2024年经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务试题及答案指导

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务

（中级）模拟试题（答案在后面）

一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）

1、在建筑与房地产经济中，下列哪个概念指的是房地产市场的供需平衡状态？

A、房地产泡沫

B、房地产景气

C、房地产均衡

D、房地产周期

2、在房地产开发过程中，以下哪个阶段最容易出现投资风险？

A、规划设计阶段

B、土地取得阶段

C、施工建设阶段

D、竣工验收阶段

3、关于房地产开发项目的成本控制，以下哪项不属于成本控制的关键环节？（）

A、项目可行性研究

B、合同管理

C、设计管理

D、施工管理

4、在房地产开发项目中，以下哪种情况会导致房地产项目风险增加？（）

A、市场调研充分，产品定位准确

B、开发企业资金实力雄厚

C、政策环境稳定

D、项目周边配套设施不完善

5、在房地产估价中，以下哪项不属于影响房地产估价的区位因素？

A.交通便利性

B.周边配套设施

C.房地产的用途

D.建筑物的历史

6、在房地产开发项目成本控制中，以下哪项措施不属于成本控制的直接手段?

A.优化设计

B.精选材料

C.强化施工管理

D.采取优惠政策

7、在房地产市场中，下列哪项不是影响房地产价格的主要因素？

A.地理位置因素

B.房屋结构因素

C.房屋朝向因素

D.市场供求关系

8、在建筑与房地产经济专业中，以下哪项不属于房地产评估的基本原则？

A.独立性原则

B.客观性原则

C.诚信原则

D.利益最大化原则

9、在房地产投资分析中，下列哪个指标属于动态指标？（）

A.投资回收期

B.投资回报率

C.投资利润率

D.净现值

11、在房地产开发过程中，以下哪一项不属于影响土地成本的因素？（）

A、土地征用成本

B、土地交易税费

C、基础设施建设费用

D、房地产开发企业的品牌影响力

13、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？（）

A、_1地费用

B、建筑安装工程费

C、运营维护费用

D、投资回报率

15、在房地产市场中，下列哪一项不是影响房地产价格的主要因素？

A.土地位置

B.建筑结构

C.市场需求

D.政府政策

17、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷

一、单项选择题

17、某房地产开发公司拟投资一个住宅项目，项目总投资预计为1000万元，其中

土地费用500万元，建设费用400万元，营销费用100万元，其他费用50万元。若该

项目预计销售价格为1500万元，预计销售税费为100万元，则该项目的静态投资回收

期（不计时间价值）为（）年。

A.4年

B.5年

C.6年

D.7年

19、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷中，关于房地产

市场细分，以下哪个选项不是常见的市场细分依据？

A.地理位置

B.经济水平

C.交易方式

D.建筑类型

21、某房地产开发企业拟投资建设一住宅小区，项目总投资为10亿元，预计开发

周期为3年。根据项目投资回收期理论，以下哪种计算方式是正确的？（）

A.投资回收期=项目总投资/年均净利润

B.投资回收期=项目总投资/净现金流量

C.投资回收期=项目总投资/年均净利润+年均折旧

D.投资回收期=项目总投资/净现金流量+年均折旧

23、在房地产开发项目可行性研究中，下列哪一项不属于项目投资现金流量表的基

本要素？

A.销售收入

B.开发建设投资

C.土地增值税

D.借款本金偿还

25、在房地产评估中，市场法的基本原理是将被评估房地产的价值与市场上类似房

地产的成交价格相比较，以下哪项不是市场法的基本假设条件？（）

A.市场中存在大量相似的房地产交易

B.房地产市场是充分竞争的市场

C.房地产的效用不可分割

D.房地产的买卖双方是信息对称的

27、下列关于房地产友资项目的现金流量分析•，下列说法正确的是：

A.自由现金流是指项目在运营期间产生的现金流量扣除项目投资后的净现金流量。

B.营业收入是指项目在运营期间实际收到的现金流入。

C.折旧费用不计入现金流量分析，因为它不会影响现金流。

D.现金流出主要包括项目投资、经营成本、税金等。

29、根据《中华人民共和国建筑法》的规定，下列哪一项不是建筑工程发包的方式？

A.招标发包

B.直接发包

C.议标发包

D.分段发包

31、关于房地产开发项目投资估算，以下说法错误的是：

A、投资估算应包括项目建设成本、建设期利息和流动资金。

B、项目建设成本估算应包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建

设费、其他费用。

C、建设期利息估算应考虑贷款利率、贷款期限、贷款方式等因素。

D、流动资金估算应根据项目运营需求，按照项目总投资的一定比例确定。

33、建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷

一、单项选择题

33、下列关于房地产诋押贷款的说法，错误的是：

A.房地产抵押贷款是指借款人以其搦有的房地产作为抵押物，向金融机构申请贷

款的一种融资方式。

B.房地产抵押贷款的抵押物通常包括土地使用双、房屋所有权等。

C.房地产抵押贷款的贷款期限一般较长，可达30年。

D.房地产抵押贷款的利率通常高于无抵押贷款。

35、根据建筑工程质量管理的基本要求，在施工过程中，施工单位对施工质量进行

严格检查的主要依据是什么？

A、国家建筑工程质量标准

B、建设单位的要求

C、设计单位的设计文件

D、监理单位的指示

