房地产开发经营课程设计

目录

1.项目用地周边情况阐发

项目土地性质观察

项目用地周边情况观察

地块交通条件观察

周边市政配套设施观察

2.区域市场现状及其趋势判断

宏观经济运行状况

海内生产总值

房地产开发景气指数

国度宏观金融政策

2.1.4牢固资产投资总额

社会消费品零售总额

项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例

项目所在地房地产市场总体供求现状

项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别

项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明

商品住宅客户组成及购买实态阐发

3.土地SWOT（深条理）阐发

3.1项目地块的优势

3.2项目地块的劣势

3.3项目地块的时机点

3.4项目地块的威胁及困难点

4.项目市场定位

4.1类比竞争楼盘调研

项目定位

5.项目代价阐发

商品住宅代价阐发法

类比可实现代价决定因素

项目可提升代价判断

代价实现的经济因素

项目可实现代价阐发

6.项目订价模拟阐发

6.1均价简直定

6.2项目中具体单元的订价模拟

2

7.项目开发周期简直定

8.项目投资及本钱估算

9.项目风险阐发

10.社会效益和情况效益评价

11.结论及发起

正文

1.项目用地周边情况阐发

项目土地性质观察

宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总修建面积

72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字

桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三

期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期

正在建立当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在修建设计上

的校园文化为配景，并添参加户花圃、大飘窗、空中花圃、6米挑高

奇偶错层阳台等优质元素。

项目用地周边情况观察

3

周边商业：中商平价、武商量贩、南湖都市广场、苏宁电器、崇

文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福

周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行

周边公园：南湖水上公园

周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、

武大口腔医院

周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖

分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学

地块交通条件观察

四周公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609

路、561路、320路、817路等公交。四周车站有丁家桥南路北港村、

建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松

涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街

金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安

街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。

周边市政配套设施观察

在小区配套设施方面，结合小区收支周边沿街外侧设置超市、便利

店、银行和邮政等。在教诲和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时

社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端

4

特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私

人会客室等一应俱全。

2.区域市场现状及其趋势判断

2.1宏观经济运行状况

海内生产总值

国度统计局2012年1月17日上午宣布2011年重要经济数据。

数据显示，经开端测算，2011年全国海内生产总值471564亿元，按

可比代价盘算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前，专

家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述己宣布的数据根本

切合预期。别的，统计局宣布的数据显示，2011年全年居民消

费代价比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年产

业生产者购进代价比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%0

2011年全年全国范围以上产业增加值按可比代价盘算比上年增长

13.9%o12月份产业增加值同比增长12.8%,环比增长1.192011

年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%,扣除代

价因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额181226

亿元，比2010年名义增长17.1%,扣除代价因素实际增长11.6%。其

中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%,环比增长1.41%o

2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口

18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出

5

口相抵，顺差1551亿美元，比上年淘汰264亿美元。

2.1.2房地产开发景气指数

5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90,

比上月回落0.72点。

表12012年1-5月份全国房地产开发和销售情况

指标绝对量同比增长（％）

房地产开发投资（亿人）22213

其中：住宅15098

办公楼1082

商业营业用房2887

衡宇施工面积（万平方米）451364

其中:住宅339036

办公楼15377

商业营业用房50788

6

衡宇新开工面积（万平方米）72859

其中：住宅53882

办公楼2362

商业营业用房8989

土地购买面积（万平方米）13532

土地成交价款（亿元）2620

衡宇竣工面积（万平方米）27306

其中：住宅21815

办公楼598

商业营业用房2931

商品房销售面积（万平方米）28852

其中：住宅25558

办公楼641

商业营业用房1996

7

商品房销售额（亿元）16932

其中：住宅14010

办公楼772

商业营业用房1863

商品房待售面积（万平方米）30740

其中：住宅19721

办公楼1304

商业营业用房6213

房地产开发企业本年资金来

34171

源（亿元）

其中：海内贷款6296

利用外资168

自筹资金14518

其他资金13188

其中：定金及预收款7926

8

小我私家按揭贷款3343

表22012年1-5月份东中西部地域房地产开发投资情况

地投资额同比增长

区

（亿元）住宅(%)住宅

全国

2221315098

总计

东部

130368803

地域

中部

44723086

地域

西部

47053208

地域

表32012年1-5月份东中西部地域房地产销售

情况

9

商品房销售面

商品房销售额

积

地

绝对数同比

区绝对数同比增长

增长

(万平

(亿元)(%)

