房地产建设项目综合管理手册

房地产建设项目管理手册

（内控资料）

适用于固定总价合同模式

绿色部分为首次监理理会会议内容

编号：

口寸间；2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共88页

目录

一、项目部团队建设管理实施办法................03

二、建设项目开工条件管理实施细则..............17

三、施工图纸使用管理规定.......................22

四、施工图纸自审、会审管理规定................25

五、施工组织设计（专项施工方案）审批管理规定…31

六、变更、洽商管理办法.........................35

七、工程施工质量管理实施细则..................42

八、施工进度管理规定...........................51

九、文明施工检查管理实施办法..................54

十、监理例会管理规定...........................60

十一、材料、专项工程验收管理规定............65

十二、丁程验收和竣工交付管理规定..............70

十三、施工过程中外来人员进出场管理规定.....75

十四、项目部档案管理办法.....................78

十五、工程款支付和结算管理规定...............82

十六、民工工资支付管理办法..................84

十七、附表....................................86

第2页共88页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共88页

一、项目部团队建设管理实施办法

目录

第一章总则

第二章团队组建

第三章岗位职责与任职要求

第四章办公环境和固定资产管理

第五章会议制度

第六章着装与形象

第七章沟通与协作

第八章考勤与考核

第九章附表

第3页共88页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共88页

第三章岗位职责与任职要求

第5条各岗位职责与任职要求

1、项目经理:

