高层+别墅居住区规划设计投标方案

碧桂园＆招商南通·启东协兴港1#地块规划设计方案THE

PLANNINGDESIGNOF1#

AREA

IN

XIEXINGPORT，NANTONG,QIDONG2019·03目录丨

CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04PART

05丨条件解析

Conditional

Analysis丨策略思考

Strategic

Thinking丨方案解读

Interpretation

of

ThePlan丨启动区篇

Design

of

Sales

Center丨户型设计

Design

of

House

TypePART

01

丨条件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解读

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨启动区篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨户型设计

Design

of

HouseType城

市

区

位Urban

location‘‘徐州海安县连云港如东县宿迁如皋市通州区崇川区港闸区淮安海门市121°87’E启东市盐城基地位置扬州泰州启东是由江苏省南通市代管的一个县级市，地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户，也是江苏日出最早的地方。启东市与国际大都市上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。启东是中国著名的"海洋经济之乡"。拥有203公里江海岸线，60多万亩滩涂。吕四渔场是中国四大渔场之一，吕四渔港是中国六大中心渔港之一，每年海产品捕捞量占江苏省的1/3。镇江南京南通121°87’E常州无锡基地位置苏州城

市

区

位Urban

location协兴港隶属于江苏省

启东市

近海镇，位于启东市近海镇东南侧，由原来的小闸口村、协兴闸村合并而成。该村地理位置突出，紧临黄海，海防公路窜村而过。基地位于启东市近海镇东南侧，紧邻黄海，绝佳海景地段。基地距上海直线距离为80km且有高速直通上海，地理位置较优越。南通兴东国际机场南通站江海大道高架人民西路SITE人民东路无锡站昆山站苏州站上海虹桥国际机场上海南站沪芦高速亭枫高速上海绕城高速东海大桥基

地

配

套Base

matching基地位于启东市协兴港，东临黄海。基地10km范围内，包括高等院校南通大学，距离启东市中心大约20km左右。基地南方向不远处更是有当地政府重点打造的恒大海上威尼斯，景观资源丰富。南通大学待开发黄海基地位置老城区启东市湿地迷宫新城区海上威尼斯圆陀角风景区用

地

条

件Land

use

conditions首期用地:131019㎡,其中住宅109819㎡，商业21200㎡;住宅、商业分界线自行划分。重要提示：住宅用地不能突破海域证线！土地使用性质：商住混合用地RB总用地面积：131019㎡约196.53亩计容建筑面积：288547.5

㎡商业用地容积率：0.6＜far≤0.8居住用地容积率：far≤2.5住宅建筑密度：≤25%商业建筑密度：≤60%绿地率：≥35%建筑限高：h≤80米用地红线停车位指标：机动车：车位数按不少于1.2车位/100㎡计容建筑面积配置。其中室外地面停车位比例不超过总停车位的20%，另需配置总停车位数5%的室外地面访客车位（不计入指标核算）非机动车：

1、按相关规定配置；2、设置电动车集中停放充电海域证线道路禁止开口段周

边

现

状Peripheral

statusquo12354231SITE54基地位于启东市近海镇东南侧，紧邻黄海，绝佳海景地段，但基地周边资源较匮乏，缺少商业配套。未

来

规

划Planning

Design未

来

规

划Planning

Design未

来

规

划Planning

Design未

来

规

划Planning

Design未

来

规

划Planning

Design可

进

入

性Accessibility基地位于协兴港村，隶属于江苏省启东市近海镇，位于启东市近海镇东南侧，地理位置突出，紧临黄海。自然景观极佳，但基地离市区较远所以到达方式基本上为机动车通行。从省外主要通过G40沪陕高速，336国道以及328国道来达到进入协兴港的目的。328国道基地位置可

进

入

性Accessibility基地东侧紧邻黄海，所以机动车从省内想到达基地的话只能从西边进入，机动车从基地西边紧邻的滨海大道，由于滨海大道距基地有一定高差，需驶向基地南侧从旁边辅道驶入基地内部，西南角人流量最大，所以根据便利性以及合理性，将基地形象展示面设置在基地的西南角。未来黄海商业中心SITE用

