舒适尊享+生态健康住宅建筑方案

Conceptual

DesignofWD-SJ-TJJZProjectWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计2

0

1

9

.1

1

.1

5重塑人居典范舒适尊享+生态健康方案一鸟瞰图Aerial

View方案二鸟瞰图Aerial

ViewWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject洋房方案一单体透视Monolithicperspective方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject小高方案一单体透视Monolithicperspective方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject洋房方案二单体透视Monolithicperspective方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject小高方案二单体透视MonolithicperspectiveWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject商业沿街透视Monolithicperspective方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject商业内街透视Monolithicperspective方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案一效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案一效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案二效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案二效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案三效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案三效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案四效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案四效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject目录PART

01

基础分析BASIC

ANALYSISPART

02

设计概念DESIGN

CONCEPTSPART

03

规划推导PLANNING

DERIVATIONPART

04

方案设计SCHEMEDESIGNPART

05

产品设计PRODUCTDESIGNPART

06

立面设计FACADE

DESIGNPART

07

示范区SALESCENTERPART

08

方案总结SUMMARYPART

09

技术图纸TECHNICAL

DRAWINGPART

10

设计说明DESIGN

INSTRUCTIONSPA

RT1基础分析WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject城市区位CityLocation基础分析

|Basic

Analysis天津·蓟州TIANJIN·JIZHOU宏观区位渤海明珠，河海要冲。天津，别称津门，地处中国华北地区、华北平原东北部、海河流域下游，东临渤海。天津是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国北方最大的港口城市，首批沿海开放城市。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject基地区位Site

Location基础分析

|Basic

Analysis蓟州区政府新城板块蓟州客运站渔阳镇政府蓟州北站(特快）SITE距天津市区100km蓟州站（动车、高铁）中观区位天津后花园，立足生态涵养区定位，打造休闲绿色宜居城区。本案地块位于天津市蓟州区的新城板块。蓟州区地势北高南低，是天津唯一的半山区，自然风光秀丽，名胜古迹众多，生态环境优越，被评为中国最美县域、全国生态示范县、首批国家全域旅游示范区、首批国家新型城镇化综合试点地区。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject基地区位Site

Location基础分析

|Basic

Analysis新城板块蓟州区政府蓟州客运站杨园子公园中心组团渔阳镇政府蓟州北站(特快)蓟州区人民公园SITE微观区位蓟州新城综合型中央活力区、生态宜居混合街区。本案地块处于新城板块的中心组团内，位于新区核心，位置优越，毗邻城市公园，是未来城市发展中心。中心组团囊括新城行政文化服务区、公乐亭湿地人文社区、城市综合商业配套区、创新型产业服务区及多个混合型居住片区。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject控规解读Regulatory

Plan基础分析

|Basic

Analysis蓟州区第二中学渔阳建材家居城美域新城红星京畿鼎园滨湖街西环路SITE湖西路津蓟高速南环路同乐园天津市蓟州区同乐小学控规优势州河周边以居住区和商业为主，东北侧紧邻人民公园地块南侧主要是居住用地，北侧以商业用地为主，居住氛围较好；东北侧为人民公园，景观价值高，可满足居民休闲需求；1.5km范围内绿地较多，且有一定的配套设施，居住环境良好；主要人流来源于南环路东侧及西环路北侧。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject交通分析Traffic

Analysis基础分析

|Basic

Analysis闻水北路西环路滨

湖

街秀

水

街B

CD

E南

环

路湖西路津蓟高速公交路网多条公交线路供选地块周边1.5km范围内包含蓟州客运站，有141路、181路、182路、187路、188路、298路、530路、531路、534路、535路、536路、538路等十余条公交线路可供选择。路网发达，出行便捷地块南侧南环路为主干路，向东途径蓟州北站，通向蓟州老城区：西侧的主干路西环路向北通往蓟州客运站；S1津蓟高速将蓟州区与天津市区连接起来。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject周边资源Surrounding

Resources基础分析

|Basic

Analysis驿麓天街购物中心渔阳建材家居城蓟州区第二中学燕山中学蓟州区人民公园3kmSITE景富购物中心冀庄同乐幼儿园小学公共资源区域教育资源丰富，医疗、商业设施尚待完善。地块周边有多所学校、幼儿园，教育资源丰富；紧邻的人民公园可满足居民休闲需求；有一定的餐饮设施；现有的商业设施只有小规模的购物中心及家居城，未来周边商业用地开发建设后配套资源将更加优越。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject现状分析Present

