豪宅与智能化

豪宅与智能化当今豪宅的概念：豪宅必须是稀有的,“稀有”是豪宅最直接的衡量。单纯的装修豪华和大面积只能算是“一间大屋子”而已；在市中心极其稀有的地块上，拥有绝大多数人难以企及的资源配套与物业服务才算是豪宅。豪宅必须是宽敞的。豪宅必须是风格独特的，能够充分体现自己的个性在社区配套上，社区要有优美的景观（最好带有空中花园或者附近有优美的人文广场），符合国际建筑设计潮流，同时又有个性化，还要拥有稀缺的自然资源与历史古迹，例如山景、历史名楼等等。

豪宅必须拥有全天候、全方位的贴身物业管理和服务，过去那种只派两个保安看门口的作法已经不能满足买家的需要。要具有智能化的中央监察系统，红外线监控器、训练有素的保安巡逻队，24小时服务热线，全方位家政服务的提供，私人管家、商务助理等。相关概念2豪宅的发展中国豪宅发展史中国传统豪宅产品的存在区域基于特定居住人群的中国传统豪宅，区域分布也别具一格：行政中心—权力中心所在地，与工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于互相之间的交流；旅游胜地—通常在旅游胜地圈地造房，兴建行宫或住所，作为度假休闲使用；商业中心—商贾通常选择距生意场所较近的区域购置住宅，同样形成商贾聚居区。这种区域性的分布往往形成城市的“东富西贵、南贫北贱”（北京）“租界别墅高尚区（上海）”等特色。上海的“经典洋房”是上海开埠历史、中西合璧外滩生活方式的真实写照，作为上海“海派文化”的缩影这些经典建筑显得弥足珍贵。尽管受到历史原因以及法律政策方面的限制，上海“经典洋房”在市场上的交易受到了一定程度的制约，但这些并不妨碍上海“经典洋房”成为市场上极力追捧的对象。某些有实力的买家不惜重金求购，一些经典建筑甚至成为无价之宝。中国的豪宅在地域的选择上与国外一样，一般集中在核心城市或风景名胜区，如：上海、厦门、庐山、天津等地。3厦门在历史上就是一个拥有无数豪宅的城市，在解放初的“万国租界”鼓浪屿，就云集着大量超级豪宅，但无论是过去还是不久前，厦门的豪宅都属于个人行为或开发量小，真正的规模豪宅有限，但所谓的豪宅也只仅限于别墅，独栋式豪宅还是空白，但近年随着银聚祥邸、东方丽景、国贸春天等高端楼盘的推出，填补了厦门这一领域的空白，在未来一段时间里还将有滨北国际、翰林苑等独具特色的豪宅推出。厦门现有豪宅的总量120多万平方米，主要集中在滨北、会展附近、环岛路等，在岛外也只有海沧的未来海岸的碧海湾和东方高尔夫，集美的百桥别墅，但这些楼盘的品质一点都不亚于岛内的高端项目，随着厦门岛内的优质土地日益稀缺，岛外独特具有的天然优势将受到豪宅开发商的青睐。但这么大的推出量中实际售出的并不多，有数据表明全国通常的豪宅销售只占总住宅销量的5％，厦门因其特区优势，近两年每年销售比例可达10％。

