云南省2024年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题

云南省2024年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述

与分析考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题

意)

1、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供应基本平衡，但

同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应

求，则该城市的住宅市场处于()状态。

A.均衡

B.周期性失衡

C.结构性失衡

D.区域性失衡

2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界

址边长等，可查阅—而得到这些资料。

A.具体规划图

B.分丘图

C.分幅图

D.宗地图

3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法

叫做。

A：单元估算法

B：单位指标估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指标估算法

E：借款合同

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，

属于。

A.金品房建设投资

B.土地开发投资

C.其他投资

D.生产性投资

5、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应依据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目将来将要发生的费用的预料和估算

6、某承租人与一写字楼全部权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10

年，月租金固定不变为100元/m2,现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2,

而市场价格为12000元/m2o假设折现率为10%,则该写字楼目前出售时的正

常价格为O元/m2。

A.10925

B.10935

C.10945

D.10955

7、—的颁布，标记着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。

A.《中华人民共和国土地管理法》

B.《城市房地产管理法》

C.《中华人民共和国城市规划法》

D.《中华人民共和国土地运用法》

8,在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于

A.物业的交通通达程度

B.停车的便利程度

C.物业的四周环境

D.物业所处区域的繁华程度

9、一笔贷款的名义利率是10%,当计息周期趋于无穷大时，实际利率是

A.10.2%

B.10%

C.11.5%

D.10.52%

10、房地产估价采纳。

A：差额定率累进计费

B：足额定率累进计费

C：差额定率累退计费

D：足额定率累退计费

E：执行层的组织协调

11、收益法的本质是以房地产的—为导向求取估价对象的价值。

A.预期收益大小

B.预期收益实力

C.预期价格凹凸

D.预期价格涨落

12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.政府导向定价法

13、某商场建成于200。年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预

料将来正常运行年潜在毛收入为12()万元，年平均空置率20%,年运营费用50

万元。目前该类物业无风险酬劳率为5%,风险酬劳率为平安利率的60%,则该

商场在2024年1()月的价值最接近于万元。

A：536

B：549

C：557

D：816

E：工业用地的监测点评估价格

14、物业管理是一种—的管理。

A.企业化

B.人性化

C.协助型

D.引导型

15、某宗地的面积为100()m2,采纳市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的

比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,假如给予这三个价格

的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采纳加权算术平均法得到的比准价格为—元加2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

16、房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于()。

A.市场价值

B.清算价值

C.快速变现价值

D.投资价值

17、某居民楼总建筑面积为5000nV,总价值为1000万元，其中土地总价值为

500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2,房地总价

值为35万元。若依据土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：3%

B：3.5%

C：7%

D：4%

E：工业用地的监测点评估价格

18、甲、乙两个物业2024年10月的价值均为1000万元，预料甲物业2024年

10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%,预料乙物业2024年10

月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险

比较的结果是

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙两个物业投资风险相同

D.无法推断

19、评估某宗房开发用地2024年10月16日的价值，要将在将来发生的支出和

收入都折算到2024年10月16日。假如预料该宗土地2024年10月15日开发完

成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2024年10

月16H,即在2024年10月16Id的房价实际为()万元。

A.2526

B.2241

C.2135

D.2985

20、房地产估价专业看法的作用可分为性质不同的两类，即

A.一类是询问性、参考性的，另一类是法律性、证据性

B.一类是参照性、询问性的，另一类是签证性、证据性

C.一类是询问性、参考性的，另一类是签证性、证据性

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.资产负债率

E.速动比率

3、在工程项目施工阶段，质量限制的任务主要是

A.在施工过程中刚好发觉施工工艺规程是否满意设计要求和合同规定

B.对所选用的材料和设备进行质量评价

C.对整个施工过程中的工程质量进行评估

D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、

规定进行比较，并做出评判

E.确定质量限制的对象

4、按贷款运用期限的长短，可将贷款分为。

A：短期贷款

B：中期贷款

C：长期贷款

D：抵押贷款

E：保证贷款

5、失业一般分为三类。

A：摩擦失业

B：非摩擦失业

C：困难失业

D：自愿失业

E：非自愿失业

6、不属于税收制度的陶成要素的是。

A：纳税人

B：课税对象

C：纳税时间

D：税基

E：税点

7、因为估价的目的不同，所以一。

A.估价的依据不同

B.应评估的价值类型可能不同

C.估价时点的选取不同

D.估价中应考虑的因素可能不同

E.选用的估价方法可能不同

8、依据《房屋建筑工程质量保修方法》，在正常运用时房屋建筑工程的最低保修

期限为。

A：屋面防水工程为3年

B：装修工程为1年

C：给排水管道为2年

D：供冷系统为2个供冷期

E：设备安装为2年

9、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是

A.边际收益等于边际成本

B.边际收益小于边际成本

C.总收益等于总成本

D.边际收益大于边际成本

1()、下列项目中的资产负债表中，属于非流淌负愦的项目是。

A：应付票据

B：应付账款

C：应交税费

D：应付债券

E：执行层的组织协调

11、依据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A：营业税

B：教化费附加税

C：城乡维护建设税

D：企业所得税

E：个人所得税

12、短期偿债实力指标主要是。

A：流淌比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：存货周转天数

13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原

则上不得少于工程合同价的一。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

14、取得建设用地运用权的途径有。

A：通过行政划拨方式取得

B：通过国家出让的方式取得

C：通过房地产转让方式取得

D：通过房地产租赁方式取得

E：通过买卖方式取得

15、据调查，某城市2024年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万

元，约有15%的家庭准备当年购房，平均住房需求80肝/户，则2024年该市

新建商品住房的总市场潜量是万m二

A：1260

B：1380

C：1440

D：2100

E：借款合同

16、依据净收益的求取的不同，收益法可分为。

A：干脆资本化法

B：投资法

C：收益乘数法

D：利润法

E：现金流量折现法

17、银行为某人供应期限为1()年，年利率为6%,首期月还款为1000元，月还

款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等

额还款额是一元。

A.1005.56

B.1010.56

C.1110.56

D.1115.56

18、民事法律关系由—所构成。

A.形式

B.主体

C.客体

D.内容

E.主见

19、在物业管理中常常用到的预算形式主要有。

A：年度运营预算

B：资本流预算

C：资本支出预算

D：长期预算

E：资本收入预算

2()、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过

时，删除)

A：折旧和摊销

B：投资回收

C：投资回报

D：未安排利润

E：权益融资

21、确定房地产开发项目，应当符合的要求。

A：国土规划

B：年度建设用地安排

C：城市规划

D：土地利用总体规划

E：房地产开发年度安排

22、在房地产估价中，假如估价目的不同，则

A.估价的依据有可能不同

B.估价的方法有可能不同

C.估价对象的范围有可能不同

D.不影响估价结果的公正性

E.不影响估价报告的用途

23、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。

A：租金

B：租金以外