Situation基础分析

|Basic

Analysis场地内现状场地东侧现状场地北侧滨湖街场地西侧空地场地场地场地123456737B

CD

E地块B、C、D、E北临滨湖街；东临湖西路；西临西环路；南临南环路。4568◼

各地块内部为空地；21◼

地块D、E南侧为城市主干路南环路，双向六车道，通向蓟州北站，连接基地与老城区；◼

地块B、D西侧为城市主干路西环路，双向六车道，向北通向蓟州客运站；◼

地块B、C北侧滨湖街，街道以北多为商业用地；◼

地块C、E东侧，地块G西侧湖西路部分路段在建；◼

地块B、C、D、E间南北向支路闻水北路、东西向支路秀水街在建；场地8WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划背景1、发展规划

——位居新城板块核心，位置优越，是未来蓟州发展中心；2、核心价值

——紧邻高铁火车站，地处新城综合型中央活力区、生态宜居混合街区；3、居住氛围浓厚

——周边教育资源丰富，路网发达，医疗、商业配套完善中，居住环境4、景观资源丰富

——毗邻城市公园，景观资源优渥，提升居住区品质。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject周边竞品Peripheral

Competition基础分析

|Basic

Analysis和山正院—和园典型竞品蓟州鸿坤花语地块周边典型竞品：红星京畿鼎园和山正院—正园和山正院—和园蓟州鸿坤鸟语品悦江南观澜雅苑蓟州宸院产品以小高层和洋房为主，类型与本案类似。红星京畿鼎园潜在竞品地块周边潜在竞品：泽丰名苑（蓟州府）SITE产品以小高层和洋房为主，距离地块5km以内。蓟州宸院和山正院—正园WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject周边竞品Peripheral

Competition基础分析

|Basic

Analysis观澜雅苑99

㎡

房型：三房两厅两卫118

㎡

房型：三房两厅两卫134

㎡

房型：三房两厅两卫位置：八方路与蓟州街交口类型：低层

多层

小高层占地面积：21734㎡建筑面积：52571㎡容积率：1.50面积段：89

㎡

-177

㎡均价：12000元/㎡红星京畿鼎园99

㎡

房型：三房两厅一卫108

㎡

房型：三房两厅两卫86

㎡

房型：三房两厅一卫115

㎡

房型：三房两厅两卫111

㎡

房型：三房两厅两卫105

㎡

房型：三房两厅两卫139

㎡

房型：四房两厅两卫128

㎡

房型：三房两厅两卫125

㎡

房型：三房两厅两卫位置：新城湖东大道和秀水街交口类型：低层

多层

小高层

高层占地面积：169635㎡建筑面积：261129.4㎡容积率：1.20面积段：99

㎡

-139

㎡均价：13000元/㎡和山正院—正园位置：依水街南侧、远和大街西侧类型：多层

小高层

高层占地面积：50400㎡建筑面积：101100㎡容积率：1.50面积段：105

㎡

-144

㎡均价：12000元/㎡和山正院—和园位置：湖东大道与无终园大街交口类型：多层

小高层占地面积：52000㎡建筑面积：170000㎡容积率：1.50面积段：86

㎡

-134

㎡均价：14500元/㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject周边竞品Peripheral

Competition基础分析

|Basic

Analysis蓟州鸿坤花语99㎡

房型：三房两厅一卫123㎡

房型：三房两厅两卫139㎡

房型：四房两厅两卫位置：人民西大街与盘龙路交汇路口东南侧类型：低层

多层

小高层占地面积：215929㎡建筑面积：323892㎡容积率：1.50面积段：99

㎡

-160

㎡均价：12000元/㎡泽丰名苑95㎡

房型：三房两厅一卫118㎡

房型：三房两厅两卫147㎡

房型：四房两厅两卫位置：长城大道与北环路交口西侧类型：低层

多层占地面积：22500㎡建筑面积：17500㎡容积率：0.80面积段：90

㎡

-147

㎡均价：14000元/㎡品悦江南95㎡

房型：三房两厅一卫121㎡

房型：三房两厅两卫145㎡

房型：四房两厅两卫位置：人民西路与八方路交口南行约500米类型：多层

小高层占地面积：25698㎡建筑面积：56807.3㎡容积率：1.50面积段：95

㎡

-145

㎡均价：14000元/㎡蓟州宸院99㎡

房型：三房两厅一卫114㎡

房型：三房两厅两卫位置：蓟州区依水路南侧，闻水路东侧类型：

多层

小高层占地面积：64200㎡建筑面积：110000㎡容积率：1.50面积段：99

㎡

-114

㎡均价：11000元/㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject竞品小结Competitor