豪宅的发展厦门豪宅发展史4豪宅的发展从2003年至今的三年里，厦门的豪宅价格上涨了266%，并且正以惊人的速度发展，2004-2005年是岛内豪宅迅猛发展的阶段，以博海豪园、阳光海岸为代表的豪宅项目，以一种全新的姿态，在厦门登场，也开启了厦门新一轮的豪宅热，单价从原先的5500元/㎡，飙升至8000元/㎡以上，上涨45%，这大大超出北京、上海、]深圳等城市每年10%得上涨幅度，厦门目前的豪宅水平在11100元/㎡，相比其他城市40000元/㎡，还有很大的发展空间。5厦门高端房产的分布（1）解放前厦门豪宅分布鼓浪屿厦门港附近中山公园附近鼓浪屿：万国租界，大量的外国人和华侨富商在岛上拥有别墅中山公园附近：早期厦门市政府所在地，当地政要就居住与此厦门港附近：厦门当地负伤地聚集地6厦门高端房产的分布（2）嘉莲别墅群上世纪90年代厦门豪宅分布珍珠湾别墅群泛筼筜湖别墅群万景别墅群上世纪九十年代是厦门豪宅的一个飞跃时间，以四大片区为首的豪宅区形成了厦门豪宅市场的主力军，但当时的厦门豪宅只是单纯的别墅项目，并且只是在建筑的外观和规模上有别于过去，其余在服务水平、社区品质上都是轻描淡写或是一片空白，并且房屋只是简装或毛坯。7大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流8厦门高端房产的分布（3）近期厦门豪宅分布东方高尔夫未来海岸乌石浦别墅群厦禾路-滨南会展中心片区滨北片区2003年以后厦门的豪宅又步入一个高速发展期，这次豪宅界的进步不仅表现在建筑风格和生活品质的提高，更表现在物业管理水平达到了国内高档社区的水平，智能化进去了社区，硬件的投入也更加多元化。另外，以银聚祥邸为代表的独栋式豪宅概念的出现也将厦门原先以别墅为主的豪宅市场带入一个新纪元。9厦门高端房产的分布（4）未来厦门豪宅分布嵩屿板块滨北板块滨湖、滨海板块会展观音山片区环湖边水库板块五缘湾板块厦港中心区10东方丽景厦门高端房产的分布（5）国贸春天成功项目位置山水芳邻蓝湾国际银聚祥邸巴里香墅国际山庄爵士山庄尊爵湖畔江山景帝明丽山庄亿华山庄11银聚祥邸12蓝湾国际13ＨｏｍｅＥｌｅｃｔｒｏｎｉｃｓＨｏｍｅＡｕｔｏｍａｔｉｏｎＷｉｓｅＨｏｕｓｅＳｕｐｅｒＨｏｍｅＢｕｓＳｙｓｔｅｍＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍＨｏｍｅＢｕｓＳｙｓｔｅｍ住宅电子化住宅自动化智慧屋家庭总线系统通信标准——家庭总线超级家庭总线技术豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ14中国房地产豪宅板块已进入一个快速增长时期，而且意味着住宅的科技含量也越来越高，因此智能化社区的建设将迎来一个巨额的投资期和快速发展期。豪宅智能化实际上是占用和应用信息技术变革综合反映。从目前的情况来看，在智能化豪宅中，实现数字化、宽带化并非难事，而实现综合化则比较困难。目前在信息资源的开发、利用、共享和处理上，一般都较薄弱。许多地方只是炒作概念，缺乏脚踏实地的工作。外部条件与小区建设不匹配，管理制度与智能化功能不衔接，建设设计跟不上信息化的要求；产品自成体系，缺乏统一标准；重系统建设，轻管理服务；系统功能贪多求全，主次不分，有的系统设计操作复杂，实用性差；住户需求不一，服务多元化，宽带难以确定；有的产品质量也频频出现问题，错报、漏报较多。

