北京中体奥林匹克花园叠拼入市策略报告

中体奥林匹克花园2021年叠拼入市策略报告1目录1、市场------------------------------------------32、市调------------------------------------------93、客户-----------------------------------------204、产品-----------------------------------------305、下一阶段策略---------------------------------356、解决之道-------------------------------------427、无理由退房-----------------------------------468、推广-----------------------------------------519、平面表现-------------------------------------572—市场—3金九银十

截至10月30日，9、10两个月商品住宅销售20219套，同比去年下降33.6%。其中10月成交量更是继续下挫，截至10月30日，商品住宅销售8854套，同比去年下降31.17%，环比9月份下降17.96%。4从紧缩到放松

29日，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。自9月15日央行4年来首次宣布下调贷款基准利率以来，央行在短短一个半月时间内已经三次宣布下调利率。

5结语6地块鸟瞰图7联排叠拼自身的品质老客户加大暗折增强品牌的影响力度热销叠拼带动联排的销售回笼现金流8—市调—9市调—汤House指标建筑面积15万平方米容积率0.8绿化率31%物业费

1.90元/平方米·月车位下：小院停车；上：公共停车产品类型建筑类别板楼、联排、叠拼别墅面积140-200平层无花园有地下室有房源还有3栋叠拼，3栋联排未售层数4价格报价12000套总价168-240价值教育小汤山中学，小学，双兴苑幼儿园医疗小汤山镇医院，小汤山疗养院，六和肾病医院等，其中小汤山疗养院为三级医院，医保定点医院备注上叠送阁楼，下叠送花园10市调—园墅指标建筑面积10.00万平方米在售二期容积率0.86绿化率31%物业费3.68元/平方米·月车位北侧停车，送车位产品类型建筑类别双拼、联排、叠拼面积190-210平层无地下室有（算面积）花园公共花园层数4层价格报价11000套总价209-231折扣情况一次性付款98折,银行按揭99折购买力收入20000以上存款100万以上外籍人士投资客有车族三口之家三代同住四世同堂价值医疗北大国际医院教育北京大学法学院、北京农学院、华北电力大学、昌平区实验小学商业中关村国际商城、加油站11市调—龙城花园指标建筑面积45944.5平方米（五期）在售五期容积率1.24绿化率35%物业费3.28元/月·平方米车位地下停车，不送车位产品类型建筑类别叠拼花园洋房面积180-280平层有地下室有（算面积）花园有层数5、6房源2栋未开盘，在售5套价格报价13000套总价234-364价值医疗北大国际医院教育华北电力大学，北京农学院、英才幼儿园龙城园商业美廉美超市，京客隆超市，酒店备注可进北大附小，赠送复式空调12市调—百旺杏林湾指标建筑面积49万平方米容积率1.17绿化率36%物业费花园洋房2.1元/平方米/月;叠拼2.5元/月/平米车位送车位建筑类别普通住宅别墅花园洋房产品类型面积200以上平层有地下室无花园公共花园层数5房源6栋在售，另有6栋现房报价14500价格套总价290以上医疗中关村国际医院价值教育规划社区又幼儿园、学校商业社区内商业设施、中关村国际商城13市调—北辰香麓指标建筑面积32.8万平方米容积率1.49物业费4.75元/平方米·月车位买地下车位产品类型建筑类别联排，叠拼面积210-350平层有（独立单元）地下室无花园20-30平米层数4、5、6、8房源6栋，17日开始认购价格报价13600套总价285-476价值医疗规划海淀国际医疗中心教育