Summary基础分析

|Basic

Analysis竞品小结竞品楼盘类型面积段面宽数及房型结构二~三面宽观澜雅苑红星京畿鼎园和山正院—正园和山正院—和园蓟州鸿坤花语泽丰名苑低层

多层

小高层低层

多层

小高层

高层多层

小高层

高层低层

小高层

高层低层

多层

小高层低层

多层89㎡

-177㎡99㎡

-139㎡105㎡

-144㎡86㎡

-134㎡99㎡

-160㎡90㎡

-147㎡三房两厅一卫、三房两厅两卫二~四面宽三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫三面宽三房两厅一卫、三房两厅两卫二~三面宽三房两厅一卫、三房两厅两卫三面宽三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫二~三面宽三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫三~三点五面宽品悦江南低层

小高层

高层多层

小高层95㎡

-145㎡99㎡

-114㎡三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫二~三面宽三房两厅两卫、三房两厅两卫蓟州宸院蓟州区在售多数为洋房、小高层面积段集中在100

㎡-140

㎡，少量90

㎡

以下及140

㎡以上大户型面宽100

㎡

-140

㎡多为两面宽和三面宽，少数四房为四面宽WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectPA

RT2设计概念WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject临园Livingclo逸享氧吧

生态健康WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject全龄Whole

age各得其乐

人间清欢WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject雅致Elegant

ref静景雅趣

精筑礼遇WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectPA

RT3规划推导WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject设计条件Design

Conditions规划推导

|Planning

Derivation红

星

京

畿

鼎

园蓟

州

区人

民

公

园用地红线建筑控制线S

I

T

E

-

C住宅用地面积：40642㎡容积率：1.6S

I

T

E

-

B住宅用地面积：29540.6㎡商业用地面积：9848.4㎡容积率：1.6S

I

T

E

-

E住宅用地面积：24214.4㎡商业用地面积：8074.6㎡容积率：1.6湖

璟

中

心

·

清

谷S

I

T

E

-

D住宅用地面积：15499㎡商业用地面积：12681㎡容积率：1.6总用地面积：210.74亩地上总建筑面积：约22.48万平米，

B、C、D、E地块地上总建筑面积分别为6.30万平米、6.50万平米、4.51万平米、5.17万平米。容积率：各地块住宅用地及商业用地分开计算，均为1.6。建筑限高：B、C、D、E地块的住宅限高36米，商业限高30米。退让距离：依据《天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）》执行，建筑地上主体部分退让城市交通性道路红线（有绿线的退让绿线）距离不宜小于5m。室外商街主要出入口按人员密集场所执行，退让道路红线距离不应小于15m。居住建筑：住宅建筑按坡屋顶设计，层高按2.9米设计。户型配比和面积参见任务书表格。商业建筑：B、D、E地块分别应混合不小于25%、45%、25%的商业用地面积。商铺进深宜为14米，不大于16米。商铺定位为一拖二，一层最高4.8米，二层最高4.2米。单层销售单元面积以60平米为主，双层销售单元面积以120平米为主。距离住宅20米以内的商铺禁止预留餐饮条件。严格按照《万达室外商铺技术标准》执行，结合当地规范合理进行优化设计。立面风格为现代风格。公共配套建筑：幼儿园配建在C地块，占地面积0.45万平米，建筑面积0.36万平米。配套及车位：住宅地面停车比例不超过10%。地上车位按25

㎡/辆，住宅1.2辆/100㎡，配套服务设施0.4辆/100㎡，商业0.7辆/100㎡。配套用房不得设置在洋房内；各地块均需配建配电室（128㎡）、换热站（120㎡），并需建于地上且计容，可与配套用房合建；配电站供电半径不能超过200米。各地块住宅用地物管用房按地上总建面0.3%计取，社区配套按地上总建面1.5%计取。各地块WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject城市界面CityInterface规划推导

|Planning

Derivation红

星

京

畿

鼎

园蓟

州

区人

民

公

园43S

I

T

E湖

璟

中

心

·

清

谷12第一形象展示面第二形象展示面①

南环路：城市主干路，宽50m，承担地块周边东西向交通的重任，是最佳形象展示面。②

西环路：宽度50m的城市主干路，是南北向交通干道，形象展示性极佳。③

湖西路：部分在建的城市次干路，宽26m，连接地块南北，形象展示效果一般。④

滨湖街：城市次干路，宽26m，北侧为规划中的商业及博物馆，形象展示性一般。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject用地价值LandValue规划推导

|Planning

Derivation红

星

京

畿

鼎

园蓟

州

区人

民

公

园43湖

璟

中

心

·

清

谷12高低商业价值居住价值地块的中央区域远离道路，噪音、污染小，居住价值高；东北侧为人民公园，具有景观价值，故地块东北角居住价值较高；湖西路、滨湖街车流量一般，两侧土地居住价值一般；南环路、西环路的大车流带来的污染及噪音影响较大，用地的居住价值较低。①