方米)(%)

全国

2885216932

总计

东部

1409810259

地域

中部

69623072

地域

西部

77923601

地域

促进经济连续增长、充实就业、稳定物价、维持国际收支平衡

10

寸数后的固定资产投资总额时间月

中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元

武汉房地产供需情况观察：目前武汉市房地产需求情况照旧相当

可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有富足的市场供给。目

前依然有许多市民成张望态度，希望有所下价，但近来国度宏观经济

政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。

据观察显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较

多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。

武汉房地产市场表面：

据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开

发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不停好

转，房地产市场最艰巨的困窘时期根本度过。

房地产开发业步队不停壮大。上半年，全市入统房地产开发企业

205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比

上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3队全市在建的开发项

目到达199个，比上年同期增多42个。

II

房地产开发投资连续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城

建团体开发公司的动员影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增

长。1—6月全市房地财产完成开发投资105.0亿元，比上年增长

91.2%,其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发范

围较小的都市（承德39.6亿元、衡水38.4亿元），在石家庄、唐山、

廊坊（下降13.1%）、保定几个开发范围较大的都市中名列榜首。房地

产开发投资的快速增长，一定水平上对全市经济快速增长起到积极的

拉动和保障作用。

商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积

范围到达1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面

积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%,与上年

同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增

长99.7%o

商品房销售市场比力活泼。1—6月，全市商品房销售面积为81.2

万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2机其中，

期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%,占全部销售商品房面积

的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长

38.4%o其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8乐占全部商品

房销售额的83.3%o

居住条件显著逐步改进。陪同着住房革新的深入和房地产市场的

逐步完善，小我私家购买住房已成为全市商品房销售工具的主体,

2010年上半年小我私家购房的比重达95%以上。小我私家购买力的旺

盛，带来的是居住条件的显著改进，2010年上半年全市城镇人均居

住面积已到达27.37平方米，比上年增加2.22平方米。

空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3

万平方米，同比淘汰16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置

面积的大幅下降，一定水平上说明了我市房地产市场运行状况比力康

健良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房

地产市场的一个具体体现。

商品房代价稍有松动。随着国度一系列的宏观调控政策的实施，

停止房价过快增长，调控效果已开端显现。从今年第二季度房地产销

售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个

月的环比速度来看，却出现了逐月下降的势头。

近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也增

强了法例政策上的建立与约束：

房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农

村团体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”，今后包罗

房地产在内的七大类办事业官方统计数据，必须由统计部分统一宣

布，办事业相关代价数据也必须以市场实际生意业务代价盘算。保

13

障房参建方对证量永久卖力，项目卖力人终身卖力制逐步推行，筹划

为经适房更名以明晰政策。