目前存在的问题：

现状：豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ15住宅智能化

安全防范系统信息网络系统信息管理系统豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ16天棚采暖智能制冷系统置换式新风系统外墙外窗外遮阳屋面地下保温楼板内墙防噪音中水系统管道优化系统卫生间与厨房优化系统content目录豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ17天棚柔和辐射采暖系统工作原理：看不见的采暖和制冷系统：将高性能工程塑料管敷设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温保持在33度，回水30度，夏天供冷进水18度，回水21度，通过冷热水的控温，夏天制冷冬天采暖，室内温度恒定在20-26度之间。世界上最高品质的管材：采用全球最高品质的工程塑料管，像网一样安置在楼板下靠近天棚表面的位置。夏天通冷水，冬天通热水，如果去摸流通冷水和热水的天棚会发现冬天热夏天不冷，由于整个系统做得非常好，一点冷或一点热就可以保持室内温度的舒适。用楼板来采暖和制冷：冬天楼板会散发出28-29度的热量，室内的温度让人们觉得温暖舒适，却没有丝毫被烘烤的感觉，夏天楼板19-24度，并不凉但能通过物理原理把高于25-26度的热量全部带走。豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ18采用集中全新风系统：每户新风量按换气次数夏天0.7次/小时，冬天0.5次/小时,如每户建筑面积100㎡，则每户新风量为夏天210立方米/小时，冬天150立方米/小时，按照每户三人的标准，人均新风量达到70立方米/小时，远远超过我国新风量人均30立方米/小时的标准，为了交叉污染，无回风和新风混合而是采用了最先进的交叉流板式热回收系统，达到了既节能又保证是能空气品质的要求。豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ19高效外墙保温体系的热工性能，直到关系到建筑的保温隔热，传统建筑内保温无法避免冷桥（或热桥）容易形成冷凝水而破坏墙体，因此应采用外保温，有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可以流通，有利于隔热和干燥保温。豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ20窗的保温性能主要在于材料的构造，目前很多建筑很流行采用大面积玻璃窗，而随之带来的，则是冬夏隔热保温性能差，私密性能差，低舒适度，不适宜的室内光线和室外反射的光污染以及高能耗的制冷和采暖的诸多问题，采用中空LOW—E玻璃的组合，很好地防风严密，且对于隔热的功效很高，透光率好，能够阻挡红外线的辐射，允许日光携带的能量进入室内，但室内热量不会发散到室外，大大降低采暖功率，同时有很多很好的隔热隔音作用，并且隔绝紫外线辐射，提高居住舒适度，保护家人健康。豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ21冰花玻璃：一片片磨沙带着蕾丝般调工的半透明钢化玻璃遮阳镶嵌板，具有遮阳功能，在要求私密的时候，可以随意调节，表面或细密或磨沙的纹路，当阳光照射其上会形成漫反射，热量随即被阻挡室外。外遮阳结构：由内向外1、12mm厚可滑动半透明钢化玻璃镶嵌板，2、空气层3、外墙涂料，保温及结构4、高性能塑钢窗框双层中空L—E玻璃外墙豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ22屋面雨水系统：虹吸式雨水系统是当今国际上最为先进的屋面排放系统，该系统诞生至今已有20多年的历史，他被广泛应用于各种复杂的屋面工程，虹吸式雨水系统是利用不同高度的势能差，使得管道系统内部局部保持真空，从而通过虹吸作用，达到快速地排雨水地作用。豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ23声环境控制住宅内外环境对人们地潜意识心理可以产生深刻地影响，比如不事宜地冷、热、闷、湿会让人感到心烦意乱，一些不适意地环境可以加以改善，但对于噪音来说很难排除，所以楼盘地设计采取瑞士标准更为适合：豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ24豪宅的智能化ＨｏｍｅＤｉｓｔｒｕｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ25——近期先进住宅科技技术（1）26——近期先进住宅科技技术（2）27——近期先进住宅科技技术（3）28293031

32厦门楼盘科技（蓝湾国际)外墙采用了复合保温砂浆的自保温体系局部屋顶保温节能体系分户式中央空调系统户式新风系统小区智能化系统安全防范系统建设分为五个层次：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；家居报警系统。辆出入与停车管理系统、LED信息显示系统、设备监控系统来为业主提供高品质的服务内容和服务效率。背景音乐与公共广播系统、灯光控制系统直饮水系统、垃圾处理系统控沉疏桩复合桩基基础技术变压式排烟道和变频、变压供水系统33厦门楼盘科技（中铁财富港湾)电梯预约系统：在户内预留了电梯预先呼叫按钮，确保每户业主在进行商务活动时所需的内部交通便捷与高效。可视对讲系统：每一层都设置了可视对讲的控制，这样的设计可以有效地减少出入口的压力，让智能化信息工作更畅通。智能化网络系统：每户都设立了无线网络，覆盖着整个项目。背景音乐系统：在室内的工作区域和卫生间都安放了音箱，有四套节目供业主选择。背景音乐系统：在室内的工作区域和卫生间都安放了音箱，有四套节目供业主选择。灯光控制系统：通过对灯光的控制，进行不同工作场景的变换。34合美对成功项目智能化的建议鉴于成功项目靠海，湿气较大，又是亚热代气候，建议外墙采用了建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统考虑到厦门阳光充足的特点，建议使用LOW-E玻璃，并采用采用隔热条，考虑到厦门雨水比较充足，排水任务重，建议采用虹吸式排水系统，又考虑到项目已有鸿山公园等绿化场所，因此屋面采用绿化意义不大，因此建议采用天棚柔和辐射系统SUGGESTION35合美对成功项目智能化的建议轻钢龙骨加石膏板结构，隔音效果极好

楼板设计采取瑞士标准更为适合SUGGESTION家居报警系统：该系统采用联网报警的方式，方便小区管理人员及时获知报警及求助的信息，为业主提供帮助。电子眼防蚊系统