南环路：城市主干路，通向蓟州北火车站，车流、人流量大，商业价值最高。②

西环路：连接蓟州客运站的城市主干路，车流、人流量大，具备极高的商业价值。③

湖西路：连接地块南北，东侧有正在规划的商业用地，未来宜形成商业街。④

滨湖街：城市次干路，北侧为规划中的商业及博物馆，紧邻蓟州人民公园有一定的商业潜力。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject选址分析Site

Selecting

Analysis规划推导

|Planning

Derivation红

星

京

畿

鼎

园蓟

州

区人

民

公

园1S

I

T

E

-

C√23S

I

T

E

-

BS

I

T

E

-

E湖

璟

中

心

·

清

谷S

I

T

E

-

D幼儿园明确配建在C地块，须满足冬至日3小时满窗日照，占地面积4500平米，建筑面积3600平米。对日照的高要求使得幼儿园的位置限定在场地南侧。①

东南角：C地块东侧为规划商业用地，会产生人流交错，且对于整个地块的辐射度不够。②

南居中：可满足日照要求，能较好地为整个地块服务，但通过强排计算，会影响住宅排布，对土地利用率不足，且东侧商业人流可能会对其产生一定的影响。③

西南角：满足日照条件，接近整个地块的中心位置，辐射度最佳。在支路上开出入口，避免与东侧商业人流交错产生拥堵。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject选址分析Site

Selecting

Analysis规划推导

|Planning

Derivation红

星

京

畿

鼎

园蓟

州

区人

民

公

园1√2√3S

I

T

E

-

CS

I

T

E

-

BS

I

T

E

-

E湖

璟

中

心

·

清

谷S

I

T

E

-

D示范区选址于C地块东侧沿湖西路一侧布置，需结合永久性建筑设计。老城区、蓟州北站及人民公园为地块主要人流来源。①

东北角：可吸引人民公园的人流，但距离南环路上的主要人流过远，可达性不佳。②

东居中：湖西路可引导南环路的人流，同时可吸引人民公园的人流，后期可作为社区配套中心，结合绿化形成景观中轴，但两侧住宅会有一定遮挡，影响展示性。③

东南角：通过湖西路引导南环路上的人流，同时可一定程度上吸引人民公园的人流，昭示性最佳。后期可改造为配套服务中心。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject地块特征BlockCharacteristics规划推导

|Planning

Derivation小高层+洋房容积率1.6地块形状规整基地红线范围形状规整，地块走势接近正南北方向小高层、洋房结合小高层与洋房结合，居住舒适性较好。噪音干扰地块南侧及西侧道路等级高，产生噪音干扰。蓟州区人民公园学校商业商业商业商业商业商业商业住宅景观资源优势C地块东北侧紧邻人民公园，景观资源丰富，基地周边绿地用地较多，生态环境适宜。周边配套待完善基地东、西、北地块为规划商业用地，未来配套资源丰富。居住氛围浓厚基地南侧为规划居住用地，宜形成较好的居住环境WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject条件回顾Condition

Entry规划推导

|Planning

Derivation幼儿园（0

.36万平米）红星京畿鼎园蓟州区人民公园商业用地◼

住宅限高36m住宅（小高层+洋房）◼

商业限高30mSITE示范区容积率1.6购物中心商铺◼

红线范围配套服务各地块条件不能平衡湖璟中心·清谷住宅用地住宅用地住宅用地WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject商业规划分析Commercial

Requirement规划推导

|Planning

Derivation商业用地：B地块9847.25㎡、D地块12681㎡、E地块8072.25㎡。商铺定位：一拖二，进深宜为14米，不大于16米。商街流线设计不宜过长，合理布置广场节点。场地沿街商业退道路红线不得少于5m。室外商街主要出入口退道路红线距离不应小于15m。单层销售单元面积以60平米为主，双层销售单元面积以120平米为主。滨

湖

街SITE-B商业用地≥9847.25㎡SITE-C西环路湖西路SITE-D商业用地≥12681㎡SITE-E商业用地≥8072.25㎡南

环

路用地面积39389㎡40642㎡28180㎡32289㎡商业用地比例容积率1.6B地块C地块D地块E地块≥25%1.6≥45%≥25%1.6如何分别满足各地块的商业要求？1.6WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块概况PlotOverview规划推导

|Planning

DerivationE地块容积率为1.6，建筑密度40%，绿地率30%，商业用地占比25%，面积为8072.25㎡，商铺面积12915.6㎡。①

南侧南环路通向蓟州北火车站，是主要人流量来向，商业价值最高；②

东侧为购物中心及规划商业用地，具备较好的商业氛围；蓟州区人民公园③

西侧闻水北路宽度较窄，人流量小，商业价值较低；规划商业用地博物馆④

北侧秀水街是规划道路，宽度窄人流少，商业氛围薄弱。滨

湖

街次要人流来向闻水北路规划商业用地规划商业用地西环路湖西路4秀

水

街SITE-E8072.25㎡32规划商业用地25%高低1商业价值主

要

人

流南

环

路商业用地范围在首开E地块商业价值较高处布置商业用地WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略一：南侧集中布置双边内街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用南环路的主要人流。2.

