定总结天居胜辛北路工程前期市场报告宏观城市宏观房产工程研究区域房产嘉定区公寓市场进入09年来呈现供需两旺，价格平稳的态势。由于整个嘉定商业聚集区较少，因此整个商业市场较为平淡。办公方面，整体供给与成交均十分低迷。宏观房产——嘉定房产嘉定主城区住宅逐渐由供大于求转向供小于求。近1年来，当地公寓价格方面波动较小，根本在8500元/平米上下波动。商业成交价格受地区不同档次商业成交影响，上下波动剧烈，市场主力成交价格在10000-14000元/平米。板块办公产品近一年来供给与成交稀少，现有市场需求并不旺盛。宏观房产——嘉定主城房产宏观城市宏观房产工程研究区域房产天居胜辛北路工程前期市场报告嘉定主城板块公寓：8572元/M²别墅：14201元/M²南翔板块公寓：11565元/M²别墅：14906元/M²安亭板块公寓：7034元/M²别墅：11096元/M²区域房产——住宅板块房产轨道11号线11号线沿线经过区域主要是嘉定主城和南翔两个板块。市区引入居住者主要在南翔购房，目前较少人群选择在嘉定主城区置业，这也决定了地区目前外来需求总量较小。版块名称嘉定新城板块价格情况普通公寓：8500-9500元/M²别墅：14000元/M²客源情况基本以当地居住客户为主，部分周边客源。去化情况由于轨道交通11号线利好，目前去化情况较好。典型楼盘保利家园、保利海上五月花、嘉华居版块名称安亭新城板块价格情况普通公寓：6000-7000元/M²别墅：11000元/M²客源情况主要由安亭本地以及江苏昆山等周边区域为主去化情况由于区域以汽车产业为主，人口导入较多，去化情况尚可。典型楼盘安亭新镇、澳丽映象版块名称南翔板块价格情况普通公寓：9000-12000元/M²别墅：15000元/M²客源情况本地、市区客户组成去化情况由于距离市区较近，去化情况非常好典型楼盘绿洲古漪新苑、金地格林风范城嘉定区各板块住宅市场分析区域房产——住宅板块结论保利海上五月花均价：9252元/㎡

嘉华居均价：8177元/㎡

水岸上品均价：9075元/㎡

右岸嘉园均价：9075元/㎡

保利家园均价：8622元/㎡

区域房产——住宅工程分布在售工程少，都为小高层公寓产品，主要分布在城区南北两侧本工程嘉定目前在建工程共有5个〔除本工程外〕。工程产品类型主要为小高，物业形态趋同。在售工程中除了保利家园外，其余工程都无后续供给推出，市场供给量趋少。区域房产——住宅工程总表当地住宅市场竞争小，住宅开发时机大区域房产——住宅户型面积区域房产——住宅价格分析在售工程主力总价从单价上看：靠近嘉定主城中心，配套较好的个案售价相对较高；品牌开发商的售价相对较高；总体上区域均价约在8000-9500元/㎡之间；从总价上看：区域两房产品根本在85万左右，三房约在115万左右；地铁概念逐渐在区域内呈现，开始影响区域价格分布；区域房产——住宅客源结构区域房产——住宅去化速度从去化率上看：嘉定主城由于需求量大，供给量少，整体去化率均较为理想；嘉华局由于产品不如五月花，在同区域竞争上不具任何优势，导致去化率不高；从去化速度上看：嘉定近期开盘的工程去化速度较快，尤其是产品品质较好的品牌楼盘；区域房产——别墅市场简析区域暂无期房别墅产品在售，仅有个别楼盘剩余现房别墅在售，如下表楼盘名称类型容积率总套数报价元/平米面积平米开盘时间销售情况总价情况房屋状况嘉苑别墅独立0.283921000-24000312-3802004年6月74%700-800万现房嘉怡别墅独立、双拼0.425915800-20000双拼261-277独立330-4052005年8月58%双拼420-530万独立800-1000万现房浦发香舍联排1.2415113000-15000176-1982007年1月100%250-300万现房复华城市花园香榭里联排0.72100二手18000185-2282004年5月100%330-400万现房保利海上五月花联排1.3131014000-18000185-1912007年11月96%298-350万现房地区别墅市场开展特征如下归纳：200㎡左右的联排类别墅在总价、功能性上并不输于独立和双拼别墅，成为目前市场上中产家庭的宠儿。独立别墅由于总价偏高，地区购置力水平不如市区，购置客层有限而出现一定程度的慢销迹象。地区联排类产品的单价根本在15000元-20000元的水平，总价一般在300万左右的较为好销。区域房产——住宅供给情况由于各楼盘目前销售多剩余体量不大，因此未来地区住宅供给将围绕未上市的工程进行。编号地块名称占地面积(米²)容积率建筑面积(米²)拿地时间开发商名称1嘉定新城A11-13地块700901.6112144.007.12上海新城万嘉房地产有限公司2希望路地块178248.21.7303021.907.12重庆嘉逊地产开发有限公司3双单路地块119405.31.8214929.507.12上海保利佳房地产开发有限公司4嘉定新城6-1、2号地块1309651.8235737.007.2嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司5嘉定新城1-3、D12、D13号地块1506812301362.006.9鼎太房地产开发有限公司