据新华社电国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务集会，

研究摆设进一步做好保障性安居工程建立和治理事情，讨论并原则通

过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民

身份证法修正案（草案）》。

项目所在地房地产市场总体供求现状

在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普

通黎民的蒙受能力，奋发的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收

入比，便是家庭年收入与住宅代价的比例，如国际上用来权衡房价是

否公道常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保

持在1：4—6之间比力公道，而邯郸的房价收入比已远远超过该水平,

到达1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才气

买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供给

失衡有干系，在邯郸目前供给的住宅面积比力偏大，动辄就是100平

米以上，90平米以下的户型在市场中百里挑一，纵然有小户型，大

多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的

缺陷，造成小面积户型有效供给在市场中的缺位，这也是造成房价收

入比力高的原因之一。

在供给方面：虽然国度政策对耕地转为建立用地有着苛刻的限

制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的目标政策出

14

台实施，旧城和城.中村改革被提到了空前的热度和热潮，据业内人士

透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加速，总面积快要5000余亩

的五仓区总体改革己于2009年底己经开工和建立。在未来的二年内，

这些土地必将会完全上市，形成海量的住宅供给，这必将会加剧市场

供求进一步失衡，导致市场供给过剩，房地产住宅代价将会出现下滑。

2.4项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明

现如今，房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点，其中许

多人认为房价不会下行太多，最主要的依据是土地本钱、修建质料本

钱及劳动力本钱恒久处于上涨的趋势，所以房价的抗跌性较强，如从

邯郸2007年5月份拍卖的5块地来看，住宅用地平均价约为250万

元/亩，按政府划定的容枳率3.0盘算，加上相关税费楼面地价高达

每平米1300元，其商品房的综合开发本钱在3100元/平米左右，若

是城中村旧改项目其综合开发本钱可能更高，由于过高的本钱大大压

缩了房地产行业的利润空间，所以贬价幅度有限。但笔者对此持差别

的看法，本钱因然是决定因素，真正对房价起决定作用的是市场供求

干系，在市场体系中，产物求过于供时，代价可远远高于成原来调治

市场需求，但当产物供大于求时，代价也可低于产物成原来刺激市场

需求，所以仅以成原来评定房地产的代价趋势未免有点过于牵强附

会。

有的学者说房地产属于国度支柱性财产，对GDP的增长孝敬率

较高，房地产的深度下跌必将会影响到百姓经济的建康生长，相关政

府部分绝不会任由房价下行，这一点我同意，但前提是在政府脱手干

涉之前应是首先阐发房地产是否属于康健理性的调解，商品房差别于

其它商品，它具有商品性的同时,也具有一定的社会性，作为民众的

根本的社公生产资料，房价的过高必将会影响到社会的稳定与调和，

这也是政府不肯看到的。在邯郸，房地产住宅代价已远远超出本地的

市场蒙受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调解，政府

无需干涉。纵然政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显，

究竟房地产奋发的代价已抑制了相当大部分需求，只要是房价与家庭

收入还不对称，政府的救市努力也是白搭心机。

2.5商品住宅客户组成及购买事态阐发

受政府激活房地产市场政策步伐的出台和住房刚性需求释放的

影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场

形势回暧迹象显现。1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元,

同比增长38.3%；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8

%;全市商品房销售面积42.88万平方米，同比下降30.7%,但4

月和5月份环比分别增长1.3%和2.4%。5月份主城区商品房平均

代价为3650元/平方米，同比增长3.9%,与去年底3540元相比增

长3.1%。上半年邯郸市房地产开发完成投资35亿元，同比增长38.6

%,完成年度筹划的56.4%。其中商品住宅已完成投资28.6亿元，

同比增长30.6%；主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同

比增长43.26%；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长62.04

%。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68%,

其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55%。主