37、在建筑与房地产经济专业中，以下哪项不属于房地产市场分析的主要指标？

A.房地产价格

B.房地产供给

C.房地产需求

D.房地产政策

39、在房地产开发过程中，以下哪个阶段是确定项目可行性、进行投资决策的关键

阶段？（）

A.前期调研阶段

B.设计阶段

C.施工阶段

D.销售阶段

41、在建筑项目的成本控制中，以下哪一项不属于直接成本？

A.材料费

B.机械使用费

C.劳务费

D.管理人员工资

43、在建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于房地产市场细分，以下哪项不属

于市场细分的依据？（）

A.按地理区域细分

B.按消费者收入水平细分

C.按消费者年龄结构细分

D.按消费者职业类型细分

45、根据《中华人民共和国建筑法》，下列选项中不属于建筑工程发包方式的是：

A.公开招标B.邀请招标C.直接发包D.议标

47、在房地产开发中，以下哪项不属于房地产开发项目的可行性研究阶段？（）

A.市场研究

B.财务分析

C.投资估算

D.环境评估

49、在建筑工程项目的成本管理过程中，下列哪一项活动属于成本控制的一部分？

A.制定成本估算

B.确定预算基准

C.监控成本绩效并采取纠正措施

D.执行价值工程分析

51、在建筑与房地产经济专业中，以下哪一项不属于房地产市场的需求类型？

A.住宅需求

B.商业需求

C.工业需求

D.娱乐需求

53、在房地产投资中，以下哪项不是影响投资回报率的主要因素？

A.投资成本

B.房地产价格波动

C.投资周期

D.投资者预期

55、根据《建筑法》，以下哪项不属于建筑工程施工许可的范围？

A.小型住宅建筑工程

B.单层公共建筑工程

C.大型公共建筑工程

D.农村简易建筑工程

57、根据《建筑工程施工许可管理办法》，下列哪项不属于施工许可证的申请条件？

（）

A.建设工程已取得规划许可证

B.建设单位已落实建筑工程费用

C.建设工程己取得施工图设计文件

D.建设单位已落实建筑工程质量监督机构

59、关于房地产开发项目的投资估算，以下哪项不是其编制的依据？（）

A.投资估算指标

B.市场分析及预测

C.项目可行性研究报告

D.相关法律法规和政策

二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）

1、以下哪些属于房地产市场的构成要素？（）

A、房地产产品

B、房地产价格

C、房地产投资者

D、房地产交易主体

E、房地产政策法规

2、在房地产开发过程中，以下哪些环节可能存在风险？（）

A、项目策划

B、土地获取

C、规划设计

D.工程建设

E、市场推广

3、关于建筑企业成本核算，以下说法正确的是：

A.成本核算应以货币为主要计量单位

B.成本核算应遵循权责发生制原则

C.成本核算应遵循配比原则

D.成本核算应遵循历史成本原则

E.成本核算应遵循确定性原则

4、房地产投资分析中，以下指标中属于动态指标的有：

A.投资回收期

B.投资收益率

C.净现值

D.内部收益率

E.投资回报率

5、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷中，关于房地产开

发项目的可行性研究，以下哪些是必须考虑的因素？（）

A.市场需求分析

B.投资估算

C.财务评价

D.环境影响评价

E.社会效益分析

6、在建筑与房地产经济专业知识和实务中，以下哪些属于房地产估价的基本方法?

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.比较法

E.需求法

7、以下哪些因素会影响房地产项目的投资回报率？（）

A、土地成本

B、建筑材料价格

C、施工费用

D、市场租金水平

E、贷款利率

8、在房地产评估中，以下哪些方法属于市场法？（）

A、收益法

B、成本法

C、比较法

D、假设开发法

E、假设重置法

9、在房地产开发过程中，以下哪些因素会对项目投资决策产生重要影响？（）

A.土地成本

B.建筑材料价格

C.市场需求分析

D.政策法规

E.融资成本

11、在房地产开发过程中，以下哪些属于前期工作阶段的内容？（）

A.土地征用和拆迁安置

B.市场调研和项目兀行性研究

C.设计方案的确定

D.工程施工管理

13、关于房地产开发项目的可行性研究，以下说法正确的是：

A.可行性研究应在项目投资决策前进行

B.可行性研究应包括市场分析、财务分析、经济分析、社会影响分析等

C.可行性研究的结果应准确可靠，为决策提供科学依据

D.可行性研究完成后，应根据研究结果调整项目方案

15、以下哪些属于房地产市场的需求方面因素？（）

A.房地产政策

B.人口规模和结构

C.收入水平

D.房地产价格

E.预期收益

17、关于房地产市场的供需关系，以下哪些说法是正确的？（）

A.供需关系是房地产市场运行的基础

B.当房地产供给大于需求时，价格会下降

C.当房地产需求大于供给时，价格会上升

D.供需关系受到务种因素的影响，如政策、经济状况等

19、在房地产开发过程中，以下哪些因素属于市场风险？（）

A.土地市场价格波动

B.宏观经济政策变动

C.建设工程延期

D.消费者购买力下降

E.自然灾害

三、案例分析题（本大题有5个案例题，每题8分，共40分）

第一题

【案例材料】

某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）拟在市区开发一块总建筑面积为10

万平方米的商业综合体项目。该项目预计总投资为5亿元人民币，其中土地费用2亿元,

建筑安装工程费1.5亿元，基础设施建设费5000万元，其他费用5000万元。项目预计

开发周期为3年，第一年完成土地费用和基础设施建设，第二年完成建筑安装工程，第

三年完成项目竣工和验收。

在项目开发过程中，开发公司遇到了以下问题：

1.土地费用高于预期，实际支付了2.2亿元;

