物业维修管理制度

物业维修管理制度一、总则（一）目的为了加强本物业管理区域内的维修管理工作，保障物业的正常使用功能，维护业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及本物业管理服务合同的约定，制定本制度。

（二）适用范围本制度适用于[物业管理区域名称]内各类物业设施设备的维修管理工作，包括但不限于房屋建筑本体、共用设施设备、附属设施等。

（三）基本原则1.及时高效原则：对物业维修需求应及时响应，迅速组织维修，确保维修工作高效完成，减少对业主正常生活的影响。2.质量第一原则：维修工作必须严格按照相关标准和规范进行，确保维修质量，达到消除安全隐患、恢复使用功能的目的。3.经济合理原则：在保证维修质量的前提下，合理控制维修成本，节约维修费用，提高资金使用效益。4.预防为主原则：加强对物业设施设备的日常巡查、保养和维护，及时发现和解决潜在问题，预防故障和损坏的发生。

二、维修管理职责分工（一）物业服务中心1.负责受理业主和使用人的维修申请，对维修项目进行初步评估和分类，并及时安排维修工作。2.建立维修档案，记录维修申请、维修过程、维修结果等信息，对维修资料进行整理和归档。3.协调维修工作中的各方关系，包括与业主、施工单位、供应商等的沟通与协调，及时解决维修过程中出现的问题。4.定期对维修工作进行统计分析，总结维修工作经验教训，提出改进措施和建议，不断提高维修管理水平。

（二）工程维修部1.负责制定物业设施设备的维修计划和方案，组织实施各类维修工程，确保维修工作的顺利进行。2.对维修工程的质量进行监督和检查，严格按照施工规范和质量标准进行施工，确保维修质量达到要求。3.负责维修材料、零部件的采购、验收和保管工作，确保材料和零部件的质量符合要求，数量准确无误。4.组织维修人员进行技术培训和业务学习，提高维修人员的技术水平和业务能力，不断适应维修工作的需要。

（三）维修人员1.按照物业服务中心的安排，及时到达维修现场，开展维修工作。2.严格遵守维修操作规程和安全规定，确保维修工作安全进行，避免发生安全事故。3.认真检查维修项目，准确判断故障原因，采取有效的维修措施，确保维修质量。4.维修完成后，清理维修现场，将维修工具和剩余材料整理归位，并向业主或使用人反馈维修情况，征求意见。

三、维修申请与受理（一）申请方式1.业主和使用人可以通过以下方式提交维修申请：物业服务中心设立的维修服务热线电话[电话号码]；物业服务中心的微信公众号或手机APP上的维修申请功能；直接到物业服务中心填写维修申请表。2.对于紧急维修情况，业主和使用人可以先通过电话等方式通知物业服务中心，物业服务中心应立即安排维修人员前往现场处理，并在事后补填维修申请表。

（二）申请内容维修申请表应包括以下内容：1.申请人姓名、房号、联系方式；2.维修项目详细描述，包括故障现象、发生时间、地点等；3.对维修时间的要求，是否为紧急维修。

（三）受理流程1.物业服务中心接到维修申请后，应立即进行登记，并根据维修项目的性质和紧急程度进行初步评估。2.对于一般性维修项目，物业服务中心应在[具体时间]内安排维修人员与申请人联系，约定上门维修时间。3.对于紧急维修项目，物业服务中心应立即通知工程维修部，工程维修部应在[规定时间]内组织维修人员到达现场进行维修。4.如维修申请不属于物业服务范围或超出物业服务能力，物业服务中心应向申请人说明情况，并提供相关建议和指导。

四、维修计划与预算（一）维修计划制定1.工程维修部应根据物业设施设备的运行状况、使用年限、维修历史等因素，每年制定年度维修计划。2.年度维修计划应包括维修项目名称、维修内容、维修时间、维修费用预算等内容，并报物业服务中心审核。3.物业服务中心应根据物业实际情况和业主需求，对年度维修计划进行审核和调整，确保维修计划的合理性和可行性。4.在执行年度维修计划过程中，如遇特殊情况需要调整维修计划，工程维修部应及时向物业服务中心提出申请，经批准后进行调整。

（二）维修预算编制1.工程维修部应根据维修计划，对每个维修项目进行详细的费用估算，编制维修预算。2.维修预算应包括人工费用、材料费用、设备费用、运输费用等各项费用，并明确费用的计算依据和标准。3.物业服务中心应会同财务部门对维修预算进行审核，确保预算的准确性和合理性。4.维修预算经审核批准后，应作为维修费用控制的依据，严格按照预算执行。

五、维修工程实施（一）施工准备1.维修人员接到维修任务后，应认真熟悉维修图纸和维修方案，了解维修项目的具体要求和技术要点。2.准备好维修所需的工具、材料、零部件等物资，并确保其质量符合要求。3.维修人员在进入维修现场前，应与业主或使用人进行沟通，告知维修时间、维修注意事项等，取得业主或使用人的理解和配合。