商业地块集中划分可集约用地。劣势：规划商业用地博物馆滨

湖

街闻水北路1.

商业可用宽度只有20m，无法布置双街商业。2.

南侧绿化带宽25m，削弱l了人与商业之间的互动，影响内街客流量。规划商业用地西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业SITE-E规划商业用地20m◼

局部布置三层办公南

环

路商业用地范围沿湖西路布置商业是否可行？WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略二：东侧集中布置双边内街商业优势：蓟州区人民公园1.

商铺集中布置，可与东侧购物中心共同形成较好的商业氛围。2.

可通过湖西路引入北侧人流。劣势：规划商业用地博物馆滨

湖

街闻水北路1.

未利用沿南环路的高商业价值地块，土地利用不合理。规划商业用地2.

湖西路商业价值有限，客流无法支撑内街存活。西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业SITE-E规划商业用地◼

局部布置三层办公南

环

路商业用地范围沿东、南两侧分散布置单街商业是否可行？WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略三：东、南两侧分散布置单街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用南环路的主要人流，同时规划商业用地博物馆兼顾北侧的人流。2.

商铺占地面积与商业用地价值匹配。3.

所有商铺沿街设置，获得最大展示面，昭示性最佳，最利于商铺营业。4.

与东侧购物中心共同形成较好的商业氛围。滨

湖

街闻水北路规划商业用地西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业SITE-E规划商业用地◼

局部布置三层办公南

环

路商业用地范围应结合住宅强排确定商业布局合理性WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块强排推导Forced

Derivation规划推导

|Planning

Derivation在策略三的基础上进行住宅强排目标：洋房最大化E1E2洋房洋房√√洋房：23100㎡洋房：23100㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectC地块概况PlotOverview规划推导

|Planning

DerivationC地块容积率为1.6，建筑密度28%，绿地率40%，无商业要求，须优先考虑幼儿园及示范区的选址位置。①

东侧为规划商业用地，湖西路为次干路，有一定的人流量；②

北侧滨湖街为次干路，人流量一般；次

要

人

流蓟州区人民公园③

西侧闻水北路宽度较窄，人流量小；规划商业用地博物馆④

南侧秀水街是规划道路，宽度窄人流少。2滨

湖

街闻水北路规划商业用地示范区选址二31SITE-C规划商业用地幼儿园示范区选址一西环路湖西路秀

水

街4规划商业用地主

要

人WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectC地块景观分析Landscape

Analysis规划推导

|Planning

DerivationC地块东北侧蓟州区人民公园景观资源丰富，宜在地块东北侧布置观景小高层，充分享受景观资源。蓟州区人民公园规划商业用地博物馆滨

湖

街闻水北路小高层规划商业用地SITE-C规划商业用地幼儿园西环路湖西路秀

水

街规划商业用地南

环

路进行住宅强排，满足洋房最大化WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject强排推导Forced

Derivation规划推导

|Planning

Derivation分别对两个不同的示范区选址进行住宅强排目标：洋房最大化C1C2洋房洋房√√洋房：22380㎡洋房：22380㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectD地块概况PlotOverview规划推导

|Planning

DerivationD地块容积率为1.6，建筑密度45%，绿地率25%

，商业用地占比45%，面积为12681㎡，商铺面积20289.6㎡。①

南侧南环路通向蓟州北火车站，车流、人流量大，商业价值最高；②

西侧西环路为连接蓟州客运站的城市主干路，车流、人流量大，具备极高的商业价值；③

东侧闻水北路宽度较窄，人流量一般，商业价值一般；蓟州区人民公园规划商业用地博物馆④

北侧秀水街是规划道路，宽度窄人流少，商业氛围薄弱。主要人流来向滨

湖

街闻水北路规划商业用地规划商业用地西环路湖西路4秀

水

街23SITE-D规划商业用地12681㎡高低1商业价值主

要

人

流

来

向南

环

路商业用地范围商业占比较大，优先考虑商业价值最高处WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectD地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略一：西、南侧集中布置双边内街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用南环路及西环路的主要人规划商业用地博物馆流。2.

商铺集中布置，集约用地。劣势：滨

湖

街闻水北路1.