单位廊坊市宏泰集团城区房地职位项目经理部门项目部

产公司

直接主管总经理间接主—直接下项目工程师

管属

1、学历：大学本科（专科）；

任

2、经验：5年（7年）以上工作经历，其中，施工单位3年、房地产2

职

年以及以上工作经历，同职2年以上工作经历；

条

3、专业知识：土建为主、水、暖、电专业知识；

件

4、相关知识和能力：（1）、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；（2）、

项目管理知识；⑶、造价知识；（4）、公司内控流程；（5）、人际交往能

力；（6）、熟练使月常用办公软件和pCect软件、cad软件；

5、职称：中级。

根据公司下达目标，结合项目特点编制项目控管方案和资金使用计

职划，包括：质量、进度、成本的控管；安全防护的落实；合同、信息的

位

管理以保证项目计划目标完成。

目

组织团队建设，调动项目成员和监理成员的主动性、能动性，保证施

的

工以及配套设施完善并积极协助前期部门、物业部门做好施工准备和后

期售后服务，积极创建公司品牌项目。

以合同为依据，做好内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维

护公司利益。

职责范围标准资源支持

1、根据公司要求制定全程控管进度计划统一模板前期、总工办、道

价、规划

2、合理划分标段，制定现场平面布置和控管满足公司目标和施工前期部

全

程

—方案优化需要

控

管

3、组织现场围场和三通一平按照文明工地标准；时间前期、总工办

以

及

符合全程计划

施

工

—

准、参与施工单位评选、合同签订；组织能力

备4满足施工要求

考核

第5页共88页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共88页

5、项目团队组队人员分工合理；符合总经理

第二章规定

6、组织现场勘查，绘制地上地下管线路由图路由清晰，满足外网前期、总工办

设计和保护要求

7、组织现场、高程、控制桩复测、移交管线改道时间满足全程前期

计划；书面纪录

开工手1、组织桩基开工手续办理计划会并跟催满足全程计划前期

续办理

2、组织上部结构开工手续办理计划会并跟催满足全程计划前期

1、审核施工组织设计、监理规划和细则符合流程总工办、造价

2、组织图纸自审、会审符合流程—

3、组织分部工程险收满足全程计划总工办、物业

质

4、组织项目部、监理学习规定、流程满足控管需要——

三量

管5、负责分管栋号分项验收符合流程—

理

6、组织质量控制点专项施工方案制定和审批业主投诉热点和施工难—

点项目方案合理、可行

7、组织周、月监理例会、专题会议会议纪要明确达到反索一

赔和顺利施工要求

8、组织分户验收满足质检部门要求—

9、组织解决图纸遗留问题满足施工要求总工办

10、组织质量联查和质量事故处理符合流程总工办

11、组织施工样板、材料样品的落实符合设计要求和施工要采购、总工办

求

12、组织竣工预验收和竣工验收满足国家现定程序和全总工办

程计划；整改二次验收

1、组织进场会议和首次％理例会管理程序、规定、通讯书—

面交底；现场勘察满足时

区计划

2、督导现场施工准备的落实、审核开工令、符合规定—

组织首次现场检查

3、督导、审核施工总平图、进度计划，必要符合控管和规定要求—

时向总经理汇报

进

4、组织检查施工单位劳务、材料、机械动态,符合规定并进行纪录一

度

四掌握真实状况

管

做法、选材明确并符

理5、组织解决招标文件中遗留的问题总工办、造价部

合规定

第6页共88页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共88页

6、组织甲供材料、分包进场与协调和工作面符合规定采购

移交、交底以及成品保护

7、督导施工单位自购材料的认价，分包讨划符合规定采购

实施

8、组织材料样品和半成品样板的选择、确定符合规定采购、总工办

9、主体完成后装修进行前，组织、审批装修符合规定一

阶段总进度计划，必要时汇报总经理

10、组织周月监理理会、进度专题会议符合规定—

11、对进度滞后已达14天的单位，组织进度符合规定一

专题会议，制定保工期措施

12、审批工期延期申请并请示总经理符合规定—

13、组织竣工前剩余工作量施工会议并责任到符合规定—

人

14、外网施工时，组织各单位工作面、进度协符合规定—

调会

1、审核、签发变更、洽商符合规定总工办、造价

投

资2、验收已完工程量，进行形象统计符合规定造价

管

五3、签署付款凭证并进行纪录符合规定造价

理

4、组织施工组织设计经济性审核符合规定造价、总工办

5、组织审批索赔和反索赔文件并汇报总经理书面证据齐全；审批造价

符合实际

六组织各条款合同节点检查、计量书面纪录并有效签字—

1、民工工资支付控制符合规定—

信

息2、组织施工单位施组外施工技术措施纪录详细且与实际相符—

管

七3、组织纪录施工进度、质量、参建单位动态详细且与实际相符—

理

4、收集材料价格信息和分包价格信息—一

5、组织做好工程档案的收集、整理、归档工符合规定一

作

6、组织做好内外部关系反馈信息的共享工作—一

1、组织协调甲方与施工单位关系工程施工有序进行；—

关

维护公司形象、信誉

系2、组织协调甲方、施工方、监理方三方关系——

八A

协

3、组织协调总包方和分包方关系—

调

4、协调甲方与周边单位、住户的关系前期

5、协调与政府监管部门关系前期

第7页共88页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共88页

1、组织督导、检查“三边、四口”防护及时、到位—

安全2、组织督导、检查高空作业、连续作业安全三宝使用合理、严禁—

九

防

护措施24h以上连续作业

、

文

明3、组织督导、检查季节施工安全措施方案合理、可行且落—

施

工实

管

理4、组织督导、检查现场总图管理符合总平面图计划—

5、组织检查环境污染整改整改措施得力且落实—

6、组织月度“安全防护、文明施工”检查评符合规定一

比

7、组织掌控进出场外来人员管理符合规定一

1、组织防水避水、管道打压、通球联合脸收符合规范物业

2、组织分户物业验收和资料移交符合规范物业

产

3、组织协助物业向业主交房符合规范物业

品

十

移4、组织业主接收前的维修达到业主满意物业

交

5、组织档案验收符合规范一

6、协助前期完成规划、消防、防雷、人防、按照前期要求积极协前期、造价

环保等专项验收；面积测绘作

7、协助前期完成工程备案工作按照前期要求积极协前期

作

8、组织电梯验收符合规范—

2、专业工程师:

单位廊坊市宏泰集团城区房地职位项目工程师部门项目部

产公司

直接主管项目经理间接主总经理直接下—

管属

1、学历：大学本科（专科）；

任

2、经验：3年（5年）以上工作经历，其中，施工单位2年、房地产1

职

年以及以上工作经历，同职1年以上工作经历；

条

3、专业知识：土建、水、暖、电专业知识；

件

4、相关知识和能力：（1）、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；（2）、

项目管理知识；（3）、造价知识：（4）、公司内控流程：（5）、人际交往能

力；⑹、熟练使用常用办公软件和piject软件、cad软件；

5、职称：中级。

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编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共88页