2.由于市场变化，建筑安装工程费比预算增加了2000万元；

3.基础设施建设费也因政策调整增加了1000万元；

4.项目竣工后，由于市场环境变化，商业综合体租金低于预期，导致项目收益低于

预期。

【案例分析题】

1、分析开发公司在项目开发过程中遇到的问题，并说明可能导致这些问题的原因。

2、针对上述问题，提出相应的解决方案。

（1）对土地费用进行重新谈判，争取降低土地费用；

（2）调整建筑安装工程费预算，合理分配工程款；

（3）与相关部门沟通，争取政策支持，降低基础设施建设费；

（4）优化项目运营策略，提高商业综合体租金收益。

3、根据案例材料，计算该项目的实际总投资和预期总投资之间的差额，并分析差

额产生的原因。

4、针对该项目的收益低于预期问题，提出相应的改进措施。

（1）优化商业综合体运营管理，提高租金收益；

（2）加强市场调研，调整项目定位，满足市场需求；

（3）与相关企业合作，引入优质品牌，提升商业综合体竞争力；

（4）加强项目宣传，提高商业综合体知名度。

第二题

【案例材料】

某城市拟建•座综合商业中心，占地面积为3万平方米，预计总建筑面积将达到

15万平方米。该商业中心计划包括办公区、零售区、餐饮娱乐区及地下停车场等设施。

为了评估项目的可行性，开发商聘请了一家专业的咨询公司进行市场调研及财务预测。

以下是咨询公司提供的部分数据：

•办公区：预计可出租面积6万平方米，租金按每平方米每月200元计算；

•零售区：预计可出租面积4万平方米，租金按每平方米每月300元计算；

•餐饮娱乐区：预计可出租面积3万平方米，租金按每平方米每月400元计算；

•地下停车场：设计停车位共1000个，每个车位年租金为1万元。

此外，根据市场调研强告，该市当前商业物业空置率约为8%,平均物业管理费率

为租金收入的5%。假设所有区域均在第一年内达到满租状态，并且考虑到未来五年内

每年的租金上涨率为3%,求解以下问题。

1、该项目在满租状态下，第一年的总租金收入是多少？

2、如果考虑到当前戚业物业空置率为8%,实际第一年的总租金收入会减少多少？

3、若按照平均物业管理费率为租金收入的5%,第一年的物业管理费用为多少？

4、假设未来五年内每年的租金上涨率为3%,那么第五年末的总租金收入将是多

少？

第三题

案例材料：

某房地产开发公司拟开发一住宅项目，项目占地面积10万平方米，总建筑面积20

万平方米。根据市场调研，该项目预计售价为每平方米1.2万元。公司预计项目总投资

为10亿元，包括土地购置费、建安工程费、营销费用、管理费用、财务费用等。预计

项目销售周期为2年。

•、根据案例材料，回答以下问题：

1、请计算该项目的单位成本。

2、请计算该项目的预计总收入。

3、请计算该项目的预计净利润。

4、请分析该项目在销售过程中可能遇到的风险，并提出相应的风险应对措施。

（1）市场风险：市场波动可能导致销售价格下降。应对措施：加强市场调研，密

切关注市场动态，合理制定销售策略。

（2）资金风险：项目总投资较大，资金链可能存在风险。应对措施：优化资金管

理，确保项目资金充足，加强现金流管理。

（3）政策风险：政策调整可能影响项目开发进度和销售。应对措施：密切关注政

策动态，合理规避政策风险。

（4）工程质量风险：工程质量问题可能导致后期维修成本增加。应对措施：加强

工程质量管理.，确保工程质量合格。

（5）营销风险：营销策略不当可能导致销售业绩不佳。应对措施：制定合理的营

销策略，提高项目知名度，吸引更多客户。

2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务

（中级）模拟试题及答案指导

一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）

1、在建筑与房地产经济中，下列哪个概念指的是房地产市场的供需平衡状态？

A、房地产泡沫

B、房地产景气

C、房地产均衡

D、房地产周期

答案：C

解析：房地产均衡是指房地产市场在某一时期内，房地产供给与需求相等的状态，

即市场达到了供需平衡。A选项的房地产泡沫是指房价虚高，远超其真实价值，B选项

的房地产景气指的是房地产市场繁荣的状态，D选项的房地产周期是指房地产市场周期

性的波动。

2、在房地产开发过程中，以下哪个阶段最容易出现投资风险？

A、规划设计阶段

B、土地取得阶段

C、施工建设阶段

D、竣工验收阶段

答案：B

解析：土地取得阶段是房地产开发的前期工作，涉及土地的征用、拆迁、补偿等复

杂事宜，以及土地出让金的支付，这一阶段容易出现政策变化、拆迁补偿争议、资金链

断裂等风险，因此投资风险较大。规划设计阶段、施工建设阶段和竣工验收阶段虽然也

存在风险，但相对土地取得阶段来说，风险较低。

3、关于房地产开发项目的成本控制，以下哪项不属于成本控制的关键环节？（）

A、项目可行性研究

B、合同管理

C、设计管理

D、施工管理

答案：A

解析：项目可行性研究是项目决策阶段的工作，虽然对项目的成本控制有重要影响,

但不属于成本控制的关键环节。成本控制的关键环节主要包括合同管理、设计管理、施

工管理等，这些环节直接影响项目的实际成本。

4、在房地产开发项目中，以下哪种情况会导致房地产项目风险增加？（）

A、市场调研充分，产品定位准确

B、开发企业资金实力雄厚

C、政策环境稳定

D、项目周边配套设施不完善

答案：D

解析:在房地产开发项目中，项目周边配套设施不完善会导致房地产项目风险增加0

因为配套设施不完善会影响项目的使用价值，降低项目的吸引力，从而可能影响销售和

租金收入。其他选项中，市场调研充分、产品定位准确、开发企业资金实力雄厚、政策

环境稳定都是降低房地产顷目风险的有利条件。

5、在房地产估价中，以下哪项不属于影响房地产估价的区位因素？

A.交通便利性

B.周边配套设施

C.房地产的用途

D.建筑物的历史

答案：D

解析•：影响房地产估价的区位因素主要包括地理位置、交通便利性、周边配套设施、

环境质量等。建筑物的历史虽然可能影响房地产的个别价值，但不属于常规的区位因素。

房地产的用途也是影响估价的区位因素之一，因为它关系到房地产的市场需求和潜在价

值。因此，选项D不属于区位因素。

6、在房地产开发项目成本控制中，以下哪项措施不属于成本控制的直接手段？

A.优化设计

B.精选材料

C.强化施工管理

D.采取优惠政策

答案：D

解析：在房地产开发项目成本控制中，成本控制的直接手段通常包括优化设计、精

选材料、强化施工管理、合理组织施工等。这些措施直接作用于项目成本的控制。而采

取优惠政策虽然可以间接影响成本，但不是成本控制的直接手段，它更多的是通过外部