地

特

征Land

usecharacteristics环境交通TRAFFIC配套地段LOCATIONPARK目前配套需在基地内配套齐全景观资源丰富，拥有一线海景景观资源，生态资源优越，宜居品质道路能级较高，规划前景好，公交线路匮乏，通达性目前较差地处协兴港发展地块随着沿海资源的减少，沿海住宅项目必将成为未来的稀缺资源，潜力无限，但相对度假性质，地块内配套欠缺。竞

品

分

析Analysis

of

competing

products长泰海滨城江欣望江府长泰海滨城住宅均价0.9W别墅均价2.3W住宅均价0.76W123江欣望江府碧桂园十里外滩恒大海上威尼斯住宅均价1.2W住宅均价0.9W别墅均价1.5W431长泰海滨城碧桂园十里外恒大海上威尼本案324碧桂园十里外滩恒大海上威尼斯江欣望江府5绿地长岛竞

品

分

析Analysis

of

competing

products住宅售价：0.9万长泰海滨城别墅售价：2.3万48㎡户型76㎡户型66㎡户型93㎡户型116㎡户型3-2-3别墅119㎡户型2-2-3别墅157㎡户型4-2-3别墅156㎡户型4-2-3

别墅1-2-1住宅2-2-1住宅2-2-1住宅3-2-1住宅江欣望江府住宅售价：0.76万碧桂园十里外滩

别墅售价:330万/套住宅售价:1.2W93㎡户型91㎡户型117㎡户型三面宽3-2-1住宅118㎡户型三面宽3-2-1住宅123㎡户型2-2-2别墅123㎡户型2-2-2别墅95㎡户型三面宽3-2-1住宅115㎡户型三面宽3-2-2住宅1-2-1住宅1-2-1住宅恒大海上威尼斯住宅售价：0.9万别墅售价：1.5万51㎡户型125㎡户型三面宽3-2-2住宅172㎡户型4-2-2别墅192㎡户型4-2-2别墅1-1-1住宅竞

品

分

析Analysis

of

competing

products长泰海滨城江欣望江府碧桂园十里外滩恒大50-9048㎡户型66㎡户型76㎡户型1-2-1

住宅2-2-1住宅2-2-1住宅125㎡户型三面宽3-2-2住宅90-12091㎡户型93㎡户型95㎡户型115㎡户型三面宽3-2-2住宅93㎡户型116㎡户型3-2-3

别墅119㎡户型2-2-3

别墅三面宽1-2-1住宅1-2-1住宅3-2-1住宅3-2-1住宅172㎡户型4-2-2

别墅120+123㎡户型2-2-2

别墅123㎡户型2-2-2

别墅140㎡户型192㎡户型4-2-2

别墅121㎡户型3-2-3

别墅156㎡户型4-2-3

别墅157㎡户型4-2-3

别墅117㎡户型三面宽3-2-1住宅118㎡户型三面宽3-2-1

住宅四面宽4-2-2住宅竞品总结竞品户型产品面积段丰富，长泰海滨城江欣望江府碧桂园十里外滩恒大提供不同人群需求50-90长泰海滨城:江欣望江府：碧桂园十里外滩：90-120㎡恒大海上50-90㎡120+㎡50㎡以下90-120㎡76㎡户型48㎡户型66㎡户型50—90㎡120+㎡1-2-1

公寓2-2-1

公寓2-2-1

公寓90—120㎡50-90㎡占比最大，主要为90-120㎡125㎡户型90-120㎡占比最大，120+㎡别墅次之主力为120+㎡别墅，三面宽90-1203-2-2

高层部分50-90㎡住宅90-120㎡次之93㎡户型91㎡户型93㎡户型95㎡户型三面宽115㎡户型三面宽3-2-2

高层116㎡户型3-2-3

别墅119㎡户型2-2-3

别墅1-2-1

公寓1-2-1

公寓3-2-1

高层3-2-1

公寓172㎡户型4-2-2

别墅周边楼盘竞品均以小户型为主，50-90㎡面积段占比最大，120+精致小户型成为海景房精选。123㎡户型123㎡户型140㎡户型四面宽4-2-2

高层192㎡户型4-2-2

别墅121㎡户型3-2-3

别墅156㎡户型4-2-3

别墅157㎡户型117㎡户型三面宽118㎡户型三面宽2-2-2

别墅2-2-2

别墅3-2-1

高层3-2-1

高层4-2-3

别墅绝佳海景资源可观的建设总量尚未成熟的配套设施如何将现状海景打造成滨海度假目的地？需求人口的居住体验是关键！品质营造PART

01

丨条件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解读

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨启动区篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨户型设计