（二）施工安全管理1.维修人员应严格遵守安全操作规程，正确佩戴和使用个人安全防护用品，确保维修工作安全进行。2.在维修现场设置明显的安全警示标志，采取必要的安全防护措施，防止发生安全事故。3.如维修工作涉及电气、燃气、消防等特殊作业，维修人员应具备相应的资质证书，并严格按照相关规定进行操作。4.加强对维修现场的安全检查和监督，及时发现和消除安全隐患，确保维修工作安全有序进行。

（三）施工质量管理1.维修人员应严格按照施工规范和质量标准进行施工，确保维修质量达到要求。2.在施工过程中，应加强对施工质量的检查和监督，发现问题及时整改，确保维修质量符合标准。3.维修工程完成后，应按照相关验收标准进行验收，验收合格后方可交付使用。4.对于维修质量不符合要求的项目，应及时进行返工处理，直至达到质量标准为止。

（四）施工进度管理1.维修人员应根据维修计划和维修任务的要求，合理安排施工进度，确保维修工作按时完成。2.在施工过程中，如遇到影响施工进度的因素，如材料供应不及时、施工难度增加等，应及时采取措施进行协调解决，确保施工进度不受影响。3.工程维修部应定期对维修工程的进度进行检查和监督，及时掌握施工进度情况，发现问题及时解决。

六、维修材料与零部件管理（一）采购管理1.工程维修部应根据维修计划和维修需求，制定维修材料和零部件的采购计划。2.采购计划应包括材料和零部件的名称、规格、型号、数量、采购时间等内容，并报物业服务中心审核。3.物业服务中心应会同财务部门对采购计划进行审核，确保采购计划的合理性和必要性。4.采购人员应按照采购计划进行采购，选择信誉良好、质量可靠的供应商，确保采购的材料和零部件符合质量要求。

（二）验收管理1.采购的材料和零部件到货后，仓库管理人员应及时组织验收。2.验收内容包括材料和零部件的规格、型号、数量、质量等，确保与采购合同和采购计划一致。3.对验收合格的材料和零部件，应办理入库手续，并做好记录；对验收不合格的材料和零部件，应及时与供应商联系退换货事宜。

（三）库存管理1.仓库管理人员应建立健全维修材料和零部件的库存管理制度，做好库存物资的分类存放、标识管理等工作。2.定期对库存物资进行盘点，确保账物相符。如发现库存物资短缺、损坏等情况，应及时查明原因并进行处理。3.严格控制库存物资的出入库管理，建立出入库台账，详细记录物资的出入库时间、数量、用途等信息。

七、维修费用结算与支付（一）费用结算1.维修工程完成后，施工单位应及时向物业服务中心提交维修费用结算清单。2.物业服务中心应会同工程维修部对结算清单进行审核，审核内容包括维修项目、维修内容、维修费用等是否与维修合同和维修实际情况相符。3.经审核无误后，物业服务中心应与施工单位办理维修费用结算手续，并出具结算报告。

（二）费用支付1.物业服务中心应按照物业服务合同的约定，及时支付维修费用。2.支付维修费用前，应确保维修工程已经验收合格，且施工单位已经提交完整的结算资料。3.维修费用支付应按照公司财务管理制度的规定进行审批，确保支付流程规范、合法。

八、维修档案管理（一）档案内容维修档案应包括以下内容：1.维修申请表、维修任务单、维修派工单等维修申请及安排记录；2.维修计划、维修方案、维修预算等维修前期资料；3.维修施工过程中的各项记录，如施工日志、质量检验记录、安全检查记录等；4.维修工程验收报告、维修费用结算清单等维修后期资料；5.与维修相关的其他资料，如维修照片、视频等。

（二）档案整理与归档1.维修工作完成后，维修人员应及时将维修过程中形成的各类资料整理齐全，并交至物业服务中心。2.物业服务中心档案管理人员应按照档案管理的要求，对维修资料进行分类整理、编号装订，建立维修档案台账。3.将整理好的维修档案归档保存，确保档案的完整性和可查阅性。

（三）档案查阅与使用1.因工作需要查阅维修档案的，应填写档案查阅申请表，经相关负责人批准后，方可查阅。2.查阅档案时，应在档案管理人员的陪同下进行，不得擅自涂改、抽取、销毁档案资料。3.如需复印或借阅维修档案，应按照档案管理规定办理相应手续，并在规定时间内归还。

九、维修质量回访与投诉处理（一）质量回访1.维修工程交付使用后，物业服务中心应在[规定时间]内对业主或使用人进行维修质量回访。2.回访方式可以采用电话回访、上门回访等形式，回访内容包括业主或使用人对维修质量的满意度、维修后物业设施设备的使用情况等。3.对业主或使用人提出的维修质量问题，应及时进行记录，并安排维修人员进行复查和处理，直至业主或使用人满意为止。

（二）投诉处理1.业主或