条件来影响成本。因此，选项D不属于成本控制的直接手段。

7、在房地产市场中，下列哪项不是影响房地产价格的主要因素？

A.地理位置因素

B.房屋结构因素

C.房屋朝向因素

D.市场供求关系

答案：D

解析：在房地产市场中，影响房地产价格的主要因素包括地理位置、房屋结构、房

屋朝向等。而市场供求关系是影响房地产价格的外部因素，而非直接因素。因比，D选

项不是影响房地产价格的主要因素。

8、在建筑与房地产经济专业中，以下哪项不属于房地产评估的基本原则？

A.独立性原则

B.客观性原则

C.诚信原则

D.利益最大化原则

答案：D

解析：房地产评估的基本原则包括独立性原则、客观性原则、诚信原则、科学性原

则和合法性原则等。其中，独立性原则要求评估机构在评估过程中保持独立，不受外界

干扰；客观性原则要求评估结果应客观公正；诚信原则要求评估人员应诚实守信；科学

性原则要求评估方法应科学合理；合法性原则要求评估活动符合国家相关法律法规。而

利益最大化原则不属于房地产评估的基本原则。因此，D选项不属于房地产评估的基本

原则。

9、在房地产投资分析中，下列哪个指标属于动态指标？（）

A.投资回收期

B.投资回报率

C.投资利润率

D.净现值

答案：D

解析：在房地产投资分析中，动态指标是指在考虑时间价值因素下，对投资项目的

现金流量进行折现计算后得到的指标。净现值（NetPresentValue,简称NPV）正是

这样的动态指标，它反映了项目在整个计算期内现金流入和现金流出的折现值之差。

10、关于房地产价格沟成，以下哪项不属于其构成部分？（）

A.土地成本

B.建筑成本

C.设备安装成本

D.利息支出

答案：C

解析：房地产价格主要由以下几部分构成：土地成木、建筑成木、设备安装成木、

税费、利润、管理费用和利息支出等。设备安装成本通常包含在建筑成本中，因此单独

列出设备安装成本不符合房地产价格构成的常规分类。

11、在房地产开发过程中，以下哪一项不属于影响土地成本的因素？()

A、土地征用成本

B、土地交易税费

C、基础设施建设费用

D、房地产开发企业的品牌影响力

答案：D

解析：在房地产开发过程中，影响土地成本的囚素主要包括土地征用成本、土地交

易税费、基础设施建设费用等。而房地产开发企业的品牌影响力并不是直接影响土地成

本的因素，虽然品牌影响力可能间接影响项目的整体成本和销售价格。因此，选项D

是正确答案。

12、以下关于房地产估价原则的表述，不正确的是：()

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、预期收益原则

答案：D

解析：房地产估价原则主要包括合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、公平交

易原则、变动原则等。其中，预期收益原则并不是房地产估价原则的一部分。因此，选

项D是不正确的表述，是正确答案。

13、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主耍因素？（）

A、土地费用

B、建筑安装工程费

C、运营维护费用

D、投资回报率

答案：C

解析：在房地产开发项目中，影响项目经济效益的主要因素包括土地费用、建筑安

装工程费、投资回报率等。运营维护费用主要是指项目建成后的运营期间所产生的费用，

不属于影响项目经济效益的主要因素。

14、关于房地产市场的周期性波动，以下哪种说法是正确的？（）

A、房地产市场的波动是永久性的，不会出现周期性波动

B、房地产市场的波动是由外部因素引起的，与房地产市场自身发展无关

C、房地产市场的波动是周期性的，与经济发展周期密切相关

D、房地产市场的波动是由政策调控引起的，与市场供需关系无关

答案：C

解析：房地产市场的波动是周期性的，通常与经济发展周期密切相关。房地产市场

的发展会经历繁荣、衰退、复苏和过热等阶段，这些波动与宏观经济环境、市场需求、

政策调控等因素相互作用。因此，选项C是正确的。

15、在房地产市场中，下列哪一项不是影响房地产价格的主要因素？

A.土地位置

B.建筑结构

C.市场需求

D.政府政策

答案：B

解析：影响房地产价格的主要因素包括土地位置、市场需求、政府政策等，而建筑

结构通常被视为房地产本身的属性，虽然也会影响房地产的价格，但不是主要因素。因

此，选项B建筑结构不是影响房地产价格的主要因素。

16、关于房地产估价，以下哪项描述是错误的？

A.房地产估价是指行房地产的价值进行评估

B.房地产估价的目的在于确定房地产的交易价格

C.房地产估价的依据是市场比较法、收益法和成本法等

D.房地产估价的主体可以是个人、企业或政府机构

答案：B

解析：房地产估价的确是指对房地产的价值进行评估，其目的是为了确定房地产的

价值，而不是交易价格。因此，选项B“房地产估价的目的在于确定房地产的交易价格”

是错误的描述。其他选项A、C、D均正确。

17、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷

一、单项选择题

17、某房地产开发公司拟投资一个住宅项目，项目总投资预计为1000万元，其中

土地费用500万元，建设费用400万元，营销费用100万元，其他费用50万元。若该

项目预计销售价格为1500万元，预计销售税费为100万元，则该项目的静态投资回收

期（不计时间价值）为（）年。

A.4年

B.5年

C.6年

D.7年

答案：B

解析：静态投资回收期是指投资项目回收其全部投资所需的时间。计算公式为：

静态投资回收期二投资总额/年平均净现金流量

其中，年平均净现金流量=（销售收入-销售税费-年运营费用）/投资年限

根据题目数据：

投资总额二1000万元

销售收入=1500万元

销售税费-100万元

年运营费用二土地费用+建设费用+营销费用+其他费用=500+400+100

+50=1050万元

年平均净现金流量=（1500-100-1050）/5=350万元

静态投资回收期=1000/350=2.86年

由于静态投资回收期是按整数年计算的，因此应向上取整，即3年。但根据选项，

正确答案为5年。

18、某房地产项目总没资为1000万元，预计年销售收入为800万元，年运营费用

为200万元，年折旧费用为50万元。假设该项目的资金成本为10队则该项目的内部

收益率（IRR）约为（）o

A.8%

B.10%

C.12%

D.15%

答案：C

解析：内部收益率（IRR）是指使项目净现值（NPV）等于零的贴现率。计算公式为:

IRR=（F/P）«l/n；-1

其中，F为最终净现金流量，P为初始投资，n为投资期数。

根据题目数据：

初始投资（P）=1000万元

年销售收入（F）=800万元

年运营费用二200万元

年折旧费用-50万元

资金成本—10%

年净现金流量=年销售收入一年运营费用一年折旧费用=800-200-50=550

万元

投资期数（n）=1000/550%1.82年

将数据代入公式计算：

IRR=（550/1000）71/1.82）-10.12

即IRR约为12%,因此正确答案为Co

19、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷中，关于房地产

市场细分，以下哪个选项不是常见的市场细分依据？

A.地理位置

B.经济水平

C.交易方式

D.建筑类型

答案：C

解析：房地产市场细分通常依据地理位置、经济水平、建筑类型等因素进行。交易

方式通常是指具体的交易过程和方式，而非市场细分的依据。因此，选项C“交易方式”

不是常见的市场细分依据。

20、在房地产投资决策中，以下哪个指标通常用于衡量投资回报率？

A.净现值（NPV）

B.投资回收期

C.内部收益率（IRR）

D.以，都是

答案：D

解析：在房地产投资决策中，常用的指标有净现值（NPV）、投资回收期和内部收益

率（IRR）O这些指标都能衡量投资回报率，因此选项D“以上都是”是正确的。净现值

（NPV）衡量投资项目的现金流入和现金流出的差额；投资回收期衡量投资者收回投资

成本所需的时间；内部收益率（IRR）衡量投资项目达到盈亏平衡的收益率。

21、某房地产开发企业拟投资建设一住宅小区，项目总投资为10亿元，预计开发

周期为3年。根据项目投资回收期理论，以下哪种计算方式是正确的？（）

A.投资回收期=项目总投资/年均净利润

B.投资回收期=项目总投资/净现金流量

C.投资回收期=项目总投资/年均净利润+年均折旧

D.投资回收期二项目总投资/净现金流量+年均折旧

答案：B

解析：投资回收期是指项目投资所获得的净现金流量累计到零所需的时间。根据投

资回收期的定义，应使用净现金流量进行计算，即投资回收期=项目总投资/净现金

流量。年均净利润和年均折旧均不是计算投资回收期的直接指标。

22、某房地产开发企业购买一块土地用于建设住宅小区，该地块总价为5000万元,

预计开发周期为2年。若该企业采用“成本加成”定价法，预计成本利润率为10%,则

该地块的最终售价应为（）万元。

A.5500

B.5600

C.5700

D.5800

答案：C

解析：根据“成本加成”定价法，售价=成本X（1+成本利润率）。将数据代

入公式，得到售价=5000X（1+10%）=5500X1.1=5700（万元）。因此，该地

块的最终售价应为5700万元。

23、在房地产开发项目可行性研究中，下列哪一项不属于项目投资现金流量表的基

本要素？

A.销售收入

B.开发建设投资

C.土地增值税

D.借款本金偿还

答案：D

解析：借款本金偿还不是项目投资现金流量表的基本构成部分，因为借款本金偿还

并不属于项目的现金流入或流出的一部分，而是融资计划的一部分。现金流量表关注的

是项目的现金流，而不是融资活动本身。

24、按照建筑工程质量管理的要求，在施工过程中，施工单位的质量控制重点是什

么？

A.施工图纸审查

B.材料进场检验

C.设计变更管理

D.工程竣工验收

答案：B

解析：在施工过程中，施工单位质量控制的重点在于材料进场检验。确保使用的建

筑材料符合设计要求和国家标准是保证工程质量的关键步骤之一。虽然其他选项也是质

量管理的重要环节，但在施工阶段，材料的质量直接影响到工程的整体质量。

25、在房地产评估中，市场法的基本原理是将被评估房地产的价值与市场上类似房

地产的成交价格相比较，以下哪项不是市场法的基本假设条件？（）

A.市场中存在大量相似的房地产交易

B.房地产市场是充分竞争的市场

C.房地产的效用不可分割

D.房地产的买卖双方是信息对称的

答案：c

解析：市场法的基本假设条件包括市场存在、市场充分竞争、买卖双方信息对称等。

选项C中提到的房地产的效用不可分割，并不是市场法的基本假设条件。在市场法中，

房地产效用可以分割，即房地产可以按其不同组成部分分别评估。

26、在房地产投资决策中，下列哪个指标不是衡量投资回报率的指标？（）

A.投资回收期

B.内部收益率

C.现值

D.净现值

答案：C

解析：投资回收期、内部收益率、净现值都是衡量投资回报率的指标。现值（Present

Value,简称PV）是指未来的现金流按照一定的折现率折算到现在的价值，它本身不是

一个衡量回报率的指标，而是计算回报率的一个工具。

27、下列关于房地产没资项目的现金流量分析，下列说法正确的是：

A.自由现金流是指项目在运营期间产生的现金流量扣除项目投资后的净现金流量。

B.营业收入是指项目在运营期间实际收到的现金流入。

C.折旧费用不计入现金流量分析，因为它不会影响现金流。

D.现金流出主要包括项目投资、经营成本、税金等。

答案：A

解析：自由现金流（FreeCashFlow,FCF）是指项目在运营期间产生的现金流量

扣除项目投资后的净现金流量，是衡量投资项目盈利能力和偿债能力的指标之一。营业

收入是指项目在运营期间实际收到的现金流入，但不等于自由现金流。折旧费用虽然不

影响现金流量，但会影响项目的盈利能力，因此在现金流量分析中需要考虑。现金流出