Design

of

HouseType溢价点1：商业价值提升底层商业上层商住公寓商业商住按原强排方案1,

最大化商住面积2，提升组团感3，利用海景4，沿街商业价值最大化1，提升组团感2，利用海景3，沿街商业价值最大化5，商住复合商业+商业loft商业+商墅1,

最大化商住面积2，提升组团感1,

最大化商住面积2，提升组团感3，利用海景3，利用海景4，多层级商业空间4，流线性商业空间溢价点2：住宅位置选择视线交通交通价值由北到南逐渐升高视线价值由东到西逐渐升高组团看景组团价值地块中央最高景观价值由北到南逐渐升高溢价点3：住宅价值最大化1.商业量取下限，量给住宅，做足住宅面积2.满足最大建筑面积下替换叠加3.

货值最大化原方案总图加入部分叠加代替高层叠加代替中央高层与别墅货值最大化海景户数提升高区大花园策略低区组团策略提升品质溢价产品增加示范区位置选择选址可达性

展示性

景观资源后期规划65123456774321经比较分析发现，地块中点1,点2和点3更适合作为示范区来设计和规划。总结住宅模式示范区模式1.核心区价值提升2.海景户数最大化点1更适合作为示范区兼具海景面及交通可达性商业模式321底层商业上层公寓流线型交通空间南通印象北上海门户珠明江海古通州,天连一水抱城流航运文化盐文化古代南通地区各县，有着漫长而陆续的由海成陆过程，作为淮南食盐的重要产区，历时两千年之久。故而本地区主要河道的开凿，其始多与向外运输销售食盐有关，后来才兼用于运粮、灌溉、泄洪与其他物资运输。南通作为海上丝绸之路的起源地之一，是古代中国与外国交通贸易和文化交往的海上通道，具有丰富的历史文化底蕴。船舶文化水利文化海上船舶作为一个大的项目内容，由于其特殊的地理位置，海上贸易、海上作战、海上捕捞等内容决定了其体量的大而稳。中国海上丝绸之路的建立，缩短中国和世界的距离，鉴真东渡、郑和下西洋、郑成功收复台湾等故事与船文化息息相关。中国首批对外开放的14个沿海城市之一,东抵黄海,南望长江,西、北与泰州、盐域接填。“据江海之会、南北之喉”,与中国经済最发达的上海及苏州灯火相,被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身,拥有长江岸线226公里。码

头

文

化Wharf

culture码头的功能就是集散和流通，而城市也就是集散和流通的产物。南通城市的发展变迁，与南通码头的兴衰流变息息相关。经过时代的发展变迁，南通码头也经历质的飞跃。东灶港码头吕四码头南通港新港区码头消防码头南通中集码头本案南通通海码头项目愿景PROJECT

LOCATION全视角、高品质的生活感受——海边轻度假目的地项目愿景PROJECT

LOCATION重温经典，内外兼修，海派文化，一脉相承——都市风情理想人居项目愿景PROJECT

LOCATION水湾蜿蜒，面朝大海，水居合一——写意东方的空间感受酒店感

开放度假风情空间红砖流动性文化生态船舶文化

海派文化码头船舶文化

海派文化码头启航

揽境云湾雅致现代度假体验红砖风情街巷坊馆写意东市堂埠启航·雅致现代揽境·褐石风情云湾·写意东方度假体验

开放空间滨水风情

复合多元街巷坊馆

文化脉络复合业态

风情街区水湾蜿蜒

市堂埠桥东方人居

品质生活关键词:资源占有关键词:风情化关键词:码头感对标：三亚酒店群对标：海派风情街区对标：现代码头主题：扬帆起航主题：风情化街区主题：空间生态系统特征：体量感，大开大合，资源占有产品：高层，别墅，LOFT，商业特征：流线性，体量暗示，配套集中产品：高层，叠加，别墅，LOFT，商墅特征：商住混合，住宅价值提升产品：高层，叠加，LOFT，商业启航·雅致现代揽境·褐石风情云湾·写意东方度假体验