城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21%。其中

商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3%。商品房竣

工面积57.35万平方米，同比增长21.12%,其中商品住宅竣工面

积50.34万平方米，同比增长29.74%。主城区商品房竣工面积35.13

万平方米，与去年同比增长38.1%。与此形成鲜明比拟的是商品房

销售。上半年，商品房销售面积53.22万平方式，同比下降20.1%,

其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6%。主城区商品房销

售面积33.67万平方米，同比下降9.7%,其中住宅销售30.4万平

方米，同比下降15.3%。同样不容乐观的是商品房空置情况。全市

16

商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2%,其中商品住宅

空置面积28.91万平方米，同比增长68.97%。在空置面积中，竣工

在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2%,

滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49%,积存商品房面

积0.01万平方米，同比下降98.3%。今年以来，邯郸市共启动“两

改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成

拆迁面积109.52万平方米，开工面积117万平方米，完成投资44.18

亿元。其中城中村改革完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3

万平方米，旧城区片改革完成拆迁面积56.17万平方米，开工而积

49.7万平方米。

3.土地swot阐发

有利：资金富

Fr足，市场与财务强势

时机有利：购阐发准确可靠，

施工条件具备。

房需求量

>

大，地

企

理位置优业

外项

越，国度

部目

倒霉：暂无

环政策较条

威胁境件

好。

分分

析

i7

弱势

倒霉：实

际购房人

数有待提

高,四周

空气质量

有待改

进。其他

房产公司

竞争猛烈

3.1项目地块的优势(S)

投资代价：

景观优势：本项目可充实利用漠阳河中央形象新区、优美情况和

几近竣工气势雄伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发

挥。本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁

郁葱葱的绿色山岭；西面可以远眺漠阳河秀色，且为已初显未来多数

会成熟形态的都市景观，种种现代高层修建组成都市富厚的天际线；

东面，未来将是新筹划市政修建及居住修建，亦蕴含极高的景观视野

代价。

产物定位:

18

本项目主推精致户型，就目前市场状况阐发，市场消费需求旺盛,

特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投

资一族购买

交通便捷：

本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并筹划建立为市的生

态景观大道：。本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达都市内

各个街区，亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客

运枢纽总站的投入运营，其交通优势更是显现无疑。

市政和商业配套：

本项目地处成熟的CBD核心地段，生态景观、购物休闲、商业金

融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套代价，开

发商无需进行分外开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便

利唾手可得。

(W)

◊项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，倒霉于社区内部

配套设施和生态情况的营造。

◊开发商知名度不高，至今未开发有现成或知名品牌的房地产

项目，有可能使本项目对民众市场招呼力产生一定的影响。

O车位有限，本项目停车位稀缺，对付有车一族或商务往来显

得有些美中不敷。

(T)

◊展览中心带来的展览效应

随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大

楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，储备有富厚的消费和客户资

源有利于项目商场、商铺的销售。届时，周边将成为西区最繁华的商

业中心，商务交换运动越发频繁，项目所在地及其自己具备相当好的

商业潜力。

(0)

主要来自同类项目的竞争。邯郸市今年内的公寓物业项目已有大

幅度的增长，特别是低端的公寓物业消费增长和供给量的快速上升导

致市场一度严重失衡。新增长的供给量多以中小户型为主推产物，多

为原有的“烂尾楼”改建而成，在代价上占有一定优势。尽管竞争项

目漫衍于市内各个城区，但是他们会在产物、代价等方面造成对本项

目一定的打击。

◊写字楼：写字楼也是主要的竞争物业类别。(文化大厦、品感

大厦、)

◊商住楼：这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住,

也有商住两用的，这类物业的特点是：根本上没有相关的商务配套办

事。(风林园、洞庭湖花圃、民乐湖、凤山豪苑)