总和649389.5

1167194.4

12345未来地区住宅供给将集中在嘉定新城区域，围绕着轨道11号线展开，楼市将出现如下几点特征：供求热点向南转移：嘉定新城将成为未来城区人口和市区人口转移的主要方向〔向南〕。新城市场竞争逐渐白热化：随着嘉定新城各楼盘的推出，对导入人口的客源争夺将非常剧烈。新城周边区域楼市将出现真空化：大量客源向新城流入造成周边乡镇人口数量的减少，将争夺周边乡镇的楼盘客源。区域房产——住宅总结当地住宅市场开展特征：供给断续推量，未来供给将集中在新城南区。嘉宝、保利、龙湖、新城等地产企业在新城纷纷圈地造宅，未来楼市客源争夺趋向剧烈。地区价格波动较为稳定，根本在8500-9000元/平米。区域客源主要以本地客为主，置业需求以改善型居住为主。面积在90-130平米的2、3房产品是目前地区主力成交户型。各楼盘销售情况较为理想，除了当地改善型需求较为旺盛外，各开发商的销控策略也较为成功。地铁11号线通车在即，将为本区域带来大量的外部客源；别墅产品供给稀缺，市场时机较大。随着轨道11号线的通车，外部客源的导入，区域住宅开展潜力大，新城将成为未来楼市热点，对本工程产生较大的负面影响。宏观城市宏观房产工程研究区域房产天居胜辛北路工程前期市场报告工程研究——区位本案嘉定主城区菊园街道嘉定新城居住组团轨道11号线工程位于徐行镇朱家桥，远离嘉定主城区和嘉定新城。工程离主城区直线最近距离3公里，车行公路距离约4公里。3公里工程研究——周边环境嘉定工业区居住区本案工程研究——周边配套800m周边800米内仅有一个小型车站、一个社区商业〔药房、超市和餐饮店〕，商业配套并不完善。工程对面的天华社区附属沿街商铺全部空置，商业气氛缺乏。本工程工程研究——经济指标工程可定位方向：综合居住社区小高层公寓+多层住宅产品多层公寓花园洋房叠加别墅联体别墅利润最高产品工程研究——swot分析优势(S)劣势(W)道路优势：工程临近胜辛路和A5公路，车辆出行条件尚可地块优势：地块形状方正，便于规划环境优势：两面临河，位于大型居住区内，居住环境较为优美。公交劣势：车站少、班次长、公共交通非常不便地段劣势：与在售各楼盘相比，本工程地段上无任何优势。商业气氛：周边配套设施缺乏。时机(O)竞争(T)嘉定新城逐步成熟带动区域繁荣。轨道11号线将带动地区交通开展，引入更多人流。区域缺少品质较好的商品房产品，这是本工程吸引当地购房者的主要时机。主城区和新城的各个在建楼盘将成为本工程的重要竞争对手。地区别墅类产品竞争较小，具有一定市场操作根底。工程研究——客源定位客源定位本工程周边乡镇居民和本地新上海人为工程普通公寓局部的主要客源主城区及周边居民和外地在本地经商的经营业主为洋房别墅类产品的主要客源客户生活习性别墅置业家庭对物业的关注度首先是社区档次、面积和价格，其次是效劳、管理公寓置业家庭对房屋的关注度首先是价格和面积，其次是交通、配套和社区环境客户购置目的别墅购置者目的多为改善置业，地区二手别墅转让数量较少说明地区别墅多自住改善型置业客群成为本工程的主要客源。而工程交通出行的不便也决定了，本工程业主需有自备车或者其他交通工具。因此本工程与新城其他楼盘争夺客源的重点在于交通和产品。新城客源辐射圈本工程客源辐射圈工程研究——客户来源深化新城主城区嘉定新城居住区对本工程有如下客源影响：吸引了随11号线入嘉定的大多数客源吸引了主城区大量改善居住者吸引了主城区北部居民向南迁移3公里2.5公里本工程工程研究——工程核心价值思考两面临水、居住气氛尚可、周边多绿化、安静静谧、空气清新道路条件完善，出行到城区较为方便地块规划限制条件宽裕，便于产品灵活规划本工程优势将优势转化成产品价值，利润最大化的保证，如何做到？研究改善居住者需要的产品特性品质优越、建筑质感佳、景观风格不拘一格别人所不拥有的环境、服务、生活感受，身份体现户型功能多样、性价比突出，投资风险小迎合置业者需求，工程可行性定位方向——标新立异的主题定位——适合地块规划的产品定位——质感强烈的建筑特色定位——突出临水生活的景观定位——使客户无忧的配套定位工程研究——工程主题定位一个吸引客户眼球的主题一个触动客户心弦的口号一个满足客户需求的产品新生代岸湾水生活产品形象时尚、运动、舒适、恬静、典雅、新贵等诸多元素的组合自身价值地区稀缺别墅产品，临水安逸静谧生活附加价值建筑立面、水景布局、绿化景观布置、户型特色、物业服务、会所设施＋＋=工程研究——工程产品定位小利润大小高层多层洋房别墅区域客源接受度地块规划可行性经过利润、客源接受度、规划可信性的比较，对于本工程而言，可行性较高的是小高层+别墅的组合。利用别墅高利润弥补小高层的利润，并利用小高层的高容积率抵消地块规划限制。工程研究——工程产品定位工程所在区域多数居民自有房屋比例较高，因此地区多数需求为改善居住和婚房置业，对普通2房和三房产品需求较大。别墅产品成为本工程的利润点，规划了1/3体量。沿街商业、会所、幼儿园成为弥补周边配套缺乏的重要公共根底设施，也成为吸引当地客户入住的重要因素。产品业态房型面积范围面积比例户数比例小高17+1小高11+12房2厅1卫80-854610045%55550.50%3房2厅1卫90-1002832527.5529827%3房3厅2卫100-1202317522.50%21019%复式140-16054005%363.50%