开放空间滨水风情

多元层级街巷坊馆

文化脉络复合业态

风情街区水湾蜿蜒

市堂埠桥东方人居

品质生活鸟瞰APART

01

丨条件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解读

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨启动区篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨户型设计

Design

of

HouseType启航·雅致现代揽境·褐石风情云湾·写意东方度假体验

开放空间滨水风情

多元层级街巷坊馆

文化脉络复合业态

风情街区水湾蜿蜒

市堂埠桥东方人居

品质生活鸟瞰A案例分析Case

analysis三亚海湾界面——海景资源利用最大化酒店/住宅聚落界面海景界面三亚仁恒皇冠酒店案

例

分

析Case

analysis海景公寓构思形体——船形建筑形态视野——侧向观海景观面享受——度假风居住体验海景界面三亚亚龙湾凯莱度假酒店形体——退台式建筑形态案

例

分

析Case

analysis海景公寓构思视野——超大观海景观面享受——度假风居住体验概

念

生

成——资源占有Site

Block住宅组团住宅组团组团景观形态加以推拉，形成更长的滨海延展界面植入组团景观空间面海空间均质切割，形成四大组团界定组团空间关系住宅组团住宅组团观海公寓观海公寓集中商业赋予各组团新的空间形态形成最终方案单体通过退台形成多重景观层次底部架空，增加组团联系性总平面图Site

Planning南通启东协兴港地块经济技术指标项目数值单位备注用地面积109819.00399776.39274547.50125228.8919218.3398783.20.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积人防车库面积非人防车库面积其中地下车库其中附赠地下室面积自行车库面积7227.32容积率住宅2.50271326.0053946.00177300.0023760.0016320.00㎡㎡㎡㎡㎡100.00%19.88%65.35%8.76%557590其中其中1206.01%公建配套物业用房3221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡养老用房社区用房公厕消防控制室小区变配电门卫商业14000.006000.008000.00商业商业loft总户数38649722268216户户户户户户100.00%25.16%58.70%5.59%557590其中其中12040810.56%建筑密度机动车停车位地面停车地下停车非机动车停车位住宅总人数19.26%35932223371481812365辆辆辆辆人资源占有开放空间三亚风度假体验雅致现代移步异景海景露台星级配套超大花园视野延展面视野延展面总图分

析General

diagram

analysis形态分布产品分布图例图例27F3F售楼处24F4F商业配套55㎡75㎡90㎡别墅总图分

析General

diagram

analysis流线分析景观分析人行出入口车行出入口图例人行流线图例景观主流线景观中心次级景观景观次流线形象入口海岸景观车行流线城市道路消防登高面商业人流日照分

析Sunshine

analysis方案一

——

日照分析结论：根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》表3.2.3知启东市日照计算系数为1.37且住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准。图例LEGEND7小时6小时5小时4小时3小时2小时1小时0小时【方案一·启航】

=三亚仁恒皇冠/三亚凯莱是否到此为止？NO文化价值+街巷风情启航·雅致现代揽境·褐石风情云湾·写意东方度假体验

开放空间滨水风情

多元层级街巷坊馆

文化脉络复合业态

风情街区水湾蜿蜒

市堂埠桥东方人居

品质生活鸟瞰A案

例

分

析Case

analysis波士顿昆西——红砖风情小镇不

过

时

的

经

典

不

经

意

的浪

漫不

淡

漠

的波士顿后湾

纽约上东区Since

1880

Since1880纽约苏荷区

炮台山Since1960

Now风情感毕肯山Beacon

Hill后湾Back

Bay传统性上东区Upper

East苏荷区Soho时尚感案

例

分

析Case

analysis时尚·亲切的景观布局明亮·温暖的立面色彩风的商业街区时代·简约的会所布置案

例

分

析Case

analysis街巷坊馆案

例

分

析Case

analysis街的风情—静怡舒缓巷的空间—精致优雅坊的体验—文化艺术馆的传承—高贵典雅武康路老洋房中的神秘优雅斯文里二层石库门旧式里弄田子坊特定时期的作坊式基地思南公馆市中心成片洋房项目概