◊酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的治理办事，故在提供

20

的物业办事方面比力占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留

看法阶段，同时在治理本钱方面比起商务公寓要超过许多。

4.项目市场定位

本钱法

盘算二单元本钱*（1+加成率）

加成率一般在15Q20%之间

产物定位

先锋经理人的商务套间未来总栽的指挥台

目标客户群体定位

⑴外地驻机构和办事处：小型公司，精英团队

⑵小我私家事情室和个别私人业主：律师事务所、告白公司、设计

创作室、小我私家事情室、装饰公司、旅行社、品牌署理商等

⑶小我私家和机构投资者：这一类客户视野超前，极具投资意识，

眼光独到，对地产认识深刻。

（4）炒房炒铺投机人

⑸目标客户群特点阐发

（6）年龄条理：25—5。岁之间，主力人群为30—40岁，注重小我私

21

家及公司形象的年轻创业者

⑺教诲水平：大专以上学历；乐于担当现代商务办公看法

⑻职务状况：私企老板、中高层治理或职业经理人

（9）经济收入：月收入2000元以上，有一定的积贮

（10）职业配景：国有企事业单元，多在私企或外资公司事情和营业主

（11）喜好兴趣：以事情为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，担当

新事物较快。

（®商务运动的需要：商务配套的需求，相互间的商务交换

⑬快节奏的生活：时间看法强烈，要求交通便利、周边配套齐全

这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求

生活的品位；他们是社会的中尖分子；在他们中间同样涌动着追求新

都市、追求新生活的思潮；他们越发崇尚居住在最佳的都市核心区，

能够享受到便捷的交通、繁华的商业、雅致的文化、优美的情况。所

以，单一硬性地诉求住宅所带来的功效性利益是不会吸引到目标消费

者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予

了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。

5.项目代价阐发

截止到2012年6月25日为止，赵都新城所在的邯山区区共有在

售住宅项目55个，近一个月内，另有55个项目的销售代价与之前持

22

平。

所有在售住宅项目的销售均价为4637元/平方米，近半年来持

平。所有55个在售住宅项目与赵都新城相比：

21个项目的销售均价高于赵都新城，售分最高的康桥国际为

7200元/平方米，占总数的39%；16个项目的销售均价低于赵都新城,

售价最低的中华城为2000元/平方米，占总数的30%；

另有18个项目的销售均价与赵都新城持平。

.

班楼0，8

交通的便利性：

——中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条

主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距

市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，

社区内6条大街贯串南北，形成了极为便利的社区交通网。

小区配套：

拥有了完善的配套设施。在小区配套设施方面，结合小区收支周

边沿街外侧设置超市、便利店、银行、邮政等。在教诲和医疗方面分

别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中西专家门诊。社区内建

23

有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、

图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。

代价实现的经济因素

项目整体落成后将成为武汉南部未来的RBD（商贸旅游、休闲娱

乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大的社区型商业

群。社区型商业相比其它商业来说，更具有潜力，因为从商业创建之

初，社区型商业就不缺少人气，有相应的牢固消费群体的存在，使得

社区型商业更具有投资代价！

赵都新城50万平米核心商业一一和道国际广场，作为区域少有

的核心型综合商业体，已经成为赵都新城未来商业的中心力量和区域

商圈的标杆之作。作为全新的都市形态，它创造了一个将居住、商务、

办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功效高度集约的空

间，它对资源的强劲整合能力带来的高经济效益使其成为新的商'业投

资热点。

项目可实现代价阐发

300万平方米鸿篇巨制，风靡世界的魅力主场

范围弘大，气势磅礴。实力名企隆基泰和联合北京城建再次千

亩巨制，打造集康健居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创

意文化、娱乐休闲等功效为一体，功效齐全、配套完善、情况优美的

国际化现代新城。宝安璞园地处武汉市南部占地面积1300余由，可

同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一的魅力生活

24

城,，华北第一都市新城落户邯郸。项目整体落成后将成为引领邯郸生

态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力主场！

修建生活梦想，运营都市未来。承袭专业与诚信的核心理念，

服从品质是最坚固的防地，信誉是最尊贵的荣耀。

品牌开发，实力包管。隆基泰和实业团体是集房地产开发、商

业贸易、产业制造、物资供给、科技生长等多领域经营于一体，跨行

业、跨区域、多实体的企业团体。房地产开发业务具有一级资质，国

度修建施工总承包商特级资质，历经10年都市运营，开发经验成熟:

曾开发7000余亩的白洋淀-芦香国际、1200余亩的高碑店世纪城等

大型综合项目；竹语堂别墅、世界城、白沟“九城”、阳光凯旋城、

阳光海洋花圃、海龙公寓等特色项目以及中铁十八局办公楼等办公项

目，集住宅、商业、别墅、行政办公然发经验之大成余一身，占据华

北大地40%的市场份额，业务笼罩北京、天津、河北、河南、海南等

多个省市，实现了从区域型企业向国际化企业的跨越，成为华北房地

财产的一颗巨星。

坐拥都市繁华，尽享都市荣耀。宝安璞园中心区内设有超大型

商业综合体，内嵌大型购物中心、影戏院、特色餐饮、艺术长廊、商

务办公等多种主题业态，强调开放、人性与互动，融合多元文化，分

享时尚与休闲新生活理念。充实满足人们的多种需要，打造都市代价。

南侧紧邻以约大型都市景观广场和休闲主题公园，充实利用澄阳河、

渚河水系改革与社区景观完美结合，创造出一个生态、舒适、低碳、

康健的国际化商业中心，成为都市的魅力核心。

25

别开生面的“赵都八景”，水上江南，低碳生活饕餐大餐。赵

都新城内筹划有别开生面的“宝安璞园”：“五仓新天地”、“赵都

古韵、“杨柳堤岸”、琴台映景、水印乾坤”、“太极双星”、“渚河

芙蓉”、“漠阳夕照”，相互掩映，配合构筑宝安璞园的景观长廊,

尽显“水上江南”。这里的园林已，不再是几株花卉树木、几个修建

小品等，见缝插针式的布设和安顿，而是上升到住区情况的新高度，

本性鲜明的主题、气势派头、条理和结构，在修建与住户之间组成一

种生态的美感的人性化的调和过渡。整个景观设计运用整体设计的理

念，充实尊重中国文化特色，各个组团的水景相互串联配合组成赵都

新城的“龙脉”。巨龙出海，透射出中华后代蓬勃向上精神风采。同

时，园林中数以万计的绿植每天为人们提供大量新鲜纯氧，让住在这

里的人们享受低碳康健生活的无尽魅力。

26

6.项目订价模型阐发

价格109897.5

市场108.57.58.57.5

规划1097.588

园林1097.587.5

物业54.53.544

品牌54.53.544

项目1097.587.5

合计10074.5667170

(2)评估加权

项目名称一次评估得分评估加权加权评估得分

藤王阁70交通可达性7；品质+1；品牌。.575

康馨苑79交通可达性66

明华半岛75产品品质+1；72

本案71.5交通可达性+171

备注：以上价格均为各项目目前建筑面积销售均价，修正因素根据各

项目自身主观条件以及客观因素确定。

2.评估与价格修正

修正公式

参考项目修正均价=本项目评估得分/参考项目评估得分x参考项目

均价。

27

修正过程：

藤王阁：74.5+75x3300-3278元/nf

价格109897.5

市场108.57.58.57.5

规划1097.588

园林1097.587.5

物业54.53.544

品牌54.53.544

项目1097.587.5

合计10074.5667170

(2)评估加权

项目名称一次评估得分评估加权加权评估得分

藤王阁70交通可达性-1；品质+1：品牌0.575

康馨苑79交通可达性66

明华半岛75产品品质+1;72

本案71.5交通可达性+171

备注：以上价格均为各项目目前建筑面积销售均价，修正因素根据各

项目自身主观条件以及客观因素确定。

2.评估与价格修正

修正公式

参考项目修正均价=本项目评估得分/参考项目评估得分X参考项目

均价。

修正过程：

藤王阁：74.5+75X3300=3278元/nf

7.项目开发周期简直定

28

确定项目开发周期为3-4年

8.项目投资及本钱估算

开发本钱投资估算表

底子数据

合

单

数价

序号项目名称备注

量（元

价

）

总征地面

1

积（亩）

实际用地

2

面积（亩）

土地价

3（万元/0

亩）

4总用地面

29

积(M2)

5容积率

批准容积容积修建面积

6修建面积不含地下室修

(M2)建面积

①住宅面

0

积(M2)

②办公楼

0

面积(M2)

③商业面

0

积(M2)

地上车库

70

(个)

地上车位

80

(个)

地下车位

90

(个)

30

地下室其

10它修建面0

积金）

11

测算数据

合

单元

计

项目名盘算价

序号（备注

称公式（元/

元

m2）

）

1+2+

开发本#DIV指批准容积面积

*、3+4+

钱/0!的单元价

5+6

土地本1A~1#DIV

10

钱D项/O!

