青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案摘要：本案例聚焦于青岛中南物业管理有限公司南京分公司与徐献太、陆素侠之间的物业管理合同纠纷。通过对案件事实、争议焦点、法院审理过程及判决结果的详细阐述，分析了物业管理合同履行过程中常见的问题及法律适用要点，为类似案件的处理提供参考。

一、引言随着我国物业管理行业的不断发展，物业管理合同纠纷日益增多。此类纠纷不仅涉及业主与物业公司之间的权利义务关系，还关系到小区的和谐稳定以及居民的生活质量。青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案就是其中具有典型性的一例，对厘清物业管理中的诸多问题具有重要意义。

二、案件基本事实（一）当事人信息原告：青岛中南物业管理有限公司南京分公司，住所地为南京市某区某路某号。统一社会信用代码为[具体代码]，法定代表人为[姓名]。

被告：徐献太，男，[出生日期]，住南京市某小区某幢某室。

被告：陆素侠，女，[出生日期]，住址同徐献太。

（二）物业管理合同签订情况青岛中南物业管理有限公司南京分公司（以下简称"中南物业南京分公司"）与南京市某小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定了服务内容，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；环境卫生管理；安全防范服务等多项内容。同时明确了物业服务费用的标准及缴纳方式等条款。

（三）纠纷产生背景徐献太、陆素侠系南京市某小区的业主，居住在该小区某幢某室。在中南物业南京分公司提供物业管理服务期间，双方就物业服务质量、费用缴纳等问题产生了争议。

中南物业南京分公司认为，其按照合同约定履行了相应的物业管理服务义务，但徐献太、陆素侠自[起始时间]起未缴纳物业服务费。经多次催缴无果后，遂向法院提起诉讼，要求徐献太、陆素侠支付拖欠的物业服务费及相应的违约金。

徐献太、陆素侠则辩称，中南物业南京分公司在物业服务过程中存在诸多问题，如小区环境卫生差、安保措施不到位、公共设施维修不及时等，导致其生活受到影响，因此不同意支付物业服务费。

三、争议焦点（一）中南物业南京分公司是否全面履行了物业管理服务合同义务徐献太、陆素侠主张中南物业南京分公司在环境卫生方面，小区垃圾清理不及时，楼道内常有杂物堆积；安保方面，外来人员随意进出小区，存在安全隐患；公共设施维修方面，小区内部分路灯损坏未及时修复，电梯也经常出现故障。他们认为中南物业南京分公司未能按照合同约定全面履行服务义务。

中南物业南京分公司则提供了一系列证据证明其履行了合同义务。例如，提交了日常的环境卫生清洁记录，显示每天都有专人对小区公共区域进行清扫和垃圾清运；提供了安保人员的巡逻签到表、外来人员登记记录等，证明安保工作按规定执行；还提交了公共设施维修记录及维修费用支出凭证，表明对路灯、电梯等设施的维修工作及时开展。

（二）徐献太、陆素侠拒绝缴纳物业服务费的理由是否成立徐献太、陆素侠以中南物业南京分公司服务质量不达标为由拒绝缴纳物业服务费。他们认为物业服务质量不符合合同约定，其有权行使同时履行抗辩权，即在中南物业南京分公司未改善服务质量之前，拒绝支付物业服务费。

中南物业南京分公司认为，即使在服务过程中存在一些小问题，也不构成根本违约，徐献太、陆素侠不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。并且，物业服务是一个持续的过程，对于一些问题一直在积极改进，徐献太、陆素侠应先缴纳费用，再通过合理途径解决服务质量问题。

四、法院审理过程（一）证据提交与质证在庭审过程中，中南物业南京分公司提交了以下主要证据：1.《物业管理服务合同》，证明双方存在物业管理服务合同关系及各自的权利义务。2.环境卫生清洁记录，包括每日清扫区域、垃圾清运次数及时间等详细记录。3.安保巡逻签到表及外来人员登记记录，显示安保人员按时巡逻及对外来人员的规范登记情况。4.公共设施维修记录及维修费用发票，体现对路灯、电梯等设施的维修情况及支出费用。

徐献太、陆素侠提交了以下证据：1.小区环境卫生照片，显示楼道内有杂物堆积、垃圾未及时清理等情况。2.小区安保情况视频，证明外来人员可随意进出小区，安保措施存在漏洞。3.业主联名签字的意见书，反映小区业主对物业服务质量的不满及相关问题。

双方对对方提交的证据进行了质证。中南物业南京分公司对徐献太、陆素侠提交的照片和视频的真实性、关联性提出异议，认为照片和视频不能全面反映整个小区的物业服务情况，且拍摄时间不确定，不能以此证明物业服务长期存在问题。对于业主联名意见书，认为其不能作为认定物业服务质量不达标及拒绝缴费的合法依据。

徐献太、陆素侠对中南物业南京分公司提交的清洁记录、巡逻签到表等证据的真实性提出质疑，认为这些记录可能存在造假情况，不能真实反映实际服务情况。对于维修记录及发票，认为即使有维修行为，但不能证明维修及时有效，公共设施仍存在诸多问题未得到根本解决。