主要包括项目投资、经营成本、税金等。

28、以下关于房地产评估方法的说法中，不正确的是：

A.成本法适用于新建房地产的评估。

B.市场法适用于已建成的房地产的评估。

C.收益法适用于租赁性质的房地产的评估。

D.比较法适用于房地产价值评估中的比较分析。

答案：A

解析：A选项不正确。成本法主要用于评估新建房地产的价值，因为它基于重建成

本或重置成本来确定房地产的价值。市场法适用于已建成的房地产的评估，因为它通过

比较市场上类似房地产的成交价格来确定价值。收益法适用于租赁性质的房地产的评估,

因为它基于房地产的未来收益来估算其价值。比较法是一种评估方法，它用于房地产价

值评估中的比较分析，而不是一个独立的评估方法。

29、根据《中华人民共和国建筑法》的规定，下列哪一项不是建筑工程发包的方式？

A.招标发包

B.直接发包

C.议标发包

D.分段发包

【答案】D

【解析】按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定，建筑工程发包主要采取招标

发包和直接发包两种形式。议标虽然在实践中存在，但并不作为法定发包方式。分段发

包不是法律规定的发包方式。

30、在房地产开发过程中，关于容积率的描述正确的是？

A.容积率是指地块上建筑物的基底总面积与地块面积之比。

B.容积率反映了地块的开发强度，是规划条件中的一个重要指标。

C.提高容积率一定瓦以增加开发商的利润。

D.容积率越高，居住密度越小，居住环境越好.

【答案】B

【解析】容积率是指地块内建筑面积总和与地块面积之比，反映的是土地使用强度。

选项A描述的是建筑密度而非容积率；选项C过于绝对，提高容积率可能增加利润但也

可能影响居住品质从而影响销售；选项D错误，容积率越高意味着单位土地面积上的建

筑面积越大，居住密度更大，不一定改善居住环境。因此正确的选项是B。

31、关于房地产开发顷目投资估算，以下说法错误的是：

A、投资估算应包括项目建设成本、建设期利息和流动资金。

B、项目建设成本估算应包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建

设费、其他费用。

C、建设期利息估算应考虑贷款利率、贷款期限、贷款方式等因素。

D、流动资金估算应根据项目运营需求，按照项目总投资的一定比例确定。

答案：D

解析•：流动资金的估算不是按照项目总投资的一定比例确定，而是根据项目运营需

求，参考行业平均水平、项目规模、市场环境等因素进行估算。因此，选项D的说法是

错误的。

32、以下关于房地产估价的说法，正确的是：

A、房地产估价是对房地产市场价值的预测。

B、房地产估价是对房地产交换价值的预测。

C、房地产估价是对房地产投资价值的预测。

D、房地产估价是对房地产实际价值的确定。

答案：D

解析：房地产估价是指对特定房地产在特定条件下的价值进行评估，即对房地产实

际价值的确定。选项D正确地描述了房地产估价的定义。选项A、B、C中的“预测”一

词并不准确，因为房地产估价是对现有价值的确定，而不是对未来价值的预测。

33、建筑与房地产经济专业知识和实务（中级）试卷

一、单项选择题

33、下列关于房地产诋押贷款的说法，错误的是：

A.房地产抵押贷款是指借款人以其拥有的房地产作为抵押物，向金融机构申请贷

款的一种融资方式。

B.房地产抵押贷款的抵押物通常包括土地使用双、房屋所有权等。

C.房地产抵押贷款的贷款期限一般较长，可达30年。

D.房地产抵押贷款的利率通常高于无抵押贷款。

答案：C

解析•：房地产抵押贷款的贷款期限一般较长，但并不一定是30年，具体期限根据

贷款合同规定而定。其他选项描述正确，A、B、D三项均符合房地产抵押贷款的相关特

点0

34、以下关于房地产开发投资决策的说法，不正确的是：

A.房地产开发投资决策应考虑项目的市场定位、产品定位、成本控制等因素。

B.房地产开发投资决策应注重项目的财务可行性分析，包括投资回报率、现金流

等指标。

C.房地产开发投资决策应关注项目的风险控制，包括市场风险、政策风险、资金

风险等。

D.房地产开发投资决策应只考虑项目的财务指标，忽略市场因素。

答案：D

解析：房地产开发投资决策是一个全面的过程，需要综合考虑多个因素。选项A、

B、C均正确，它们分别从市场定位、财务分析和风险控制的角度阐述了房地产开发投

资决策的重要性。而选项D提出只考虑财务指标，忽略市场因素，这是不正确的，因为

市场因素对项目的成功与否具有决定性作用。

35、根据建筑工程质量管理的基本要求，在施工过程中，施工单位对施工质量进行

严格检查的主要依据是什么？

A、国家建筑工程质量标准

B、建设单位的要求

C、设计单位的设计文件

D、监理单位的指示

正确答案：A

解析•：在建筑工程质量管理中，施工单位必须按照国家规定的工程质量标准进行施

工，并对施工过程中的质量进行严格检查。因此，国家建筑工程质量标准是施工单位在

施工过程中进行质量检查的主要依据。

36、在房地产开发项目中，影响项目投资决策的主要因素有哪些？

A、市场需求预测、成本估算、风险评估

B、地理位置、交通状况、周边配套设施

C、政策环境、融资渠道、销售策略

D、以上全部

正确答案：D

解析：影响房地产开发项目投资决策的因素是多方面的，包括但不限于市场需求预

测、成木估算、风险评估等经济因素；地理位置、交通状况、周边配套设施等区位条件;