合计

1A土地出

31

让金

土方单

IB

税

拆迁安

IC

顿费

其它用

ID

度

2A~2

前期用

2D项0

度

合计

三通一按占地面积计5

2A2

平元/M,计

围墙及

按占地面积5元

2B临时设2

/M?估算

施费

工程地

按批准修建面积

2C质勘察3

3元加计

费

32

筹划、1+2+

2D设计及3+4+

检测费5

1、总平

筹划及

外立面按批准修建面积

X1212

修建方12元/M?计

案设计

费

2、修建

施工图按批准修建面积

X2525

设计及25元/M,计

咨询费

X30

3、景观绿化率按30%的

%X1

设计费12元/M之计

2

4、煤气

2计

设计费

5、桩基X33按批准修建面积

33

检测费3元/M2计

综合报3A~3##

3建及治Q项##

理费合计#

4E

质量监

3AX%+0%计

视费

5

X6E

施工图按建安造价的倍

3B0.25+0

审查费的0.25%计

%5

土地测

1E

绘及地按占地面积2元

3CX2+02

籍治理加计

5

费

2E

情况评X按建安造价的

3D+0

价费0.1%0・1%计

5

2E

3E排污费X按建安造价的

+0

34

0.1%50.1%计

28

噪声排1600按施工期1600元

3F80

放费X18/月计

0

渣土外5E

按批准修建面积

3G运处理X3+03

3元加计

费5

新墙体1E

按批准修建面积

3H质料基X8+08

8元/M?计

金6

3E

散装水按批准修建面积

31X2+02

泥基金2元"2计

5

X2E

定额测按建安造价的

3J0.11+0

定费0.11%计

%5

门路占X4E按建安造价的

3K

用费0.2%+00.2%计

35

5

6E

人防设按批准修建面积

3LX36+036

施费36元/M,预计

6

2E

标底体XI按建安造价的1

3M+0

例费%0%0计

5

建安条59

按建安造价的

3N约印花X%o99

0.3%o计

税4

监理条59

按相应条约价的

30约印花X%o99

%0计

税4

59

结算审按相应条约价的

3PX%。99

核找%。计

4

市政接

X152E按批准修建面积

3Q入水电150

0+0150元加2预计

气通讯

36

等配套7

工程费

X66

1、小区按占筹划用地

20%66

门路20%的5元八『计

X50

2、管网5E含排水、消防、

线路等X30+030煤气、电信及智

接入6能化等管网

3、永久2E

X按批准修建面积

供电接+0108

108108元/Mf预计

入7

4、永久2E

供水接X102预计

入6

4A+4##

建安工

4B+…##1200

程用度

+4L#

2E

4A施工用XI1按批准修建面积

+0

37

水51元仆「估算

5E

施工用按批准修建面积

4BX3+03

电3元AT估算

5

3E按批准修建面积

土方

4CX16+01616元/M2计（无地

挖、运

6下室）

2E

桩基工X按批准修建面积

4D+0150

程150150元/Nf计

7

1E

上部土X按批准修建面积

4E+0600

建工程600600元/M'计

8

水、电2E

X按批准修建面积

4F安装工+0100

100100元/M”计

程7

消防安1E按批准修建面积

4GX9090

装工程+090元加2计

38

7

4E

通风安按批准修建面积

4HX25+025

装工程25元倒计

6

电梯购1E

按批准修建面积

41买安装X80+080

80元八『计

工程7

4E

智能化按批准修建面积

4JX25+025

工程25元/M2计

6

地下室

4K修建工

程

园林、1E

按批准修建面积

4L景观工X80+080

80元加2预计

程7

建安工5E按批准修建面积

4MX3030

程不可+030元加计

39

预见费6

5A~5

筹谋、

5E项##

销售费

合计#

9E

营销、按销售收入的2%

5AX2%+0