10300057%1099100%联排

180-2004485582%23681%双拼

160-180816015%4817%类独栋

250-35015003%52%

5451530%289100%商业

128007%

会所

70004%双会所

幼儿园

36002%

合计

180915100%1388

工程研究——工程建筑特色定位工程建筑风格胜在表达品质和社区人文，对于本工程可考虑采用ARTDECO风格的小高层风格和托斯卡纳的别墅风格。工程研究——工程建筑特色定位托斯卡纳风格的意大利式庭院多表现为乡野风情主题,这种风格多数表达在建筑外观上,通过采用天然材质,如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理。尤其是红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层,都是非常具有意式乡村风格的元素。而进入中国的托斯卡纳更加表现出一种新兴贵族气息，内敛却富有情趣。将这种风格的别墅引进本工程，可以和ARTDECO风格的公寓相映成趣，古典和时尚寻找到了结合点，而整个社区的档次也因此得到提升。工程研究——工程景观风格定位水系的组织和运用成为本工程最核心的卖点，也是本工程的精神所在，因此定位其景观风格就是定位其水景风格，水景风格主要由以下几个要素组成。中央水系轴喷泉广场花园浅溪亲水乐园室内水循环工程研究——工程景观风格定位鉴赏下世界上较为出色的水景布局工程研究——产品特色建议吸引客户成交的重要因素除了建筑品质和景观风格外，产品的特色也是重要的因素一、高层公寓采用“偷面积〞的方法，以空中花园、观景平台等形式送予客户。二、别墅产品采用半地下室，增加住户使用面积，提高产品卖点。分布功能说明待客车库可供轿车停放下沉内庭园下沉花园与地下室的连接空间客厅吧台从下沉内庭院进入地下室空间后，客人休憩场所摆放已调制好的点心、红酒，并且可供客人使用的场所琴房/健身房影音室音乐房或者健身房，内有隔音装修和新风系统供主客欣赏音乐和影片的地方，内部也采用隔音装修建材卫生间客人专用卫生间，仅提供坐便器和洗手盆储藏收藏室主人藏酒或放置其他藏品的地方，内部采用防潮隔热的建材工人区洗衣室工人洗涤衣物的地方工人房工人休息的地方工人卫生间工人专用卫生空间