念

生

成——街巷坊馆Site

Block第三界面住宅组团商墅住宅组团第二界面通过对商业体快的积极划分，并对BLOCK加以定义通过对商业价值层次梳理切分，形成三重价值体系同时街角区域打开初步形成街区住宅组团商墅组团住宅组团首开组团首开组团依托功能落位各功能空间，组团定义形成最终方案通过BLOCK之间体块组合，形成“街巷坊馆”四大空间体现该项目风情街区特色总平面图Site

Planning南通启东协兴港地块经济技术指标项目数值单位备注用地面积总建筑面积109819.00402404.47274547.50127856.9719218.33101411.30.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面积地下建筑面积人防车库面积其中非人防车库面积附赠地下室面积自行车库面积地下车库其中7227.32容积率住宅2.50271326.0062282.00168264.0014580.005520.0020680.003221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.0014000.006000.005600.002400.00382411342214162138888819.84%3672㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户户户户户户户100.00%22.95%62.02%5.37%2.03%7.62%557690其中其中120（别墅）110+125（叠加)公建配套物业用房养老用房社区用房公厕消防控制室小区变配电门卫商业商业商业loft商墅总户数97.70%29.65%57.90%4.24%3.61%2.30%557690其中其中120（别墅）110（叠加）125（叠加）建筑密度机动车停车位地面停车地下停车非机动车停车位住宅总人数辆辆辆辆人2263447481812237海派美式街巷坊馆时尚传承红砖风情文化脉络复合业态风情街区场所精神浪漫情调馆坊馆巷馆馆坊馆巷坊坊街街坊馆馆馆坊巷巷两街四巷六坊八馆街巷坊馆街的风情——静怡舒缓开放街区

SITE

BLOCK街的风情——静怡舒缓开放街区

SITE

BLOCK街的风情——静怡舒缓开放街区

SITE

BLOCK巷的空间——优雅时尚复合街区

SITE

BLOCK巷的空间——优雅时尚复合街区

SITE

BLOCK24M24M6M坊的体验——活力多元活力街区

SITE

BLOCK坊的体验——活力多元活力街区

SITE

BLOCK坊的体验——活力多元活力街区

SITE

BLOCK馆的传承——高贵典雅馆的传承——高贵典雅馆的传承——高贵典雅总图分

析General

diagram

analysis形态分布产品分布图例图例27F2F售楼处4F3F商业配套55㎡75㎡90㎡别墅叠加总图分

析General

diagram

analysis流线分析景观分析人行出入口车行出入口图例人行流线图例景观主流线景观中心次级景观景观次流线形象入口海岸景观车行流线城市道路消防登高面商业人流日照分

析Sunshine

analysis方案二

——

日照分析结论：根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》表3.2.3知启东市日照计算系数为1.37且住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准。图例LEGEND7小时6小时5小时4小时3小时2小时1小时0小时【方案二·揽境】

=上海风情里弄/波士顿昆是否到此为止？NO码头水脉

+东方市堂启航·雅致现代揽境·褐石风情云湾·写意东方度假体验

开放空间滨水风情

多元层级街巷坊馆

文化脉络复合业态

风情街区水湾蜿蜒

市堂埠桥东方人居

品质生活鸟瞰A案

例

分

析Case

analysis旧金山渔人码头——单一动线，端角放大海景界面海景界面城市界面案

例

分

析Case

analysis旧金山渔人码头——单一动线，端角放大城海景界面海景界面古港·

繁盛的海关云湾·

优雅的港复兴·东方·海港文化演绎·优雅·云湾风情市·集市（生活商业配套）堂·庙堂（文化活动中心）桥·桥接（人流集散中心）埠·水岸（亲水平台渡·码头（港口要素码头元素分析案

例

分

析Case

analysis市堂埠市

堂埠桥渡渡桥市

桥

埠

堂

渡五重主题营造码头元素示意概

念

生

成——市堂埠桥渡Site

Block集中区域住宅组团住宅组团滨水区域集中区域形态加以切割，形成更为有序的空间形态加入中轴景观空间，形成三核心区域引水入地，由水系且各位滨水商业区域及集中商业区域水系将空间分为属性分明的两大组团埠桥住宅组团住宅组团桥市渡市堂埠桥桥优化形态分布，植入主题形成最终方案单体通过小空间的围而不合形成多重组团景观层次景观桥提升组团联系性总平面图Site