中央民族歌舞艺术培训学校、中关村文化教育基地商业

家具店嘉事堂药店京百利发综合超市备注错层（一层半）叠拼，平层价格高于叠拼；9月21日开始在北青推广14市调—北潞尚界指标建筑面积总建筑面积：121291.61平米住宅建筑面积：90400平米，商业面积：4100平米在售五期容积率1.19绿化率30%物业费1.50元/平方米·月车位送车位产品类型建筑类别板楼,叠拼别墅,多层面积160平层有地下室有房源目前在售为平层楼座，3栋层数4、5价格报价9800套总价156客群购买力月入4000以上存款20万以上工薪阶层低收入家庭二人世界三口之家价值医疗房山红十字会、良乡医院北潞园社区服务站、嘉事堂药店、康辉药店、博祥大药房同济医院门诊、北潞园小区卫生站、房山第一医院教育区内设有幼儿园、北潞小学，且周边分布着北潞中学、良乡二中、良乡三中以及良乡大学城，其中北京工商大学、首都师范大学、中国政法大学、中央财经大学等院校都已进驻大学城内商业华冠超市、点点超市、福景乐超市、宏达超市、便民蔬菜超市、北潞园社区超市备注平层价格低于叠拼15市调—靠山居艺墅指标建筑面积80000平方米容积率0.6绿化率47%物业费2.25元/平方米·月车位花园停车产品类型建筑类别联排、叠拼、双拼面积160-190平层无花园有地下室有房源现房，1栋层数4价格报价10500套总价168-199折扣情况9折价值医疗社区内医疗教育社区内幼儿园商业社区内会所、物美大场卖场、物美超市、恒源商厦、恒源超市、恒兴小商品市场、天河水洗衣中心、肯德基、天外天、洪满天、翠满楼备注上叠送露台，下叠送花园。转现未取得销售许可证16市调—天恒乐活城指标建筑面积20万平方米容积率1.8绿化率36%物业费叠拼别墅2.3元/平方米/月;联排别墅2.8元/平方米/月车位半地下停车，送车位产品类型建筑类别板楼、多层洋房、联排、叠拼面积170-190平层无花园有地下室有房源在售3栋层数4价格报价8500套总价144-161折扣情况一次性付款95折,商业贷款97折价值医疗良乡医院、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院备注上叠赠送一层车位和储物间，送露台1718结语我司根本上把北京市场上现售的一些叠拼工程到实地看了一遍，销售价格在8500—13600元/平米。市场在售的工程根本上都属于有价无量的状态，销售卖场冷清，监控数据迟迟无法更新。在区域上对本案最有参考意义的三个工程分别是天恒乐活城：8500元、靠山居：9500元、北潞尚界：9800元。从产品的附加值上来看，本案带电梯成为唯一的一个突出特性。19—客户—201、已成交客户分析21工作职务：公务员〔6人〕一般职员〔22人〕中层管理人员〔34人〕高层管理人员〔11人〕私企业主〔6人〕退休〔2人〕22居住区域：宣武〔7人〕西城〔9人〕石景山〔4人〕海淀〔48人〕丰台〔41人〕东城〔4人〕崇文〔5人〕朝阳〔5人〕大兴〔17人〕房山〔4人〕怀柔〔4人〕其他〔5人〕23工作区域：丽都商圈〔2人〕国贸商圈〔8人〕中关村商圈〔18他〕CBD〔2人〕西单〔3人〕金融街商圈〔16人〕公主坟〔7人〕亚运村商圈〔6人〕安定门商圈〔1人〕朝阳门商圈〔9人〕上地商圈〔3人〕其他〔22人〕2425购置原因：地理位置及交通〔18人〕周边环境〔20人〕价格〔10人〕社区规模及规划〔12人〕建筑风格〔20人〕户型〔46人〕建筑质量〔16人〕园林景观〔28人〕升值潜力〔14人〕开发商实力及信誉〔17人〕物业管理〔9人〕社区配套〔7人〕居住人群〔9人〕楼盘知名度〔24人〕262、叠拼客户工程户型面积为180～190平米，设定单价8500元/㎡。工程户型总价150～160万。首付60万-64万，每月还款额在6793元～7300元。家庭年收入在27万～40万元以上。？27叠拼客户解析：追求有天或有地的类别墅生活方式；绝大多数客户他们都有奥运情节或运动健康情节；国企中体品牌成为他们购置提供了信心保障；认可城市边缘化的生活方式、有亲近自然的内心需求；时间本钱胜过交通本钱，自驾车作为家庭的主要交通工具；具有前瞻的眼光，认同区域未来的开展前景；绝大局部客户属于金字塔的中级向上那局部人群，对产品细节非常挑剔；无论是第一次置业，还是第二次置业，这里都是他们的第一居所；大局部客户都早就具有置业能力，在看奥林匹克花园之前并没有碰到让他们心动的房子；理性、内敛、注重产品内涵和居住的实体感受；28结语一个具有浓厚的西部情结，对生活和居住品质/精益求精的知本阶层。29—产品—3031环境： 3大森林公园环绕，畅想自然梦想；；传统京西南板块生态修养带，城市绿肺提供每天的清风和鲜氧；社区景观带：以“显山露水，依山就势，错落有致〞作为规划设计的原那么性理念，三期社区中心规划一条山涧小溪，立意取自?桃花源记?，伴随山涧涓涓，恍然如世外仙境，仁者乐山，智者乐水，在此浑然天成。独有奥林匹克景观大道，记载名人足迹与奥林匹克荣耀历史；社区商业街完整配套，便利生活唾手可得；32交通：1、紧邻西五环，邻京石高速，永定河畔，10余条公交线路，四通八达；规划中的地铁14号线也将经过此地；2、距六里桥缺乏10公里，直接辐射北京丽泽商务区和中关村科技园区丰台园；区域：京西南传统生态修养带；金融街西花园。33性价比：1、稀缺城市坡地别墅；2、金牌别墅社区，低密度稿舒适度的高品质生活享受；3、150万即可拥有五环边的城市别墅；品牌开发商实力巨献：中体产业集团，奥林匹克花园全国第29个工程〔全国共56个〕，金牌别墅社区；品牌开发商实力巨献。34—下一阶段策略—35叠拼入市目标