南侧及西侧绿化带较宽，削弱人与商业之间的互动，影响内街客流量。规划商业用地西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业SITE-D规划商业用地◼

局部布置三层办公南

环

路商业用地范围布置单街商业能否满足商业需求？WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectD地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略二：东、南、西侧分散布置单街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用南环路及西环路的主要人规划商业用地博物馆流。2.

商铺占地面积与商业用地价值匹配。3.

所有商铺沿街设置，获得最大展示面，昭示性最佳，最利于商铺营业。滨

湖

街闻水北路规划商业用地西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业SITE-D规划商业用地◼

局部布置三层办公南

环

路商业用地范围应结合住宅强排确定商业布局合理性WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject强排推导Forced

Derivation规划推导

|Planning

Derivation分别在策略一、二的基础上进行住宅强排目标：洋房最大化D双街D1单街D2单街洋房洋房洋房√√洋房：10140㎡洋房：16100㎡洋房：16100㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectB地块概况PlotOverview规划推导

|Planning

DerivationB地块容积率为1.6，建筑密度40%，绿地率30%，商业用地占比25%，面积为9847.25㎡，商铺面积14955.6㎡

。①

西侧西环路为连接蓟州客运站的城市主干路，车流、人流量大，具备极高的商业价值；②

北侧为规划商业用地，具备较好的商业氛围；蓟州区人民公园③

西侧闻水北路宽度较窄，人流量小，商业价值较低；规划商业用地博物馆④

南侧秀水街是规划道路，宽度窄人流少，商业氛围薄弱。主要人流来向2滨

湖

街次

要

人

流

来

向闻水北路规划商业用地139847.25㎡

SITE-B规划商业用地西环路湖西路秀

水

街4规划商业用地高低商业价值主

要

人

流

来

向南

环

路商业用地范围在B地块商业价值较高处布置商业用地WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectB地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略一：西侧集中布置双边内街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用西环路的主要人流。2.

北侧规划商业用地未来有一定的导流量。规划商业用地博物馆◼

局部布置三层办公滨

湖

街闻水北路3.

商铺集中布置，集约土地。劣势：1.

西侧绿化带宽20m，削弱人与商业之间的互动，影响内街客流量。SITE-B规划商业用地西环路湖西路秀

水

街◼

沿红线范围布置二层商业规划商业用地南

环

路商业用地范围沿滨湖街布置商业是否可行？WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectB地块商业推导Commercial

Derivation规划推导

|Planning

Derivation策略二：西、北两侧分散布置沿街商业优势：蓟州区人民公园1.

充分利用西环路的主要人流同时兼规划商业用地博物馆顾东、南两侧的人流。◼

沿红线范围布置二层商业2.

商铺占地面积与商业用地价值匹配。3.

所有商铺沿街设置，获得最大展示面，昭示性最佳，最利于商铺营业。4.

与北侧规划商业用地共同形成较好的商业氛围。滨

湖

街闻水北路◼局部布置三层办公SITE-B规划商业用地西环路湖西路秀

水

街规划商业用地南

环

路商业用地范围应结合住宅强排确定商业布局合理性WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectB地块强排推导Forced

Derivation规划推导

|Planning

Derivation分别在策略一、二的基础上进行住宅强排目标：洋房最大化B1B2洋房洋房√洋房：23580㎡洋房：25140㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject推导总结Derivative

Summary规划推导

|Planning

Derivation总体策略商铺占地与商业用地价值匹配沿街商铺价值大于内街商铺住宅货值最大化即洋房最大化B地块C地块D地块E地块B1C1DE1洋房洋房洋房洋房√√洋房：23580㎡洋房：22380㎡洋房：10140㎡洋房：23100㎡B2C2D1E2洋房洋房洋房洋房√

√

√

√洋房：22380㎡洋房：25140㎡洋房：16100㎡洋房：23100㎡D2洋房√洋房：16100㎡WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject方案展示Scheme规划推导

|Planning

Derivation方案一方案二洋房最大化、内部景观花园、绝佳房型居住体验、最大价值商业潜力WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectPA

RT4方案设计WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject方案一Option

OneWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject鸟瞰图Aerial

ViewWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject鸟瞰图Aerial

ViewWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject洋房方案一单体透视方案设计

|Scheme

DesignMonolithicperspective小高方案一单体透视方案设计

|Scheme

DesignMonolithicperspective洋房方案二单体透视方案设计

|Scheme

DesignMonolithicperspective小高方案二单体透视Monolithicperspective商业沿街透视方案设计

|Scheme

DesignMonolithicperspective商业内街透视方案设计

|Scheme

DesignMonolithicperspective示范区方案一效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案一效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center示范区方案二效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center示范区方案二效果Sales