（二）法院调查与认定法院为进一步查明事实，对小区进行了实地走访，并向部分小区居民了解情况。经调查发现：1.小区环境卫生方面，确实存在部分区域垃圾清理不及时、楼道杂物堆积的现象，与中南物业南京分公司提交的清洁记录不完全相符。2.安保方面，外来人员登记管理存在一定漏洞，有部分外来人员未进行详细登记即进入小区。3.公共设施方面，部分路灯损坏后虽有维修记录，但仍有一些路灯未及时修复，电梯也偶尔出现故障影响居民使用。

法院综合双方证据及实地调查情况认定，中南物业南京分公司在履行物业管理服务合同过程中存在一定瑕疵，未能完全达到合同约定的服务标准。

（三）法律适用与辩论在法律适用方面，双方展开了激烈辩论。

中南物业南京分公司认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。徐献太、陆素侠作为小区业主，应按照合同约定缴纳物业服务费。即使服务存在一些问题，也应通过合理途径解决，而不是直接拒绝缴费。

徐献太、陆素侠则依据《民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。他们认为中南物业南京分公司未全面履行物业服务义务，其有权拒绝缴纳物业服务费。

法院在听取双方辩论意见后，认为物业服务合同是一种双务合同，双方都应按照合同约定履行各自义务。中南物业南京分公司未能全面履行合同义务，构成违约。但徐献太、陆素侠以服务质量问题直接拒绝缴纳物业服务费的方式也不妥当。

五、法院判决结果（一）判决内容法院经审理认为，中南物业南京分公司与徐献太、陆素侠之间的物业管理服务合同合法有效，双方均应依约履行。中南物业南京分公司在服务过程中存在一定瑕疵，未完全达到合同约定的服务标准，应承担相应的违约责任。徐献太、陆素侠以服务质量问题拒绝缴纳物业服务费，其理由虽有一定合理性，但不能成为拒绝缴费的合法依据。

综合考虑双方的过错程度及实际情况，法院酌定徐献太、陆素侠按照合同约定的物业服务费标准的[X]%支付自[起始时间]起至起诉之日止的物业服务费，共计[具体金额]元。对于起诉之后的物业服务费，中南物业南京分公司应积极改进服务质量，待服务质量符合合同约定后，徐献太、陆素侠应按照合同约定标准足额缴纳。

关于违约金，因中南物业南京分公司自身存在服务瑕疵，法院不予支持徐献太、陆素侠支付违约金的请求。

（二）判决依据与理由1.合同效力认定：依据《民法典》相关规定，双方签订的《物业管理服务合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应受合同约束。2.违约责任认定：中南物业南京分公司未全面履行合同义务，在环境卫生、安保、公共设施维修等方面存在问题，构成违约。但物业服务具有公共性和持续性特点，不能因部分瑕疵而否定其整体服务价值。3.费用支付酌定：考虑到中南物业南京分公司的违约程度及徐献太、陆素侠因服务质量问题受到的影响，酌定降低物业服务费支付比例。这样既维护了业主的合法权益，也促使物业公司积极改进服务质量。4.违约金处理：由于中南物业南京分公司存在违约行为，不符合要求业主支付违约金的条件，故对违约金请求不予支持。

六、案例分析与启示（一）对物业管理公司的启示1.严格履行合同义务：物业管理公司应切实按照合同约定的服务内容、标准和质量要求提供服务，加强对环境卫生、安保、公共设施维修等关键环节的管理，确保服务的全面性和及时性。2.建立完善的服务质量监督机制：定期对服务质量进行自查自纠，及时发现并解决存在的问题。同时，积极听取业主意见，不断改进服务方式和方法，提高服务质量，增强业主满意度。3.加强证据意识：在服务过程中，要注重收集和保存各类证据，如清洁记录、巡逻记录、维修记录等，以便在发生纠纷时能够有力证明自己履行了合同义务。

（二）对业主的启示1.理性维权：业主在认为物业服务质量不达标时，应通过合理合法的途径解决问题，如与物业公司沟通协商、向业主委员会反映或通过合法程序更换物业公司等，而不是直接拒绝缴纳物业服务费，否则可能面临法律风险。2.积极参与小区管理：业主应增强主人翁意识，积极参与小区的物业管理事务，监督物业公司的服务行为，与物业公司共同营造良好的小区生活环境。3.明确权利义务：业主在享受物业服务的同时，应清楚自己的权利和义务，按照合同约定及时缴纳物业服务费，以保障物业服务的正常运行。

（三）对类似案件处理的参考意义本案例为处理类似物业管理合同纠纷提供了重要参考。在认定物业服务公司是否全面履行合同义务时，要综合考虑多方面因素，包括双方提交的证据、实地调查情况等。对于业主以服务质量问题拒绝缴费的情况，法院应根据具体情况权衡双方过错，合理确定