叠拼全盘实现均价8500元/平米总销售金额2.07亿元2021年底，完成全盘50%的体量即65套，通过我们深化研讨，我们认为完成52套比较合理！

3611蓄客期24％32套20％26套30％40套10％12套11月11日完成70％共90套完成30％共40套平均来客20组/天8800元/㎡8300元/㎡7600元/㎡10300元/㎡15％20套7200元/㎡叠拼销售方案37三期A地块叠拼产品5栋130套总建面26718.78平方米地上建面2467.46平方米；地下建面2251.32平方米。推盘方案38叠拼产品位于三期A地块的最北部，共5栋楼，建筑面积26718.78平方米，其中地上面积24467.46平方米，地下2251.32平方米。5栋楼号分别为1＃、2＃、3＃、4＃和7＃，共130套；其中1＃楼为6层5个单元楼座；2＃为6层4个单元楼座；3、7＃楼为5层4个单元楼座，内有大平层户型；4＃楼为6层6个单元楼座。地下室在2＃、3＃和7＃内，共2251.32平方米，其中局部房屋一层可直接进入地下室，绝大局部通过公共通道进入地下室。地下室目前存在分配问题和销售方式问题。1＃和4＃没有地下室。1＃和2＃为南入户，3＃、4＃和7＃为北入户。产品解读39我司建议首次开盘推出1#、4#，共66套。推盘方案14237401、1#和4#为6层的多单元楼栋，无地下室和花园，在叠拼房源中相对附加值较小；首次推盘以低价入市为原那么，应选择相对较差的房源。2、1#和4#没有地下室，不涉及到地下室分配问题，防止了在未明确地下室分配和销售方式的情况下，影响销售进度。3、1#和4#不存在重新规划花园的可能性，在未确定重新规划设计花园前，也不会影响正常销售。推盘理由41—解决之道—42客户购置信心购置价格无理由退房推出具有市场震撼性的价格内部7200元/㎡起对外7600元/㎡起43销售策略44叠拼别墅正常销售+无理由退房在叠拼销售过程中推出两张价格表，一张为正常销售，按照现有的合同文本签约。另外一张为可以增加无理由退房补充协议，此价格表价格高于正常销售价格表5%。正常销售选择按照现有合同文本签约，正常销售，销售价格低于无理由退房价格5%。无理由退房销售选择无理由退房销售，销售价格高于正常签约销售价格5%。签订无理由退房协议。45—无理由退房—46中体奥林匹克花园“无理由退房〞活动须知活动对象：自本活动发布之日起购置中体奥林匹克花园叠拼户型的购房者活动期限：2021年1月26日前活动内容：凡在活动期间购置中体奥林匹克花园叠拼户型的购房者可享有与北京创世愿景房地产开发签订?无理由退房协议?的权利。在本活动约定日期内购房者可以随时提出退房，无论何种原因，开发商按照双方签订协议约定解除购房