总面积80-150附地下室功能建议表根据前面研究，建议本案采用开放地下室和下沉花园，两种融为一体，整体打造。本工程地下室中下沉内庭园可考虑绿化和水景两种布置方案半地下客厅直接从内庭院和花园采光，并且分担了一层客厅的会客功能工人工作空间独立出入口，与客人区相连本户型示意图仅作功能示意工程研究——产品特色建议地下室空间图片示意说明下沉花园能直接步入一楼，形成功能的连续性。半地下室可直接采光，增加空间的光亮度。地下室的客厅正对下沉花园，采光明亮，与一楼几乎无差异。地下室客厅是地下室的灵魂所在，需要充分利用其面向花园的良好采光，也要考虑与其他功能区的关系工程研究——产品特色建议下沉式花园对于本工程的意义所在：提高产品立体使用率。提高花园层次感。提高地下室的采光通风性。斜面坡景提高了花园的使用面积。使地上和地下都能享用花园的景观。进出动线更加丰富和充足。利用花园外绿化和下沉的视觉隔绝作用提高别墅的私密性。增添别墅产品的附加价值。减少地面建筑面积同时增加地下使用面积地下庭院与地下室和一楼相连工程研究——产品特色建议花园设计规划要点图片说明：符合整体社区风格；保持建筑和景观的统一性；使外部景观和花园景观的一致。建议本案花园之间采用的栏栅和树木区隔，树木可考虑多层竹木，既节省本钱又有较强私密保护作用。内部多以细节取胜。工程四周建造4米高墙，阻隔外部噪音，墙内那么种植高大树木。同时，利用开挖下沉花园的土，堆土造坡，坡上营造绿化景观，塑造环境的同时，保证私密性。多利用下沉花园的坡地性质，营造花园的层次感，既可扩大花园的实际面积又能提高花园的立体视觉效果工程研究——产品特色建议花园内小品宜小巧玲珑，如小灌木、盆栽植物。工程别墅的花园内部不宜采用高大植栽，可采用小品、步道和草地降低局促感地下室和花园相连的地下庭院可布置木制平台，可供主人纳凉品茶休憩赏月。别墅花园可留空间用于烧烤台或烧烤架摆放工程研究——产品特色建议工程研究——会所和配套定位会所成为本工程对外的重要门面，也是对内的重要效劳窗口，弥补周边配套缺乏的缺憾。类别项目使用面积㎡对内会员制健身房40球类活动室200医疗室20餐厅80老年活动室60儿童游乐室40家政服务中心50对外收费便利店100游泳池500影音播放厅200商务中心50银行服务点150洗衣店20其他物业服务中心300售楼处+样板房1500合计3310针对本工程而言，3000-4000㎡的会所从功能上已能根本满足社区居民的需要但从本工程的定位上看，小高层和别墅类客户需要两种不同的会所设施，因此会所及相关的配套面积将加倍。另外，对于本工程的公寓客户而言，建议本工程为他们安排社区巴士，固定班次供看房人群和居民使用。保利海上五月花附重要个案研究工程位于嘉定镇外北部板块,如上图,距离规划中的轨道11号线城北路站1.5公里，距离嘉定城区车程约10分钟，周围有嘉定一中，教师进修学校，远东国际学校等学校。但商业设施和市政配套设施相对较为缺乏。工程自身带6万平米的大商业配套，3000平米的高尚主题运动会所，已经和乐购达成初步招商的协议，预计明年会和小区一同交房。