Center方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject示范区方案三效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center示范区方案三效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center示范区方案四效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center示范区方案四效果方案设计

|Scheme

DesignSales

Center总平面图General

Layout方案设计

|Scheme

DesignWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectB地块经济技术指标Indexes

Analysis方案设计

|Scheme

Design项目数量3938986389.81.6单位㎡备注规划用地面积总建筑面积容积率㎡容积率1.6建筑密度31.45%36规定：≤40%建筑限高m住宅限高36m，商业限高30m基底面积12386.06.8㎡层%平均层数绿地率30%规定：≥30%计容建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积配套面积63022.415757.446166.21099㎡㎡㎡㎡㎡其中物业管理用房142地上总建面0.3%计取地上总建面0.15%计取社区配套用房其709120128㎡㎡㎡中换热站配电室其中地下建筑面积23367.41100㎡㎡㎡设备用房其中机动车库面积人防面积2226710层以上，按首层建面；9层以下，按首层建面4%，商业按地上建面的13858669㎡个4%车位配建：住宅1.2辆/100㎡，配套服务设施0.4辆/100㎡，商业0.7辆其中停车位/100㎡地上停车地下停车人防车位67个个个住宅地块地面停车比例≤10%，商业地块无要求其中602112普通车位37㎡/个人防车位42㎡/个WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectC地块经济技术指标Indexes

Analysis方案设计

|Scheme

Design项目数量单位备注规划用地面积40642㎡总建筑面积容积率90795.01.6㎡容积率1.6建筑密度建筑限高基底面积22.90%36规定：≤28%m住宅限高36m，商业限高30m9307.35㎡平均层数绿地率7.0层40%%规定：≥40%计容建筑面积65027.2㎡住宅建筑面积配套面积60458.74568.5㎡㎡幼儿园3150195㎡㎡㎡其中物业管理用房地上总建面0.3%计取地上总建面0.15%计取其中社区配套用房975换热站120128㎡㎡配电室其中地下建筑面积25767.8㎡设备用房1000㎡㎡机动车库面积24768其中10层以上，按首层建面；9层以下，按首层建面4%，商业按地上建面的人防面积停车位563374474㎡个个4%车位配建：住宅1.2辆/100㎡，配套服务设施0.4辆/100㎡，商业0.7辆/100㎡其中地上停车住宅地块地面停车比例≤10%，商业地块无要求其中地下停车人防车位669134个个普通车位37㎡/个人防车位42㎡/个WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectD地块经济技术指标Indexes

Analysis方案设计

|Scheme

Design项目规划用地面积总建筑面积容积率数量2818060652.21.6单位㎡备注㎡容积率1.6建筑密度建筑限高36.85%36规定：≤45%m住宅限高36m，商业限高30m基底面积10385.44.3㎡层%平均层数绿地率25%规定：≥25%计容建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积配套面积45088.020289.624104.0694.474㎡㎡㎡㎡㎡其中物业管理用房地上总建面0.3%计取地上总建面0.15%计取社区配套用房其372120128㎡㎡㎡中换热站配电室其中地下建筑面积15564.2110014464.22745.6434㎡㎡㎡㎡个个个个设备用房其中机动车库面积人防面积停车位10层以上，按首层建面；9层以下，按首层建面4%，商业按地上建面的4%车位配建：住宅1.2辆/100㎡，配套服务设施0.4辆/100㎡，商业0.7辆/100㎡其中地上停车地下停车人防车位43住宅地块地面停车比例≤10%，商业地块无要求普通车位37㎡/个其中39165人防车位42㎡/个WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProjectE地块经济技术指标Indexes

Analysis方案设计

|Scheme

Design项目数量单位备注规划用地面积32289㎡总建筑面积容积率71040.81.6㎡容积率1.6建筑密度建筑限高31.32%36规定：≤40%m住宅限高36m，商业限高30m基底面积平均层数10111.65.1㎡层%绿地率30%规定：≥30%地上计容建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积配套面积51662.412919.337797.7945.4㎡㎡㎡㎡㎡其中物业管理用房116地上总建面0.3%计取地上总建面0.15%计取社区配套用房其581120128㎡㎡㎡中换热站配电室其中地下建筑面积19378.41100.018278.419378.4548㎡㎡㎡㎡个个个个设备用房其中机动车库面积人防面积停车位10层以上，按首层建面；9层以下，按首层建面4%，商业按地上建面的4%车位配建：住宅1.2辆/100㎡，配套服务设施0.4辆/100㎡，商业0.7辆/100㎡其中地上停车地下停车人防车位55住宅地块地面停车比例≤10%，商业地块无要求普通车位37㎡/个其中49486人防车位42㎡/个WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject经济技术指标及户型配比Indexes