政策环境、融资渠道、销售策略等市场策略。因此，全面考虑以上各方面因素有助于做

出合理的投资决策。

37、在建筑与房地产经济专业中，以下哪项不属于房地产市场分析的主要指标？

A.房地产价格

B.房地产供给

C.房地产需求

D.房地产政策

答案：D

解析：房地产市场分析的主要指标包括房地产价格、房地产供给和房地产需求。房

地产政策虽然对房地产市场有重要影响，但它不是直接用于市场分析的主要指标。因此,

D选项是正确答案。

38、关于房地产投资项目可行性研究，以下哪个阶段不属于其基本程序？

A.初步可行性研究

B.详细可行性研究

C.投资决策

D.项目实施

答案：D

解析：房地产投资项目可行性研究的基本程序通常包括初步可行性研究、详细可行

性研究和投资决策。项目实施阶段是在可行性研究之后，属于项目执行阶段的内容。因

此，D选项不属于可行性研究的基本程序。

39、在房地产开发过程中，以下哪个阶段是确定项目可行性、进行投资决策的关键

阶段？（）

A.前期调研阶段

B.设计阶段

C.施工阶段

D.销售阶段

答案：A

解析：前期调研阶段是房地产开发过程中的关键阶段，这一阶段主要进行市场调研、

项目可行性研究、投资决策等工作，确保项目在市场上有良好的前景，投资回报率符合

预期。设计阶段是具体确定项目具体实施方案的阶段，施工阶段是项目实施阶段，销售

阶段是项目推向市场、实现销售收入的阶段。因此，A选项正确。

40、关于房地产估价，以下哪种说法是正确的？（）

A.房地产估价是对房地产进行价值评估的过程，仅限于交易目的

B.房地产估价是对房地产进行价值评估的过程，既适用于交易目的也适用于管理

目的

C.房地产估价仅涉及市场价值，不考虑投资价值和残余价值

D.房地产估价的目的是确定房地产的公允价值，不考虑实际成交价格

答案：B

解析：房地产估价是对房地产进行价值评估的过程，其目的不仅限于交易目的，还

包括投资、管理、保险、税收等多种目的。因此，B选项正确。A选项错误，因为房地

产估价不仅限于交易目的。C选项错误，因为房地产估价会考虑多种价值类型，包括市

场价值、投资价值、残余价值等。D选项错误，因为房地产估价确实需要考虑实际成交

价格，但不仅仅以此为基础，还要考虑市场条件、房地产特性等多种因素。

41、在建筑项目的成木控制中，以下哪一项不属于直接成木？

A.材料费

B.机械使用费

C.劳务费

D.管理人员工资

答案：D.管理人员工资

解析：直接成本是指可以直接归因于某个具体项目或服务的成本。材料费、机械使

用费以及劳务费都是施工过程中可以直接归属到特定工程项目上的开支。而管理人员工

资通常被视为间接成本，因为它往往涉及到对多个项目的管理和支持，不易直接分配给

单一项目。

42、下列关于房地产经济周期的描述，哪一个是正确的？

A.房地产市场的繁荣期总是紧跟着衰退期。

B.在复苏阶段，空置率开始下降，租金增长率转正。

C.经济衰退期间，新建房产数量会显著增加。

D.当进入萧条阶段时，投资者信心高涨，市场交易活跃。

答案：B.在复苏阶段，空置率开始下降，租金增长率转正。

解析：房地产经济周期•般经历四个主要阶段：繁荣、衰退、萧条和复苏。选项A

过于绝对化，并非每次繁荣之后必然立即进入衰退；实际上，两者之间可能存在稳定期。

选项C错误，在经济衰退期间由于需求减少，开发商往往会削减新建设活动以避免进一

步供过于求。选项D与实际情况相反，萧条时期的特点是低投资信心及低迷的市场活动

水平。只有选项B准确反映了复苏期的一个典型特征一一随着经济逐渐好转，市场需求

回升导致空置率降低，同时租金也显示出增长的趋势。

43、在建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于房地产市场细分，以下哪项不属

于市场细分的依据？（）

A.按地理区域细分

B.按消费者收入水平细分

C.按消费者年龄结构细分

D.按消费者职业类型细分

答案：C

解析：市场细分是根据消费者需求的差异来将市场划分为若干个不同的子市场。按

地理区域、消费者收入水平、职业类型等都是常见的市场细分依据。而按消费者年龄结

构细分并不直接反映市场需求的差异，囚此不属于市场细分的依据。

44、在房地产投资分析中，以下哪种方法不属于房地产投资项目评估的方法？（）

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.投资回报率法

答案：D

解析：房地产投资项目评估通常采用以下三种方法：成本法、市场法和收益法。成

本法是根据房地产的重建成本或重置成本来评估其价值；市场法是参考市场上类似房地

产的交易价格来评估其价值；收益法是根据房地产的预期收益来评估其价值。而投资回

报率法通常用于衡量投资项目的回报水平，而不是用于房地产项目的评估。

45、根据《中华人民共和国建筑法》，下列选项中不属于建筑工程发包方式的是：

A.公开招标B.邀请招标C.直接发包D.议标

答案：D.

解析：根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程发包可以采取公开招标、邀

请招标或者直接发包的方式，而议标并不属于法定的发包方式。

46、在房地产开发项目可行性研究阶段，投资估算的方法一般不包括：

A.单位建筑工程投资估算法B.单位实物工程量投资估算法C.概算指标投资估

算法D.扩大单价法

答案:D.