地理位置〔海上五月花〕项目楼盘名称：海上五月花2期楼盘地址：嘉定镇永靖路899弄开发商：上海保利房地产开发代理商：同策咨询/保利地产代理产品形态：14栋多层、27栋小高层、310套联排别墅占地面积：23万平米总建面积：31万平米绿化率：36%开盘日期：2021-4交房日期：2021年末规划户数：已开826面积范围：50-200平米主力面积：公寓50+90平米，联排别墅183-200平米主力房型：1/2/1+2/2/1销售均价:多层8600-9200元/平米，小高层8470-10176元/平米，联排别墅298-330万/套物业管理费:1.7元/平米/日〔全社区统一价格〕销售情况：别墅销售率95%，住宅销售率86%小区平面布置〔海上五月花〕联排别墅区联排别墅区小高层区多层区小区商业配套建筑外立面〔海上五月花〕纯粹英伦式联排别墅产品，风格源于15世纪的都祯王朝。从细部看，45度的坡顶、玫瑰红的砖墙、特制的木制花架，都让经典的英格兰风味充分展现。目前别墅1期局部售完，2期尚在制作外立面。建筑外立面〔海上五月花〕工程的小高层和多层局部为美式风格，融合了古典和现代立面，外观简洁大方，力求凸显人性化不失创新化的建筑品位。目前小高层和多层公寓根本为准现房。小区景观〔海上五月花〕第一层景观空间：水景、绿化、坡地构成立体的多彩的园林效果。第二层景观空间：高低参差的植被和景观小品构成了各组团景观。第三层景观空间：建筑和景观互相融合，生活享受高雅情趣。阳光半地下室，私家车库直接入户，96平米2.18米层高面积赠送，可做影音、活动等空间。户型鉴赏〔海上五月花〕联排别墅户型图〔地上200平米，地下96平米〕图中紫色半透明局部均为赠送面积双入户门，配合门廊与玄关，方便沉着。8米宽超大私家花园配合6米宽客厅挑高，空间感受强烈。多功能书房与卧室别离，也可装修成主人套房。南向阳台预留空间不计入房价，与北露台互相辉映。独立豪华主人房，卫、浴、淋别离大空间，前后双露台视觉景观立体化。户型鉴赏〔海上五月花〕小高层公寓房型图〔变形组合前〕2房面积紧凑，南北通透，各房间方正，全明采光，南露台4米面宽，北露台可封，可与餐厅合并增添采光效果。1房所有功能间都是直接采光，客厅和房间均朝南，而南阳台也保证了客厅的采光和通风。唯一缺乏的是房间不通透。户型鉴赏〔海上五月花〕公用空间合并成为新房间的玄关。别出心裁的做成双套房，一间给老年父母住，一间是年轻夫妻住，中间有厅相隔保证了互相生活不干扰。隔墙打通后可连通成为7.5米大面宽双厅，加上餐厅，3厅结构连成一体，大气宽敞，透气性佳。北面可作为书房也可以给年幼的孩子住，露台可封可半封，增添居住的趣味性和使用的功能性。小高层公寓房型图〔变形组合后〕——一房和二房合并成三房电梯房型合并后2梯4户变为2梯2户,私密性加强开盘日期建筑类型户型/面积总套数已售套数2008年4月联排别墅183-200310296小高层1R/50-60257722302R/80-90多层2R/80-90工程销售完成了联排别墅近300套的销售任务,而多层也根本售完,目前剩余多为小高层产品,销售去化速度尚可,但去化情况不如多层住宅良好。工程多层和别墅的销售快速去化是因为当地人比较喜欢低楼层得房率高的房屋。小高层得房率略低，约80%，主要户型为50-60平米的一房和80-90平米的二房，2梯4户。由于而一房和二房可连成一套三/四房,增加了更大利用空间，且每层变成1梯1户。因此大局部当地客户是同时购置2套，连成一套可同时解决父母和自己的改善居住要求。小高层中7、8楼以上因单总价均走高，实际销售不如低楼层。销售情况〔海上五月花〕客源情况〔海上五月花〕客户来源：本区域客户：以当地居住者为主，在本地