Planning南通启东协兴港地块经济技术指标项目用地面积总建筑面积数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注109819.00404821.69274547.50130274.1919218.33103828.60.00地上建筑面积地下建筑面积人防车库面积其中非人防车库面积附赠地下室面积自行车库面积地下车库其中7227.32容积率住宅2.50271326.0062290.00138996.0014580.0025960.0029500.003221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.00㎡㎡100.00%22.96%51.23%5.37%9.57%10.87%557890110125㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中其中公建配套物业用房养老用房社区用房公厕消防控制室小区变配电门卫商业14000.006000.008000.00商业商墅其中其中总户数55355011341782162236236户户户户户户100.00%31.94%50.20%4.56%6.65%6.65%7890110125建筑密度机动车停车位地面停车地下停车非机动车停车位住宅总人数19.74%39063913516481811360辆辆辆辆人其中码头聚落市堂埠桥时尚传承写意东方住宅价值东方人居水湾蜿蜒群体形象品质生活市·集市（生活商业配套）堂·庙堂（文化活动中心）埠·水岸（亲水平台）埠·水岸（亲水平台）桥·桥接（人流集散中心）桥·桥接（人流集散中心）渡·码头（中央水系，商业与住宅组团联系区域）渡·码头（中央水系，商业与住宅组团联系区域）总图分

析General

diagram

analysis形态分布产品分布图例图例27F2F售楼处4F3F商业配套55㎡75㎡90㎡叠加总图分

析General

diagram

analysis流线分析景观分析图例人行流线车行流线城市道路人行出入口车行出入口商业人流图例景观主流线景观中心次级景观景观次流线形象入口海岸景观消防登高面日照分

析Sunshine

analysis方案三

——

日照分析结论：根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》表3.2.3知启东市日照计算系数为1.37且住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准。图例LEGEND7小时6小时5小时4小时3小时2小时1小时0小时构

思

分析——滨海场景变化景观（小豆岛）Case

analysis小豆岛涨潮退潮使得海岛可达性发生变化成为度假游客打卡圣地。滨海场景滨海场景PART

01

丨条件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解读

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨启动区篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨户型设计

Design

of

HouseType示范区位置选择选址可达性

展示性

景观资源后期规划65123456774321经比较分析发现，地块中点1,点2和点3更适合作为示范区来设计和规划。示

范

区

分

析Model

analysis示范区-方案一图例6人行流线车行流线售楼处5临时停车区实体样板间4231.

入口形象2.

前场水景3.

停车区域4.

售楼处15.

后场景观走廊6.

实体样板间示

范

区

分

析Model

analysis示

范

区

分

析Model

analysis示

范

区

分

析Model

analysis示范区-方案二6图例5人行流线车行流线售楼处临时停车区实体样板间421.

入口形象2.

前场水景3.

停车区域4.

售楼处315.

后场景观走廊6.

实体样板间示

范

区

分

析Model

analysis示范区-方案三65图例人行流线车行流线售楼处临时停车区实体样板间421.

入口形象2.

前场水景3.

停车区域4.

售楼处35.

后场景观走廊6.

实体样板间1PART

01

丨条件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解读

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨启动区篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨户型设计

Design

of

HouseType竞

品

分

析Analysis

of

competing

products长泰海滨城江欣望江府长泰海滨城住宅均价0.9W别墅均价2.3W住宅均价0.76W123江欣望江府碧桂园十里外滩恒大海上威尼斯住宅均价1.2W住宅均价0.9W别墅均价1.5W431长泰海滨城碧桂园十里外恒大海上威尼本案324碧桂园十里外滩恒大海上威尼斯江欣望江府5绿地长岛竞

品

分

析Analysis

of

competing

products住宅售价：0.9万长泰海滨城别墅售价：2.3万48㎡户型76㎡户型66㎡户型93㎡户型116㎡户型3-2-3别墅119㎡户型2-2-3别墅157㎡户型4-2-3别墅156㎡户型4-2-3