根据公司下达目标，结合项目特点协助项目经理编制项目控管方案，

职包括：质量、进度、成本的控管；安全防护的落实；合同、信息的管理

位

以保证项目计划目标完成。

目

积极配合团队建设，发挥个人的主动性、能动性，保证施工以及配套

的

设施完善并按照项目经理要求积极协助前期部门、物业部门做好施工准

备和后期售后服务，积极创建公司品牌项目。

以合同为依据，参与内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维

护公司利益。

职责范围标准资源支持

1,协助项目经理完成现场平面布置和控管方满足公司目标和施工项目经理

案优化需要

全

程

2、按照计划完成现场围场和三通一平按照文明工地标准；时间项目经理

控

管

--符合全程计划

以

及

3、参与施工单位组织能力考核满足施工要求项目经理

施

工

准

各4、积极参与项目团队建设符合第二章规定项目经理

5、落实现场勘查并绘制地上地下管线路由图路由清晰，满足外网前期、总工办

设计和保护要求

6、落实现场、高程、控制粒复测、移交管线改道时间满足全程前期

计划；书面纪录

1、审核辖区施工组织设计符合流程总工办、造价

2、参加辖区图纸自审、会审符合流程项目经理

二质3、参加辖区分部工程验收满足全程计划总工办、物业

量

4、参加项目部、监理学习规定、流程满足控管需要项目经理

管

理

5、负责分管辖区栋号分项验收符合流程项目经理

6、完成质量控制点专项施工方案制定和审批业主投诉热点和施工难项目经理

点项目方案合理、可行

7、参加周、月监理例会、专题会议会议纪要明确达到反索项目经理

赔和顺利苑工要求

8、参加辖区分户验收满足质检部门要求项目经理

9、解决辖区图纸遗留问题满足施工要求总工办

10、参加辖区质量联查和质量事故处理符合流程总工办

11、参加辖区施工样板、材料样品的检查符合设计要求和施工要采购、总工办

求

12、参加辖区竣工预援收和竣工验收满足国家规定程序和全总工办

程计划；整改二次验收

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编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1。页共88页

1、参加进场会议和首次宣理例会管理程序、规定、通讯书项目经理

面交底；现场勘察满足时

区计划

2、督导辖区现场施工准备的落实、参加首次符合规定项目经理

现场检查

3、审核辖区施工总平图、进度计划符合控管和规定要求项目经理

进

4、检查辖区施工单位劳务、材料、机械动态,符合规定并进行纪录项目经理

度

三掌握真实状况，及时向项目经理汇报

管

5、落实辖区招标文件中遗留的问题做法、选材明确并符总工办

理

合规定

6、落实辖区甲供材料、分包进场与协调和工符合规定采购

作面移交、交底以及成品保护

7、督导辖区施工单位自购材料的认价，分包符合规定项目经理

计划实施

8、组织辖区材料样品和半成品样板的上报、符合规定采购、总工办

协助项目经理选择、确定

。、土体完成后装修进行前，组织、审核辖区符合规定项目经理

装修阶段总进度计划

10、参加周月监理理会、进度专题会议符合规定项目经理

11、对进度滞后已达14天的辖区单位，参加符合规定项目经理

进度专题会议，分析原因

12、初审辖区工期延期申请并请示项目经理符合规定项目经理

13、参加竣工前剩余工作量施工会议并负责辖符合规定项目经理

区施工

14、外网施工时，参加各单位进度协调会并组符合规定项目经理

织实施

1、初审辖区变更、洽商符合规定总工办、造价

投

资2、验收辖区已完工程量，进行形象统计符合规定造价

管

四3、签署辖区付款凭证符合规定造价

理

4、负责辖区施工组织设计经济性初审符合规定造价、总工办

5、初审、收集辖区索赔和反索赔文件书面证据齐全；审批造价

符合实际

五合同协助项目经理完成各条款合同节点检行、计书面纪录并有效签字项目经理

管理量；水、电用量计量（安装专业）。

1、落实辖区民工工资支付控制符合规定项目经理

2、负责辖区施工单位施组外施工技术措施纪详细且与实际相符项目经理

信

录

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编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页共88页

六息3、跟踪、纪录辖区施工进度、质量、参建单详细且与实际相符项目经理

管位动态

理4、收集辖区材料价格信息和分包价格信息—项目经理

5,负责做好辖区内外部关系反馈信息的汇报—项目经理

工作

关

1、协调辖区与施工单位关系工程施工有序进行；项目经理

系

维护公司形象、信誉

办2、协调辖区甲方、施工方、监理方三方关系项目经理

七

调

3、协调辖区总包方和分包方关系项目经理

1、督导、检查“三边、四口”防护及时、到位项目经理

2、督导、检查高空作业、连续作业安全措施三宝使用合理、严禁项目经理

24h以上连续作业

安全3、督导、检查季节施工安全措施方案合理、可行且落项目经理

防

护实

、

文

明4、督导、检查现场总图管理符合总平面图计划项目经理

八八

施

工

、检查环境污染整改整改措施得力且落实项目经理

管5

理

6、参加月度“安全防护、文明施工”检查评符合规定项目经理

比

7、落实进出场外来人员管理符合规定项目经理

1、参加防水避水、管道打压、通球联合验收符合规范物业

产

品2、参加分户物业验收和资料移交符合规范物业

九

移

3、参加协助物业向业主交房符合规定物业

交

4、落实业主接收前的维修达到业主满意物业

5、落实电梯验收符合规范项目经理

3、资料员:

单位廊坊市宏泰集团城区房地职位资料员部门项目部

产公司

直接主管项目经理间接主总经理直接下—

管属

1、学历：大学专科；

任

2、经验：2年以上工作经历，同职1年以上工作经历；

职

3、专业知识：土建专业知识；

条

4、相关知识和能力：（1）、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；（2）、

件

了解施工程序；⑶、公司内控流程；（4）、人际交往能力；（5）、熟练使

用常用办公软件。

5、职称：资料员上岗证。

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编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页共88页

积极参加团队建设，发挥主动性、能动性，保证资料收集、整理、发

职放、归档及时、有效；并积极协助前期部门做好施工准备和档案验收以

位

及备案工作。

目

的

职责范围标准资源支持

1、积极参与项目团队组队符合第二章规定项目经理

2、收集地上地下管线路由图、地形图、地质来源可靠前期、总工办

■—施工

报告、高程、坐标位置图

准备

3、收集、整理、发放施工图纸来源可靠，纪录详细总工办

4、发放现场划分、高程、控制桩复测、场区纪录详细项目经理

高程测绘图和首次监理理会纪要

5、前期基建资料收集或查询出处（详见《开留有复印件并做记录前期、档案市

工条件管理实施办法》）

开工手1、参加桩基开工手续办理计划会并跟催、收满足全程计划前期

二续办理集资料

2、参加上部结构开工手续办理计划会并跟焦、收集满足全程计划前期

资料

1、传递施工组织设计、监理规划和细则符合流程总工办、造价

二质

量2、落实图纸自审、会审资料传递、签章符合流程总工办、造价

管

理3、落实分部工程验收资料签章、传递满足全程计划总工办

4、参加项目部、监理学习规定、流程满足左管需要项目经理

1、参加进场会议和首次监理例会按时参加会议项目经理

2、开工令、首次现场检查纪录报审、整理、归档符合规定项目经理

3、施工总进度计划和装修阶段总进度计划，符合规定项目经理

传递、报批

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编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页共88页

4、甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、签字有效、完整采购、项目经理

交底资料整理、归档

进

5、负责材料样品和半成品样板的保管编码清晰，易于检索项目经理

度

四

管6、参加周月监理理会、进度专题会议符合规定项目经理

理

7、收集整理、归档例会资料符合规定项目经理

8、传递工期延期申请符合规定项目经理

9、参加外网施工时各单位进度协调会、传递签字有效、完整项目经理

会议纪要

1、传递变更、洽商并整理、归档符合规定总工办、造价、

投

项目经理

资

2、传递工程形象统计报表并整理、归档符合规定造价

管

五

理3、负责传递施工组织设计并整理、归档符合规定总工办、造价、

项目经理

4、建档索赔和反索赔文件符合规定项目经理

六合同保管合同、协议文件以及执行处置资料符合规定项目经理

管理

1、建档民工工资支付控制资料符合规定项目经理

七信息

2、负责工作联系函等日常控管资料建档符合规定—

管理

3、整理、保管收发文纪录详细且易于检索—

安全防、1、整理、建档“安全防护、文明施工”检查编码且易于检索项目经理

文明施评比资料

工管理2、整改通知、违约处置资料建档编码且易于检索一

1、参加协助物业向业主交房符合规定物业

产

品2、收集、传递、建档竣工资料完整、有效项目经理

九

移

3、负责档案险收符合规范项目经理

交

4、协助前期完成竣工备案按照前期要求积极协前期、项目经理

作

5、负责销毁无效资料符合规定项目经理

1、负责考勤、加班报表的申报及时、准确项目经理

2、协助监理方见证人、施工单位实验员进行及时并反馈项目经理项目经理

十其他

试验、检验工作

工作

3、负责固定资产的管理完好或责任清晰项目经理

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页共88页

第四章办公环境和固定资产管理

第6条办公环境

第6.1条标准项目部办公用房配置

1、甲方办公用房：4.2*4.81间和3*4.81间；

2、监理办公用房（兼会议室）：6*4.81间；

3、监理资料室：3*4.81间；

4、值班休息室：3.6*4.81间；

5、人防监理办公室：3*4.81间。

注：（1）、根据现场已有建筑情况，调整彩板房数量；

（2）、甲方人员按5人标准、监理按照6-8人标准、施工单位按照4家配置；

（3）、现场优先采用彩板房搭建。

第6.2条办公用品配置

标准项目部配置固定资产类办公用品标准：

⑴、木质办公桌椅14套；

⑵、台式电脑以及电脑桌椅1套/台；

⑶、打印机合用监理公司，平均每月提供A4用纸0.5包；

⑷、铁皮资料柜（5节柜）2组；

⑸