Analysis方案设计

|Scheme

Design地块编号

规划用地面积

商业用地面积

住宅用地面积

商业用地占比

商业占比要求

商业基底面积

住宅基底面积

住宅建筑密度

住宅密度要求

住宅绿地率

住宅绿地率要求

总密度

总密度要求

总绿地率

总绿地率要求B地块C地块39389406429848.4-295414064225.00%-≥25%5621.806748.039307.3522.84%-≤28%44.2%43.0%31.4%22.9%≤40%≤28%33.2%43.0%30%40%--40%D地块E地块281803228912681154992421445.00%25.01%≥45%≥25%7280.246003624.765490.5723.39%22.67%≤28%≤28%45.6%45.9%38.7%31.3%≤45%≤40%25.1%34.4%25%30%8074.59总项目户型配比产品业态小高层户型面积段面积任务书套数占比实际套数实际套数占比三室一卫三室两卫合计853111050590825602934038280192008682016852040%60%366490856326348160834169043%57%105100%40%100%39%三室一卫三室两卫三室两卫合计9011012040%42%洋房合计20%19%100%100%WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design围合式组团布局高层住宅沿着基地外围周边布置，围绕洋房区域形成了一个主导空间。小区成为了一个封闭区域，形成了有效的社区边界，增强小区的凝聚力和归属感。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design全龄段社区健康科技的全龄段场所空间，置于充满活力的乐活居住环境之中。儿童，老年，特殊关爱群体将有更多机会相互沟通、亲密交流。WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design健康慢步道享受高品质健康生活，体验精致生活价值体系，契合社区内部园林景观，经过科学计算，规划精铺适合业主健身的优质跑道。cWD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design星级社区大堂

人车分流人行和车行分开设计，机动车在小区入口处直接入机动车车库，业主可在车库内直接进入入户大堂，以达到人车分流。l人行出入口地库出入口人行流线WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design星级社区大堂前场景观区入口仪式空间接待大堂智能门禁系统后场景观住户归家访客到访WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design幼儿园设计幼儿园置于地块南侧中部位置，可最大限度的节约土地，提高土地利用率，结合入口设计，丰富小区入口和展示面。幼儿园活动场地幼儿园活动场地幼儿园接送流线幼儿园后勤流线WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design温馨的归家流线城市道路公共空间大堂前广场星级大堂半公共空间中央公园入口花园半私密空间单元大堂私家电梯私密空间温馨的家WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design温馨的归家流线城市道路公共空间大堂前广场星级大堂半公共空间中央公园入口花园半私密空间单元大堂私家电梯私密空间温馨的家WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design温馨的归家流线城市道路公共空间大堂前广场星级大堂半公共空间中央公园入口花园半私密空间单元大堂私家电梯私密空间温馨的家WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design温馨的归家流线城市道路公共空间大堂前广场星级大堂半公共空间中央公园入口花园半私密空间单元大堂私家电梯私密空间温馨的家WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject规划亮点PlanningHighlights方案设计

|Scheme

Design温馨的归家流线城市道路公共空间大堂前广场星级大堂半公共空间中央公园入口花园半私密空间单元大堂私家电梯私密空间温馨的家WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject功能分析FunctionalAnalysis方案设计

|Scheme

Design小高层花园洋房幼儿园售楼处商业配套服务WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject交通流线分析Traffic

CirculationAnalysis方案设计

|Scheme

Design城市道路车行流线商业人行流线人行流线地库车行出入口WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject消防流线分析Fire

CirculationAnalysis方案设计

|Scheme

Design城市道路消防流线消防登高场地WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject户型配比Household

Type

Ratio方案设计

|Scheme

Design总项目户型配比产品业态户型面积段

实际套数要求配比

实际套数占比三室一卫三室两卫8536649040%60%43%57%105小高层合计856326348100%40%40%100%39%42%三室一卫三室两卫90110120洋房三室两卫合计16083420%10%19%100%1690合计120㎡E户型配比产品业态高层户型面积段任务书套数占比实际套数实际套数占比110㎡105㎡三室一卫三室两卫合计8540%60%668843%57%105100%40%15491100%44%三室一卫三室两卫三室两卫合计9011012040%9138%90㎡85㎡洋房合计20%4219%100%224378100%WD-SJ-TJJZ项目销售物业方案及深化设计ConceptualDesignofWD-SJ-TJJZProject绿地分析Green

Space

Analysis方案设计

|Scheme

DesignB地块:

居住地块绿地率为44.2%地块总绿地率为33.2%集中绿地面积644㎡人均面积0.5㎡/人C地块:

地块总绿地率为43.0%集中绿地面积854㎡人均面积0.5㎡/人D地块:

居住地块绿地率为45.6%地块总绿地率为25.1%集中绿地面积339㎡人均面积0.5㎡/