别墅1-2-1住宅2-2-1住宅2-2-1住宅3-2-1住宅江欣望江府住宅售价：0.76万碧桂园十里外滩

别墅售价:330万/套住宅售价:1.2W93㎡户型91㎡户型117㎡户型三面宽3-2-1住宅118㎡户型三面宽3-2-1住宅123㎡户型2-2-2别墅123㎡户型2-2-2别墅95㎡户型三面宽3-2-1住宅115㎡户型三面宽3-2-2住宅1-2-1住宅1-2-1住宅恒大海上威尼斯住宅售价：0.9万别墅售价：1.5万51㎡户型125㎡户型三面宽3-2-2住宅172㎡户型4-2-2别墅192㎡户型4-2-2别墅1-1-1住宅竞

品

分

析Analysis

of

competing

products长泰海滨城江欣望江府碧桂园十里外滩恒大50-9048㎡户型66㎡户型76㎡户型1-2-1

住宅2-2-1住宅2-2-1住宅125㎡户型三面宽3-2-2住宅90-12091㎡户型93㎡户型95㎡户型115㎡户型三面宽3-2-2住宅93㎡户型116㎡户型3-2-3

别墅119㎡户型2-2-3

别墅三面宽1-2-1住宅1-2-1住宅3-2-1住宅3-2-1住宅172㎡户型4-2-2

别墅120+123㎡户型2-2-2

别墅123㎡户型2-2-2

别墅140㎡户型192㎡户型4-2-2

别墅121㎡户型3-2-3

别墅156㎡户型4-2-3

别墅157㎡户型4-2-3

别墅117㎡户型三面宽3-2-1住宅118㎡户型三面宽3-2-1

住宅四面宽4-2-2住宅竞品总结竞品户型产品面积段丰富，长泰海滨城江欣望江府碧桂园十里外滩恒大提供不同人群需求50-90长泰海滨城:江欣望江府：碧桂园十里外滩：90-120㎡恒大海上50-90㎡120+㎡50㎡以下90-120㎡76㎡户型48㎡户型66㎡户型50—90㎡120+㎡1-2-1

公寓2-2-1

公寓2-2-1

公寓90—120㎡50-90㎡占比最大，主要为90-120㎡125㎡户型90-120㎡占比最大，120+㎡别墅次之主力为120+㎡别墅，三面宽90-1203-2-2

高层部分50-90㎡住宅90-120㎡次之93㎡户型91㎡户型93㎡户型95㎡户型三面宽115㎡户型三面宽3-2-2

高层116㎡户型3-2-3

别墅119㎡户型2-2-3

别墅1-2-1

公寓1-2-1

公寓3-2-1

高层3-2-1

公寓172㎡户型4-2-2

别墅周边楼盘竞品均以小户型为主，50-90㎡面积段占比最大，120+精致小户型成为海景房精选。123㎡户型123㎡户型140㎡户型四面宽4-2-2

高层192㎡户型4-2-2

别墅121㎡户型3-2-3

别墅156㎡户型4-2-3

别墅157㎡户型117㎡户型三面宽118㎡户型三面宽2-2-2

别墅2-2-2

别墅3-2-1

高层3-2-1

高层4-2-3

别墅户型产品模式125㎡

舒适叠墅120㎡

奢华墅质110㎡

舒适生活90㎡

现代高层55、75㎡

经济适用住宅户型产品模式125/110风情叠加120墅质生活90观海高层户型55/75观海高层公寓产品模式40LOFT户型纳米90户型125/110风情叠加125㎡

奢华叠墅（下叠）

方案二、方案三3+1房

2厅

3卫A户型(1+2)110㎡

风情叠墅（上叠）3+1房

2厅

3卫方案二、方案三A户型(1+2)125㎡

奢华叠墅（下叠）

方案二、方案三3+1房

2厅

3卫B户型(2+2)楼梯形式A楼梯形式B110㎡

风情叠墅（上叠）3+1房

2厅

3卫方案二、方案三B户型(2+2)125㎡

风情叠墅3+1房

2厅

3卫方案二、方案三本案户型竞品户型碧桂园十里外滩123㎡1.横向宽厅1.布局进退较大，缺少亮点2.体形系数大，功能空间较少2.客厅餐厅一体，宽敞方正3.3+1房设计户型优势竞品劣势120奢华墅质120㎡

奢华墅质方案一、方案二4+1房

2厅

3卫120㎡

奢华墅质方案一、方案二4+1房

2厅