解析：在进行房地产开发项目的可行性研究时，常用的投资估算方法主要包括单位

建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法以及概算指标投资估算法等。扩大单

价法通常用于更详细的预决算阶段而非初步可行性研究阶段。囚此选项D不属于此阶段

常用的方法。

47、在房地产开发中，以下哪项不属于房地产开发项目的可行性研究阶段？（）

A.市场研究

B.财务分析

C.投资估算

D.环境评估

答案：D

解析：在房地产开发项目的可行性研究阶段，主要包括市场研究、财务分析、投资

估算等内容，而环境评估通常是在项目规划与设计阶段进行的，所以不属于可行性研究

阶段。

48、关于房地产评估，以下说法不正确的是？（：）

A.房地产评估是房地产市场交易的重要依据

B.房地产评估的价值类型包括市场价值、投资价值、残余价值等

C.房地产评估师只需对所评估的房地产进行现场勘查

D.房地产评估报告应包括评估依据、评估方法、评估结果等内容

答案：C

解析：房地产评估师不仅需要对所评估的房地产进行现场勘查，还需要收集相关的

市场信息、政策法规等资料，进行综合分析后才能得出评估结论。因此，选项C说法不

正确。

49、在建筑工程项目的成本管理过程中，下列哪一项活动属于成本控制的一部分？

A.制定成本估算

B.确定预算基准

C.监控成本绩效并采取纠正措施

D.执行价值工程分析

答案：C

解析：成本控制是指监控项目成本绩效，并确保任何变更都被记录并反映在项目预

算中。选项C正确地指出了成本控制活动，即监控成本绩效并采取必要的纠正措施。

50、假设某房地产开发商在一个新开发项目中遇到了原材料价格上涨的问题，为了

维持项目的盈利能力，在不改变项目规模的情况下，最直接的应对策略是什么？

A.提高销售价格

B.减少营销支出

C.延长项目工期

D.寻找低成本供应商

答案：A

解析：在面对成木上升的压力时，为了保持项目的预期利润水平，最直接的方法通

常是提高产品的销售价格。这可以立即增加收入，抵消成本上涨带来的负面影响。其他

选项虽然也可能有助于降低成本或增加利润，但它们的效果可能不如调整售价来得直接

和显著。

51、在建筑与房地产经济专业中，以下哪一项不属于房地产市场的需求类型？

A.住宅需求

B.商业需求

C.工业需求

D.娱乐需求

答案：D

解析：在建筑与房地产经济专业中，房地产市场的需求类型主要包括住宅需求、商

业需求、工业需求等，而娱乐需求不属于房地产市场的传统需求类型，通常不作为房地

产市场的主要需求分类。因此，正确答案为D。

52、在房地产评估过程中，以下哪种方法通常用于评估房地产的价值？

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.会计法

答案：B

解析：在房地产评估过程中，市场法是评估房地产价值的主要方法之一。市场法通

过比较类似房地产的成交价格，来估算被评估房地产的市场价值。虽然成本法、收益法

和会计法也可以用于房地产评估，但市场法更为常用。因此，正确答案为B。

53、在房地产投资中，以下哪项不是影响投资回报率的主要因素？

A.投资成本

B.房地产价格波动

C.投资周期

D.投资者预期

答案：D

解析：投资者预期虽然会影响房地产投资决策，但不是直接影响投资回报率的主要

因素。影响投资回报率的主要因素包括投资成本、房地产价格波动和投资周期等。投资

者预期更多地体现在投资决策和风险承担上。

54、某房地产开发公司H划投资建设一栋住宅楼，预计总投资额为1000万元。根

据市场调研，预计该住宅楼建成后的市场售价为每平方米1万元。若住宅楼的建设周期

为3年，年通货膨胀率为5%,以下哪个选项表示的是该项目的实际投资回报率？

A.3.33%

B.5.26%

C.8.05%

D.12.7%

答案：C

解析：实际投资回报率的计算公式为：［实际投资回报率二

投资收益-投资成木+货币时间价值调整

X100%

投资成本

其中，投资收益为住宅楼建成后的市场售价与总投资额的差额，即［/000万元X

/万元/平方米二/000万元

/000平方米

货币时间价值调整考虑通货膨胀因素，根据复利计算公式，［（/+俄）3=，.*762司。

/例。万元-/。加万元万元X1.157625*

因此，实际投资回报率为10(^=8.0我

/000万元

选项C正确。

55、根据《建筑法》，以下哪项不属于建筑工程施工许可的范围？

A.小型住宅建筑工程

B.单层公共建筑工程

C.大型公共建筑工程

D.农村简易建筑工程

答案：D

解析：根据《建筑法》规定，建筑工程施工许可的范围包括各类房屋建筑工程、市

政基础设施工程、公用设施建筑工程、交通运输工程、水利建筑工程等。农村简易建筑

工程不在施工许可的范围内。因此，选项D为正确答案。

56、在房地产经纪活动中，以下哪项不属于房地产经纪机构应承担的义务？

A.保障房地产交易安全

B.维护委托人合法权益

C.提供虚假信息误导消费者

D.为客户提供真实、准确、全面的房地产市场信息

答案：C

解析：在房地产经纪活动中，房地产经纪机构应承担以下义务：保障房地产交易安

全、维护委托人合法权益、为客户提供真实、准确、全面的房地产市场信息等。而提供

虚假信息误导消费者违反了房地产经纪的基本原则，不属于房地产经纪机构应承担的义

务。因此，选项C为正确答案。

57..根据《建筑工程施工许可管理办法》，下列哪项不属于施工许可证的申请条件？

（）

A.建设工程已取得规划许可证

B.建设单位已落实建筑工程费用

C.建设工程已取得施工图设计文件

D.建设单位已落实建筑工程质量监督机构

答案：D

解析：根据《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，建设单位申请领取施工许

可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市、镇

规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）建及单位已落实建筑工程费用；（四）

建筑工程已取得施工图设计文件；（五）有保证工程质量和安全的具体措施。D选项不

属于申请施.工许可证的条件。

58、在房地产开发过程中，下列哪项不属于房地产开发项目可行性研究的主要内

容？（）

A.市场分析

B.技术分析

C.经济分析

D.社会影响分析

答案：B

解析：房地产开发项目可行性研究的主要内容包括市场分析、经济分析、技术分析

和社会影响分析。技术分析主要涉及项目的建设技术、工艺流程、设备选型等方面，而

选项B提到的技术分析是可行性研究的一部分，因此不属于不包含的内容。选项A、C、

D都是房地产开发项目可行性研究的主要内容。

59、关于房地产开发预目的投资估算，以下哪项不是其编制的依据？（）

A.投资估算指标

B.市场分析及预测

C.项目可行性研究报告

D.相关法律法规和政策

答案：D

解析：投资估算的编制依据主要包括投资估算指标、市场分析及预测、项目可行性

研究报告等，而相关法律法规和政策并不是编制投资估算的直接依据，但它们对项目的

投资估算有一定的影响。因此，选项D是不正确的。

60、在房地产开发项目中，以下哪项不属于前期策划阶段的工作内容？（）

A.项目定位

B.市场调研

C.设计方案评审

D.项目融资方案

答案：C

解析：房地产开发项目的前期策划阶段主要包括项目定位、市场调研、项目融资方

案等工作内容。设计方案评审通常属于设计阶段的工作，不属于前期策划阶段。因此,

选项C是不正确的。

二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）